Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.303.798/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 193014
arrest van 11 november 2025
in de zaak van
1.[appellant1] ,
die woont in [woonplaats1] ,
2. [appellant2],
die woont in [woonplaats2] ,
die hoger beroep hebben ingesteld,
en bij de rechtbank optraden als gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna samen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. P. Bluemink, die kantoor houdt te Groningen ,
tegen
[geïntimeerde] Vastgoed B.V.,
die is gevestigd in [woonplaats3] ,
en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. E.D. de Jong, die kantoor houdt te Haren.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 31 december 2024 waarin het hof heeft aangekondigd een deskundigenbericht te vragen hebben partijen elk op 28 januari 2025 een akte genomen. Daarin hebben zij een suggestie gedaan wie tot deskundige zou kunnen worden benoemd en over de aan de deskundige te stellen vragen. Daarna hebben zij het hof gevraagd weer een arrest te wijzen.
1.2 Vanwege het defungeren van een raadsheer ten overstaan van wie destijds de mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad zijn partijen in de gelegenheid gesteld om te verzoeken om een mondelinge behandeling ten overstaan van de nieuwe combinatie van raadsheren. Partijen hebben niet een dergelijk verzoek gedaan.
1.2 Vanwege het defungeren van een raadsheer ten overstaan van wie destijds de mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad zijn partijen in de gelegenheid gesteld om te verzoeken om een mondelinge behandeling ten overstaan van de nieuwe combinatie van raadsheren. Partijen hebben niet een dergelijk verzoek gedaan.
2.De verdere beoordeling
Inleiding
2.1
Het hof heeft in het tussenarrest van 31 december 2024 geoordeeld dat alleen nog relevant zijn de gebreken die op 3 januari 2019 bestonden (rechtsoverweging 2.14 in combinatie met rechtsoverweging 2.17), zoals die zijn beschreven in randnummer 16 van de akte van [appellanten] c.s. van 16 januari 2024. Het hof heeft verder aangekondigd een deskundige te benoemen aan wie zal worden gevraagd in hoeverre in bouwkundig opzicht sprake is van gebreken, en wat de daaraan toe te kennen kosten van herstel zijn. Daarbij zal de deskundige worden gevraagd per door hem aan te wijzen gebrek een uitwerking te geven. Indien en voorzover die gebreken bestaan in door [geïntimeerde] gestelde afwijkingen van de overeenkomst met tekening, dient de deskundige aan te geven in hoeverre die afwijkingen bouwkundig noodzakelijk waren ( rechtsoverweging 2.17).
De persoon van de deskundige
2.2
Partijen zijn het niet eens geworden over de persoon van een deskundige. [geïntimeerde] heeft bezwaar gemaakt tegen de in de akte van 16 januari 2024 door [appellanten] c.s. voorgestelde deskundigen ( [deskundigen] ). [appellanten] c.s. hebben daarop in hun akte na het arrest van 31 december 2024 voorgesteld om [deskundige1] tot deskundige te benoemen. Het hof is niet bekend welke bezwaren [geïntimeerde] tegen die benoeming heeft. Dat geldt omgekeerd ook voor de door [geïntimeerde] voorgestelde deskundige, [deskundige2] van EBMC Nederland B.V. Partijen hebben daarover in hun akte van 28 januari 2025 niets vermeld. Partijen zijn het (kennelijk) wel met elkaar eens dat de benoeming van één deskundige volstaat.
2.3
Het hof heeft daarom ter voorkoming van verdere discussie zelf een aantal mogelijke deskundigen benaderd en gevraagd of die bereid zouden zijn het onderzoek uit te voeren. Dat is niet eenvoudig gebleken, waardoor de procedure helaas verdere vertraging heeft opgelopen. Het hof heeft [deskundige3] bereid gevonden het onderzoek te verrichten, onder toepasselijkheid van algemene voorwaarden (De Nieuwe Regeling. DNR 2011). De deskundige heeft zijn kosten begroot op € 13.831,51 inclusief btw. De griffie van het hof heeft de gegevens van de deskundige, diens kostenopgave en diens wens om het onderzoek te verrichten onder toepasselijkheid van de DNR 2011 aan partijen doorgegeven zodat zij zich daarover konden uitlaten en eventuele bezwaren kenbaar konden maken. Het hof heeft hen daarvoor een termijn tot 13 oktober 2025 gegeven. Partijen hebben zich niet uitgelaten, zodat het hof ervan uitgaat dat partijen geen bezwaren hebben.
2.4
Partijen hebben na het eerdere tussenarrest suggesties gedaan voor de aan de deskundige te stellen vragen. Het hof zal hen daarin grotendeels volgen, zij het dat het hof op onderdelen de vragen heeft geherformuleerd om te blijven binnen de kaders die in het tussenarrest van 31 december 2024 zijn aangegeven. Het hof heeft de vragen die partijen hebben voorgesteld gecombineerd. Een aantal van de door [appellanten] en [geïntimeerde] voorgestelde vragen zal het hof niet aan de deskundige voorleggen omdat die een te juridische beoordeling vergen die aan het hof is voorbehouden.
2.5
Het hof zal de deskundige verzoeken de volgende vragen te beantwoorden:
1. Is sprake van (technische) gebreken in het licht van de tussen [appellanten] c.s.
en [geïntimeerde] gesloten (koop-/)aannemingsovereenkomst?
2. Is in het door [geïntimeerde] gerealiseerde werk sprake van een afwijking van de eisen
van goed en deugdelijk werk? In hoeverre is sprake van gebreken in bouwkundig opzicht?
Meer specifiek:
Meer specifiek:
3. Voor zover u de vragen 1 of 2 bevestigend beantwoordt:
a. Voldoet het werk gezien de overeenkomst en daarop van toepassing verklaarde bijlagen c.q. aan de eisen van goed en deugdelijk werk? Zo nee, wilt u dat toelichten? Kunt u daarbij aangeven of in strijd is gehandeld met het destijds geldende Bouwbesluit en zo ja, in welk opzicht, en in hoeverre?
b. Wat is de oorzaak van deze feitelijke tekortkoming(en)?
c. Is herstel mogelijk?
d. Indien herstel mogelijk is: welke maatregelen zijn nodig voor deugdelijk herstel, om het werk te laten voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk?
e. Welke kosten zijn redelijkerwijs gemoeid met de onder d. bedoelde
herstelmaatregelen? Wilt u die kosten onderverdelen in materiaal en arbeidsloon?
f. Indien herstel zoals onder c. bedoeld niet mogelijk is: wat is de schade als gevolg
van de tekortkomingen zoals geconstateerd?
9. Is er overigens nog iets dat u van belang acht voor de beoordeling van het
hof ?
4. Wilt u specifiek ingaan op de gebreken die door [appellanten] c.s. zijn gesteld in hoofdstuk 2 van hun akte na tussenarrest van 16 januari 2024?
5. Wilt u daarbij zo mogelijk de volgende vragen en opmerkingen van [geïntimeerde] betrekken?
Het metselwerk
Voldoet het metselwerk aan de eisen van goed en deugdelijk werk en aan de overeenkomst? Zo nee, wilt u dat toelichten? Is het mogelijk om delen van het voegwerk te vervangen? Denk hierbij aan de werkwijze welke ook bij het herstel van schades t.g.v. mijnbouwactiviteiten wordt gebruikt. Wat zijn de bijbehorende kosten volgens prijspeil 2019? Is anderszins herstel mogelijk?
Entreedeur
Maken de voordeur van hard glas en de rvs-brievenbussen plus intercom onderdeel uit van de overeenkomst? Zo ja, wat zijn de bijbehorende kosten om deze aan te brengen indien deze ontbreken, volgens prijspeil 2019?
Leuning bovenste appartement
Maakt de leuning onderdeel uit van de overeenkomst? Ontbreekt de leuning en/of het hekwerk? Zo ja, wat zijn de bijbehorende kosten om deze aan te brengen indien deze ontbreken volgens prijspeil 2019?
De gevel aan de achterzijde:
Algemeen:
Voldoet de achtergevel aan de vigerende eisen van het bouwbesluit?
Is het pand goed waterdicht te krijgen zonder het dichtzetten van de achtergevel? Daarbij rekening houdend met het feit dat de entree onder het maaiveld ligt?
Deels open achtergevel en trap:
Is de hardhouten trap in overeenstemming met de specificaties op de bouwtekening geschikt voor plaatsing in de buitenlucht, indien deze trap is gemaakt van hardhout, de onderzijde dicht is en is bekleed met onbehandeld western red cedar (voeg 5 mm)? Zijn de onderhoudskosten (en het op den duur vervangen) van die houten trap niet vele malen hoger geweest?
Metselwerk
Is het mogelijk om delen van een voeg te vervangen? Denk hierbij aan de werkwijze welke ook bij het herstel van schades t.g.v. mijnbouwactiviteiten wordt gebruikt. Wat zijn de bijbehorende herstelkosten volgens prijspeil 2019?
Zonnepanelen
Zijn zonnepanelen geplaatst als onderdeel van de overeenkomst? Is het btw-percentage (prijspeil 2019) over het leveren en plaatsen van zonnepanelen 21%? Wat zijn de bijbehorende kosten volgens prijspeil 2019?
Algemeen:
Hardhouten trap
Is hier noodzaak tot herstel? Wat zijn de herstelkosten?
Zijn de trapbordessen in strijd met het bouwbesluit? Was een afwijking van de tekening bouwkundig noodzakelijk? Wat zijn de herstelkosten volgens prijspeil 2019?
Beschadigd plafond en wandplaten
Is het optrekkend vocht een ontwerpfout of een gebrek in uitvoering? Was de schade aan de plafond en de platen al zichtbaar op 3 januari 2019? Door wie en wanneer is deze schade ontstaan?
Binnen schilderwerk in de appartementen
Is het schilderwerk volgens de overeenkomst verricht? Waren de wanden/plafonds van de appartementen sausklaar conform afspraak?
Zinken afdekker
Is een zinken aftrekker in plaats van aluminium een deugdelijk alternatief? Wat zijn de bijbehorende kosten volgens prijspeil 2019?
Appartementen
Keuken
Voldoet de kookplaat aan de eisen van het bouwbesluit?
Keukeninrichting
Zijn de geplaatste keukens van gemiddeld goede kwaliteit en wat wordt verstaan onder gemiddeld goede kwaliteit? Wat stond er in de overeenkomst met betrekking tot de keukens waarnaar verwezen wordt?
Meterkast
Wat stond er in de overeenkomst met betrekking tot de meterkasten waarnaar verwezen wordt. Waaruit blijkt dat de deuren (vermeend) opnieuw gesteld moesten worden?
Woonkamer
Beglazing in de appartementen
Wat is er afgesproken in de overeenkomst en wat zijn de bijbehorende kosten van herstel volgens prijspeil 2019?
Slaapkamer
Loszittende WCD’s Slaapkamer
Is er aanleiding om te veronderstellen dat de situatie zoals [appellanten] en [appellant2] hebben beschreven op 3 januari 2019 al het geval was en zo ja, waaruit zou dat moeten blijken? Is deze situatie ontstaan door [geïntimeerde] of door externe partijen van [appellanten] en [appellant2] ?
Appartementen 11 en 11B, 11D
Is deze afwijking bouwkundig noodzakelijk geweest? Voldoet de kamer aan de eisen voor een verblijfsruimte en kan deze mede worden gebruikt als slaapkamer?
Badkamer
Ontbrekend kitwerk in de badkamer
Is er aanleiding om te veronderstellen dat de situatie zoals [appellanten] c.s. hebben beschreven op 3 januari 2019 al het geval was en zo ja, waaruit zou dat moeten blijken?
2.6
Het voorschot van de kosten van de deskundige zal op grond van de hoofdregel van artikel 195 Rv Pro. voor rekening van [appellanten] c.s. komen.
3.De beslissing
Het hof:
De benoeming
3.1
Het hof benoemt tot deskundige:
- [deskundige3] ,
uitsluitendbereikbaar via de Raad voor Arbitrage in Bouwgeschillen,
uitsluitendbereikbaar via de Raad voor Arbitrage in Bouwgeschillen,
[adres1]
correspondentieadres
[adres2]
om een onderzoek in te stellen en schriftelijk bericht uit te brengen over de volgende over de vragen in rechtsoverweging 2.5.
3.2
Het hof stelt het voorschot van de deskundige vast op € 13.831,51 (inclusief btw);
3.3 bepaalt dat [appellanten] c.s. het voorschot moeten betalen;
3.3 bepaalt dat [appellanten] c.s. het voorschot moeten betalen;
Aanwijzingen voor de deskundige
3.4
Pas als de griffier heeft laten weten dat het voorschot is betaald, hoeft de deskundige met het onderzoek te beginnen;
3.5
De deskundige moet schriftelijk antwoorden op de hiervoor geformuleerde vragen;
3.6
Bij de uitvoering van het onderzoek moet de deskundige de Leidraad deskundige in civiele zaken volgen die is gepubliceerd op www.rechtspraak.nl.;
3.7
Als de deskundige vragen heeft, kan hij die stellen aan mr. J. Smit als raadsbeer commissaris;
3.8
Het ondertekende deskundigenbericht moet vóór
1 juni 2026worden gestuurd aan de griffie van dit hof (postbus 1704, 8901 CA in Leeuwarden);
1 juni 2026worden gestuurd aan de griffie van dit hof (postbus 1704, 8901 CA in Leeuwarden);
Aanwijzingen voor partijen
3.9
Het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak zal aan [appellanten] c.s. een voorschotfactuur sturen van € 13.831,51 (inclusief btw). Dit voorschot moet binnen 4 weken na de datum op de factuur zijn betaald;
3.1
[appellanten] c.s. moeten aan de deskundige een kopie van het dossier sturen. De griffier stuurt de deskundige een kopie van dit arrest;
3.11
Partijen moeten de deskundige de inlichtingen geven waarom deze vraagt;
3.12
Op dinsdag
30 juni 2026(roldatum) kunnen [appellanten] c.s. als eerste op het deskundigenbericht reageren.
30 juni 2026(roldatum) kunnen [appellanten] c.s. als eerste op het deskundigenbericht reageren.
3.13
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Dit arrest is gewezen door mr. J. Smit, mr. M.W. Zandbergen en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
11 november 2025.