Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 24/1321
uitspraakdatum: 17 maart 2026
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 28 mei 2024, nummer AWB 23/6224, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van belastingcentrum Tribuut(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [plaats] voor het jaar 2023, per waardepeildatum 1 januari 2022, vastgesteld op € 1.400.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, vastgesteld op € 2.454,20.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord H. Vloet als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.
2.Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van een perceel agrarische grond aan de [adres1] te [plaats] .
2.2.
Belanghebbende heeft een gedeelte van dit perceel verhuurd aan [vennootschap1] (onderdeel van de [handelsnaam-groep] ) voor een huurprijs van € 2.083,34 per maand.
2.3.
Op dit gedeelte van het perceel heeft de [handelsnaam-groep] een tijdelijke (nood)supermarkt (hierna: de supermarkt) met parkeerplaatsen gerealiseerd. Voor het bouwen van deze supermarkt met bijbehorende infrastructuur en bouwwerken is aan de [handelsnaam-groep] op 10 februari 2022 een omgevingsvergunning verleend voor een tijdelijke periode die uiterlijk op 1 februari 2026 eindigt.
2.4.
In de considerans van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“Huurder exploiteert een supermarktbedrijfsruimte (hierna: de Oude bedrijfsruimte) gelegen te [plaats] aan [adres2] . De Oude bedrijfsruimte zal worden gesloopt en op deze locatie zal gekomen worden tot de herontwikkelingen van een nieuwbouwplan bestaande uit dc realisatie van een supermarktbedrijfsruimte (hierna: de Nieuwe bedrijfsruimte), woningen en parkeervoorzieningen alsmede horecabedrijfsruimte.
Huurder dient gedurende de sloop van de Oude bedrijfsruimte en de realisatie van de Nieuwe bedrijfsruimte te beschikken over een tijdelijke bedrijfsruimte ten behoeve van het voortzetten van haar activiteiten en het in stand houden van het lokale voorzieningenniveau.
Huurder wenst gedurende de periode dat niet beschikt kan worden over de Oude bedrijfsruimte en de Nieuwe bedrijfsruimte niet gereed is, onbebouwde grond te huren van Verhuurder voor het daarop realiseren van een tijdelijke noodwinkel en een tijdelijke parkeervoorziening ten behoeve van de exploitatie van een tijdelijke supermarkt.
Verhuurder heeft de eigendom van een deel van de grond die geschikt is om daarop genoemde tijdelijke noodwinkel en parkeervoorziening te realiseren.
Verhuurder is bereid voor een beperkte periode van minimaal drie jaar en maximaal vier jaar onbebouwde grond te verhuren aan Huurder, gelegen op de locatie die is weergegeven op de kaart die als bijlage l is gehecht aan deze huurovereenkomst (hierna: het Gehuurde), ten behoeve van de realisatie en exploitatie van een lijdelijke noodsupermarkt en daarbij behorende parkeervoorzieningen en overige voorzieningen.”
2.5.
In de artikelen 2 en 4 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van minimaal drie jaar en maximaal vier jaar, dan wel zoveel korter als de Nieuwe bedrijfsruimte in gebruik is genomen door Huurder en opengesteld is voor het publiek en de onbebouwde grond door Huurder is opgeleverd in de staat waarin het zich bevond voor start huur, maar minimaal voor een periode
van 3 jaar.
Deze huurovereenkomst gaat in op het tijdstip dat Huurder beschikt over een onaantastbare lijdelijke omgevingsvergunning, dan wel een volgens Huurder bruikbare omgevingsvergunning, dan wel bij oplevering onbebouwde grond aan Huurder of start grondwerkzaamheden, maar in ieder geval na 1 oktober 2021.
Deze huurovereenkomst eindigt zodra de onbebouwde grond door Huurder is opgeleverd in de staat waarin het zich bevond voor start huur, wat dient te zijn gerealiseerd voordat de maximale kuurperiode van 4 jaar is verstreken.
Deze huurovereenkomst eindigt zonder dat opzegging daarvan vereist is, bij het verstreken zijn van de in dit artikel genoemde huurperiode van maximaal 4 jaar. Deze huurovereenkomst wordt nadien niet voortgezet.
Deze huurovereenkomst is niet tot stand gekomen indien de Ingangsdatum en daarmee de start
van de huurperiode niet ligt voor 1 maart 2022.
Huurder is uitsluitend bevoegd deze huurovereenkomst tussentijds te beëindigen nadat een
periode is verstreken van drie jaar vanaf de Ingangsdatum. Verhuurder is niet bevoegd deze
huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.
(…)
Art. 4 Oplevering Pro van het Gehuurde
Het Gehuurde wordt per Ingangsdatum ter beschikking gesteld aan Huurder voor het starten van voorbereidende werkzaamheden, waaronder het aanbrengen van een toplaag van zand en
eventuele andere voorzieningen.
Het eventueel aanbrengen of afvoeren van grond geschiedt in overeenstemming met de daarvoor geldende regelgeving. Verhuurder is niet gehouden eventuele grond van het Gehuurde in depot te houden, maar zal alleen schone grond in- of aanbrengen op het Gehuurde.
Het Gehuurde wordt in onbebouwde staat en in de staat waarin het Gehuurde zich thans bevindt ter beschikking gesteld aan Huurder en wordt door Huurder in diezelfde staat weer ter beschikking gesteld aan Verhuurder aan het einde van dc huurperiode, tenzij partijen anders overeenkomen.”
2.6.
Voor de aanleg van de supermarkt is de grond opgehoogd. Er is onder meer puingranulaat gestort en er zijn leidingen in de grond gelegd ten behoeve van de nutsvoorzieningen van de supermarkt. De hoofdconstructie, de kozijnen, schuifdeuren en nooddeuren van de supermarkt zijn van aluminium. De wanden en het plafond bestaan uit sandwichpanelen. Voor het grootste gedeelte van de stroomvoorziening is buiten de supermarkt een aggregaat geplaatst. De constructie is vastgezet in de grond met grondankers van een meter. De supermarkt is aangesloten op de nutsvoorzieningen. Op het perceel rond de supermarkt zijn op het puingranulaat betonnen platen geplaatst. Daarop bevindt zich een parkeerterrein met 73 plaatsen. Het dossier omvat bouwtekeningen en foto’s.
2.7.
De supermarkt is in het najaar 2025 afgebroken; het puingranulaat is afgegraven tot onder het niveau van de aangrenzende weg en er resteert een braakliggend terrein dat bestaat uit zwarte aarde.
2.8.
Niet alleen belanghebbende, maar ook de gebruiker van de tijdelijke supermarkt heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikte waarde van de onroerende zaak [adres1] te [plaats] , per waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft op het bezwaar van de gebruiker bij uitspraak op bezwaar van 8 januari 2024 de beschikte waarde verminderd naar € 1.064.000.
2.9.
Het beroepschrift van belanghebbende dateert van 8 september 2023, met een aanvulling van gronden op 18 oktober 2023. Het verweerschrift van de heffingsambtenaar dateert van 24 april 2024. De zitting bij de Rechtbank vond plaats op 15 mei 2024.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de heffingsambtenaar voor de waardevaststelling van de onroerende zaak terecht is uitgegaan van een gebouwd eigendom. Partijen verschillen in dat kader van mening over de vraag of de op het perceel van belanghebbende neergezette supermarkt onroerend dan wel roerend is. Als de supermarkt onroerend is, zoals de heffingsambtenaar betoogt, is sprake van een gebouwd eigendom. Als de supermarkt roerend is, zoals belanghebbende betoogt, is sprake van een ongebouwd eigendom.
3.2.
Belanghebbende heeft in hoger beroep subsidiair aangevoerd dat indien de supermarkt moet worden aangemerkt als onroerend, de WOZ-waarde moet worden verlaagd naar € 1.064.000. De heffingsambtenaar heeft deze waarde niet betwist.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De vraag of de supermarkt roerend of onroerend is, moet worden beantwoord aan de hand van civielrechtelijke maatstaven. [1] Indien de supermarkt onroerend is op grond van artikel 3:3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), dan is belanghebbende, als eigenaar van de grond, door natrekking (artikel 5:20 BW Pro) eveneens eigenaar van deze supermarkt.
4.2.
Volgens artikel 3:3 BW Pro zijn (voor zover hier relevant) onroerend: de grond, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Daarbij is in het onderhavige geval van belang of de supermarkt naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven, waarbij moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Die bedoeling moet blijken uit bijzonderheden van aard en inrichting van de supermarkt. Niet van belang is dat technisch de mogelijkheid bestaat om de supermarkt te verplaatsen. [2]
4.3.
Uit de bouwtekeningen volgt dat de supermarkt bestaat uit een aluminium constructie, waarbij de wanden en het dak zijn vervaardigd uit sandwichpanelen. Voorafgaand aan het plaatsen van de constructie, is de grond opgehoogd met puingranulaat. De constructie is verankerd in de grond met grondankers en is aangesloten op de nutsvoorzieningen (zie 2.6). Het Hof leidt uit de foto’s af dat de supermarkt de aanblik en uitstraling van een gebouw heeft, en dat het gebouw als supermarkt voor het publiek toegankelijk is. Door de materiaalkeuze, de bouwtechnische constructie, de aansluiting op de nutsvoorzieningen, en de inrichting als (voor het publiek toegankelijke) supermarkt, heeft de supermarkt de uiterlijke kenmerken van een gebouw dat naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven; die bestemming is daarmee ook naar buiten kenbaar.
4.4.
Dat het van meet af aan de bedoeling was dat de supermarkt en de bijbehorende infrastructuur na 3 of 4 jaar weer worden verwijderd (zie 2.3 t/m 2.5) doet niet eraan af dat de supermarkt op basis van de uiterlijke kenmerken naar aard en inrichting bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven. Naar buiten toe was geen andere bedoeling van de bouwer bekend dan dat deze duurzaam met de grond moest worden verenigd. Dat technisch de mogelijkheid bestond om de supermarkt te verplaatsen, en dat de supermarkt in het najaar 2025 daadwerkelijk is afgebroken, is daarbij niet relevant. Naar het oordeel van het Hof is de supermarkt dus een gebouw dat duurzaam met de grond is verenigd in de zin van artikel 3:3 BW Pro. De supermarkt moet daarom als onroerend worden aangemerkt.
4.5.
Omdat de supermarkt als onroerend moet worden aangemerkt, heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak terecht als een gebouwd eigendom aangemerkt. In dat geval is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak, naar aanleiding van de door de gebruiker gevoerde bezwaarprocedure (zie 2.8), zal worden verminderd tot € 1.064.000. Het Hof zal de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
Slotsom
4.5.
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
5.1
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in beroep en in hoger beroep betaalde griffierecht van (€ 50 resp. € 138, dus in totaal) € 188 te vergoeden.
5.2.
Omdat het Hof de beschikte WOZ waarde en de aanslag OZB vermindert, ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft desgevraagd de stelling ingenomen dat hij aanleiding ziet tot vergoeding van proceskosten voor de beroepsfase, maar niet voor de hogerberoepsfase, omdat belanghebbende de stelling dat de beschikte waarde moest worden verminderd tot € 1.064.000 ook al in de beroepsfase had kunnen innemen. De noodzaak tot het indienen van hoger beroep op dit punt vloeide voort uit de handelwijze van belanghebbende, aldus de heffingsambtenaar. Aan de heffingsambtenaar moet worden toegegeven dat deze waardevermindering ook bij de Rechtbank aan de orde had kunnen worden gesteld, maar ten tijde van de indiening van belanghebbendes beroep (in september/oktober 2023, zie 2.9), was de onder 2.8 vermelde lagere WOZ-waarde (zoals vastgesteld in januari 2024) bij belanghebbende nog niet bekend. De heffingsambtenaar had de ten aanzien van de gebruiker vastgestelde lagere waarde ook zelf naar voren kunnen brengen in zijn in april 2024 ingediende (zie 2.9) verweerschrift bij de Rechtbank, en dat heeft hij niet gedaan. Kennelijk is dit onderwerp ook niet aan de orde geweest ter zitting bij de Rechtbank. Door deze gang van zaken is het Hof van oordeel dat het niet uitsluitend aan de handelwijze van belanghebbende te wijten is dat belanghebbende deze subsidiaire stelling pas in hoger beroep heeft ingenomen.
5.4.
De uitspraak van de Rechtbank is van na 1 januari 2024, zodat artikel 30a, lid 2, Wet WOZ voor de hogerberoepsfase van toepassing is. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van een bijzonder geval als bedoeld in HR 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, r.o. 3.5.2, en HR 25 april 2025, ECLI:NL:HR:2025:670, r.o. 3.4.2.
5.5
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.868 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 934) en op € 467 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 934 x 0,25), ofwel in totaal op € 2.335.
6.Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar,
– vermindert de WOZ-waarde tot € 1.064.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.335, en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in verband met het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 188 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Harthoorn, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.
De beslissing is op 17 maart 2026 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(E.D. Postema) (M. Harthoorn)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.