Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
Locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.359.038
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort,11612019)
arrest van 21 april 2026
in de zaak van
Stichting Omnia Wonen
die is gevestigd in Amersfoort
hierna: Omnia Wonen
advocaat: mr. E.H.J. Slager
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats]
hierna: [geïntimeerde]
niet verschenen.
1.Het geding in hoger beroep
1.1
Omnia Wonen heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort (hierna: de kantonrechter) op 4 juni 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 2 september 2025,
- de memorie van grieven.
1.2
[geïntimeerde] is niet in hoger beroep verschenen. Tegen hem is verstek verleend. Vervolgens heeft Omnia Wonen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1
Omnia Wonen verhuurt sinds 12 april 2012 een huurwoning aan [geïntimeerde] aan de [adres] in [woonplaats] tegen betaling van een maandelijkse, bij vooruitbetaling te voldoen, verschuldigde huurprijs van (thans) € 702,06 per maand.
2.2
[geïntimeerde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Daarom heeft Omnia Wonen bij de kantonrechter gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurwoning wordt ontruimd alsmede dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld zowel tot betaling van de achterstallige huurtermijnen van € 3.234,19 als de toekomstige huurtermijnen (de gebruiksvergoeding) na maart 2025 tot de dag waarop een einde aan het gebruik van de huurwoning is gekomen. [geïntimeerde] is bij de kantonrechter niet verschenen en tegen hem is verstek verleend.
2.3
De kantonrechter heeft deze vorderingen voor een deel afgewezen. De kantonrechter is daarbij uitgegaan van een huurachterstand van € 1.444,19 en heeft geoordeeld dat die tekortkoming niet ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, omdat die achterstand geen drie maanden of meer bedroeg. De gevorderde ontbinding en ontruiming is afgewezen en [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.444,19 aan Omnia Wonen. [geïntimeerde] is veroordeeld in de proceskosten. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog in hun geheel worden toegewezen, waarbij Omnia Wonen in plaats van € 3.234,19 nu € 3.399,11 aan huurachterstand vordert.
2.4
Het hof is van oordeel dat de tekortkoming van [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en zal de beslissing van de kantonrechter daarom vernietigen. Het hof licht dit oordeel hierna toe, na het schetsen van de achtergrond van het geschil.
3.De achtergrond van het geschil
3.1
De kern waar het in deze zaak om gaat is of [geïntimeerde] de huurwoning moet ontruimen omdat hij niet voldaan heeft aan zijn betalingsverplichtingen en daardoor een huurachterstand heeft laten ontstaan.
3.2
Volgens Omnia Wonen is de kantonrechter abusievelijk uitgegaan van een huurachterstand van € 1.444,19 in plaats van € 3.234,19. Was hij van het juiste bedrag uitgegaan, dan waren de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen omdat het om een huurachterstand van meer dan drie maanden ging (namelijk bijna 5 maanden).
Omnia Wonen heeft het volgende naar voren gebracht. [geïntimeerde] heeft al in december 2022 een huurachterstand laten ontstaan. Omnia Wonen heeft [geïntimeerde] herhaaldelijk, zowel mondeling als schriftelijk, aangemaand deze achterstand in te lopen. Op 31 maart 2023 heeft [geïntimeerde] Omnia Wonen laten weten de huurachterstand te zullen voldoen, eventueel in delen. Hij heeft nadien meerdere (deel)betalingen verricht, waardoor de achterstand gedeeltelijk is ingelopen. Vanaf juli 2023 heeft [geïntimeerde] echter weer een aantal huurtermijnen niet voldaan en toen liep de achterstand weer op. Sinds september 2023 betaalt [geïntimeerde] ook nog eens een te laag huurbedrag, waardoor de huurachterstand steeds verder is opgelopen. Tot en met 18 maart 2025 is in totaal een huurachterstand van
€ 3.234,19ontstaan.
€ 3.234,19ontstaan.
3.3
[geïntimeerde] had bij Omnia Wonen geklaagd over de ouderdom van de keuken en gemeld dat hij eerst een nieuwe keuken wilde alvorens hij met Omnia Wonen een betalingsafspraak over de huurachterstand wenste te maken. Hoewel ouderdom volgens Omnia Wonen geen gebrek in het gehuurde oplevert, heeft zij uit coulance in mei 2024 een nieuwe keuken in de woning geplaatst. Daarna weigerde [geïntimeerde] nog steeds de ontstane huurachterstand te betalen en betaalde hij nog steeds niet de overeengekomen huurprijs. Omdat [geïntimeerde] naderhand liet weten dat er nog ‘van alles’ niet in orde zou zijn in de woning, is Omnia Wonen bij [geïntimeerde] langsgegaan om te bezien of en zo ja, welke gebreken er nog zouden zijn. Op 28 februari 2025 is daarvan een document opgemaakt, waarin staat dat er ‘geen opmerkingen’ zijn. [geïntimeerde] heeft dat document voor akkoord ondertekend. Desondanks blijft [geïntimeerde] te weinig huur betalen. Het is Omnia Wonen niet duidelijk wat hier de reden van is.
3.4
Omnia Wonen heeft in het kader van de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening (de zogenaamde ‘vroegsignalering’) de huurachterstand op 23 juni 2023 en nog eens op 30 december 2024 bij de Gemeente Woudenberg gemeld.
3.5
Inmiddels bedraagt de huurachterstand per 17 oktober 2025
€ 3.399,11omdat [geïntimeerde] ook na maart 2025 niet het volledige bedrag aan huur betaalt. In hoger beroep vordert Omnia Wonen betaling van dit bedrag met daarnaast een vergoeding voor het gebruik van de woning van € 702,06 per maand na oktober 2025 tot aan de dag van ontruiming.
€ 3.399,11omdat [geïntimeerde] ook na maart 2025 niet het volledige bedrag aan huur betaalt. In hoger beroep vordert Omnia Wonen betaling van dit bedrag met daarnaast een vergoeding voor het gebruik van de woning van € 702,06 per maand na oktober 2025 tot aan de dag van ontruiming.
3.6
Ook in hoger beroep is [geïntimeerde] niet verschenen.
4.Het oordeel van het hof
de hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst
4.1
De vraag waar het hof zich voor gesteld ziet is of de ontstane huurachterstand een tekortkoming in de huurovereenkomst oplevert die de ontbinding ervan rechtvaardigt.
4.2
Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. Dit heeft tot gevolg dat per saldo slechts een tekortkoming van voldoende gewicht een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [1]
4.3
Het hof kan in het midden laten of sprake is van een vermeerdering van eis (Omnia Wonen vordert in plaats van € 3.234,19 nu € 3.399,11 aan huurachterstand), in welk geval Omnia Wonen deze eisvermeerdering op grond van artikel 130 lid 3 jo Pro. 353 lid 1 Rv bij exploot aan [geïntimeerde] kenbaar had moeten maken, wat niet is gebeurd. Want ook uitgaande van het bedrag van de oorspronkelijke vordering van € 3.234,19 levert dit een huurachterstand op van bijna vijf maanden. Uit het overzicht dat Omnia Wonen in haar memorie van grieven heeft opgenomen, blijkt dat [geïntimeerde] weliswaar de huur over de maand maart 2025 heeft betaald, maar dat hij daarna in juni 2025 weer een huurtermijn onbetaald heeft gelaten. [geïntimeerde] is bovendien ook in de maanden vanaf maart 2025 structureel een te laag huurbedrag blijven betalen. De huurachterstand is in ieder geval meer dan drie maanden wat, ook volgens de aanbeveling van het overleg van kantonsectorvoorzitters, een tekortkoming oplevert die de ontbinding in beginsel rechtvaardigt.
4.4
Het hof heeft voor zijn oordeel nog de volgende omstandigheden van belang geacht. Omnia Wonen heeft [geïntimeerde] diverse malen aangemaand om de niet betaalde facturen te voldoen (zie de brieven van 18 april 2023, 7 juni 2023, 2 oktober 2024 en 6 december 2024) en hem daarmee voldoende tijd geboden om de huurachterstand in te lopen. Zij heeft daarnaast in het kader van de vroegsignalering de hoogte van de huurachterstand in 2023 bij de Gemeente Woudenberg gemeld. Maar ook nadat Omnia Wonen in mei 2024 een nieuwe keuken bij [geïntimeerde] had geplaatst én er na inspectie van de woning door Omnia Wonen in februari 2025 geen gebreken zijn geconstateerd, heeft [geïntimeerde] de huurachterstand niet ingelopen en betaalt bij nog steeds te weinig huur. Omdat [geïntimeerde] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep niet is verschenen en dus de mogelijkheid aan zich voorbij heeft laten gaan om een toelichting te geven waarom (i) de huurachterstand, die sinds december 2022 bestaat, na een gedeeltelijke inlossing vanaf juli 2023 verder is opgelopen en (ii) de termijnen die wel betaald worden steeds te laag zijn, zijn het hof geen omstandigheden gebleken die maken dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet zou rechtvaardigen. Het hof kan immers slechts rekening houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden. [2]
4.5
Omnia Wonen vordert ook een bedrag van € 702,06 als vergoeding voor het gebruik van de woning vanaf maart 2025. Het hof begrijpt dat daarmee wordt bedoeld dat zij tot aan de ontbindingsdatum een bedrag van € 702,06 aan huur wil ontvangen, vermeerderd met eventuele huurprijsverhogingen, en dat zij nadien een gebruiksvergoeding wil ontvangen gelijk aan dit bedrag voor de periode na de ontbinding. In artikel 4.2 van de huurovereenkomst staat dat de huurprijs jaarlijks wordt gewijzigd ‘overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze’, zodat het hof ervan uitgaat dat tussen partijen geen (contractueel) huurprijsverhogingsbeding bestaat. Het hof zal daarom alleen een verhoging van de huur toewijzen voor zover die is gebaseerd op de
wettelijktoegestane huurprijsverhoging.
wettelijktoegestane huurprijsverhoging.
slotsom
4.6
Dit alles leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van Omnia Wonen slaagt en het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van Omnia Wonen zoals neergelegd in de inleidende dagvaarding zullen alsnog worden toegewezen, in die zin dat alleen de wettelijk toegestane verhoging van de huur zal worden toegewezen, maar niet de wettelijke rente over de verschuldigde huur omdat Omnia Wonen in de memorie van grieven haar aanspraak daarop heeft laten vallen. Ook zal het hof een ruimere ontruimingstermijn hanteren dan gevorderd (drie dagen), namelijk één maand na betekening van dit arrest. Op betaling van het bedrag van € 3.234,19 waartoe [geïntimeerde] in 5.4 zal worden veroordeeld, zal in mindering worden gebracht de eventuele eerdere of latere betalingen door [geïntimeerde] . Omnia Wonen heeft ook nog gevorderd dat zij wordt gemachtigd om de ontruiming zo nodig te doen uitvoeren door het ministerie van een gerechtsdeurwaarder. Bij toewijzing van deze vordering heeft Omnia Wonen geen belang, omdat artikel 556 Rv Pro reeds bepaalt dat gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder.
4.7
Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen zoals hierna vermeld. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. Ten aanzien van deze kostenveroordeling in hoger beroep merkt het hof op dat de rechtbank die de zaak in eerste aanleg heeft behandeld volgens Omnia Wonen de toezegging heeft gedaan om bij te dragen in de kosten die gepaard gaan met dit hoger beroep. Zoals Omnia Wonen in haar memorie van grieven onder randnummer 21 heeft toegelicht, zal zij voor het geval [geïntimeerde] in hoger beroep in de kosten wordt veroordeeld, de kostenveroordeling bij de rechtbank indienen, zodat zij deze niet op [geïntimeerde] hoeft te verhalen.
4.8
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof,
5.1
vernietigt het vonnis van 4 juni 2025 van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland en doet opnieuw recht:
5.2
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] in [woonplaats] ;
5.3
veroordeelt [geïntimeerde] om
binnen één maandna betekening van dit arrest de woning aan de [adres] in [woonplaats] met al degenen die daar wonen te ontruimen en ontruimd te houden en de woning onder afgifte van alle sleutels in lege en behoorlijke staat ter beschikking te stellen aan Omnia Wonen;
binnen één maandna betekening van dit arrest de woning aan de [adres] in [woonplaats] met al degenen die daar wonen te ontruimen en ontruimd te houden en de woning onder afgifte van alle sleutels in lege en behoorlijke staat ter beschikking te stellen aan Omnia Wonen;
5.4
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 3.234,19 aan Omnia Wonen aan achterstallige huurtermijnen;
5.5
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 702,06 per maand, vermeerderd met de wettelijk toegestane huurprijsverhogingen, vanaf maart 2025 tot de datum waarop hij het gebruik van de huurwoning heeft beëindigd;
5.6
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten van Omnia Wonen in hoger beroep, tot op heden begroot op:
€ 827 aan griffierecht
€ 144,47 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]
€ 1.290 aan salaris van de advocaat van Omnia Wonen volgens het liquidatietarief (1 procespunt x tarief II);
5.7
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
5.8
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.9
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, S.B. Boorsma en M. Wallart en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 april 2026.