ECLI:NL:GHARL:2025:7778 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woonzor...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 24/712

uitspraakdatum:
2 december 2025

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[vestigingsplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 19 februari 2024, nummer ZWO 23/470, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Zwartewaterland(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [plaats1] per waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 6.701.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) 2022 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. L.H.G.M. Driessen als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede taxateur [naam1] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.

2.Vaststaande feiten

2.1.

De onroerende zaak is een woonzorgcomplex, bouwjaar 2012, bestaande uit twee gebouwen, waarin zorg aan cliënten met een meervoudige en een licht verstandelijke handicap wordt geboden. De gebouwen bestaan uit woonunits c.q. appartementen, gemeenschappelijke ruimten, gezamenlijke woonkamers, enkele kantoren en een kelder. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak.

2.2.

Bij brief van 21 januari 2019 heeft belanghebbende de huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak opgezegd per 1 februari 2022.

2.3.

Op 24 maart 2022 zijn belanghebbende en de eigenaar van de onroerende zaak overeengekomen dat de huur van één van beide gebouwen (hierna: gebouw 1) wordt beëindigd per 1 februari 2022, dat dit gebouw uiterlijk 1 april 2022 leeg wordt opgeleverd door belanghebbende en dat het tweede gebouw (hierna: gebouw 2) voor een aangepaste (verlaagde) huurprijs wordt gehuurd voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van 12 maanden. In de overeenkomst staat dat de eigenaar voornemens is gebouw 1 te transformeren tot reguliere woningen.

2.4.

De bezettingsgraad van gebouw 1 was op 1 januari 2021 66% en op 1 januari 2022 15%. Gebouw 2 stond in die periode deels leeg.

2.5.

Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd opgesteld op 5 oktober 2022 door [naam2] , werkzaam bij [bedrijf1] . In dit rapport is vermeld dat de bestemming van de onroerende zaak “maatschappelijk doeleinden” is en wordt geconcludeerd tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 2.950.000. In het rapport staat verder onder andere het volgende vermeld:

“8.1.3.1 Economische veroudering

De mate waarin als gevolg van economische, maatschappelijke en technische ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het object.

Op toestandsdatum 1 januari 2022 staat gebouw 1 nagenoeg geheel - en gebouw 2 deels leeg.

Volgens opgave van [belanghebbende] wordt leegstand veroorzaakt door een afgenomen vraag van zorgplekken in [plaats1] . Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de demografische omstandigheden in [plaats1] . In stedelijk gebied is voldoende vraag naar dit soort vastgoed.

Vanwege de hiervoor geschetste omstandigheden en de leegstand op de toestandsdatum 1 januari 2022 dient een correctie voor economische veroudering te worden toegepast. Bij gebouw 1 is een percentage van 85% toegepast; bij gebouw 2 10%.”

2.6.

De heffingsambtenaar heeft een waarderapport ingebracht opgesteld op 27 maart 2023 door [naam3] WOZ-taxateur, verbonden aan [bedrijf2] . In dit waarderapport is opgenomen dat de onroerende zaak een maatschappelijke bestemming heeft en wordt, uitgaande van toestandsdatum 1 januari 2021, geconcludeerd tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 6.701.000. In het rapport staat verder onder andere het volgende vermeld:

“1.10 Courantheid

Voor objecten zoals het onderhavige vinden niet regelmatig of slechts zelden transacties plaats. Om deze reden is het niet mogelijk om de waarde in het economische verkeer te bepalen. Gezien voorgaande is het object aan te merken als een incourant object waarvoor de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald dient te worden.

(…).

1.14

Omschrijving object en opstal(len)

(…)

Beschrijving onderdelen en technische- en functionele afschrijving

(…)

Invloed doelmatigheid

Er is onvoldoende vraag voor het type zorg dat het pand biedt en de verwarmingsinstallaties voldoen niet aan de wensen van de gebruiker van het pand. Om die reden is er een correctie van 15% toegekend voor de doelmatigheid.”

2.7.

Belanghebbende heeft een op 7 december 2023 gepubliceerd artikel uit de publicatie “ [naam4] ” ingebracht, waarin is opgenomen dat belanghebbende “weggaat” uit [plaats1] . Belanghebbende heeft verder een op 20 februari 2024 gepubliceerd artikel uit de publicatie “ [plaats1] Actueel” ingebracht waarin staat vermeld dat de gemeente de week ervoor aan de eigenaar van de onroerende zaak een omgevingsvergunning heeft verleend voor het herbestemmen en verbouwen van gebouw 1 naar 26 sociale huurappartementen.

3.Geschil

3.1.

In geschil is of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, hetgeen belanghebbende bepleit en de heffingsambtenaar betwist.

3.2.

Subsidiair is tussen partijen in geschil of de sterk verminderde bezettingsgraad van gebouw 1 of het opzeggen van de huur een bijzondere omstandigheid vormt als bedoeld in artikel 18, lid 3, onder c, van de Wet WOZ, in welk geval uitgegaan dient te worden van toestandsdatum 1 januari 2022, hetgeen belanghebbende bepleit en de heffingsambtenaar betwist.

3.3.

Ten slotte is subsidiair tussen partijen in geschil of, ongeacht van welke toestandsdatum wordt uitgegaan, de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, hetgeen belanghebbende bepleit en de heffingsambtenaar betwist.

4.Beoordeling van het geschil

Woning of niet-woning

4.1.

Een onroerende zaak dient op grond van artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor de onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

4.2.

Met betrekking tot de uitleg van dit artikel heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:770 onder meer als volgt overwogen (waarbij de voetnoten niet zijn overgenomen):

“(…)
3.2.3 Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 220a, lid 2, Gemeentewet blijkt dat ook onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij studenten- of bejaardenwoningen, moeten worden gerekend tot de delen van een onroerende zaak die dienen tot woning. Uit die parlementaire geschiedenis volgt verder dat de aard van het object beslissend is bij de beoordeling of een deel van een onroerende zaak tot woning dient. Daarom moet ervan worden uitgegaan dat een deel van een onroerende zaak dat naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies, dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet, ongeacht of dat deel feitelijk duurzaam wordt bewoond.

3.2.4

Voor delen van de onroerende zaak die naar de hiervoor gegeven maatstaf niet tot woning dienen, moet vervolgens worden beoordeeld of zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, lid 2, Gemeentewet. Daarvoor is beslissend of en in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen. (…)”

4.3.

Met betrekking tot de verkeersruimten staat vast dat personeel meer dan incidenteel gebruik maakt hiervan. Naar het oordeel van het Hof zijn de verkeersruimten in dat geval niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Anders dan in de zaak waarnaar belanghebbende verwijst (ECLI:NL:GHARL:2025:1271), hanteert de heffingsambtenaar in dit geval niet het beleid dat een verkeersruimte volledig dienstbaar is aan woondoeleinden indien deze verkeersruimte slechts grenst aan en toegang geeft tot woondelen.

4.4.

Met betrekking tot de bergruimten heeft de heffingsambtenaar ter zitting expliciet gesteld dat deze gebruikt worden om schoonmaak- en verzorgingsspullen op te slaan welke enkel door het personeel worden gebruikt ten behoeve van (de bewoners van) het gehele gebouw en niet specifiek worden aangewend voor het schoonmaken van het woondeel dat grenst aan een bergruimte, of specifiek voor de verzorging van de bewoner van dit woondeel. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verder verklaard dat de bergruimten op slot zitten en dat de bewoners geen toegang hebben tot deze bergruimten. Het Hof acht het aannemelijk dat zulks het geval is. De enkele verklaring van de gemachtigde van belanghebbende ter zitting dat zij zich niet kan voorstellen dat de bewoners geen toegang hebben tot deze bergruimten, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Op grond van het bovenstaande is het Hof van oordeel dat de bergruimten meer dan incidenteel feitelijk worden aangewend voor andere doeleinden dan wonen en dus niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

4.5.

De ruimte direct achter de ingang op de begane grond, door belanghebbende aangeduid als gezamenlijke woonkamer en door de heffingsambtenaar als verkeersruimte, is naar het oordeel van het Hof naar aard en inrichting niet bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen, waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies. Deze ruimte is naar het oordeel van het Hof evenmin volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Deze ruimte is de enige ruimte welke toegang biedt aan ruimten welke naar de eensluidende mening van partijen geen woondelen zijn. Gelet hierop en gelet op de ligging vlak na de ingang, behoort deze ‘gezamenlijke woonkamer’ niet tot de woondelen, maar behoort deze naar het oordeel van het Hof tot de verkeersruimten. Daaraan doet niet af dat in genoemde ruimte meubels zijn geplaatst, aangezien die enkele omstandigheid niet met zich brengt dat de woonfunctie overheersend is ten opzichte van de andere functies (vergelijk overweging 4.7. van de uitspraak van het Hof van 23 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:4486).

4.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat, indien de waarde van de verkeersruimten, de bergruimten en de ‘gezamenlijke woonkamer’ niet toegerekend dient te worden aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient.

Toestandsdatum

4.7.

Ingevolge artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de onroerende zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert. Indien de onroerende zaak echter een verandering in de waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, wordt de waarde ingevolge artikel 18, lid 3, onder c, van de Wet WOZ bepaald naar de staat van de onroerende zaak aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt bepaald. Belanghebbende bepleit dat een dergelijke bijzondere omstandigheid zich heeft voorgedaan en wijst in dat verband op de leegstand en de opzegging van het huurcontract.

4.8.

Naar het oordeel van het Hof vormt een eventuele leegstand door een afgenomen vraag naar zorgplekken in [plaats1] als gevolg van demografische omstandigheden in [plaats1] niet een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid die maakt dat de toestandsdatum 1 januari 2022 dient te worden gehanteerd. De demografische omstandigheden die volgens belanghebbende hebben geleid tot een lagere bezettingsgraad kunnen immers ook gevolgen hebben voor (de bezettingsgraad of waarde van gebouwen van) andere zorgaanbieders in (de directe omgeving van) [plaats1] , of de waarde van andere onroerende zaken, zoals winkelruimten of commercieel vastgoed. Het opzeggen van de huur is naar het oordeel van het Hof een gevolg van deze demografische omstandigheden en kan op zichzelf geen bijzondere omstandigheid vormen. De heffingsambtenaar is dan ook naar het oordeel van het Hof terecht uitgegaan van toestandsdatum 1 januari 2021.

Waarde van de onroerende zaak

4.9.

Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak, op de verwarmingsinstallatie na, volledig geschikt is als verzorgingsinrichting. Deze verzorgingsinrichting is volgens belanghebbende echter gebouwd op de verkeerde plaats, te weten een plaats waar, anders dan op andere plaatsen, onvoldoende vraag is voor de zorg die verleend kan worden in deze inrichting.

4.10.

Uit het waarderapport overgelegd door de heffingsambtenaar blijkt dat de verminderde bezettingsgraad hooguit (samengenomen met de aftrek wegens de onvoldoende kwaliteit van de verwarmingsinstallatie) heeft geleid tot een aftrek wegens verminderde doelmatigheid van 15%. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat bij deze 15% de verminderde vraag niet meer dan zijdelings een rol heeft gespeeld. Naar de mening van de heffingsambtenaar bestaat hiervoor ook geen aanleiding, nu het pand als zodanig, buiten de locatie, geschikt is voor zorgverlening en voor het beëindigen van de dienstverlening door belanghebbende op deze locatie andere redenen kunnen zijn geweest. Hij heeft verwezen naar het oordeel van de Rechtbank, dat “[d]eze terugloop […] naar het oordeel van de [R]echtbank eerder gezien [dient] te worden als gelegenheidsleegstand als gevolg van een keuze van eiseres als gebruiker.”

4.11.

Belanghebbende heeft inmiddels alle dienstverlening in [plaats1] gestaakt. Deze dienstverlening is niet overgenomen door een andere aanbieder van zorg. De gemeente is akkoord gegaan met een verbouwing van gebouw 1 tot appartementen en heeft daartoe de bestemming van de onroerende zaak veranderd van “maatschappelijk” in “wonen”. Beide partijen verwachten dat ook gebouw 2 zal worden herontwikkeld tot appartementen en niet meer in gebruik zal worden genomen als verzorgingsinrichting. Naar het oordeel van het Hof is daarmee aannemelijk dat ook op 1 januari 2021 geen sprake was van “gelegenheidsleegstand als gevolg van een keuze van eiseres”. Veeleer is het op grond van bovenstaande omstandigheden aannemelijk dat deze leegstand het gevolg was van oorzaken die buiten de macht of wil van belanghebbende waren gelegen en dat de verminderde mogelijkheid tot exploitatie van de onroerende zaak hierin was gelegen. Deze verminderde mogelijkheid tot exploitatie dient zijn weerslag te vinden in de gecorrigeerde vervangingswaarde en naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar dit in onvoldoende mate gedaan.

4.12.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat de herontwikkelde appartementen een waarde vertegenwoordigen die ruim boven de beschikte waarde ligt. Voor zover de heffingsambtenaar daarmee heeft willen stellen dat, gelet op de herontwikkeling tot appartementen, de waarde in het economische verkeer hoger is dan de beschikte waarde, oordeelt het Hof als volgt. Nog daargelaten dat deze stelling strijdig is met hetgeen in het door hem ingebrachte waarderapport is vermeld en wellicht in strijd is met eerder door hem in deze procedure ingenomen standpunten, is de heffingsambtenaar daarbij ervan uitgegaan dat de bestemming van de onroerende zaak ook op 1 januari 2021 reeds “wonen” was. Uit beide rapporten blijkt dat de bestemming “maatschappelijk” was en de heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit anders was, dan wel dat het op 1 januari 2021 voorzienbaar was dat de gemeente akkoord zou gaan met een bestemmingswijziging. Alles in aanmerking nemende komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte en in bezwaar gehandhaafde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

4.13.

Belanghebbende heeft gesteld dat de bezettingsgraad een goede indicatie is om een aftrek toe te passen en heeft gesteld dat deze bezettingsgraad per 1 januari 2021 (naar het Hof aanneemt van gebouw 1) 66% was. Het Hof is van oordeel dat een aftrek gebaseerd op enkel de bezettingsgraad geen goede indicatie is om tot de waarde van de onroerende zaak te komen, nu deze enkele omstandigheid onvoldoende rekening houdt met andere waardebepalende factoren, zoals bijvoorbeeld verwachtingen omtrent toekomstige bezettingsgraden of de verwachte duur van een verminderde bezettingsgraad. Verder is de bezettingsgraad van gebouw 2 op 1 januari 2021 onbekend. Dit brengt mee dat ook belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

4.14.

Het Hof zal de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2021 in goede justitie vaststellen op € 6.000.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof zal toepassing geven aan artikel 30a, van de Wet WOZ. Hetgeen belanghebbende hieromtrent heeft aangevoerd stuit af op hetgeen de Hoge Raad heeft geoordeeld in het arrest van 17 januari 2025 (ECLI:NL:HR:2025:46). Belanghebbende heeft niet buiten redelijke twijfel aangetoond dat met betrekking tot de gemachtigde sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in dit arrest. Het Hof acht verder een vergoeding van € 1.000 inclusief omzetbelasting redelijk voor het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport, waarbij het Hof is uitgegaan van een tijdsbesteding van zeven uur. Niet aannemelijk is dat belanghebbende recht heeft op aftrek van in rekening gebrachte omzetbelasting.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.294 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 647), € 1.814 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907) en € 453,50 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x 0,25 x € 907), vermeerderd met € 1.000 voor het taxatierapport, ofwel in totaal op € 4.561,50.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 6.000.000,

– vermindert de aanslag OZB gebruiker niet-woning tot een aanslag berekend naar een vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 6.000.000,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.561,50,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 365 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 559 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door, mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. R.R. van der Heide en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op
2 december 2025in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (R.A.V. Boxem)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.