ECLI:NL:GHARL:2025:7895

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.345.626

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem C/05/428328

arrest van 9 december 2025

in de zaak van

gemeente Overbetuwe

die zetelt in Elst
hierna: de gemeente

advocaat: mr. J.J.C. Wenno

Ditovastgoed Beheer B.V.

die is gevestigd in Elst
hierna: Dito

advocaat: mr. D.A.M. Veen

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

De gemeente heeft hoger beroep ingesteld van het vonnis van 15 mei 2024^[1]dat de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem tussen partijen heeft gewezen. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

de appeldagvaarding
de memorie van grieven
de memorie van antwoord
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij het hof op 19 november 2025.

1.2

Vervolgens is bepaald dat arrest wordt gewezen.

2.De kern van de zaak

2.1

Dito gebruikt een strook grond die is gelegen tussen haar perceel en de openbare weg. De strook grond is onderdeel van een perceel dat op naam van de gemeente staat geregistreerd. Dito meent door verjaring eigenaar te zijn geworden van de strook grond.

2.2

De gemeente heeft bij de rechtbank gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de gemeente eigenaar is van de strook grond en veroordeling van Dito tot beëindiging van het gebruik en ontruiming van de strook grond.

2.3

De rechtbank heeft geoordeeld dat Dito de strook grond meer dan twintig jaar openbaar en ondubbelzinnig in bezit heeft gehad zodat zij in ieder geval door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond. De rechtbank heeft de vorderingen van de gemeente daarom afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen alsnog worden toegewezen.

2.4

Het hof zal beslissen dat de bezwaren (grieven) van de gemeente niet opgaan en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de rechtbank in stand (bekrachtiging) en veroordeelt de gemeente tot betaling van de proceskosten in hoger beroep.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

3.1

De rechtbank heeft de feiten vastgesteld (rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het vonnis). Het hof verwijst daarnaar. Samengevat komen die op het volgende neer. De rechtsvoorganger van Dito (hierna ook: Dito) heeft in 1983 percelen gekocht (met nummers [perceelnummer1] en [perceelnummer2] ) aan de [adres en plaatsnaam] . Tussen de [straatnaam] en perceel [perceelnummer1] ligt een strook grond van zo’n 500 m2. De [straatnaam] en de strook grond behoren tot perceel [perceelnummer3] van de gemeente. Op het perceel [perceelnummer1] stond in 1983 een bedrijfsgebouw in aanbouw. Verdere inrichting van het perceel en de aangrenzende strook ontbrak. Dito heeft in de jaren ’80 op de strook parkeerstroken, beplating, sierlantaarns en een voortuin aangelegd, omzoomd met paaltjes.

3.2

In 2008 en 2010 zag de strook er als volgt uit (bezien vanaf de [straatnaam] ):
Foto van de rechterkant

Foto van de linkerkant

3.3

Dito heeft zich in deze procedure op het standpunt gesteld dat zij sinds 1983 of kort daarna gebruik heeft gemaakt van de strook grond op de wijze zoals uit de hierboven weergegeven foto’s blijkt, dat zij zich hierdoor openbaar en ondubbelzinnig als eigenaar heeft gedragen tot het moment dat de gemeente in 2012/2013 een herinrichting heeft uitgevoerd en daarbij de inrichting van de strook grond ten dele heeft verwijderd. Zij is (in ieder geval) door bevrijdende verjaring eigenaar geworden van de strook grond, aldus Dito.
De rechtbank heeft Dito daarin gevolgd. De bezwaren van de gemeente tegen de beslissing van de rechtbank komen er in de kern op neer dat de rechtbank de machtsuitoefeningen van Dito ten onrechte als bezit heeft gekwalificeerd. Het hof zal de bezwaren hierna bespreken.

3.4

Het hof stelt voorop dat er in hoger beroep geen discussie bestaat over de feitelijke situatie (de machtshandelingen) op de strook grond in de relevante periode. De rechtbank heeft (in rov. 3.2 en 3.3 van het vonnis) op basis van door Dito overgelegde bewijzen vastgesteld dat Dito de strook grond in 1983 of in de paar jaar daarna heeft ingericht op de wijze zoals uit de weergegeven foto’s blijkt. De gemeente heeft daar geen bezwaren tegen gericht. De gemeente heeft tijdens de mondelinge behandeling nog opgeworpen dat niet is uitgesloten dat het totaalbeeld van de door Dito verrichte machtshandelingen pas na 1992 is ontstaan maar nog daargelaten dat dit bezwaar te laat is aangevoerd (en dus in strijd met de tweeconclusieregel) tast het de gemotiveerde vaststelling door de rechtbank dat het op de foto’s zichtbare gebruik van het perceel vanaf 1983 of de paar jaar daarna bestaat, niet aan. Ook het hof gaat er daarom vanuit dat de strook grond sinds 1983 of in de paar jaar daarna is ingericht en gebruikt op een wijze zoals uit de foto’s blijkt. Daarmee staat in hoger beroep eveneens vast dat de strook grond tot aan de herinrichting in 2012/2013 door de gemeente meer dan 20 jaar op deze wijze is gebruikt.

3.5

De op de foto’s zichtbare inrichting van de strook grond, zoals die was vóór de herinrichting van 2012/2013, komt op het volgende neer. Dito heeft aan weerszijden van de strook grond tot aan de stoeprand van de [straatnaam] parkeerstroken laten aanleggen (met in totaal 12 hele en 2 halve parkeerplaatsen). In het midden van de strook grond is beplanting aangebracht met onder ander prunussen en heide. Tussen de beplanting zijn twee sierlantaarns geplaatst met betonvoeten, ankers en stroomkabel. De strook grond is voor het overige bestraat. Tussen het aangelegde groen en de [straatnaam] zijn paaltjes (bielzen) met kettingen ertussen aangebracht. Ook tussen de parkeerstroken en de buurpercelen zijn paaltjes met kettingen aangebracht die aan de linkerzijde doorlopen tot aan de openbare weg.

3.6

De rechtbank heeft het (wettelijk) toetsingskader vooropgesteld (3.4 van het vonnis). Het hof neemt dit toetsingskader over. De rechtbank heeft vervolgens geoordeeld dat Dito de gehele strook tot aan de openbare weg had ingericht alsof zij eigenaar was van die strook. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat Dito de bestrating aan de voorzijde van het bedrijfspand heeft aangelegd tot aan het enkelsteens randje dat het terrein scheidt met het wegdek van de [straatnaam] , net als de parkeerstroken en de paaltjes met kettingen tussen het terrein en de buurterreinen, in ieder geval aan de linkerkant. De paaltjes met kettingen die de groenstrook afscheidden, grenzen ook aan het enkelsteens randje. Daarmee liet Dito, aldus de rechtbank, geen ruimte voor toegang door wandelaars of voor ander publiek gebruik. Dito had de gehele strook ingericht op een wijze die uitstraalde dat zij rechthebbende was op de strook. De strook vormde visueel een geheel met het bedrijfsterrein van Dito doordat er geen onderscheid in de bestrating bestond. De samenhang tussen de verschillende bezitsdaden te weten i) de inrichting van een voortuin met planten, bomen en sierlantaarns, ii) het bestraten van de strook, inclusief inrichting van parkeerplaatsen tot aan de openbare weg, het geheel omzoomd met paaltjes en kettingen en iii) het onderhouden van de strook door Dito maakt naar het oordeel van de rechtbank dat naar verkeersopvattingen en uiterlijke feiten Dito de feitelijke macht over de strook heeft uitgeoefend met de pretentie eigenaar te zijn. De gemeente kon die pretentie duidelijk uit de inrichting en het gebruik door Dito opmaken en had al in de jaren ’80 maatregelen kunnen nemen om de inbreuk op haar eigendomsrecht te beëindigen, aldus het oordeel van de rechtbank.

3.7

Het hof is het met deze beoordeling eens en neemt die over. De bezwaren van de gemeente tegen de beslissing van de rechtbank leiden niet tot een ander oordeel. Zo heeft de gemeente onder verwijzing naar jurisprudentie aangevoerd dat de drie door de rechtbank onderscheiden bezitsdaden, wanneer deze op zichzelf worden bezien, niet kunnen worden aangemerkt als bezitsdaden. De vraag of sprake is van bezit moet echter worden beoordeeld naar verkeersopvattingen en overigens op grond van uiterlijke feiten (3:108 BW). Daarbij dienen alle bezitsdaden dus in samenhang te worden beoordeeld en niet, zoals de gemeente bepleit, ieder voor zich.

3.8

De gemeente heeft aangevoerd dat de strook grond niet geheel omzoomd was met paaltjes met kettingen, dat er openingen aan de voorzijde waren, in het bijzonder ook aan de rechterkant ter hoogte van de laatste parkeerplaats aan de kant van de weg en dat de paaltjes met kettingen een lage afscheiding vormden. Volgens de gemeente volgt uit vaste rechtspraak dat sprake moet zijn van ontoegankelijkheid voor derden om de feitelijke macht van de gemeente teniet te doen. Ook daarin volgt het hof de gemeente niet. Het hof stelt voorop dat voor inbezitneming van een onroerende zaak niet is vereist dat deze ontoegankelijk wordt gemaakt voor derden.^[2]Het gaat hier om een bedrijfsterrein waartoe werknemers en bezoekers toegang moeten hebben. Met die functie zijn de openingen in de afbakening aan de voorzijde van de strook grond in overeenstemming: de parkeerplaatsen kunnen daardoor eenvoudig worden bereikt en het bedrijfsterrein kan worden betreden. Aan de rechterkant was ter hoogte van het laatste parkeervlak geen paaltje met ijzeren ketting geplaatst omdat, zo heeft Dito tijdens de mondelinge behandeling verklaard, aan die zijde van het perceel vrachtwagens achteruit het terrein opreden om te laden of lossen en de draaicirkel hierdoor makkelijker kon worden gemaakt. Dito had de afbakening daarmee - naar buiten toe zichtbaar - geheel ten behoeve van zichzelf en bezoekers ingericht. De paaltjes met de kettingen aan weerszijden van de strook grond en langs de voortuin roepen, in samenhang met de andere bezitsdaden, naar het oordeel van het hof dan ook het beeld op van afbakening van het perceel ten opzichte van de buurterreinen en de openbare weg. Dat de paaltjes met kettingen rondom het groen een stukje het terrein opliepen, doet daaraan in het geheel bezien, geen afbreuk. In dit verband betrekt het hof nog dat, zo is ter zitting verduidelijkt, meerdere percelen aan de [straatnaam] , waaronder het terrein aan de rechterkant van Dito, direct grenzen aan de [straatnaam] . De afbakening met paaltjes langs het groen langs de openbare weg sluit visueel aan bij de erfgrens van (enkele) andere percelen aan de [straatnaam] . Verder springt in het oog dat de strook aan de linkerkant door de afbakening met paaltjes was afgesloten voor publiek: zij konden hun weg vanaf de stoep/verharding voor de brievenbussen niet vervolgen in de richting van Dito omdat de stoep was afgezet met de paaltjes met ijzeren ketting. Dit wijst er, in samenhang met de andere uiterlijke feiten, naar het oordeel van het hof zonder meer op dat Dito pretendeerde eigenaar te zijn van de strook grond.

3.9

De gemeente heeft in hoger beroep herhaald dat de lantaarnpaal op de hoek van de strook grond (te zien op de foto van de rechterkant) er juist op wijst dat de strook eigendom van de gemeente is. Het hof schaart zich achter de motivering van de rechtbank: de lantaarnpaal in het hoekje van de strook grond getuigt van een dermate bescheiden gebruik ten algemene nutte dat dat, bezien tegen de achtergrond van alle andere hiervoor benoemde uiterlijke feiten, onvoldoende is om uit af te leiden dat voor de gemeente en anderen niet duidelijk was dat Dito pretendeerde (exclusief) eigenaar te zijn van de strook.

3.1

De gemeente heeft tot slot aangevoerd dat sprake is van grond met een publieke bestemming, wat noopt tot terughoudendheid bij de beoordeling van de vraag of sprake is van inbezitneming. Op de strook grond rust de bestemming ‘verkeer’. Gelet op de terughoudendheid die in acht moet worden genomen, mag worden verwacht dat de strook grond volledig is omheind en niet toegankelijk is voor derden om, gelet op die publieke bestemming, te kunnen spreken van inbezitneming, aldus de gemeente.

3.11

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 november 2024^[3]overwogen dat de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent, wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen en dat de rol van de verkeersopvatting meebrengt dat daarbij de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen. Hieruit volgt dat indien beoordeeld moet worden of grond met een publieke bestemming in bezit is genomen door een niet-rechthebbende, met die bestemming rekening moet worden gehouden. Voor een afzonderlijke maatstaf voor inbezitneming van publieke grond ziet de Hoge Raad geen aanleiding.

3.12

Het hof heeft hiervoor overwogen dat Dito de strook grond had afgebakend met paaltjes en kettingen, parkeerplaatsen had gerealiseerd voor werknemers en bezoekers, groen had aangelegd en dat het geheel visueel onderdeel uitmaakte van het bedrijfsterrein van Dito. Dito had de strook grond voor eigen gebruik ingericht. Die wijze van inrichten en gebruik door Dito valt niet te verenigen met de op de strook rustende bestemming ‘verkeer’. Die bestemming kan door de wijze waarop Dito de strook grond had ingericht, niet op de strook grond worden uitgeoefend en werd ook niet uitgeoefend tot de herinrichting in 2012/2013. De gemeente had uit het gebruik en de inrichting van de strook grond dan ook kunnen opmaken dat Dito pretendeerde eigenaar te zijn van de strook grond. Het feit dat het gaat om een strook grond met een publieke bestemming leidt in dit geval dus niet tot een ander oordeel.

3.13

De slotsom is dat het hof net als de rechtbank van oordeel is dat Dito de strook grond vanaf 1983 of kort daarna (maar in ieder geval in de jaren ’80) meer dan twintig jaar openbaar en ondubbelzinnig in bezit heeft gehad, toen de gemeente in 2012/2013 een herinrichting van het perceel realiseerde. Dito is op enig moment vóór die herinrichting (in ieder geval) op grond van bevrijdende verjaring eigenaar geworden van de strook grond. Wat de gemeente verder nog heeft aangevoerd over inbezitneming, goede trouw en het beroep op artikel 3:314 lid 2 BW Pro hoeft geen verdere beoordeling. Feiten of omstandigheden die een ander oordeel rechtvaardigen zijn niet gesteld of gebleken zodat niet wordt toegekomen aan bewijslevering door de gemeente.

De conclusie

3.14

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat de gemeente in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de gemeente tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

3.15

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 15 mei 2024

4.2.

veroordeelt de gemeente tot betaling van de volgende proceskosten van Dito:

€ 798,- aan griffierecht

€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van Dito (2 procespunten x het toepasselijke tarief € 1.214,-)

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente

4.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, F.J. de Vries en K.J.O. Jansen en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025.

Bevestiging verkrijgende verjaring strook publieke grond door Dito Vastgoed Beheer