ECLI:NL:GHARL:2025:7901

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.350.330

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen: 10975299

arrest van 9 december 2025

in de zaak van

[appellant] (hierna: [appellant] )

die is gevestigd in [woonplaats1]

advocaat: mr. P. Eymaal

1.[geïntimeerde1] (hierna: [geïntimeerde1] )

2. [geïntimeerde2] (hierna: [geïntimeerde2] )

3. [geïntimeerde3] (hierna: [geïntimeerde3] )

4. [geïntimeerde4] (hierna: [geïntimeerde4] )

5. [geïntimeerde5] (hierna: [geïntimeerde5] )

6. [geïntimeerde6] (hierna: [geïntimeerde6] )

die wonen in [woonplaats1]

hierna samen: de huurders

niet verschenen

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen , (hierna: de kantonrechter) op 27 september 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven, tevens wijziging van eis
een akte van [appellant]

1.2.

[appellant] heeft in hoger beroep naast de huurders ook de heer [naam] gedagvaard, maar heeft bij memorie van grieven middels een H16-formulier de procedure tegen hem doorgehaald. [appellant] heeft bij memorie van grieven haar eis gewijzigd ten opzichte van het door haar geëiste in de appeldagvaarding. [appellant] heeft deze eiswijziging niet laten betekenen aan de huurders en heeft dit in een akte van 15 juli 2025 toegelicht. Het hof heeft op 4 november 2025 een tussenarrest gewezen waarin [appellant] de gelegenheid is gegeven haar bij memorie van grieven gewijzigde eis alsnog te betekenen aan de huurders. [appellant] heeft haar eiswijziging laten betekenen aan de huurders en het betekeningsexploot op de roldatum van 2 december 2025 bij het hof ingediend. De huurders zijn niet verschenen en tegen hen is verstek verleend. Het hof heeft arrest bepaald op heden.

2.De kern van de zaak en de vaststaande feiten

2.1.

De huurders huren van [appellant] , ieder voor zich, een kamer in een pand in [woonplaats1] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde doet dienst als dispuutshuis; sinds 1965 wordt het gehuurde bewoond door leden van het dispuut [naam dispuut] , behorend tot de studentenvereniging [naam studentenvereniging] . [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] zijn in respectievelijk december 2021 en januari 2022 in het gehuurde komen wonen. [geïntimeerde1] , [geïntimeerde4] , [geïntimeerde5] en [geïntimeerde6] in 2023.

2.2.

Het hof gaat in hoger beroep verder uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.14. van het vonnis van 27 september 2024.

2.3.

Bij de kantonrechter heeft [appellant] ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde gevorderd, omdat de huurders volgens haar tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomsten. Er is volgens [appellant] sprake van overlast, het uitwonen en uitleven van het gehuurde, het bij herhaling — ook na waarschuwing — versperren van vluchtwegen en brandslanghaspels, het in strijd handelen met de Opiumwet door twee lachgastanks voorhanden te hebben en van slecht en/of slepend betalingsgedrag. Vanwege de vermeende overtredingen van de Opiumwet heeft [appellant] daarnaast veroordeling van elk van de huurders tot betaling van een bedrag van € 2.500,- gevorderd.

2.4.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. [appellant] vordert in hoger beroep dat het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en (anders dan bij de kantonrechter) dat voor iedere huurder afzonderlijk voor recht wordt verklaard dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen.

2.5.

Het hof zal beslissen dat de huurders zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen en licht dat hierna toe.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

Geen studentennorm

3.1.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat iedere huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen. Voor alle huurders is deze tekortkoming gelegen in het onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde in 2023 (en voor [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] ook in 2022). Daarnaast hebben [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] , [geïntimeerde4] , en [geïntimeerde5] een huurachterstand laten ontstaan, waardoor zij mede op dat punt tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun huurverplichtingen. Voor [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] is de tekortkoming naar het oordeel van de kantonrechter verder gelegen in het veroorzaken van overlast in 2022. [appellant] grieft niet tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurders zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun huurverplichtingen, maar maakt bezwaar tegen de norm die door de kantonrechter bij deze beoordeling is gehanteerd; volgens [appellant] een zogenaamde ‘studentennorm’. Het hof zal hierna ook de term studentennorm hanteren.

3.2.

[appellant] onderbouwt haar grief als volgt. De kantonrechter overweegt onterecht dat ten aanzien van het veroorzaken van overlast voor de huurders ‘
niet zonder meer de maatstaf van de gemiddelde huurder geldt’ en dat er — in de normstelling – ruimte moet zijn voor een andere grensbepaling bij een studentenpand, omdat de ‘
leefwijze van studenten, en mogelijk in het bijzonder van dispuutsleden, [afwijkt] van dat van andere huurders’ (rechtsoverweging 4.12 van het vonnis). Daarnaast heeft de kantonrechter onterecht geoordeeld dat ‘
op het punt van netheid’‘
een studentenhuis, en wellicht in het bijzonder een dispuutshuis, niet langs de lat van een gemiddelde huurder hoeft te worden beoordeeld’ (rechtsoverweging 4.15 van het vonnis). De studentennorm die de kantonrechter hanteert is ongedefinieerd en niet op de wet gegrond. Er wordt wel een ondergrens genoemd, namelijk dat niet ‘
vrijwel ieder (studentikoos) gedrag moet worden geduld’, maar daarmee is nog niet bepaald waar de grens ligt. Bovendien zal er een glijdende schaal ontstaan als een in de persoon of situatie van de huurder gelegen omstandigheid bepaalt aan welke norm de tekortkoming in de nakoming moet worden getoetst. De persoonlijke omstandigheden van de huurder kunnen wel in de tenzij-clausule van artikel 6:265 BW Pro betrokken worden, maar niet bij de vraag of van tekortschieten op zichzelf sprake is.

3.3.

Het hof oordeelt dat de grief van [appellant] slaagt. Bij de beoordeling of sprake is van een tekortkoming geldt voor studenten (uit een studentenhuis dan wel dispuutshuis) geen andere norm dan voor niet-studerende huurders. Er heeft voor studenten geen andere maatstaf te gelden ten aanzien van het veroorzaken van overlast of het onvoldoende schoonhouden van een woning. Een rechter kan bij de beoordeling of ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is (de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW Pro) wel alle omstandigheden van het geval, waaronder de hoedanigheid van de huurder, meewegen.

3.4.

Aangezien [appellant] slechts een grief heeft gericht tegen de door de kantonrechter gehanteerde norm en niet tegen de door de kantonrechter vastgestelde overtredingen van de huurders op het gebied van het veroorzaken van overlast of het onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde, zal het hof deze in hoger beroep als vaststaand beschouwen. Gelet daarop oordeelt het hof dat [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] tekortgeschoten zijn in hun verplichtingen vanwege overlastgevend gedrag in 2022 en het onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde in 2022 en 2023. Voor de overige huurders oordeelt het hof dat zij tekortgeschoten zijn in hun verplichtingen vanwege het onvoldoende schoon en opgeruimd houden van het gehuurde in 2023.

Versperring van vluchtwegen

3.5.

[appellant] maakt ten tweede bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat vluchtwegen in het gehuurde niet gevaarzettend versperd waren en de huurders ter zake niet tekortgeschoten zijn. [appellant] wijst op artikel 6.23a van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) waar is bepaald dat onder objecten die het vluchten belemmeren wordt verstaan ‘
in ieder geval (…) objecten waardoor de bouwkundige vrije breedte van de verkeersruimte wordt ingeperkt, tenzij er ten minste een beschikbare breedte van 0,85 m overblijft.’Daarnaast is in artikel 6.13D van de algemene huurvoorwaarden van [appellant] , die op alle huurovereenkomsten van de huurders van toepassing zijn verklaard, bepaald dat de huurders alle gangen en vluchtroutes zullen vrijhouden van fietsen, meubilair, andere obstakels en/of goederen. Gelet op (onder meer) de foto’s die [appellant] van het gehuurde in het geding heeft gebracht (productie 14 tot en met 19 bij akte voor de mondelinge behandeling op 3 september 2024), hebben de huurders deze bepalingen overtreden. De kantonrechter heeft volgens [appellant] ten onrechte beoordeeld of de belemmering ‘gevaarzettend’ was, terwijl elke belemmering of versperring van de vluchtroute per definitie gevaarzettend is.

3.6.

Het hof is het met [appellant] eens. De huurders hadden (en hebben) de verplichting alle gangen en vluchtroutes vrij te houden van obstakels. Niet bepaald is dat het versperren van een gang of het belemmeren van een vluchtroute wel is toegestaan zolang het niet gevaarzettend is. De huurders betwisten dat zij vluchtwegen hebben geblokkeerd, maar op de door [appellant] overgelegde foto’s is op meerdere momenten te zien dat gangen of vluchtwegen van het gehuurde versperd zijn. Op 13 mei 2022 door een biljarttafel (productie 7 bij dagvaarding), op 5 juli 2022 door een tafeltje met kussens (productie 7 bij dagvaarding), op 13 juli 2022 door een hondenmand in een deuropening (productie 7 bij dagvaarding), op 26 september 2022 door een salontafel en meerdere kratten bier in de gang naar de buitendeur (productie 8 bij dagvaarding) en op 13 augustus 2024 door een Sligro-kar voor de buitendeur (productie 15 bij akte voor de mondelinge behandeling op 3 september 2024). Gelet hierop is het hof van oordeel dat alle huurders in 2024 en [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] ook in 2022 tekortgeschoten zijn in hun huurrechtelijke verplichting om de vluchtroutes in het gehuurde niet te versperren.

Lachgastanks

3.7.

Ten slotte voert [appellant] aan dat het onbegrijpelijk is dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurders niet tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun huurrechtelijke verplichtingen vanwege het voorhanden hebben van lachgastanks in het gehuurde. Het voorhanden hebben van een lachgastank is op grond van de Opiumwet verboden en daarnaast is het hebben van ontplofbare goederen in het gehuurde ook niet toegestaan op grond van artikel 6.13B van de algemene huurvoorwaarden. Omdat lege lachgastanks ook ontploffingsgevaar opleveren, zijn de huurders op dit punt dus sowieso tekortgeschoten in de nakoming van hun huurrechtelijke verplichtingen, aldus [appellant] .

3.8.

Het hof oordeelt dat ook deze grief van [appellant] slaagt. Door de huurders is niet weersproken dat op 18 september 2023 twee lachgastanks aanwezig waren in het gehuurde en door [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] is ook niet weersproken dat op 5 juli 2022 (toen de overige huurders nog niet in het gehuurde woonden) een lachgastank aanwezig was. [appellant] heeft met het overleggen van foto’s van in het gehuurde aanwezige lachgastanks onvoldoende onderbouwd dat de tanks (deels) gevuld waren, gezien de uitdrukkelijke betwisting van de huurders, maar dat laat onverlet dat de huurders met het voorhanden hebben van lege lachgastanks eveneens tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen. Het is een feit van algemene bekendheid dat het voorhanden hebben van een lege lachgastank in een woning ontploffingsgevaar oplevert, omdat een tank in het geval van brand door hitte onder extra druk kan komen te staan en kan ontploffen.^[1]Dat er in dit geval niet meer dan twee lachgastanks tegelijkertijd in het gehuurde aanwezig waren, maakt dit niet anders. Het hof oordeelt dus dat de huurders ten aanzien van het voorhanden hebben van lachgastanks in het gehuurde in 2023 (en [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] ook in 2022) tekortgeschoten zijn in hun huurrechtelijke verplichtingen.

De conclusie

3.9.

Het hoger beroep slaagt. De vordering in hoger beroep wordt daarom toegewezen. Omdat de huurders in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof de huurders tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. Op grond van de laatste zin van artikel 237 lid 1 Rv Pro ziet het hof reden om de proceskosten voor de akte zijdens [appellant] van 15 juli 2025 ten laste te laten komen van [appellant] .

3.10.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen van 27 september 2024, behalve de proceskostenveroordeling in rechtsoverweging 5.2. die hierbij wordt bekrachtigd;

4.2.

verklaart voor recht dat [geïntimeerde1] jegens [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen;

4.3.

verklaart voor recht dat [geïntimeerde2] jegens [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen;

4.4.

verklaart voor recht dat [geïntimeerde3] jegens [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen;

4.5.

verklaart voor recht dat [geïntimeerde4] jegens [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen;

4.6.

verklaart voor recht dat [geïntimeerde5] jegens [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen;

4.7.

verklaart voor recht dat [geïntimeerde6] jegens [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen;

4.8.

veroordeelt de huurders hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] :

€ 827,- aan griffierecht

€ 141,21 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan de huurders;

€ 1.214,- aan salaris van de advocaat van [appellant] (1 procespunt x het toepasselijke tarief II)

4.9.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, C. Hoogland en D.M.A. Bij de Vaate en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
9 december 2025.

Huurders tekortgeschoten in nakoming huurverplichtingen in studentenhuis