ECLI:NL:GHARL:2025:7677

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.337.122

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, 295156)

arrest van 2 december 2025

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1]

hierna: [appellant]

advocaat: mr. M.A. Schuring

tegen

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats2]

hierna: [geïntimeerde]

advocaat: voorheen mr. M.S. van Knippenberg, thans zonder advocaat

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Het procesverloop na het arrest in het incident van 23 april 2024 blijkt uit de op 18 juni 2024 genomen memorie van antwoord en het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 29 november 2024 is gehouden. Tijdens deze mondelinge behandeling was onduidelijk of de producties die horen bij de memorie van antwoord (A1 tot en met A3) en de nadere stukken van de kant van [geïntimeerde] (producties A4 tot en met A11) tijdig en juist waren overgelegd. Nader onderzoek heeft uitgewezen dat dit het geval is, zodat deze stukken onderdeel uitmaken van het procesdossier. Na deze mondelinge behandeling heeft het hof een datum voor arrest bepaald, te weten 11 februari 2025.

1.2.

Voordat het hof arrest heeft gewezen, heeft [geïntimeerde] met een beroep op onder meer artikel 6 EVRM Pro en artikel 17 Grondwet Pro het hof gevraagd een nieuwe mondelinge behandeling te bepalen. Naar zijn mening was zijn recht op een eerlijk proces in het geding, nu de betrokken raadsheren tijdens de mondelinge behandeling nog geen kennis hadden genomen van de hiervoor genoemde producties (A1 tot en met A3 en A4 tot en met A11). [appellant] heeft er niet mee ingestemd dat [geïntimeerde] zich, nadat arrest was bepaald, nog tot het hof wendde en heeft gevraagd om het verzoek van [geïntimeerde] niet te honoreren en arrest te wijzen. Het hof heeft partijen naar aanleiding van dit verzoek op 10 februari 2025 – kort gezegd – bericht dat de oorzaak van de onduidelijkheid over de producties bij het hof lag. Doordat de drie betrokken raadsheren voor de zitting geen kennis hadden genomen van deze producties, hadden zij voorafgaand aan de zitting mogelijk geen volledig beeld, wat de voorbereiding van de zitting kan hebben beïnvloed. Om het recht van [geïntimeerde] op een eerlijk proces te waarborgen, heeft het hof daarom ingestemd met een nieuwe mondelinge behandeling en de zaak in zoverre heropend. Wel is daarbij bepaald dat partijen geen nieuwe standpunten en verweren mochten bepleiten, en ook geen nieuwe producties in het geding mochten brengen.

1.3.

De tweede mondelinge behandeling is gehouden op 17 september 2025. Ook daarvan is een verslag (proces-verbaal) gemaakt dat ook aan het procesdossier is toegevoegd. Na deze mondelinge behandeling heeft het hof opnieuw bepaald dat arrest zal worden gewezen.

1.4.

Het op de inventarislijst opgenomen proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de rechtbank dat ten tijde van het fourneren van het procesdossier wel was aangekondigd en bij de rechtbank was opgevraagd, maar nog niet was ontvangen, heeft [appellant] op 7 oktober 2025 aan het hof doen toekomen. Dat is nog toegevoegd aan het procesdossier.

2.Waar deze zaak over gaat

2.1.

Het hof gaat uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.6 van het bestreden vonnis van de rechtbank. Kort gezegd is het volgende aan de hand.

2.2.

[geïntimeerde] en [appellant] hebben op 7 januari 2022 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [geïntimeerde] zijn toenmalige woonboerderij in [plaats1] (hierna: de woning) aan [appellant] heeft verkocht. In de koopovereenkomst is opgenomen dat [appellant] – onder een aantal voorwaarden – van de koop af kan als hij geen hypothecaire lening voor de koopsom kan krijgen (hierna: het financieringsvoorbehoud). De termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is meerdere keren verlengd, uiteindelijk tot en met 28 maart 2022. Op die datum heeft [appellant] een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst ontbonden. [geïntimeerde] heeft de woning in mei 2022 verkocht en geleverd aan een derde. In de (na)zomer van 2022 heeft [geïntimeerde] [appellant] schriftelijk gesommeerd om nadere stukken aan te leveren met betrekking tot de hypotheekaanvraag. [appellant] heeft daar tot op heden niet aan voldaan.

2.3.

[geïntimeerde] is het niet eens met de gang van zaken en is een procedure bij de rechtbank gestart. Hij is van mening dat de overeengekomen verlengingen van de termijn om het financieringsvoorbehoud in te roepen, moeten worden vernietigd. Hij heeft namelijk gedwaald bij zijn besluit om met die verlengingen akkoord te gaan. De rechtbank heeft [geïntimeerde] daar niet in gevolgd en zijn vordering tot vernietiging afgewezen. De vordering om [appellant] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 177.500,- heeft de rechtbank toegewezen. De rechtbank is namelijk van oordeel dat [appellant] niet aan zijn documentatieplicht heeft voldaan en dus geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Omdat er daarmee sprake is van een toerekenbare tekortkoming, heeft de rechtbank [appellant] veroordeeld de contractuele boete aan [geïntimeerde] te betalen.

2.4.

[appellant] is het daar niet mee eens. De bedoeling van zijn hoger beroep is dat de (toegewezen) vordering(en) van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen.

3.Het oordeel van het hof

De beslissing in het kort

3.1.

Het hof zal oordelen dat [geïntimeerde] geen aanspraak kan maken op de contractuele boete en het vonnis van de rechtbank vernietigen. Het hof zal daarnaast oordelen dat [appellant] niet onrechtmatig heeft gehandeld of tekort is gekomen in de nakoming van de overeenkomst en de op die grond gevorderde schadevergoeding afwijzen. Hierna legt het hof uit hoe het tot deze beslissingen is gekomen. Maar voordat het hof daartoe overgaat, behandelt het eerst nog een procesrechtelijk punt.

Geen eiswijziging van de kant van [geïntimeerde]

3.2.

[geïntimeerde] vordert in zijn memorie van antwoord om “
het vonnis van de rechtbank (…) te bevestigen, althans de navolgende vorderingen van geïntimeerde toe te wijzen (…)”. Het hof komt tot de conclusie dat in dit geval het petitum zoals [geïntimeerde] dat in hoger beroep heeft geformuleerd een nadere uitwerking is van het oorspronkelijk petitum (zoals opgenomen in de akte wijziging van eis van 20 oktober 2023 van [geïntimeerde] ) dat de rechtbank beoordeeld heeft zodat er geen sprake is van een wijziging van eis. [appellant] heeft tijdens de mondelinge behandeling, desgevraagd, bevestigd dat hij dit petitum van [geïntimeerde] ook niet heeft opgevat als een gewijzigde eis. Het hof zal dan ook uitgaan van het petitum zoals [geïntimeerde] dat in hoger beroep heeft geformuleerd.

Inhoudelijke beoordeling van het beroep op het financieringsvoorbehoud

3.3.

Zoals hieronder nader zal worden toegelicht, komt het hof tot het oordeel dat in ieder geval één van de bezwaren (grieven) die [appellant] tegen het bestreden vonnis heeft opgebracht, slaagt. Het gaat daarbij om het bezwaar tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] geen rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dat betekent dat het hof, gelet op de zogenoemde devolutieve werking van het hoger beroep, voor zover relevant ook stellingen en verweren die partijen hebben ingenomen bij de rechtbank in haar beoordeling moet betrekken. Het meest verstrekkende verweer van [geïntimeerde] is dat [appellant] het financieringsvoorbehoud niet tijdig heeft ingeroepen. Voor de begrijpelijkheid van dit arrest, zal het hof hier eerst op in gaan.

[appellant] heeft het financieringsbehoud tijdig ingeroepen

3.4.

Ter onderbouwing van zijn stelling dat [appellant] het financieringsvoorbehoud niet tijdig heeft ingeroepen, wijst [geïntimeerde] erop dat hij ten aanzien van zijn besluiten om akkoord te gaan met verlenging van de oorspronkelijke termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud heeft gedwaald. Om die reden vordert hij vernietiging van die besluiten. Vernietiging leidt ertoe dat [appellant] het financieringsvoorbehoud uiterlijk op de datum opgenomen in de koopovereenkomst, te weten 15 februari 2022, kon inroepen en dat heeft hij niet gedaan, aldus [geïntimeerde] .

3.5.

Het hof volgt [geïntimeerde] niet in dit verweer. Voor een geslaagd beroep op dwaling (als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek, hierna BW) is namelijk, los van welke variant van dwaling het betreft, vereist dat i) de betreffende overeenkomsten (in dit geval de overeengekomen verlengingen van de termijn) bij een juiste voorstelling van zaken niet zouden zijn gesloten (in juridische termen: het causaal verband), en ii) dat de wederpartij van de partij die stelt te hebben gedwaald begreep dat de betreffende informatie voor de dwalende partij van beslissende betekenis was (in juridische termen: het kenbaarheidsvereiste).

3.6.

[geïntimeerde] stelt, zo begrijpt het hof, dat de dwaling erin is gelegen dat [appellant] hem op de volgende punten onjuiste informatie heeft verstrekt, danwel heeft nagelaten hem in te lichten:

Burgerlijke staat: [appellant] heeft het voorafgaand aan/tijdens het sluiten van de koopovereenkomst doen voorkomen alsof hij ongehuwd was, terwijl hij op dat moment in werkelijkheid nog gehuwd was en in scheiding lag;
Financiële situatie: [appellant] heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aangegeven dat zijn toenmalige woning nagenoeg verkocht was én dat de financiering voor de koop van de woning al bijna rond was, er zouden alleen nog “puntjes op de i” moeten worden gezet. Dit terwijl de hypotheekaanvraag in werkelijkheid pas op 18 februari 2022 is ingediend.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] onvoldoende concreet heeft gemaakt i) dat hij niet met de verlengingen akkoord was gegaan als hij op deze punten een juiste voorstelling van zaken had gehad, én ii) dat dat voor [appellant] ook kenbaar was, althans had moeten zijn. Daarvoor acht het hof het volgende van belang. [geïntimeerde] heeft zelf tijdens de eerste mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat hij belang had bij verkoop van de woning omdat hij zelf al een andere woning had gekocht. Gesteld noch gebleken is dat er in de periode van januari 2022 tot en met het inroepen van het financieringsvoorbehoud door [appellant] een andere mogelijke koper was die [geïntimeerde] heeft laten gaan door met [appellant] in zee te (blijven) gaan. In ieder geval voorafgaand aan de derde en vierde verlenging van de termijn, was [geïntimeerde] met de aan zijn beroep op dwaling ten grondslag gelegde informatie wel bekend. Ook op dat moment is deze informatie voor hem geen aanleiding geweest om het verzoek tot verlenging af te wijzen. Ten slotte heeft [geïntimeerde] ook na het inroepen van het financieringsvoorbehoud bereidheid getoond om de woning alsnog aan [appellant] te verkopen. In het licht van deze omstandigheden heeft [geïntimeerde] dan ook onvoldoende concreet gemaakt dat hij bij het nemen van het besluit om akkoord te gaan met de verlengingen heeft gedwaald.

3.7.

Voor zover [geïntimeerde] heeft bedoeld te betogen dat hij bij het aangaan van de koopovereenkomst zelf heeft gedwaald en deze nooit was aangegaan als [appellant] – in de woorden van [geïntimeerde] – de waarheid had gesproken, gaat het hof daaraan voorbij. [geïntimeerde] heeft daar namelijk geen rechtsgevolg aan verbonden. Integendeel, primair beroept hij zich op de contractuele boete waarin de koopovereenkomst voorziet, en subsidiair – onder meer – op een tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst. [geïntimeerde] gaat in zijn vordering dus uit van de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst. Ook bij zijn vordering uit hoofde van een onrechtmatige daad gaat [geïntimeerde] uit van het (rechtsgeldig) bestaan van de koopovereenkomst.

3.8.

De conclusie is dan ook dat het beroep van [geïntimeerde] op dwaling niet slaagt en dat ook het hof zijn vordering tot vernietiging van de verlengingen van de termijn zal afwijzen. Dat betekent dat de uiterste termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud 28 maart 2022 was. Tussen partijen is niet in discussie dat [appellant] op die dag, en dus tijdig, een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan.

Gevolgen van het inroepen van het financieringsvoorbehoud

3.9.

Daarmee komt het hof toe aan de vraag of [geïntimeerde] aanspraak kan maken op de contractuele boete omdat [appellant] zijn verplichtingen rond het inroepen van het financieringsvoorbehoud niet is nagekomen. Volgens [appellant] is dat niet het geval omdat hij een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan en er op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] ook berustte in de ontbinding door [appellant] die daar het gevolg van was. Daar volgt het hof [appellant] in en licht dat als volgt toe.

3.10.

Op basis van de stukken en de stellingen over en weer, stelt het hof vast dat na het inroepen van het financieringsvoorbehoud het volgende tussen partijen is gebeurd. [geïntimeerde] heeft op 29 maart 2022 contact gehad met de hypotheekadviseur van [appellant] . Uit de telefoonnotitie die [geïntimeerde] daar zelf van heeft gemaakt, volgt dat de hypotheekadviseur in dat gesprek heeft toegelicht waarom ING de hypotheekaanvraag heeft afgewezen. In de begeleidende brief bij de notitie schrijft [geïntimeerde] onder meer: “
Uitdrukkelijk deel ik je mede dat ik nog steeds bereid ben mijn huis aan [appellant] te verkopen (...)”. Vervolgens belt [appellant] [geïntimeerde] op 7 april 2022. In de notitie die [geïntimeerde] van dat gesprek heeft gemaakt, schrijft hij onder andere: “
Zodra hij 100% zekerheid heeft, dan weer bij mij terug. Hij wil nog steeds kopen, liefste op korte termijn, géén ontbindende voorwaarde.”

Op 6 mei 2022 sluit [geïntimeerde] dan een koopovereenkomst met een derde en tien dagen later, op 16 mei 2022, volgt de levering van de woning aan deze derde. De met deze derde overeengekomen koopsom is hoger dan de eerder met [appellant] overeengekomen koopsom. Op 19 mei 2022 meldt [geïntimeerde] zich bij [appellant] met de mededeling – samengevat – dat hij schade heeft geleden en dat hij een civiele procedure zal starten als [appellant] niet met een voorstel voor een schadeloosstelling komt. Formele ingebrekestellingen door [geïntimeerde] ten aanzien van het door [appellant] niet voldoen aan de documentatieplicht volgen pas hierna. Het hof gaat namelijk voorbij aan het betoog van [geïntimeerde] dat hij op 17 april 2022 een brief met ingebrekestelling aan [appellant] heeft gestuurd. [appellant] heeft gemotiveerd betwist deze brief te hebben ontvangen en [geïntimeerde] heeft daar onvoldoende tegenin gebracht (zoals bijvoorbeeld een verzendbewijs, een bewijs dat de brief retour is gekomen en/of een verklaring waarom de brief in eerste aanleg niet is overgelegd en waarom daar in de latere ingebrekestellingen niet naar is verwezen).

3.11.

Op 29 maart 2022 schrijft [geïntimeerde] dus zelf dat hij nog steeds
bereidis de woning aan [appellant] te verkopen, niet dat [appellant] de woning
moet afnemen. En op 7 april 2022 spreken partijen over een verkoop zonder voorwaarden, waaruit het hof opmaakt dat partijen een nieuwe overeenkomst voor ogen hadden (in de oude stond namelijk wel een voorwaarde). Voor zover de notitie van 7 april 2022 al geacht moet worden alleen een weergave te bevatten van wat [appellant] heeft gezegd (namelijk ontbinding van de koopovereenkomst van 7 januari 2022 en zo mogelijk een nieuwe koopovereenkomst sluiten zonder ontbindende voorwaarde) en niet [geïntimeerde] instemming daarmee, blijft staan dat het dan op de weg van [geïntimeerde] had gelegen om [appellant] duidelijk te maken dat de oorspronkelijke overeenkomst naar zijn mening niet rechtsgeldig was ontbonden en nog bestond. Maar dat heeft hij niet gedaan. Hij is zonder nader bericht aan [appellant] overgegaan tot verkoop en levering van de woning aan een derde. [geïntimeerde] voert aan dat hij dat wel moest doen, om zijn schade te beperken en dat hij dat pas heeft gedaan toen duidelijk was dat [appellant] niet zou afnemen. Maar op basis waarvan [geïntimeerde] in de periode tussen 7 april 2022, toen [appellant] voor zover bij [geïntimeerde] bekend nog drie trajecten met alternatieve banken had lopen, en de verkoop en levering door hem aan een derde in mei 2022 tot de conclusie is gekomen dat [appellant] niet meer zou afnemen, heeft hij niet concreet gemaakt. In ieder geval is niet komen vast te staan dat hij op dat moment [appellant] heeft gesommeerd de woning alsnog af te nemen. Kennelijk achtte [geïntimeerde] zich al vrij om de woning aan een derde te verkopen én leveren. Gesteld noch gebleken is dat bij de verkoop en levering aan die derde een voorbehoud is gemaakt ten aanzien van een (nog bestaande) koopovereenkomst met [appellant] . Onder deze omstandigheden mocht [appellant] er naar het oordeel van het hof dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat [geïntimeerde] berustte in het beroep dat [appellant] had gedaan op het financieringsvoorbehoud en daarmee de ontbinding van de overeenkomst.

3.12.

Daarbij komt dat [appellant] naar het oordeel van het hof ook heeft voldaan aan de materiële vereisten die worden gesteld aan het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Deze zijn omschreven in artikel 15 van Pro de koopovereenkomst (zie ook r.o. 3.2 van het bestreden vonnis). Uit de bewoordingen vloeien twee verplichtingen voort voor [appellant] : een inspannings- en een documentatieverplichting. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] aan beiden niet voldaan. Het hof komt tot een ander oordeel.

3.13.

Partijen hebben op 7 januari 2022 een koopovereenkomst gesloten. Op 12 januari2022, drie werkdagen nadat partijen de koopovereenkomst hebben getekend, heeft [appellant] contact gehad met zijn hypotheekadviseur. Hij levert dan per e-mail in ieder geval een deel van de benodigde financiële informatie aan. Op 9 februari 2022 heeft de makelaar van [appellant] contact opgenomen met [geïntimeerde] om de woning te laten taxeren. Volgens het door [geïntimeerde] als productie A9 overgelegde vonnis van 11 oktober 2023, gewezen tussen [appellant] en zijn ex-partner, heeft de toenmalige woning van [appellant] vanaf 18 februari 2022 te koop gestaan. Als [appellant] op 21 maart 2022 opnieuw een verzoek doet voor verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud, licht de hypotheekadviseur van [appellant] – desgevraagd – toe dat de hypotheekaanvraag vanwege de hoogte daarvan langs de afdeling Risk van ING moest en dat die afdeling vragen had over de bestendigheid van het inkomen en de scheiding van [appellant] . De benodigde informatie is vervolgens aangeleverd en vragen zijn beantwoord. Maar helaas zonder het gewenste gevolg, want op 28 maart 2022 informeert [appellant] [geïntimeerde] per Whatsapp dat ING de aanvraag heeft afgewezen. Deze gang van zaken brengt het hof tot de conclusie dat [appellant] heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting. Dat de aanvraag is afgewezen omdat [geïntimeerde] geen, onvolledige of onjuiste informatie heeft aangeleverd of dat te laat heeft gedaan, is gesteld noch gebleken. Anders gezegd: [geïntimeerde] heeft onvoldoende concreet gemaakt welke inspanningen [geïntimeerde] zich niet heeft getroost die tot een andere uitkomst van de hypotheekaanvraag hadden kunnen leiden.

3.14.

Vervolgens is de vraag of [appellant] ook heeft voldaan aan zijn documentatieplicht. Het hof stelt voorop dat de ratio van de documentatieplicht is om de verkoper, [geïntimeerde] dus, in staat te stellen om na te gaan of er op reële gronden een hypotheekaanvraag is gedaan en is geweigerd. Op grond van de koopovereenkomst moet [appellant] daartoe “
ten minste één goed onderbouwde schriftelijke afwijzing van een geldverstrekkende instelling” aan de verkopend makelaar verzenden. De afwijzingsbrief van ING van 28 maart, die aan de makelaar van [geïntimeerde] is gestuurd, bevat geen nadere onderbouwing van de afwijzing maar verwijst voor meer informatie naar de hypotheekadviseur. Vaststaat dat [geïntimeerde] op 29 maart 2022 contact heeft gehad met de hypotheekadviseur van [appellant] . Uit de telefoonnotitie die [geïntimeerde] daar zelf van heeft gemaakt, volgt dat de hypotheekadviseur heeft toegelicht waarom ING de hypotheekaanvraag heeft afgewezen. Namelijk omdat i) volgens ING geen sprake is van bestendigheid bij het inkomen van [appellant] en grote verliezen bij zijn ondernemingen Hygeniq, ii) de cijfers van Hygeniq en haar holding nog niet klaar waren, en iii) [appellant] nog getrouwd was met zijn tweede vrouw en bij verkoop van zijn huis een groot bedrag naar zijn vrouw gaat. Ook staat in [geïntimeerde] notitie hoe de financiering die [appellant] bij een andere bank gaat aanvragen is opgebouwd (“
70% financiering, € 600.000,- erin zonder verbouwing”). In de notitie die [geïntimeerde] maakt van het telefoongesprek dat hij op 7 april 2022 heeft met [appellant] , schrijft hij dat ING bank is afgeknapt omdat [appellant] geen bestendigheid in inkomen heeft als zijn bedrijf in de verkoop gaat. Ook staat daarin dat [appellant] drie trajecten met alternatieve banken heeft lopen. Op 17 mei 2022 is er verder telefonisch contact tussen partijen, waarin [appellant] zegt dat hij niets kan omdat de scheiding nog niet is uitgesproken. Gelet hierop is het hof van oordeel dat [appellant] ook aan (de ratio van) de documentatieplicht heeft voldaan. [geïntimeerde] wist waarom ING de hypotheek aan [appellant] had geweigerd. Tijdens de beide mondelinge behandelingen bij het hof heeft [geïntimeerde] ook desgevraagd bevestigd dat voor hem volstrekt helder was dat [geïntimeerde] daadwerkelijk geen hypotheek kon krijgen.

3.15.

Er zijn ook geen aanknopingspunten om aan te nemen dat [appellant] oneigenlijk gebruik heeft gemaakt van het financieringsvoorbehoud. Integendeel, uit de stukken blijkt dat [appellant] en zijn toenmalige partner van het huis gecharmeerd waren, dat onder andere een stukadoor, een aannemer en een hovenier de woning (meerdere keren) hebben bezocht in verband met door kopers gewenste aanpassingen, dat zij spullen hadden aangeschaft voor de nieuwe woning (zoals een nieuwe houten vloer) en de kinderen van de nieuwe partner van [appellant] al op de school in de buurt hadden aangemeld. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat [appellant] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud.

3.16.

Aan de ingebrekestellingen die [geïntimeerde] in de (na)zomer van 2022 aan [appellant] heeft gestuurd komt dus geen betekenis toe want partijen hadden op dat moment over en weer geen verplichtingen meer uit hoofde van de koopovereenkomst, die was toen al ontbonden. [geïntimeerde] kon daarom geen nakoming van de verplichtingen uit hoofde van artikel 15 van Pro de koopovereenkomst meer vorderen van [appellant] .

3.17.

Het voorgaande leidt ertoe dat de primaire vordering van [geïntimeerde] , te weten een veroordeling van [appellant] om de contractuele boete van € 177.500,- aan hem te betalen, niet toewijsbaar is. Het hof zal het bestreden vonnis dus vernietigen.

Geen schadevergoeding wegens onrechtmatige daad of wanprestatie

3.18.

Subsidiair vordert [geïntimeerde] om voor recht te verklaren dat [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste informatie aan [geïntimeerde] te verschaffen en belangrijke informatie te onthouden omtrent de financiering van de aankoop van de woning, althans dat [appellant] daardoor tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Daarover oordeelt het hof als volgt.

3.19.

Van een onrechtmatige daad kan gelet op wat hiervoor is overwogen geen sprake zijn. [appellant] heeft geen oneigenlijk gebruik gemaakt van het financieringsvoorbehoud. Ten aanzien van de stelling dat [appellant] informatie voor [geïntimeerde] heeft achtergehouden – zoals bijvoorbeeld ten aanzien van een eventuele financiële verplichting richting een ex-partner – geldt dat er geen algemene verplichting bestaat om dergelijke informatie bij aankoop van een woning met een verkoper te delen. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] (doelbewust) bij zijn financieringsaanvraag onjuiste informatie heeft gegeven of relevante informatie heeft achtergehouden. In zoverre kan er dan ook geen sprake zijn van een onrechtmatige daad, nog daargelaten de vraag of dergelijk handelen ook onrechtmatig jegens [geïntimeerde] zou zijn. Dat [appellant] onjuiste informatie aan [geïntimeerde] heeft verstrekt, heeft [appellant] gemotiveerd betwist en [geïntimeerde] heeft daar onvoldoende tegenin gebracht. Wellicht heeft [appellant] de zaken rooskleuriger aan [geïntimeerde] voorgesteld dan dat (hij dacht dat) zij waren. Maar dat hij [geïntimeerde] moedwillig om de tuin heeft geleid ten voordele van zichzelf en ten nadele van [geïntimeerde] , valt niet in te zien. Daarbij weegt het hof mee dat [geïntimeerde] nadat [appellant] het financieringsvoorbehoud had ingeroepen wel op de hoogte was van de daadwerkelijke stand van zaken (zoals ten aanzien van het echtscheidingsconvenant, de financiële situatie van [appellant] onderneming, het tijdstip van het in de verkoop zetten van zijn toenmalige woning) en ook toen nog bereid was de woning aan [appellant] te verkopen. Bij deze stand van zaken kan dan ook niet worden aangenomen dat [appellant] onrechtmatig heeft gehandeld richting [geïntimeerde] .

3.20.

Met betrekking tot de gevorderde schadevergoeding op grond van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, benadrukt het hof dat [appellant] een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Voor zover [geïntimeerde] heeft bedoeld te stellen dat er sprake is van niet-nakoming omdat [appellant] [geïntimeerde] op vrijdag 25 februari niet heeft laten weten of hij de woning wel of niet moest gaan ontruimen, verwerpt het hof die stelling. [geïntimeerde] baseert zich daarvoor, naar het hof begrijpt, op de aanvullende afspraak die partijen volgens hem gemaakt hebben op 15 februari bij het verlengen van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. [geïntimeerde] verwijst in dat kader naar een door hem overgelegde brief waarin staat dat [appellant] hem ruim vóór 25 februari laat weten of hij de woning moet ontruimen. [appellant] betwist echter dat deze afspraak is gemaakt. De brief die [geïntimeerde] heeft overgelegd is niet door [appellant] ondertekend. Volgens [geïntimeerde] beschikt de betrokken notaris wel over een door beide partijen ondertekende versie, maar die heeft hij niet overgelegd. Ook in de e-mailwisseling tussen de makelaars waarin de verlenging van de termijn wordt bevestigd, wordt niet naar deze (aanvullende) afspraak verwezen. Dat deze specifieke afspraak is gemaakt, is dan ook niet vast te komen staan. Los daarvan stond het [appellant] gelet op de verlenging van de termijn, waar [geïntimeerde] zelf akkoord mee is gegaan, vrij om tot 28 februari een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. [geïntimeerde] moest er dus rekening mee houden dat [appellant] hier tot 28 februari een beroep op kon doen. Voor zover [geïntimeerde] nog heeft bedoeld te stellen dat deze handelswijze dan in ieder geval onrechtmatig is, valt dat evenmin in te zien omdat, zoals hiervoor overwogen, [appellant] nu eenmaal het recht had om op die datum (nog) een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud.

3.21.

De slotsom is dat het hof de vorderingen van [geïntimeerde] (alsnog) zal afwijzen. Daarbij gaat het hof voorbij aan het algemene bewijsaanbod van [geïntimeerde] omdat dat onvoldoende concreet en specifiek is. Niet is vermeld welke getuige over welk voor de beslissing relevant feit een verklaring zou kunnen afleggen.

3.22.

Verder geldt dat [appellant] bij deze uitkomst geen belang meer heeft bij bespreking van zijn overige bezwaren (grieven), zodat het hof die onbesproken zal laten.

De conclusie

3.23.

Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.^[1]

3.24.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het vonnis van de rechtbank van 20 december 2023;

en opnieuw recht doende:

4.2.

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

4.3.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de rechtbank:

€ 1.301,- aan griffierecht

€ 3.760,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x tarief
€ 1.880,-)

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:

€ 2.053,- aan griffierecht

€ 136,72 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]

€ 10.716,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (3 procespunten x appeltarief V van € 3.572,-);

4.4.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

4.5.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.W.J.M. Kemperink, W.C. Haasnoot en M. Kool en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

2 december 2025.

Geen dwaling bij verlenging financieringsvoorbehoud en afwijzing contractuele boete