ECLI:NL:GHARL:2026:1418

• Datum uitspraak: 10 maart 2026
• Publicatiedatum: 10 maart 2026
• Zaaknummer: 200.355.545/01 en 200.355.608/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; M.M.A. Wind; H.H.B. Vedder
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging uitzondering op Didam-regel bij verkoop rijksmonument met recht van eerste koop

De gemeente Tytsjerksteradiel is eigenaar van De Pleats, een rijksmonument met horecabestemming, verhuurd aan Fergees B.V. met een recht van eerste koop. De gemeente wil het pand verkopen aan Fergees, maar JEF Holding B.V. en een appellant maken aanspraak op aankoop en spanden kort gedingen aan tegen de verkoop.

De voorzieningenrechter wees de vorderingen van JEF en appellant af. In hoger beroep bevestigt het hof dit oordeel. Het hof oordeelt dat de gemeente terecht een uitzondering op de Didam-hoofdregel toepast, omdat er op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde is, namelijk Fergees met een geldig voorkeursrecht.

Het hof benadrukt dat de gemeente haar contractuele verplichtingen moet nakomen en dat de Didam-regels niet vereisen dat verkoop aan de hoogste bieder plaatsvindt. Ook is geen sprake van wanprestatie of verboden staatssteun. De vorderingen van JEF en appellant worden afgewezen en zij worden veroordeeld tot betaling van proceskosten.

Uitkomst: Het hof wijst de vorderingen van JEF en appellant af en bevestigt de verkoop van De Pleats aan Fergees met toepassing van het recht van eerste koop.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummers gerechtshof 200.355.545/01 en 200.355.608/01

zaaknummers rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, 199308 en 199320

arrest in kort geding van 10 maart 2026

in de gevoegde zaken van

(zaak 200355.545/01, verder
zaak 1 )

JEF Holding B.V.

die is gevestigd in Burgum

die hoger beroep heeft ingesteld

bij de rechtbank: eiseres

hierna:
JEF

advocaat: mr. L.G. van de Meer te Heerenveen

tegen

1. Gemeente Tytsjerksteradiel

die kantoor houdt in Burgum

verweerster in hoger beroep

bij de rechtbank: gedaagde

hierna:
de Gemeente ,

advocaat: mr. E.E. van der Kamp te Leeuwarden

2. Fergees B.V.

die is gevestigd in Burgum,

verweerster in hoger beroep

bij de rechtbank: eiseres in het incident tot tussenkomst/voeging

hierna te noemen:
Fergees ,

advocaat: mr. A.R. de Jonge, die kantoor houdt in Rotterdam,

alsmede

(zaak 200.355.608/01, verder
zaak 2 )

[appellant] ,

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

bij de rechtbank: eiser

hierna:
[appellant]

advocaat: mr. P. van Wijngaarden te Groningen

tegen

1. Gemeente Tytsjerksteradiel

die kantoor houdt in Burgum

verweerster in hoger beroep

bij de rechtbank: gedaagde

hierna:
de Gemeente

advocaat: mr. E.E. van der Kamp te Leeuwarden

2. Fergees B.V.

die is gevestigd in Burgum

verweerster in hoger beroep

bij de rechtbank: eiseres in het incident tot tussenkomst/voeging

hierna te noemen:
Fergees ,

advocaat: mr. A.R. de Jonge, die kantoor houdt in Rotterdam

1. Het verloop van procedure in zaak 1 in hoger beroep

JEF heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, (hierna: de voorzieningenrechter) op 29 april 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit

• de dagvaarding in hoger beroep van 26 mei 2025
• de memorie van grieven, tevens wijziging van eis, van 5 augustus 2025
• de memories van antwoord van de Gemeente en van Fergees, beide van 16 september 2025
• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 21 januari 2026 is gehouden in beide gevoegde zaken

Vervolgens hebben partijen het hof om arrest verzocht.

2. Het verloop van procedure in zaak 2 in hoger beroep

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, (hierna: de voorzieningenrechter) op 29 april 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit

• de dagvaarding in hoger beroep van 27 mei 2025
• de memorie van grieven, tevens wijziging van eis, van 18 augustus 2025
• de memories van antwoord van Fergees van 16 september 2025 en van de Gemeente van 30 september 2025
• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 21 januari 2026 is gehouden in beide gevoegde zaken

Vervolgens hebben partijen het hof om arrest verzocht.

3. De kern van beide zaken

De Gemeente is eigenaar van De Pleats, een rijksmonument, dat zij heeft verhuurd aan Fergees als horecagelegenheid, met een recht van eerste koop. De Gemeente wil De Pleats aan Fergees verkopen en heeft dit voornemen gepubliceerd en daarbij aangegeven dat er reden is voor een uitzondering op de ‘Didam-hoofdregel’ die onder meer inhoudt dat als een overheidslichaam een onroerende zaak wil verkopen, het overheidslichaam moet zorgen voor gelijke kansen voor potentiële gegadigden om deze zaak aan te kopen. JEF en [appellant] willen, elk voor zich, De Pleats ook graag kopen. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat de Gemeente, in de aanwezigheid van een recht van eerste koop, reden mocht zien om de uitzondering op de Didam-hoofdregel toe te passen. Het hof is het met dit oordeel eens en zal dat hierna uitleggen, nadat eerst de relevante feiten zijn vastgesteld.

4. De relevante feiten

4.1

De Gemeente is eigenaar van een perceel met opstallen gelegen aan de Schoolstraat 82 te Burgum . Deze voormalige boerderij is een rijksmonument met een horecabestemming, plaatselijk bekend als ‘De Pleats’. De Pleats heeft ook een sociaal-culturele functie.

4.2

De Pleats is per 1 december 1997 verhuurd aan de [naam1] als horecagelegenheid. Deze huurovereenkomst bevat ook bepalingen over in De Pleats te houden sociaal culturele activiteiten waarvoor de Stichting Sociaal Cultureel Centrum “De Pleats” (verder: De Stichting) verantwoordelijk is. De Stichting is ook partij bij deze huurovereenkomst. De huurovereenkomst is op 24 december 2001 vervangen door een huurovereenkomst waarbij Fergees optreedt als huurder. Ook bij die overeenkomst is de Stichting partij. Het [naam1] is bestuurder en aandeelhouder van Fergees. In die huurovereenkomst is een recht van eerste koop voor Fergees opgenomen als de Gemeente De Pleats wil verkopen.

Die huurovereenkomst is op 19 augustus 2008 vervangen door een nieuwe versie tussen dezelfde partijen voor de duur van 9 jaar Deze overeenkomst bevat in artikel 31 een meer uitgewerkt recht van eerste koop voor Fergees als de Gemeente De Pleats wil verkopen. De regeling voorziet erin dat dan eerst overleg moet plaatsvinden met de Stichting en dat, als de Gemeente wil verkopen en Fergees wil kopen, beide partijen taxateurs aanwijzen en deze taxateurs, samen met een door hen aan te wijzen derde taxateur, de koopprijs bepalen.

Deze overeenkomst is in 2017 bij addendum voor onbepaalde tijd verlengd, met de bepaling dat Fergees de huurovereenkomst niet voor 1 januari 2026 kon opzeggen.

4.3

Eind 2023 heeft de Gemeente aan Fergees te kennen gegeven dat zij De Pleats wilde verkopen. Fergees heeft haar recht van eerste koop ingeroepen en Fergees en de Gemeente hebben de procedure van artikel 31 van de huurovereenkomst doorlopen. De drie aangewezen taxateurs hebben op 15 oktober 2024 een rapport uitgebracht.

4.4

Daarna is door Fergees en de Gemeente overeenstemming bereikt over een koopovereenkomst die op 28 februari 2025 is ondertekend. De koopovereenkomst voorziet erin dat het pand ‘as is where is’ wordt geleverd. Voor geluidwerende voorzieningen bevat de overeenkomst een aparte regeling, die erin voorziet dat de kosten van de geluidreducerende maatregelen aan de grote zaal (nodig omdat het geluidsniveau in de woning [adres1] te hoog was) voor rekening van de Gemeente komen en dat Fergees zich ertoe verplicht deze te laten uitvoeren. De koopovereenkomst voorziet verder in een kettingbeding ten behoeve van de Stichting waarbij Fergees de beschikbaarheid voor sociaal-culturele en maatschappelijke activiteiten garandeert.

4.5

De koopovereenkomst bevat in artikel 14 in diverse ontbindende en opschortende voorwaarden, waaronder in lid 4 een voorwaarde in verband met het Didam-arrest van de Hoge Raad ^[1] , inhoudende

“dat na publicatie van het voornemen van Verkoper om over te gaan tot verkoop

van het Verkochte aan Koper niet binnen de in die publicatie gestelde termijn van

maximaal twintig dagen door een derde een kort geding aanhangig wordt gemaakt,

dan wel, indien een of meer derden wel binnen voornoemde termijn een kort

geding aanhangig hebben gemaakt, de door deze derde(n) ingestelde vorderingen

door de rechter onherroepelijk zijn afgewezen. In het geval dat de rechter een door

deze derde(n) ingestelde vordering toewijst, zijn zowel Verkoper als Koper

bevoegd de Koopovereenkomst door een enkele Schriftelijke mededeling te

ontbinden.”

4.6

De Gemeente heeft in het gemeenteblad van 5 maart 2025 het voornemen tot verkoop van De Pleats gepubliceerd, evenals op haar website. Daarin staat dat de Gemeente De Pleats wil verkopen en verder:

“Het bedrijfspand met ondergrond is door de gemeente in de afgelopen decennia verhuurd aan de huidige huurder, die in het gehuurde heeft geïnvesteerd en daarin haar onderneming drijft. Onderdeel van de huurovereenkomst is een recht van eerste koop. Dit recht van eerste koop is door de huurder ingeroepen. In overeenstemming met het recht van eerste koop is de koopprijs vastgesteld door 3 taxateurs. De gemeente is van oordeel dat op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria redelijkerwijs slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het onroerend goed. De enige serieuze gegadigde is reeds huurder van het onroerend goed en heeft een recht van eerste koop. Daarmee is tevens sprake van een ouder recht zoals bedoeld in het uitgifteprotocol van de gemeente Tytsjerksteradiel. De gemeente acht mede van belang dat de huurder in het gehuurde heeft geïnvesteerd, daarin sedert decennia haar onderneming drijft en huurbescherming geniet. Dit laatste brengt mee dat verkoop in onverhuurde staat aan een ander dan de gegadigde niet mogelijk is. De gemeente acht het eerste recht van koop, dat mede door deze omstandigheden wordt gerechtvaardigd, doorslaggevend. Er is geen andere partij die een eerste recht van koop of een gelijkwaardig ouder recht heeft. Indien u van mening bent dat ook u op basis van de hiervoor gestelde criteria in aanmerking dient te komen voor de aankoop van het onroerend goed, dient u binnen een termijn van 20 kalenderdagen na deze publicatie een kortgedingprocedure aanhangig te maken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland. ( ..... )”

4.7

JEF is opgericht op 2 december 2021. Zij is een holding die zich richt op de ontwikkeling van vastgoed. Zij bezit grond in de nabijheid van De Pleats waar zij woningbouw wil realiseren.

4.8

[appellant] is schapenhouder en bezit een omvangrijke onroerendgoedportefeuille. Hij heeft op 6 maart 2025 bij de Gemeente aangegeven dat hij een bod wil uitbrengen op De Pleats. Dat is door de Gemeente afgewezen.

4.9

JEF en [appellant] hebben beiden binnen de in de publicatie aangegeven termijn een kort geding aangespannen.

5. De beslissing van de voorzieningenrechter

5.1

Zowel JEF als [appellant] hebben gevorderd dat de voorzieningenrechter De Gemeente verbiedt om uitvoering te geven aan de met Fergees gesloten koopovereenkomst, beide met nog een aantal nevenvorderingen.

5.2

De voorzieningenrechter heeft die vorderingen allemaal afgewezen. Ook de vorderingen van Fergees als tussenkomende partij tot integrale nakoming van de koopovereenkomst is afgewezen omdat Fergees daarmee op de zaken vooruitloopt.

6. De toelichting op de beslissing van het hof

De vorderingen in hoger beroep

6.1

JEF vordert in hoger beroep dat het hof, onder vernietiging van het vonnis van de voorzieningenrechter, de Gemeente verbiedt om De Pleats aan Fergees te leveren, zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure als bedoeld in het Didam I-arrest, op straffe van verbeurte van een dwangsom van €1.000.000,-. en om de Gemeente te gebieden alsnog een openbare selectieprocedure te organiseren voor zover zij alsnog tot verkoop over wil gaan, ook op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000.000,-.

Zij heeft daartoe drie bezwaren tegen het vonnis in
zaak 1 geformuleerd.

6.2

[appellant] vordert in hoger beroep dat het hof, onder vernietiging van het vonnis in zaak 2, alsnog zijn vorderingen als bij de rechtbank ingesteld, toewijst, de Gemeente veroordeelt tot terugbetaling van de proceskosten waartoe hij veroordeeld is in het vonnis van de voorzieningenrechter, en de Gemeente veroordeelt tot betaling van de werkelijk door [appellant] gemaakte proceskosten, deze laatste nader vast te stellen in een schadestaatprocedure.

[appellant] heeft 14 bezwaren tegen het vonnis in
zaak 2 geformuleerd.

6.3

Het hof zal uitgaan van de gewijzigde eis in beide zaken, aangezien deze op het juiste moment zijn gewijzigd, de Gemeente en Fergees daartegen geen bezwaar hebben gemaakt en ook niet is gebleken dat die eiswijzigingen als zodanig in strijd zijn met de eisen van een goede procesorde.

6.4

Het hof zal hierna de grieven thematisch bespreken.

Spoedeisend belang

6.5

In kort geding moet de oorspronkelijk eisende partij ook in hoger beroep nog een voldoende spoedeisend belang hebben haar vordering. Het spoedeisend belang van JEF en [appellant] bij hun vorderingen duurt ook in hoger beroep nog onverminderd voort omdat zij alsnog mee willen dingen naar de eigendomsverkrijging van De Pleats en zich keren tegen de verkoop aan Fergees. Als gevolg van de formulering van de opschortende voorwaarde in artikel 14 lid 4 kon de Gemeente, ondanks uitspraak van de voorzieningenrechter in haar voordeel, De Pleats niet leveren aan Fergees.

6.6

[appellant] heeft zich gekeerd tegen de verplichting om een kort geding te beginnen tegen het voornemen van de Gemeente. Het hof verwerpt dat bezwaar.

6.7

In het Didam I arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat de mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure niet hoeft te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval moet het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het overheidslichaam dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

6.8

De Hoge Raad heeft geen verdere procedureregels gegeven hoe gehandeld moet worden als een overheidslichaam vindt dat sprake is van een uitzonderingssituatie en een potentiële gegadigde dat bestrijdt. Een en ander speelt zich af in het privaatrechtelijke domein. De beslissing van het overheidslichaam om tot verkoop over te gaan is een privaatrechtelijke rechtshandeling en het besluit dat geen mededingingsruimte geboden hoeft te worden is een besluit tot voorbereiding van die privaatrechtelijke rechtshandeling, waartegen geen bestuursrechtelijk beroep en bezwaar openstaat. Dit volgt uit artikel 8:3 lid 2 in samenhang met artikel 7:1 van de Algemene Wet bestuursrecht. Het betoog van [appellant] dat de Gemeente een bezwaarprocedure had moeten openstellen gaat daarom niet op. In de praktijk passen overheidslichamen bij besluiten over uitzonderingen op de verplichting om mededingingsruimte te bieden de bij de verwante aanbestedingsgeschillen gebruikelijke verwijzing naar de kortgedingprocedure toe. Het hof oordeelt dat juist. Aangezien normaal gesproken tenminste één partij belang heeft bij een snelle beslissing, is het hof van oordeel dat niet kan worden verplicht dat een overheidslichaam pas na een (onherroepelijke) uitspraak in een bodemprocedure tot vervreemding zonder mededingingsruimte zou mogen overgaan.

Het voorkeursrecht in de huurovereenkomst is geldig

6.9

Uit het arrest Didam-II ^[2] volgt enerzijds dat ervan uit moet worden gegaan dat de Didam-regels ook al golden toen de Gemeente met Fergees voor de eerste keer een huurovereenkomst met daarin een recht van eerste koop sloot. De Gemeente heeft destijds voorafgaand aan het sluiten van die overeenkomst geen ruimte aan (potentiële) gegadigden geboden om mee te dingen naar huurovereenkomst en ook niet de uit het arrest Didam-I volgende passende mate van openbaarheid verzekerd. Die schending van de Didam-regels leidt ertoe, naar de Hoge Raad in Didam II heeft overwogen, dat de Gemeente in beginsel onrechtmatig heeft gehandeld jegens destijds potentiële gegadigden die bij het sluiten van die huurovereenkomst met recht van eerste koop geen gelijke kans hebben gekregen. Tegenover die gegadigden kan de Gemeente op die grond schadeplichtig zijn. Tot die potentiële gegadigden behoort JEF in ieder geval niet, omdat zij ten tijde van het aangaan van die huurovereenkomst nog niet was opgericht.

6.1

In het arrest Didam-II is verder uitgemaakt dat een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet om die reden nietig is. Hieruit volgt dat de huurovereenkomst met daarin het recht van eerste koop van Fergees geldig is.

6.11

Het hof merkt, in zoverre ten overvloede, nog op dat, anders dan JEF en [appellant] stellen, de Didam-regels zich niet in zijn algemeenheid verzetten tegen het toekennen van een recht van eerste koop in een huurovereenkomst, op voorwaarde dat bij het aangaan van die huurovereenkomst wel gelijke kansen aan potentiële gegadigden zijn geboden overeenkomstig de hoofdregel van het Didam-arrest.

De Gemeente mocht het recht van eerste koop als uitzonderingssituatie aanmerken

6.12

De kernvraag in deze zaken is of de Gemeente terecht toepassing heeft gegeven aan de, in de Didam-regels voorziene, uitzonderingsmogelijkheid op de hoofdregel dat aan potentiële gegadigden gelijke kansen moeten worden geboden. Het hof beantwoordt die vraag, net als de voorzieningenrechter, bevestigend.

Het geldige recht van eerste koop van Fergees betekent dat uitsluitend Fergees een contractueel recht heeft om De Pleats te kopen, als de Gemeente deze onroerende zaak wil verkopen. De Gemeente dient in beginsel de door haar gesloten overeenkomsten na te komen. Dit grondbeginsel (vaak in het Latijn aangeduid met
pacta sunt servanda ) is ook het uitgangspunt in het burgerlijk wetboek (neergelegd in artikel 3:296 BW). Het standpunt van JEF en [appellant] komt erop neer dat de Gemeente wanprestatie tegenover Fergees moet plegen en in dit geval voorrang moet geven aan de hoofdregel van de Didam-regels boven haar contractuele verplichting tegenover Fergees, die zij ook wel aanduiden als het vertrouwensbeginsel.

6.13

De Gemeente heeft in de publicatietekst al kort gemotiveerd dat zij voor deze contractbreuk geen grond ziet. Zij heeft verwezen naar haar uitgifteprotocol (opgesteld naar aanleiding van het Didam-I arrest) waarin staat dat het bestaan van een ouder recht dat de kring van gegadigden beperkt, reden kan zijn voor afwijking van de Didam-hoofdregel. In wezen is dat niet meer dan een verwijzing naar de het hiervoor benoemde beginsel dat afspraken moeten worden nagekomen.

6.14

Verder heeft de Gemeente gemotiveerd dat en waarom de belangen van Fergees bij nakoming van het kooprecht een rol spelen bij haar beslissing.

6.15

Zoals het hof hiervoor onder 6.12 al heeft overwogen moet de Gemeente in beginsel door haar gesloten overeenkomsten nakomen. De verwijzing naar de contractuele verplichting vormt daarmee in beginsel evenzeer een voldoende reden om een uitzondering op de Didam-hoofdregel aan te nemen. JEF en [appellant] hebben niet aannemelijk gemaakt dat van de Gemeente in dit geval verwacht mocht worden dat zij wanprestatie pleegt. De voorzieningenrechter heeft bij de beoordeling terecht meegewogen dat de Gemeente bij het aangaan van de huurovereenkomst met het recht van eerste koop niet bewust de Didam-regels heeft overtreden. Op dat moment was immers vrijwel niemand zich bewust van het bestaan van de Didam-regels die immers pas jaren daarna door de Hoge Raad zijn geformuleerd.

6.16

De Gemeente heeft verder bij haar beslissing om geen wanprestatie te plegen meegewogen dat Fergees jarenlang in het gehuurde geïnvesteerd heeft en er geen rekening mee heeft hoeven houden dat zij een andere verhuurder zou krijgen dan de Gemeente, althans niet zonder dat zij de gelegenheid zou worden gesteld het pand zelf te verwerven. JEF heeft aangegeven dat zij graag grip wil houden op De Pleats in verband met haar plannen om seniorenwoningen te realiseren in de nabijheid daarvan. [appellant] is een commerciële verhuurder. Een wijziging van verhuurder brengt voor Fergees het risico mee dat de verhuurder zich anders opstelt dan de Gemeente. Ook mocht de Gemeente meewegen dat de zoon van het echtpaar Duursma op termijn het bedrijf wil overnemen. Het hof onderschrijft niet het betoog van [appellant] dat het voor Fergees niet uitmaakt dat zij een andere verhuurder krijgt en ook niet zijn betoog dat er geen relevant verschil zou zitten tussen blijven huren en het in eigendom verkrijgen van het pand.

6.17

Het hof verwerpt dan ook de stelling van JEF en [appellant] dat de Gemeente voorbij had moeten gaan aan het recht van eerste koop en alsnog andere gegadigden in staat had moeten stellen met Fergees in concurrentie te treden om De Pleats in eigendom te verkrijgen. Het hof onderschrijft de afweging van de voorzieningenrechter dat de Gemeente hier het vertrouwensbeginsel heeft mogen laten prevaleren boven het gelijkheidsbeginsel. De Gemeente heeft afdoende gemotiveerd waarom in dit geval toepassing werd gegeven aan de uitzonderingssituatie voorzien in de Didam-regels.

6.18

Het hof merkt overigens nog op dat, anders dan [appellant] stelt, uit de Didam-arresten niet volgt dat de Gemeente de Pleats alleen zou mogen verkopen aan degene die de hoogste prijs biedt. De voorzieningenrechter heeft die stelling terecht verworpen. Het hof verwijst naar overweging 3.5.3. van de Hoge Raad in Didam II die luidt: ”Verder verdient opmerking dat de Didam-regels niet dwingen tot een veiling of tot verkoop aan de hoogste bieder. Aan welke gegadigde een onroerende zaak zal mogen worden verkocht is afhankelijk van de door het overheidslichaam, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De Didam-regels bieden ruimte om deze criteria in een beleidsregeling op te nemen.”

De Gemeente kan niet eerst de huur opzeggen en dan verkopen

6.19

Ook het betoog van JEF dat de Gemeente de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik had kunnen beëindigen, alvorens tot verkoop te beslissen om dan, zonder voorkeursrecht, alsnog een procedure overeenkomstig de hoofdregel van Didam te kunnen optuigen, gaat niet op. De Gemeente heeft terecht gewezen op artikel 7:296 lid 1 onder b dat kort gezegd bepaalt dat de wens om bedrijfsruimte te verkopen geen dringend eigen gebruik oplevert.

6.2

JEF heeft verder nog aangevoerd dat Gemeente De Pleats aan haar zou kunnen verkopen met instandlating van het recht van eerste koop van Fergees, in die zin dat Fergees dit zou kunnen uitoefenen tegen JEF als die De Pleats zou willen kopen nadat zij de Pleats van de Gemeente heeft gekocht. Ook dit betoog snijdt geen hout omdat de wet hiervoor geen basis biedt en deze stelling voorbijgaat aan het essentiële punt dat de Fergees het recht heeft om De Pleats te kopen als de Gemeente wil verkopen.

Geen verboden staatssteun

6.21

[appellant] heeft aangevoerd dat de regeling omtrent de geluidwerende voorzieningen die aan het dak van de grote zaal moeten worden aangebracht, kan worden aangemerkt als ongeoorloofde staatssteun, ook als deze de mededinging niet merkbaar beïnvloedt. Het hof gaat ook daaraan voorbij. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is verklaard dat de Gemeente zich als verhuurder al verplicht had om deze voorzieningen aan te brengen en dat de Gemeente er ook belang bij heeft dat die voorzieningen worden aangebracht omdat de naastgelegen woning, zonder die voorzieningen, niet aan de grenswaarden (nu opgenomen in het Besluit Kwaliteit Leefomgeving) voldeed. De koopovereenkomst voorziet erin dat de kosten van het aanbrengen van die isolatie ook na de eigendomsoverdracht nog voor rekening van de Gemeente komen. Het hof ziet daarin geen staatssteun. al was het maar omdat de
de minimis drempel niet wordt overschreden en ook anderszins sprake is van een maatregel met een puur lokaal karakter. [appellant] moet wel worden toegeven dat de wijze waarop dit in artikel 10.6 van de koopovereenkomst is vormgegeven, niet geheel begrijpelijk voorkomt. Het lijkt daarop dat Fergees daarin dubbele compensatie wordt toegekend, doordat enerzijds is bepaald dat de kosten van deze isolatie voor rekening van de Gemeente komt en anderzijds is bepaald dat het daarmee gemoeide bedrag op de koopprijs in mindering komt. Het hof neemt aan dat deze bepaling zo moet worden uitgelegd dat hetzij de Gemeente de rekening voor de isolatie betaalt, hetzij de kosten van de isolatie op de koopprijs in mindering mogen worden gebracht, Het hof gaat ervan uit dat dit zo nodig in de akte van levering zal worden verduidelijkt. Wat daarvan verder ook zij, het hof ziet hierin, anders dan [appellant] , geen aanwijzing dat de Gemeente in strijd met het verbod op vooringenomenheid handelt en Fergees ten onrechte bevoordeelt.

De overige grieven van [appellant]

De gemeente heeft, verder onbestreden, aangevoerd dat het addendum op de huurovereenkomst zag op een verbouwing aan de keuken van het gehuurde, dat zich vertaalde in een huurprijsstijging waarbij de Gemeente had bedongen dat de huur dan nog tenminste acht jaar zou duren. Anders dan [appellant] acht het hof dit verder niet relevant voor de in dit kort geding te nemen beslissing. Ook al het andere dat [appellant] nog heeft aangevoerd kan, als niet relevant voor de beoordeling, niet tot vernietiging van het door hem aangevochten vonnis leiden.

Geen reden tot bewijslevering

6.22

JEF heeft, in algemene bewoordingen, een bewijsaanbod gedaan. Door de aard van het kort geding is in deze procedure nomaliter geen plaats voor uitgebreide bewijslevering. Er zijn in dit geval geen redenen om van dat uitgangspunt af te wijken, nog daargelaten dat het bewijsaanbod onvoldoende specifiek is. Het hof gaat daarom aan dat bewijsaanbod voorbij.

De conclusie

6.23

De bezwaren van JEF en die van [appellant] tegen de aangevochten vonnissen gaan niet op. Het hoger beroep slaagt in geen van beide zaken. Het hof zal JEF en [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen, zowel die van de Gemeente als die van Fergees. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.

7. De beslissing

Het hof:

In zaak 1

7.1

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland van 29 april 2025 voor zover in hoger beroep aangevochten

7.2

veroordeelt JEF tot betaling van de volgende proceskosten van de Gemeente:

• € 827 aan griffierecht
• € 2.580 aan salaris van de advocaat van De Gemeente (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)

7.3

veroordeelt JEF tot betaling van de volgende proceskosten van Fergees:

• € 827 aan griffierecht
• € 2.580 aan salaris van de advocaat van Fergees (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)

7.4

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

In zaak 2

7.5

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Nederland van 29 april 2025 voor zover in hoger beroep aangevochten;

7.6

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van de Gemeente:

• € 827 aan griffierecht
• € 2.580 aan salaris van de advocaat van De Gemeente (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)

7.7

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Fergees:

• € 827 aan griffierecht
• € 2.580 aan salaris van de advocaat van Fergees (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)

7.8

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

In beide gevoegde zaken

7.9

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

7.1

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M.M.A. Wind en H.H.B. Vedder en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026.

Voetnoten

1. Hoge Raad 26 november 2021, ECLl:NL:HR:2021:1778

2. HR 15 november 2024 ECLI:NL:HR: 2024:1661