ECLI:NL:GHARL:2025:7359

• Datum uitspraak: 18 november 2025
• Publicatiedatum: 21 november 2025
• Zaaknummer: 24/487
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P. van der Wal; J. Hollander
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 18 november 2025 uitspraak gedaan in een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak, gelegen aan [adres1] 25 te [plaats1]. De heffingsambtenaar van de gemeente Ooststellingwerf had de waarde per 1 januari 2021 vastgesteld op € 180.000. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling, maar de heffingsambtenaar heeft de waarde gehandhaafd. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende in hoger beroep is gegaan.

Tijdens de zitting op 2 september 2025 heeft belanghebbende zijn standpunt toegelicht en betwist dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheden die de waarde van de onroerende zaak negatief beïnvloeden, zoals de aanwezigheid van een grasstrook en een plantsoen. De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met een taxatierapport, waarin vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. Het hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

Belanghebbende heeft ook gesteld dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn informatieverzoek met betrekking tot een ander object, maar het hof heeft geoordeeld dat deze informatie niet relevant was voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Het hof heeft het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn afgewezen. Uiteindelijk heeft het hof het hoger beroep ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 24/487

uitspraakdatum: 18 november 2025nummer 07/00562
111

Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 23 januari 2024, nummer
LEE 22/4111, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Ooststellingwerf (hierna: de heffingsambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 25 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 180.000.

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van
23 januari 2024 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 september 2025 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [naam1] namens de heffingsambtenaar.

1.7

Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd en toegelicht, welke door het Hof en de wederpartij is gelezen.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan [adres1] 25 te [plaats1] . Het betreft een 2-onder-1-kapwoning uit 1972 (102 m²) met een vrijstaande garage (26 m²). De kaveloppervlakte is 360 m².

2.2

Belanghebbende heeft op 17 februari 2024 per e-mailbericht de heffingsambtenaar verzocht om nadere informatie (een taxatiekaart, grondstaffel en een taxatierapport van een andere in zijn straat gelegen woning, [adres2] 15 te [plaats1] ). In deze e-mail heeft belanghebbende aangegeven dat hij de gevraagde documenten nodig heeft om zijn hoger beroep te motiveren. De heffingsambtenaar heeft deze informatie naar aanleiding van dat e-mailbericht niet verstrekt.

2.3

Belanghebbende heeft op 6 juni 2024 nogmaals verzocht om de gevraagde informatie te verstrekken. Nadat de heffingsambtenaar op 10 juni 2024 van de griffier van het Hof bericht had ontvangen dat belanghebbende op 23 februari 2024 hoger beroep heeft ingesteld, heeft de heffingsambtenaar op 13 juni 2024 belanghebbende een brief gestuurd met als bijlagen een kopie van het taxatierapport van de onroerende zaak dat in de beroepsfase is opgesteld en een taxatiekaart van [adres2] 15 te [plaats1] .

2.4

Belanghebbende heeft op 12 augustus 2024 opnieuw aangegeven dat nog steeds niet aan zijn informatieverzoek met betrekking tot het object [adres2] 15 te [plaats1] is voldaan.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is of de waarde op waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot op € 155.326.

3.3

De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.

4.2

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.

4.3

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

4.4

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – des geraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.5

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg de beschikte waarde onderbouwd met een taxatierapport van 24 september 2024 opgesteld door [naam1] RT. In het taxatierapport is de waarde van € 180.000 onderbouwd met vijf opgevoerde referentieobjecten, te weten:

• [adres3] 36 te [plaats1] , verkocht op 15 januari 2021 voor € 199.358,
• [adres4] 164 te [plaats1] , verkocht op 3 mei 2021 voor € 250.000,
• [adres5] 55 te [plaats1] , verkocht op 21 mei 2021 voor € 226.828,
• [adres6] 7 te [plaats1] . verkocht op 21 september 2020 voor € 215.000 en
• [adres7] 10 te [plaats1] , verkocht op 4 januari 2021 voor € 190.000.

4.6

Belanghebbende heeft in hoger beroep betwist dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hij wijst in dat verband op het in zijn straat gelegen object [adres2] 15 te [plaats1] . De Rechtbank heeft met juistheid overwogen dat een vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarden van deze woning voor de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet relevant is, aangezien [adres2] 15 te [plaats1] niet identiek is aan de onroerende zaak, reeds niet omdat de kwaliteit en staat van onderhoud beter is dan die van de onroerende zaak. Het staat belanghebbende vrij te komen met andere referentieobjecten dan de heffingsambtenaar heeft opgevoerd, maar dan moet het gaan om – controleerbaar – voldoende vergelijkbare woningen waarvan transactiegegevens rond de waardepeildatum bekend zijn. Daarvoor geldt eveneens dat die verkopen niet te ver van de waardepeildatum verwijderd mogen liggen. In het onderhavige geval zijn van [adres2] 15 te [plaats1] geen recente transactiegegevens beschikbaar, nu deze woning sinds 2012 niet is verkocht.

4.7

Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling niet verdisconteerd heeft dat de ongemakken van de grasstrook naast en het plantsoen voor de onroerende zaak het woongenot nadelig beïnvloeden. Daartoe wijst belanghebbende er onder meer op dat er water op het plantsoen achterblijft, wat vervolgens ook onder de onroerende zaak trekt, en dat de op het plantsoen aanwezige bomen waardedrukkend zijn. Belanghebbende, op wie, gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door de heffingsambtenaar, de last rust aannemelijk te maken dat de genoemde omstandigheden waardedrukkend zijn, heeft, naar het oordeel van het Hof, dat niet, althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt.

4.8

Belanghebbende heeft in hoger beroep verder nog gesteld dat de opname en taxatie van de onroerende zaak op 23 januari 2023 en daarmee twee jaren na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, zodat de waarde van de onroerende zaak in strijd met artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ niet naar de staat waarin deze op de waardepeildatum verkeerde is vastgesteld. Deze stelling kan belanghebbende niet baten, nu uit het taxatierapport blijkt dat de taxateur de waarde op waardepeildatum, 1 januari 2021, heeft bepaald. Dat de taxatie/opname twee jaren nadien heeft plaatsgehad is inherent aan het tijdsverloop van de nadien geïnitieerde (beroeps)procedure.

4.9

Anders dan belanghebbende kennelijk meent, is voorts niet vereist dat de opgevoerde referentieobjecten verkocht zijn op de waardepeildatum. De waarde van de onroerende zaak is bepaald per de waardepeildatum en onderbouwd met verkopen die alle niet te ver van deze waardepeildatum verwijderd liggen. Daaraan doet niet af dat in het kader van de Wet WOZ ieder jaar de waarde op de desbetreffende waardepeildatum die voor dat jaar maatgevend is opnieuw wordt vastgesteld, zodat waardemutaties ten opzichte van vorige of latere jaren niet relevant zijn voor de in dit jaar vastgestelde waarde.

4.1

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met het hiervoor – onder 4.5 – bedoelde taxatierapport de door hem beschikte waarde voldoende onderbouwd. De daarin opgevoerde referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, waarbij met de verschillen voldoende rekening is gehouden. Hetgeen belanghebbende daar overigens nog tegenover heeft gesteld, zoals de verwijzingen naar jurisprudentie van de Hoge Raad in zijn pleitnota, maakt dat niet anders.

4.11

Gelet op het vorenoverwogene, heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.12

In hoger beroep heeft belanghebbende voorts gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet heeft voldaan aan zijn hiervoor – onder 2.2 tot en met 2.5 - bedoelde informatieverzoek met betrekking tot het object [adres2] 15 te [plaats1] .

4.13

Naar het Hof begrijpt, heeft belanghebbende in dat verband willen stellen dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en dat de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden.

4.14

Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ dient de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Volgens de parlementaire geschiedenis van deze bepaling worden onderliggende taxatiegegevens niet altijd vastgesteld in een afzonderlijk taxatierapport, terwijl het zonder die gegevens niet mogelijk is om een waarde te bepalen. Uit die geschiedenis volgt verder dat naar het oordeel van de wetgever deze gegevens op verzoek aan de belastingplichtige dienen te worden verstrekt. Het voorschrift van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe een dergelijke verplichting wettelijk vast te leggen.

Het voorgaande brengt mee dat op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens moet worden verstrekt.

Opmerking verdient nog dat de bedoelde gegevens ook betrekking kunnen hebben op voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).

4.15

Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar verzocht om gegevens met betrekking tot de vaststelling van de WOZ-waarde van het perceel [adres2] 15 te [plaats1] . Nu dit object niet als referentieobject ter onderbouwing van de beschikte waarde van de onroerende zaak is opgevoerd, valt de gevraagde informatie, naar het oordeel van het Hof, buiten het bereik van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

4.16

Artikel 8:42 van de Awb verplicht de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen. Deze bepaling strekt ertoe dat de gegevens die van belang zijn voor de beoordeling van het bestreden besluit van de heffingsambtenaar aan de rechter – en de wederpartij – beschikbaar worden gesteld en heeft ten doel te waarborgen dat een geschil over een door de heffingsambtenaar genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan de heffingsambtenaar ter beschikking staan, zodat de belastingplichtige zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden. Tot de op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb over te leggen stukken behoren alle stukken die de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan en die van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Indien een belastingplichtige voldoende gemotiveerd stelt dat een bepaald stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in zijn zaak en daarom door de heffingsambtenaar moet worden overgelegd, moet aan dat verzoek worden tegemoetgekomen, op voorwaarde dat het bestaan van dat stuk aannemelijk is. Dit is slechts anders in gevallen van gerechtvaardigde weigering op grond van artikel 8:29 van de Awb en in uitzonderingsgevallen als misbruik van procesrecht.

4.17

Belanghebbende heeft, zo begrijpt het Hof zijn hogerberoepsgrond mede, gesteld dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 8:42 van de Awb alle, althans meer, gegevens met betrekking tot de vaststelling van de WOZ-waarde van het object [adres2] 15 te [plaats1] had moeten overleggen. Aangezien het door belanghebbende genoemde object niet is verkocht, kunnen de gevraagde gegevens niet van belang zijn bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Nu voorts, zoals hiervoor – onder 4.6 – is overwogen, geen sprake is van een object dat identiek is aan de onroerende zaak, heeft belanghebbende ook voor wat betreft een beroep op gelijkheidsbeginsel onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de gevraagde gegevens van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in zijn zaak.

4.18

In zijn pleitnota heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn van behandeling. Nu in beroep noch hoger beroep sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn, wijst het Hof dat verzoek af.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof:

• bevestigt de uitspraak van de Rechtbank en
• wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, in tegenwoordigheid van
mr. J. Hollander als griffier.

De beslissing is op 18 november 2025 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J. Hollander)

(P. van der Wal)

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.