Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.351.951
zaaknummer rechtbank 430205
arrest van 14 april 2026
in de zaak van
1.[appellant1]
2. [appellante2]
die wonen in [woonplaats1]
advocaat: mr. H.J.F. Oetgens van Waveren Pancras Clifford,
en
1.[geïntimeerde1] en
2. [geïntimeerde2]
die wonen in [woonplaats2]
advocaat: mr. H.J. Hulsbergen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
[appellant1] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de rechtbank) op 27 november 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Vervolgens heeft ook [geïntimeerde1] hoger beroep tegen dat vonnis ingesteld.
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep
- de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 18 maart 2026 is gehouden.
2.De kern van de zaak
2.1.
Partijen zijn buren. Zij hebben allebei een woning laten bouwen op nieuw verkavelde percelen die Dura Vermeer heeft uitgegeven. [geïntimeerde1] betrok de woning eerder dan [appellant1] . Over de erfafscheiding hebben partijen contact gehad waarna eerst [geïntimeerde1] en daarna [appellant1] een schutting heeft neergezet.
2.2.
Volgens [appellant1] heeft [geïntimeerde1] zijn schutting en enkele bouwwerken over de erfgrens gezet. De erfgrens die [appellant1] aanhoudt is gebaseerd op GPS coördinaten die Dura Vermeer heeft gegeven en die zijn ingetekend door Van Drie Maatvoering (productie 30). Tijdens de procedure in eerste aanleg is [geïntimeerde1] akkoord gegaan met die grens als erfgrens. Uitgaande van die grens, heeft [geïntimeerde1] overbouw gepleegd op het perceel van [appellant1] . [geïntimeerde1] heeft vervolgens voorgesteld dat hij de grens tot aan de garages van partijen ontruimt en de overbouwde grond daar achter aankoopt (5,53 m2 groot). Daarop bevinden zich tegels/bestrating, beplanting, een schutting met opsluitbanden, een poort, een betonnen plantenbak en een tuinhuis.
2.3.
De rechtbank heeft de vorderingen met inachtneming hiervan toegewezen. De rechtbank heeft de aankoopprijs voor de grond van het achterste deel bepaald op € 3.305,90. Ook heeft de rechtbank [geïntimeerde1] veroordeeld een deel van de kosten van [appellant1] te betalen. In reconventie is [appellant1] veroordeeld mee te werken aan de overdracht van voornoemde 5.53 m2 grond. Verder zijn de vorderingen van partijen afgewezen.
2.4.
De bedoeling van het hoger beroep van [appellant1] is dat een deel van de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. In het incidenteel appel heeft [geïntimeerde1] drie grieven tegen kosten die hij moet betalen. Het hof zal beslissen dat [geïntimeerde1] de erfgrens tot aan het tuinhuis moet ontruimen. De grond onder de overbouw van het tuinhuis moet [appellant1] overdragen aan [geïntimeerde1] . Verder veroordeelt het hof [geïntimeerde1] om kosten te betalen aan [appellant1] . Over de proceskostenveroordeling in eerste aanleg beslist het hof ook anders. Al deze beslissingen licht het hof hierna toe.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
In het principaal hoger beroep
De grens van de straat tot aan de garages
3.1.
Partijen zijn het eens over de erfgrens en in eerste aanleg heeft [geïntimeerde1] toegezegd om de strook tot aan de garages volledig te ontruimen. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft [appellant1] gezegd dat de overstek van het fietsenhok nog steeds over de erfgrens heen gaat en dat die nog moet worden verwijderd. Hij wil dat de vordering die ziet op ontruiming voor het voorste deel dan ook toegewezen zien, versterkt met een dwangsom.
3.2.
[geïntimeerde1] erkent dat na de verplaatsing van het fietsenhok de overstek van het fietsenhok bij een tweede meting ongeveer 4 cm over de erfgrens reikte. Vervolgens heeft hij de koplat van de overstek verwijderd zodat de overstek nog ongeveer 1,8 tot 2 cm over de erfgrens komt. Daarnaast heeft [geïntimeerde1] zich erop beroepen dat meetfouten bij een grensbepaling op basis van gps-coördinaten 2-4 cm kunnen zijn. De overhang die er nu nog is, valt binnen de marge van meetfouten.
3.3.
Het hof oordeelt dat [geïntimeerde1] het fietsenhok heeft verplaatst en daarbij heeft gemeten of het fietsenhok voldoende was verplaatst. Dat was toen zo (601,1 cm ten opzichte van de gevel van Haasbroek ). Daarbij is blijkbaar een te grof meetinstrument gebruikt of een meetfout gemaakt (wat de overstek betreft) of de grond is nadien ingeklonken waardoor het fietsenhok richting de erfgrens is gaan hellen. Wat daar ook van zij, op dit moment valt de overschrijding binnen de meetfouten die bij een grensbepaling kunnen worden gemaakt, zo blijkt uit het technisch rapport van Van Drie van 2 maart 2026. Het hof oordeelt daarom dat er geen overbouw meer is op de erfgrens van de straat tot aan de garages. De vordering van [appellant1] zal dan ook in zoverre worden afgewezen.
De grens van de garages tot de achterste grens van de percelen
3.4.
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde1] betoogd dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerde1] de grens tot aan de garages zou ontruimen. Dat punt is gemarkeerd met een wit kruis. [appellant1] heeft betwist dat hij heeft ingestemd met een grens tot aan het witte kruis en vordert dat [geïntimeerde1] de erfgrens tot aan de achterzijde van de percelen volledig ontruimt.
3.5.
Het hof oordeelt dat [appellant1] in eerste aanleg niets heeft prijsgegeven van zijn claim op zijn eigendomsrechten. Het witte kruis is in zoverre van geen belang. In beginsel moet [geïntimeerde1] de grens tot aan de achterzijde ontruimen omdat hij overbouw heeft gepleegd op de grond van [appellant1] . Als verweer tegen die ontruimingsvordering heeft [geïntimeerde1] op basis van artikel 5:54 lid 1 BW Pro overdracht gevorderd van het overbouwde deel dat partijen hebben bepaald op 5,53 m².
3.6.
Het hof moet opnieuw oordelen of en zo ja, tot waar de gepleegde overbouw mag blijven staan. Anders dan de rechtbank oordeelt het hof dat tot aan het tuinhuis de verplaatsing, aanpassing of verwijdering van de schutting met opsluitbanden, de poort en de betonnen bloembak zonder meer gevergd kan worden van [geïntimeerde1] . De overbouwde strook is ongeveer 33 cm en de kosten van aanpassing zijn relatief gering in verhouding tot het belang van [appellant1] om te kunnen beschikken over zijn eigendom. Het beroep op artikel 5:54 lid 1 BW Pro voor dit deel van de strook wijst het hof dan ook af. [geïntimeerde1] wordt veroordeeld de strook te ontruimen tot aan het tuinhuis dat op grond van de belangenafweging die het hof hierna zal maken, mag blijven staan. De grond onder het tuinhuis zal [appellant1] moeten overdragen aan [geïntimeerde1] .
Kwade trouw of grove schuld
3.7.
[appellant1] heeft zich verweerd tegen de vordering tot overdracht met een beroep op kwade trouw en subsidiair grove schuld. De bewijslast daarvoor ligt op [appellant1] . Het hof verwerpt dat verweer. Anders dan [appellant1] aanvoert, heeft hij op het moment dat [geïntimeerde1] het tuinhuis liet bouwen geen aanspraak gemaakt op de ondergrond daarvan in de zin dat hij [geïntimeerde1] te kennen heeft gegeven dat [geïntimeerde1] over de grens heen bouwde. Uit de tussen partijen gevoerde e-mailwisseling volgt alleen dat [appellant1] dringend heeft verzocht dat [geïntimeerde1] de erfgrens zou respecteren en dat partijen ervoor hebben gekozen allebei een eigen schutting neer te zetten. Dat hebben zij ook gedaan en daarbij zijn zij, naar het zich laat aanzien, allebei uitgegaan van de later gebleken onjuiste erfgrens. [geïntimeerde1] heeft verder met foto’s toegelicht dat de hovenier de ijzeren buizen (‘metalen paaltjes’) als referentiepunt heeft genomen. Aan beide percelen had het kadaster ‘een voorlopige grens toegekend’ [1] . IJzeren buizen die diep in de grond geslagen zijn, zijn markeringspunten die het kadaster doorgaans gebruikt om kadastrale erfgrenzen te markeren. Het is dus op het eerste gezicht begrijpelijk dat (de hovenier van) [geïntimeerde1] die markeringen heeft aangehouden. Het enkele feit dat - zoals vaker in een nieuwbouwproject - alleen nog voorlopige grenzen waren aangegeven en [geïntimeerde1] daarvan is uitgegaan, is onvoldoende voor een geslaagd beroep op kwade trouw of grove schuld.
3.8.
De contractstukken met maten waarop [appellant1] zich beroept en op grond waarvan hij stelt dat [geïntimeerde1] die maten had moeten nameten in het werk, bevatten alle de waarschuwing dat de afmetingen daarop (indicatief zijn en) geen rechten toekennen. Daarenboven bepalen de wet en de koopovereenkomsten die partijen met Dura Vermeer hebben gesloten dat onder- of bovenmaat geen rechten geeft. Dat en waarom [geïntimeerde1] desondanks heeft moeten begrijpen dat hij overbouw pleegde en hem kwade trouw of grove schuld kan worden verweten, heeft [appellant1] ook in hoger beroep onvoldoende concreet toegelicht. Daarom wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
Belangafweging
3.9.
Vervolgens moet het hof zich afvragen of het belang van [geïntimeerde1] onevenredig wordt getroffen als hij het tuinhuis moet verplaatsen of verwijderen. Het belang van [geïntimeerde1] bij behoud van het tuinhuis is aanzienlijk. Het tuinhuis staat achter op het perceel van [geïntimeerde1] en betreft een houten opbouw (overkapping) en op maat gemaakte glazen puien rondom. Op de ontwerptekening [2] van de hovenier van [geïntimeerde1] is het het grijze vlak linksboven. Op de foto staat de glazen zijgevel en inrichting van het tuinhuis.
Het tuinhuis is een buitenkamer en als zodanig ook ingericht met meubels. De functie van het tuinhuis is dus een uitbreiding van de woning. De kosten van de oprichting van het tuinhuis bedroegen een kleine € 20.000. Dat baseert het hof op de offerte van de hovenier [3] voor de kosten van de overkapping, de glazen pui en een deel van de bestratingskosten, vermeerderd met btw. Verwijdering van het tuinhuis leidt tot kapitaalvernietiging van dat bedrag en een beperking van de functie van de woning van [geïntimeerde1] . [geïntimeerde1] heeft de kosten laten begroten voor het verplaatsen van het tuinhuis en die komen op ruim € 15.000 [4] . [appellant1] heeft de kosten voor het inkorten van het tuinhuis laten begroten door haar eigen hovenier en komt op een bedrag van € 6.400 [5] . Naast het feit dat het laatste nog steeds een aanzienlijk bedrag is en het maar de vraag is of inkorten wel kan vanwege de glazen puien en of alle materialen kunnen worden hergebruikt bij de inkorting/verplaatsing, oordeelt het hof dat het tuinhuis gelet op zijn functie, waarde en plaats achterin de tuin in beginsel mag blijven staan.
3.10.
Daartegenover stelt [appellant1] zijn eigenaarsbelang, de waarde van zijn woning en mogelijke problemen met de bank. Het eigenaarsbelang is door de wetgever meegenomen in de afweging die het hof moet maken: het belang van [geïntimeerde1] bij verwijdering moet onevenredig veel zwaarder wordt getroffen dan het eigenaarsbelang van [appellant1] . Het hof oordeelt dat [appellant1] niet meer dan beperkte last heeft van het tuinhuis voor het realiseren van een carport en opslagruimte/overkapping, die hij tegen de erfgrens aan wil laten plaatsen. De carport naast de garage kan gewoon gerealiseerd worden. De overkapping achterin de tuin ook, al zal daar rekening moeten worden gehouden met het tuinhuis [6] . Dat en in welke mate dat voor extra kosten zorgt, heeft [appellant1] niet toegelicht. De waardewijzigingen voor de woning als het tuinhuis blijft staan zijn onvoldoende steekhoudend toegelicht, omdat de becijferde waardevermindering en niet genoten waardestijging [7] meer zitten in de veronderstelde onmogelijkheid een carport te bouwen dan in een iets kleinere achtertuin. De hypotheekverstrekker gaat (vooralsnog) geen gevolgen verbinden aan een eventuele overdracht aan [geïntimeerde1] [8] en dat ligt ook niet voor de hand bij de overdracht van de overbouwde vierkante meters onder het tuinhuis. Daar is dus geen belang aanwezig. Een esthetisch belang omdat er een knik in de erfgrens komt op het achterste deel, diep in de tuin, is beperkt. Blijkbaar komt daar een overkapping/bergruimte waardoor de knik aan het oog wordt onttrokken. Tijdens de zitting is namens [appellant1] nog betoogd dat het vergunningvrije bouwvlak aanzienlijk wordt verkleind doordat [appellant1] grond moet overdragen, maar die stelling is te laat ingenomen en daar heeft [geïntimeerde1] ook bezwaar tegen gemaakt. Daarbij komt dat niet aannemelijk is dat het vergunningvrije bouwvlak van 62 m² betekenisvol zal verminderen wegens de overdracht. Het komt er dan ook op neer dat het belang van [geïntimeerde1] onevenredig zwaarder wordt getroffen als hij het tuinhuis moet verwijderen, aanpassen of verplaatsen dan het belang van [appellant1] bij verwijdering ervan.
Overdracht van een deel van de grond
3.11.
Partijen hebben geen standpunten ingenomen over de omvang van het overbouwde deel door het tuinhuis (hierna: de strook onder het tuinhuis). Het hof schat de oppervlakte van de strook op ruim meer dan 1 m2 omdat het tuinhuis aan de kant van de erfgrens ruim 4 m lang lijkt te zijn en de breedte van de strook 0,32 meter [9] is. [appellant1] zal de strook die onder het tuinhuis ligt aan [geïntimeerde1] moeten overdragen voor een prijs van € 530 per vierkante meter. De exacte omvang zal moeten blijken uit een meetrapport, tot het opstellen waarvan de meest gerede partij opdracht kan geven.
Gemaakte kosten
3.12.
[appellant1] vordert dat [geïntimeerde1] zijn onderzoekskosten betaalt en de kosten voor het verplaatsen van zijn schutting. Omdat [geïntimeerde1] overbouw heeft gepleegd en het enige tijd heeft geduurd voordat partijen tot overeenstemming kwamen over de erfgrens tussen de percelen waaruit die overbouw volgt, kan [geïntimeerde1] aansprakelijk gehouden worden voor de kosten die [appellant1] heeft gemaakt om de aansprakelijkheid van [geïntimeerde1] en de omvang daarvan vast te stellen [10] . Dat zijn de kosten voor de metingen van Van Drie (€ 580,80) en de taxatie van Van de Wetering (€ 750) die [appellant1] heeft laten doen. Van dat laatste bedrag is al € 375 betaald. Het hof vindt dat die kosten in redelijkheid zijn gemaakt en in omvang ook redelijk.
3.13.
Daarnaast is [geïntimeerde1] aansprakelijk voor de kosten om de onrechtmatige toestand te beëindigen. Dat zijn de kosten voor verplaatsing van de schutting. Voor het voorste deel heeft [appellant1] afgerond € 2.800 betaald. Voor het deel tot aan het tuinhuis zal het hof nog een extra, in redelijkheid bepaald, bedrag toekennen van € 2.500 zodat [geïntimeerde1] voor het verplaatsen een bedrag van in totaal € 5.300 zal moeten voldoen waarvan € 1.500 al is betaald.
3.14.
De overige gevorderde kosten wijst het hof af. Voor een schadevergoeding wegens (aanmerkelijke) waardedaling of gemiste waardestijging ziet het hof geen grond, zeker omdat de carport kan worden gerealiseerd en het over te dragen stuk grond beperkt is. De kosten voor de aanpassing van hypotheek wijst het hof af omdat, zoals gezegd, niet voldoende aannemelijk is gemaakt dat [appellant1] op dat punt schade zal lijden.
In het incidenteel hoger beroep
3.15.
[geïntimeerde1] heeft zijn eerste grief en de eisvermeerdering op de zitting ingetrokken. In de tweede grief keert hij zich tegen zijn veroordeling onder 5.6 in het vonnis om de kosten van het kadaster en de notaris te betalen die samenhangen met de overdracht van de grond. Hij voert daarvoor aan dat de huidige status van de erfgrens voorlopig is en partijen voorafgaand aan de eerste meting van het kadaster in goed overleg tot een oplossing hadden kunnen komen. Volgens [geïntimeerde1] hoeft de geringe afwijking van de definitieve erfgrens ten opzichte van de voorlopige erfgrens niet notarieel te worden vastgelegd. Er is nog geen kadastrale grens zodat bij de kadastrale grensbepaling direct rekening kan worden gehouden met de overdracht van de strook onder het tuinhuis aan [geïntimeerde1] . De rechtbank is onder randnummer 4.8 en 4.38 hier ook vanuit gegaan en daartegen is niet gegriefd. Voor die aanwijs moeten partijen elk de helft betalen. Het hof sluit zich aan bij randnummer 4.11 van het vonnis, en ziet in het gedrag van partijen geen aanleiding die gebruikelijke verdeling van deze kosten te wijzigen. De tegengestelde standpunten van partijen hierover passeert het hof dan ook. Het komt dus tot één aanwijs waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat [geïntimeerde1] de strook onder het tuinhuis in eigendom zal krijgen. In zoverre slaagt de grief. Hiervoor heeft het hof geoordeeld dat het beroep van [geïntimeerde1] op artikel 5:54 lid 1 BW Pro slaagt en dat betekent dat de overbouwde grond moet worden overgedragen. Die overdracht moet bij notariële akte plaats te vinden. Het staat dus vast dat notariële kosten moeten worden gemaakt. Die kosten moet [geïntimeerde1] betalen.
3.16.
In het principaal hoger beroep is overwogen dat [geïntimeerde1] de kosten van het verplaatsen van de schutting moet betalen om de onrechtmatige toestand te beëindigen. Grief drie faalt.
De conclusie
3.17.
Het principaal hoger beroep slaagt deels en het incidenteel appel ook deels. Het hof ziet onvoldoende aanleiding om de beslissing over de proceskosten in eerste aanleg (compensatie van kosten) aan te tasten en bepaalt verder dat elke partij ook zijn eigen kosten in de hoger beroepen moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels gelijk/ongelijk hebben gekregen.
3.18.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 27 november 2024, behalve de beslissingen onder 5.1 en 5.11 die hierbij worden bekrachtigd, en beslist
in conventie
5.2
gebiedt [geïntimeerde1] om op eerste schriftelijke verzoek van [appellant1] , nadat de overbouwde strook grond onder het tuinhuis door [appellant1] aan [geïntimeerde1] is overgedragen (waartoe Haasbroer onder 5.8. wordt veroordeeld), mee te werken aan definitieve vastlegging door het Kadaster van de onder 5.1 bedoelde erfgrens aan de voorzijde van de percelen van partijen en van de erfgrens aan de achterzijde van die percelen, zoals die zal ontstaan nadat voormelde strook grond aan [geïntimeerde1] in eigendom zal zijn overgedragen;
5.3.
gebiedt [geïntimeerde1] om binnen 6 weken nadat de kadastrale erfgrens definitief door
het Kadaster is vastgelegd de zaken die door hem vanaf de voorkant van de garages tot aan het begin van het tuinhuis gedeeltelijk op het perceel van [appellant1] zijn aangebracht te verwijderen, voor zover deze de erfgrens overschrijden;
5.4.
veroordeelt [geïntimeerde1] om aan [appellant1] te betalen
- € 5.300 (waarvan € 1.500,00 al is betaald) voor het verplaatsen van de schutting tot aan het tuinhuis
- € 580,80 voor het rapport van Van Drie
- € 750 voor het taxatierapport van Van de Wetering (waarvan € 375 al is betaald)
alles te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de veertiende dag na betekening van dit arrest indien [geïntimeerde1] met betaling binnen voormelde termijn in gebreke blijft,
5.5.
veroordeelt [geïntimeerde1] om aan [appellant1] een schadeloosstelling, als bedoeld in artikel 5:54 lid 1 BW Pro, te betalen van € 530 per m2 voor de strook grond onder het tuinhuis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de veertiende dag na betekening van dit arrest indien [geïntimeerde1] c.s. met betaling binnen voormelde termijn in gebreke blijft,
5.6.
veroordeelt [geïntimeerde1] om de kosten te betalen van de notaris, die verband houden met de eigendomsoverdracht van de onder 5.2. bedoelde strook grond aan de achterzijde van de percelen van partijen.
in reconventie
5.8.
veroordeelt [appellant1] om van zijn perceel, kadastraal bekend gemeente Geldermalsen, [perceelnummer] aan [geïntimeerde1] aan de achterzijde van genoemd perceel de strook grond onder het tuinhuis in eigendom over te dragen;
5.9.
bepaalt dat indien [appellant1] , nadat hij daartoe door [geïntimeerde1] dan wel een notaris is uitgenodigd, niet binnen 6 weken meewerkt aan de hiervoor onder 5.8. bedoelde eigendomsoverdracht, dit vonnis in de plaats treedt van de verklaring van [appellant1] in de notariële akte van levering, strekkende tot eigendomsoverdracht van betreffende strook
grond aan [geïntimeerde1] ;
4.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de hoger beroepen draagt;
4.3.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, M. Schoemaker en J.G.J. Rinkes, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026.