ECLI:NL:GHARL:2025:6369

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.344.502

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen 424136

arrest van 14 oktober 2025

in de zaak van

Tamoil Nederland B.V.

die is gevestigd in Rotterdam

advocaat: mr. A. Groenewoud

hierna: Tamoil

Gemeente Doetinchem

die zetelt in Doetinchem

advocaat mr. P.L.G. Haccou

hierna: de gemeente

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Tamoil heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen (hierna: de rechtbank) op 17 april 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
het exploot tot oproeping bij vervroeging van de gemeente
de verstekverlening tegen Kuster Vastgoed Beheer B.V. (hierna: Kuster)
de memorie van grieven
de akte tot wijziging van eis van Tamoil
de memorie van antwoord van de gemeente
een akte tot overlegging van aanvullende producties van Tamoil
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 19 september 2025 is gehouden

2.De kern van de zaak

2.1.

Tamoil exploiteert een benzinestation op het A18 Bedrijvenpark in Doetinchem. De grond heeft zij in 2013 en 2019 van de gemeente verworven. De gemeente heeft in 2023 een kavel op het A18 Bedrijvenpark verkocht en geleverd aan Kuster die inmiddels op deze kavel een benzinestation exploiteert. Tamoil stelt zich op het standpunt dat de gemeente bij de verkoop en levering van de kavel aan Kuster de Didam-regels^[1]heeft geschonden, dat zij – voor zover in hoger beroep nog van belang – daarmee onrechtmatig tegenover Tamoil heeft gehandeld en verplicht is de schade van Tamoil te vergoeden. Zij heeft een daarmee overeenstemmende vordering bij de rechtbank aanhangig gemaakt.

2.2.

De rechtbank heeft Tamoil niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen wegens gebrek aan belang. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

2.3.

Het hof zal beslissen dat de gemeente de Didam-regels heeft overtreden en daardoor onrechtmatig tegenover Tamoil heeft gehandeld en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de rechtbank niet in stand. Alvorens de grieven te bespreken, zal het hof de tussen partijen vaststaande feiten op een rij zetten.

2.4.

Tijdens de mondelinge behandeling op 19 september 2025 heeft Tamoil haar eis verminderd, zodat zij in hoger beroep nog slechts vordert dat voor recht wordt verklaard dat de gemeente onrechtmatig tegenover haar heeft gehandeld, dat de gemeente daarom gehouden is de schade van Tamoil te vergoeden, nader op te maken bij staat, met veroordeling van de gemeente in de kosten van het geding in beide instanties (onderdelen 6 en 8 van het petitum in de inleidende dagvaarding), aangevuld met de vordering om de gemeente te veroordelen al hetgeen Tamoil ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de gemeente heeft voldaan aan Tamoil terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente.

2.5.

Tamoil heeft haar vorderingen aanvankelijk ook ingesteld tegen Kuster. Kuster heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep verstek laten gaan. Tamoil heeft bij akte van 10 december 2024 haar vorderingen tegen Kuster ingetrokken. Het hof hoeft daarom niet meer over die vorderingen te beslissen.

3.De tussen partijen vaststaande feiten

3.1.

De gemeente heeft met een aantal andere gemeenten het A18 Bedrijvenpark ontwikkeld. Vanaf 2011 is de verkoop van bedrijfskavels van start gegaan.

3.2.

Tamoil exploiteert tankstations. Zij heeft in januari 2013 een perceel van 1.320 m2 op het A18 Bedrijvenpark verworven van de gemeente om daarop een tankstation voor het beroepsvervoer te exploiteren. In maart 2019 heeft zij een aangrenzend perceel van 300 m2 van de gemeente verworven om daarmee te voorkomen dat er files op de nabijgelegen wegen zouden ontstaan door vrachtwagens die willen tanken.

3.3.

Tot 2020 was het aanbod van kavels op het A18 Bedrijvenpark groter dan de vraag. De gemeente hoefde daarom niet te selecteren tussen bedrijven die geïnteresseerd waren in een perceel. Vanaf 2021 is de gemeente een selectiemethode gaan hanteren (een wachtlijst) waarvan naar eigen zeggen de criteria verband hielden met het tijdstip van aanmelding, de gewenste perceelgrootte en de planologische inpasbaarheid van de onderneming.

3.4.

Op het A18 Bedrijvenpark is gevestigd Rabelink Logistics B.V. (hierna: Rabelink). Rabelink maakte voor het tanken van haar vrachtwagenvloot gebruik van het tankstation van Tamoil. Omdat de onderneming van Rabelink groeide, moesten vrachtwagens vaak wachten op hun beurt, waardoor er congestie op het wegennet ontstond. Dat was de reden dat Tamoil in 2019 een strook grond van de gemeente heeft verworven (zie 3.2, hierboven). Rabelink heeft in 2020 en 2021 twee bedrijven overgenomen en de exploitatie van die bedrijven verplaatst naar haar perceel op het A18 Bedrijvenpark. Daardoor nam het beroep op het tankstation van Tamoil toe tot boven de grenzen van de beschikbare capaciteit. Tamoil en Rabelink hebben overlegd over een oplossing van dit probleem. Tamoil heeft voorgesteld op het perceel van Rabelink pompen te plaatsen. Dat voorstel heeft Rabelink verworpen.

3.5.

Kuster exploiteert net als Tamoil tankstations. In 2020 heeft zij aan de gemeente laten weten dat zij geïnteresseerd was in een perceel op het A18 Bedrijvenpark. Nadat een optie van een derde op een kavel van 12.460 m2 die in de nabijheid ligt van het bedrijf van Rabelink (hierna: de Kavel) was vervallen, zijn de gemeente en Kuster in onderhandeling getreden over de verwerving van de Kavel door Kuster. De gemeente en Kuster hebben op 26 september 2022 een optieovereenkomst gesloten met betrekking tot de Kavel. Kuster heeft op 22 juni 2023 met de gemeente een koopovereenkomst gesloten voor de Kavel. De Kavel is geleverd op 3 augustus 2023. Aan Kuster is een omgevingsvergunning verleend die in weerwil van een door Tamoil (en door derden) ingediend bezwaarschrift onaantastbaar is geworden. Kuster heeft op het perceel een aantal pompen gerealiseerd en een bedrijfsverzamelgebouw opgericht. Kuster verhuurt bedrijfsruimte in het bedrijfsverzamelgebouw aan een aantal ondernemingen, waaronder Rabelink.

3.6.

Tamoil heeft de gemeente bij e-mail van 28 september 2023 laten weten geïnteresseerd te zijn in een perceel op het A18 Bedrijvenpark.

4.De toelichting op de beslissing van het hof

Grief over de feitenvaststelling door de rechtbank

4.1.

Tamoil heeft onder grief A bezwaren geformuleerd tegen de feitenvaststelling door de rechtbank. Hierboven heeft het hof de tussen partijen vaststaande feiten vastgesteld, waarbij het rekening heeft gehouden met de bezwaren van Tamoil. De grief hoeft daarom niet verder te worden beoordeeld.

Geen passende mate van openbaarheid

4.2.

De gemeente heeft aangevoerd dat het college van burgemeester en wethouders op 6 juli 2021 de werkwijze heeft vastgesteld aan de hand waarvan een perceel aan een geïnteresseerde partij kon worden gegund. Die criteria waren nodig, omdat er na een tijd waarin het aanbod groter was dan de vraag, een omslagpunt was bereikt, waarin de vraag juist groter was dan het aanbod. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is gebleken dat de werkwijze in mandaat is aangenomen door een afdelingshoofd, bij welke besluitvorming de verantwoordelijke wethouder was betrokken. De werkwijze zou volgens de gemeente inhouden dat de namen van bedrijven die geïnteresseerd waren in een perceel werden geplaatst op een wachtlijst, dat percelen werden toegewezen aan de bedrijven die het hoogst op de wachtlijst stonden, dat bij de gunning ook werd nagegaan of er een match was tussen gewenste en beschikbare perceelgrootte en dat ook werd onderzocht of de bedrijfsactiviteit paste binnen de planologische kaders. De gemeente heeft verder aangevoerd dat Kuster op de wachtlijst is geplaatst naar aanleiding van een telefoongesprek met de gemeente op 31 mei 2021. Kuster had belangstelling voor een perceel van 6.000 – 8.000 m2.

4.3.

Daarnaast heeft de gemeente aangevoerd dat zij aan de nieuwe werkwijze een passende mate van openbaarheid heeft gegeven, omdat de wijze van selecteren via een wachtlijst staat vermeld op de website van de gemeente. Zij heeft de wachtlijst overgelegd waarop 70 ondernemingen staan vermeld die interesse hebben in een perceel. Verder heeft zij een aantal e-mails overgelegd waarin bedrijven interesse tonen voor een perceel. Uit deze opgaven blijkt dat de werkwijze van de gemeente bij bedrijven volgens haar bekend was. Ten slotte heeft zij een e-mail van 18 november 2021 overgelegd, waarin een medewerker van haar aan de beheerder van de website van het A18 Bedrijvenpark vraagt om de volgende tekst op de website op te nemen:
”Op dit moment zijn alle kavels, zowel op het zuidelijk als noordelijk deel van het A18 Bedrijvenpark in optie of wordt gesproken met geïnteresseerde partijen. Wij hanteren wel een wachtlijst. Aanmelden voor deze wachtlijst kan. We gaan graag in gesprek wanneer er een optie vervalt.”

4.4.

Tamoil heeft betwist dat de gemeente de door deze genoemde selectiecriteria hanteert, dat deze criteria hoe dan ook zijn gehanteerd bij de aankoop door Kuster, en ook dat deze criteria objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Verder heeft Tamoil betwist dat de gemeente een passende mate van openbaarheid heeft gegeven aan de werkwijze en ook dat de wachtlijst openbaar is gemaakt. Zij heeft een schermafdruk uit augustus 2023 overgelegd en heeft ter zitting bij het hof aangevoerd dat zij aan de hand van een Way-Back-machine heeft weten te reconstrueren dat ook destijds op de website van het A18 Bedrijvenpark de volgende tekst heeft gestaan:
“Op dit moment zijn alle kavels, zowel op het zuidelijk als noordelijk deel van het A18 Bedrijvenpark in optie of wordt gesproken met geïnteresseerde partijen. Er zijn geen kavels meer vrij.”

4.5.

Tamoil heeft een beroep gedaan op de Didam-regels. Uit deze, uit het Didam-I-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) afkomstige, regels volgt dat een overheidslichaam (zoals een gemeente) die een aan haar toebehorende onroerende zaak wil verkopen ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop, althans als dat redelijkerwijs te verwachten is. Het overheidslichaam moet dan met inachtneming van de haar toekomende beleidsvrijheid selectiecriteria opstellen die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het overheidslichaam moet ten slotte een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdsschema en de selectiecriteria.

4.6.

Het hof oordeelt dat de gemeente geen passende mate van openbaarheid heeft betracht bij de invoering van de nieuwe werkwijze voor toedeling van percelen op het A18 Bedrijvenpark. De gemeente heeft de schriftelijke vastlegging van het in mandaat genomen besluit van 6 juli 2021 niet overgelegd. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft de gemeente verklaard niet te weten of het besluit schriftelijk is vastgelegd. De gemeente stelt verder dat op haar eigen website een beschrijving van de nieuwe werkwijze is opgenomen, maar zij heeft die webpagina(‘s) niet overgelegd. Dat had gezien de betwisting door Tamoil zowel in eerste aanleg als in hoger beroep wel voor de hand gelegen. Het hof gaat er daarom vanuit dat deze informatie niet te vinden is (geweest) op de website van de gemeente.

4.7.

Dat de gemeente een opmerking over een wachtlijst zoals in 4.3 hierboven is weergegeven, heeft laten plaatsen op de website van het A18 Bedrijvenpark wordt gemotiveerd betwist door Tamoil (zie 4.4, hierboven). Maar zelfs als de passage wel zou zijn geplaatst op de website van het bedrijvenpark, dan nog is dat een onvoldoende beschrijving van de selectiecriteria. Informatie over het bestaan van een wachtlijst verschaft immers nog geen informatie over de selectiecriteria voor toewijzing van een perceel zoals (volgens de gemeente) gewenste kavelgrootte en bestemming. Daar komt bij dat de door de gemeente overgelegde wachtlijst klaarblijkelijk voor intern gebruik is. De overgelegde lijst laat twijfel bestaan over de objectiviteit, toetsbaarheid en redelijkheid van de daarin gehanteerde selectiecriteria. Zo is bij een gegadigde de opmerking te lezen
“Willen we dit?”, wat minst genomen duidt op mogelijke subjectiviteit bij de toedeling van percelen, in plaats van dat de volgorde van binnenkomst in alle gevallen bepalend was. Bij een ander perceel is vermeld
“Bedrijfsverzamelgebouwen bieden we niet aan en komen onderaan de wachtlijst”.Deze opmerking getuigt niet alleen van het bestaan van een criterium dat niet voorkomt in de beschrijving van de nieuwe werkwijze door de gemeente, maar botst ook met het feit dat Kuster op de Kavel een bedrijfsverzamelgebouw heeft gerealiseerd. Ook de ter zitting bij het hof door de gemeente genoemde marge voor de kavelgrootte – een factor anderhalf – blijkt niet uit enige informatievoorziening.

4.8.

Volgens de gemeente volgt uit de e-mails waarin een aantal bedrijven interesse toont voor een perceel dat algemeen bekend was dat er met een wachtlijst werd gewerkt en hoe men zich daarvoor kon aanmelden. Daaruit blijkt vooral dat bedrijven door contacten op de vastgoedbeurs Provada of in gesprekken met medewerkers van de gemeente op de hoogte zijn geraakt van een wachtlijst en hebben gevraagd te mogen worden geplaatst op deze wachtlijst, maar dat is onvoldoende om te kunnen concluderen dat er een passende mate van openbaarheid in acht is genomen. De werkwijze moet zodanig openbaar gemaakt zijn dat de beschikbaarheid van de kavels en de wijze van selecteren kenbaar zijn voor iedere potentiële gegadigde en mededinging niet afhankelijk is van het toevallige contact dat een gegadigde met de gemeente opneemt. Ten slotte herhaalt het hof dat bekendheid van de aanwezigheid van een wachtlijst nog niet inhoudt dat ook de selectiecriteria bekend zijn gemaakt. Aan bewijslevering komt het hof tegen deze achtergrond niet toe.

4.9.

De conclusie is daarom dat de gemeente geen passende mate van openbaarheid heeft betracht over haar nieuwe werkwijze van toewijzing van bedrijfskavels op het A18 Bedrijvenpark en daarmee de Didam-regels heeft geschonden. De gemeente heeft daardoor in beginsel onrechtmatig gehandeld tegenover Tamoil die een potentiële gegadigde was voor een perceel op het A18 Bedrijvenpark.

De gedragingen van de gemeente zijn onrechtmatig tegenover Tamoil

4.10.

De gemeente heeft betwist dat zij onrechtmatig tegenover Tamoil heeft gehandeld, omdat Tamoil geen kenbare interesse had in de aankoop van een perceel. De gemeente heeft er in dat kader op gewezen dat Tamoil zich (pas) op 28 september 2023 heeft aangemeld voor plaatsing op de wachtlijst en voor een perceel van 4.000 m2. De gemeente leidt daaruit af dat Tamoil hoe dan ook geen belangstelling had voor de Kavel, gezien de omvang van 12.460 m2. Tamoil heeft weliswaar verklaard wel belangstelling te hebben voor de Kavel , omdat zij de Kavel zou kunnen ontwikkelen met een andere partij. Volgens de gemeente zou dat echter niet mogelijk zijn, omdat de Kavel in verband met de aanwezigheid van een gasleiding niet kan worden gesplitst. Zij voert verder aan dat de vordering van Tamoil is ingegeven om te verhinderen dat zich een concurrent van haar in haar nabijheid vestigt. Daardoor staat het relativiteitsvereiste in de weg aan toewijzing van de vorderingen van Tamoil, aldus de gemeente.

4.11.

Het hof verwerpt deze verweren. In essentie verwijt Tamoil de gemeente dat deze haar niet de gelegenheid heeft geboden mee te dingen naar de Kavel. Zij was immers juist in de Kavel geïnteresseerd omdat deze in de nabijheid lag van het perceel van Rabelink. Met de aankoop van de Kavel zou het capaciteitsprobleem van de bestaande pompen kunnen worden opgelost, door op de Kavel extra pompen te plaatsen. Door de overnames van Rabelink in 2020 en 2021 ontstond het capaciteitsprobleem en de wens de capaciteit uit te breiden. Dat Tamoil daarvóór geen interesse had getoond in verwerving van een (ander) perceel is daarom naar het oordeel van het hof niet relevant. Tamoil heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat zij in de periode dat zij gesprekken met Rabelink voerde over het capaciteitsprobleem in de veronderstelling verkeerde dat verwerving van de Kavel niet mogelijk was, omdat de Kavel niet beschikbaar was. Als zij toen had geweten dat de Kavel slechts in optie was en dat er een wachtlijst was, zou zij zich op dat moment op de wachtlijst hebben laten plaatsen. De gemeente heeft weliswaar gesteld dat Tamoil nooit interesse heeft getoond in een extra kavel, maar bij gebrek aan een passende mate van openbaarheid omtrent de beschikbaarheid en de selectiecriteria kan dat Tamoil niet worden tegengeworpen in het kader van het debat over de vestiging van de aansprakelijkheid van de gemeente.

4.12.

Het vereiste uit de Didam-regels dat een passende mate van openbaarheid moet worden gegeven aan de beschikbaarheid van onroerende zaken, de selectieprocedure, het tijdsschema en de selectiecriteria is vooral ingegeven opdat een partij die geen informele contacten met de gemeente onderhoudt, ook – anders dan toevallig – op de hoogte raakt van de beschikbaarheid van een perceel. De Didam-regels brengen dus niet mee dat een partij alleen door deze regels wordt beschermd als zij al eerder haar interesse heeft laten blijken voor een perceel. Het is ook niet relevant dat degene die zich op de bescherming van de Didam-regels beroept een concurrent is van degene aan wie een perceel is gegund. De regels beogen juist ruimte te bieden voor (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar een perceel, en hun daarin gelijke kansen te bieden. De ruimte voor mededinging is niet beperkt tot bedrijven die niet elkaars concurrent zijn. Het beroep van de gemeente op artikel 6:163 BW faalt.

4.13.

Dat Tamoil, toen zij zich in 2023 op de wachtlijst liet plaatsen, aangaf belangstelling te hebben voor een perceel van 4.000 m2, verandert de beslissing evenmin. Tamoil heeft er terecht op gewezen dat de handelwijze van de gemeente haar niet in staat heeft gesteld te onderzoeken of zij de Kavel met een derde in exploitatie zou kunnen nemen, uitgaande van haar belang om te kunnen beschikken over een perceel dat grenst aan of ligt in de directe nabijheid van dat van Rabelink. Kuster heeft op de Kavel een bedrijfsverzamelgebouw opgericht dat zij aan derden verhuurt. Niet onaannemelijk is dat de gemeente en Tamoil tot eenzelfde oplossing waren gekomen als zij in onderhandeling waren getreden over verwerving van de Kavel door Tamoil. Dat Tamoil in die omstandigheden niet geïnteresseerd zou zijn geweest de koopsom (van € 1.800.000,-) te betalen kan niet worden vastgesteld.

4.14.

De conclusie is daarom dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Tamoil en dat Tamoil door de onrechtmatige gedraging van de gemeente mogelijk schade heeft geleden. Als aan de nieuwe werkwijze voor de uitgifte van percelen op het A18 Bedrijvenpark een passende mate van openbaarheid was gegeven, was er een kans geweest dat Tamoil zich eerder dan Kuster op de wachtlijst had laten plaatsen en dat zij de Kavel had verworven. De verklaring voor recht en de verwijzing naar de schadestaatprocedure zullen daarom worden toegewezen. Uit het voorgaande volgt ook dat het oordeel van de rechtbank dat Tamoil geen belang heeft bij haar vorderingen, onjuist is.

De conclusie

4.15.

Het hoger beroep slaagt. Omdat de gemeente in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de gemeente tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[2]

5.De beslissing

Het hof:

5.1.

vernietigt het vonnis van de rechtbank in de rechtbank Gelderland van 17 april 2024 en beslist als volgt:

5.2.

verklaart voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Tamoil door geen passende mate van openbaarheid in acht te nemen ten aanzien van de toepassing van de nieuwe werkwijze vanaf juli 2021 voor de toewijzing van percelen in het A18 Bedrijvenpark;

5.3.

veroordeelt de gemeente tot vergoeding van de door Tamoil dientengevolge geleden schade, nader op te maken bij staat;

5.4.

veroordeelt de gemeente tot terugbetaling aan Tamoil van alles wat Tamoil op grond van het vonnis van 17 april 2024 aan de gemeente heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door Tamoil tot aan de dag van terugbetaling;

5.5.

veroordeelt de gemeente tot betaling van de volgende proceskosten van Tamoil tot aan de uitspraak van de rechtbank/kantonrechter:

€ 2.837,00 aan griffierecht

€ 109,33 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de gemeente

€ 1.228,00 aan salaris van de advocaat van Tamoil (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)

en tot betaling van de volgende proceskosten van Tamoil in hoger beroep:

€ 798,00 aan griffierecht

€ 115,12 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de gemeente

€ 2.428,00 aan salaris van de advocaat van Tamoil (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)

5.6.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

5.7.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, G.R. den Dekker en V. van der Kuil, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025.

Onrechtmatige toewijzing van bedrijfskavels door gemeente Doetinchem in strijd met Didam-regels