ECLI:NL:GHARL:2026:3742

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.349.486/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 11369249

arrest in kort geding van 9 juni 2026

in de zaak van

[huurder]

die woont in [woonplaats1]

hierna:
[huurder]

advocaat: mr. M.M. van der Marel

1.[geïntimeerde1]

die woont in [woonplaats2]

2. [geïntimeerde2]

die woont in [woonplaats3]

hierna:
[verhuurders]

advocaat: mr. F. Gietema-van der Heide

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Naar aanleiding van het arrest van 15 april 2025 heeft op 17 maart 2026 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).

1.2

Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling een voorlopige afspraak gemaakt om hun geschil te beëindigen. Deze afspraak houdt – samengevat – in dat [huurder] aan [verhuurders] voor 28 april 2026 een bepaald bedrag zal betalen. Wanneer [huurder] hier niet tijdig aan voldoet, zullen [verhuurders] op 28 april 2026 arrest vragen.

1.3

Op de rol van 28 april 2026 hebben [verhuurders] het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

[huurder] huurde een woning van [verhuurders] Tussen partijen is een geschil ontstaan, waarna [verhuurders] de huurovereenkomst buitengerechtelijk hebben vernietigd op grond van bedrog. [verhuurders] hebben vervolgens in kort geding ontruiming van de woning gevorderd, samen met veroordeling van [huurder] tot het betalen van een gebruiksvergoeding. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen. [huurder] heeft na betekening van het vonnis de sleutels van de woning bij de advocaat van [verhuurders] ingeleverd. [huurder] is het echter oneens met het vonnis van de kantonrechter en heeft hoger beroep ingesteld. Het hof zal het vonnis grotendeels bekrachtigen en zal die beslissing hierna uitleggen.

3.De feiten

3.1

[verhuurders] waren eigenaar van de woning aan [adres] in [plaats] . Zij hebben de woning via [verhuurmakelaar] verhuurd aan [huurder] voor de periode 1 april 2024 tot 31 maart 2025 voor een huurprijs van € 1.100 per maand.

3.2

[huurder] heeft voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst op verzoek van [verhuurders] een verhuurdersverklaring ingeleverd, afkomstig van de heer [naam1] (hierna: [naam1] ).

3.3

Na aanmaningen heeft [huurder] de huur over de maanden april, mei en juni 2024 voldaan. Vanaf juli 2024 heeft [huurder] geen huur meer betaald.

3.4

In een brief van 5 augustus 2024 heeft de toenmalige advocaat van [huurder] aan de advocaat van [verhuurders] aangegeven dat [huurder] de huur vanaf augustus 2024 volledig opschort omdat een door verhuurmakelaar [verhuurmakelaar] toegezegde nieuwe cv-ketel niet zou zijn geplaatst.

3.5

De jaarlijkse onderhoudsbeurt van de cv-ketel is niet uitgevoerd omdat [huurder] niet aanwezig was op de daarvoor geplande datum (15 mei 2024) en [huurder] vervolgens geen nieuwe afspraak met Energiewacht heeft gemaakt voor onderhoud en eventuele reparaties. Ook een op 7 november 2024 geplande onderhoudsbeurt heeft niet plaatsgevonden, omdat [huurder] niet aanwezig kon zijn.

3.6

Na te zijn benaderd door [verhuurmakelaar] , heeft [naam1] in een e-mail aan [verhuurmakelaar] het volgende geschreven:

“Vorige week bent u bij mij thuis geweest om een verhuurdersverklaring te verifiëren.

Het bleek te gaan om een verklaring die ik zou hebben opgesteld en ondertekend, zie

hieronder deze mail. Deze is vals en op meerdere punten ook onjuist:

Deze verklaring is niet door mij en ook niet namens mij opgesteld. Sterker nog: ik wist hier helemaal niks van.
De handtekening die onder dit epistel staat, is niet van mij. Wel lijkt het er een beetje op: dit is een vervalsing.
Het handschrift lijkt niet op die van mij.
De heer [naam2] is geen huurder van mij, noch huurder van mij geweest.
De woning wordt gehuurd door mw [naam3] .
De heer [naam2] is, zoals ik heb begrepen, de zoon van mijn huurster.
Mw [naam3] heeft momenteel een betaalachterstand van ruim € 16.000.
Er is een Rechtszaak geweest i.v.m. de betaalachterstand tegen huurster.
De Rechtbank heeft vonnis gewezen en mw [naam3] moet op 4 september de woning verlaten indien zij dan nog steeds niet aan haar verplichtingen heeft voldaan.”

3.7

De advocaat van [verhuurders] heeft op 7 oktober 2024 in een aangetekende brief de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van bedrog. In deze brief is – voor zover van belang – het volgende geschreven:

“Via dit schrijven vernietigen cliënten buitengerechtelijk de huurovereenkomst die zij met u

hebben gesloten voor [adres] te [plaats] wegens bedrog. U heeft namelijk ter

verkrijging van de huurovereenkomst een verhuurdersverklaring overgelegd welke

verhuurdersverklaring vervalst blijkt te zijn. Hiertoe is voldoende bewijs aanwezig bij cliënten. Zonder de verhuurdersverklaring had u nimmer een huurovereenkomst gekregen voor de woning. Dit is dan ook de reden waarom cliënten de huurovereenkomst via dit schrijven per direct dan wel per de eerst mogelijke datum buitengerechtelijk vernietigen.”

3.8

[verhuurders] hebben op 24 oktober 2024 aangifte bij de politie gedaan van valsheid in geschrifte, gepleegd door [huurder] .

3.9

Vervolgens hebben [verhuurders] bij de kantonrechter in kort geding ontruiming van de woning gevorderd en betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding die gelijk is aan de huur totdat de woning is ontruimd. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen.

3.1

Het vonnis is op 16 november 2024 aan [huurder] betekend en [huurder] heeft vervolgens de sleutel van de woning aan de advocaat van [verhuurders] overhandigd.

3.11

[verhuurders] hebben de woning inmiddels verkocht en geleverd aan derden.

4.De beslissing van het hof

Het spoedeisend belang

4.1

In de toewijzing van de vorderingen door de voorzieningenrechter in eerste aanleg ligt het oordeel besloten dat ten tijde van diens beslissing bij deze vorderingen spoedeisend belang bestond. Tegen dit in het vonnis besloten oordeel is geen grief gericht, zodat het hof daar ook van uitgaat. Dat neemt echter niet weg dat bij een kort geding in hoger beroep het hof, zo nodig ambtshalve, moet beoordelen of de partij die de voorlopige voorziening(en) heeft gevraagd (hier: [verhuurders] ) nog altijd een spoedeisend belang heeft bij die voorziening(en). Deze vraag moet worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak van het hof.

4.2

[huurder] heeft de woning ontruimd en de woning is inmiddels verkocht en geleverd aan derden. Daarmee bestaat er in hoger beroep geen spoedeisend belang meer bij de vordering van [verhuurders] tot ontruiming van de woning. Dit betekent dat deze vordering in hoger beroep moet worden afgewezen. Dat neemt niet weg dat het hof zal beoordelen of de toewijzing van de vordering tot ontruiming in stand moet blijven wat betreft de periode tot de uitspraak in hoger beroep. Dit in verband met de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding tot het moment van het ontruimen van de woning.^[1]Vergelijk verder ook rechtsoverweging 4.4.

4.3

Ten aanzien van de vordering tot betaling van de maandelijkse gebruiksvergoeding is het hof van oordeel dat [verhuurders] ook in hoger beroep een voldoende spoedeisend belang hebben bij hun vordering. Dat belang laat zich als volgt omschrijven. [verhuurders] zijn uit elkaar gegaan, maar blijven door deze procedure, en dus de financiële afwikkeling hiervan, nog altijd aan elkaar gebonden. De noodzaak bestaat voor [verhuurders] om deze financiële afwikkeling spoedig af te handelen. Daarbij is ter zitting gebleken van de negatieve emotionele gevolgen die Strooisma door deze situatie ervaart. Ook dat draagt in dit geval bij aan het spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening.

4.4

Het hof dient verder te beslissen over de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad levert voor een partij die in eerste aanleg in de proceskosten is veroordeeld, deze veroordeling een voldoende belang op bij het instellen van hoger beroep tegen die uitspraak.^[2]Dat geldt ook als het spoedeisend belang bij de in hoger beroep te beoordelen vordering ontbreekt. Ook dan moet worden beslist over de uitgesproken proceskostenveroordeling. Dat betekent in dit geval dat hoewel het spoedeisend belang ten aanzien van de vordering tot ontruiming in hoger beroep ontbreekt, het hof niettemin moet onderzoeken of die vordering door de kantonrechter terecht is toegewezen, met inachtneming van het in hoger beroep gevoerde debat en naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van de beslissing van het hof.^[3]

De vordering tot ontruiming van de woning

4.5

Ter onderbouwing van hun vordering tot ontruiming van de woning hebben [verhuurders] aangevoerd dat zij de huurovereenkomst met [huurder] buitengerechtelijk hebben vernietigd vanwege door [huurder] gepleegd bedrog. [huurder] zou de bij aanvang van de huur de door hem overgelegde verhuurdersverklaring hebben vervalst. De kantonrechter heeft voldoende aannemelijk geacht dat de verhuurdersverklaring valselijk is opgemaakt en dat de kans van slagen dat de vernietiging van de huurovereenkomst in een bodemprocedure stand houdt zodanig is, dat toewijzing van de vordering tot ontruiming gerechtvaardigd is.

4.6

In hoger beroep heeft [huurder] betwist dat de verhuurdersverklaring zou zijn vervalst en heeft hij aanvullend bestreden dat het overleggen van de verhuurdersverklaring [verhuurders] hebben bewogen om een huurovereenkomst met [huurder] aan te gaan. [huurder] heeft deze stellingen niet nader onderbouwd. Hiertegenover staat de door [verhuurders] overgelegde schriftelijke verklaring van [naam1] (zie rov. 3.6) dat hij die verhuurdersverklaring niet heeft opgesteld en evenmin heeft ondertekend, alsmede de stelling van [verhuurders] dat zij juist om een verhuurdersverklaring hebben gevraagd als een vorm van zekerheid dat zij met de juiste huurder in zee gingen.

4.7

Het hof is van oordeel dat [huurder] zijn stellingen, mede gelet op het gemotiveerde verweer van [verhuurders] , onvoldoende heeft onderbouwd. Gelet hierop is het hof met de kantonrechter van oordeel dat voorshands aannemelijk is dat de door [huurder] gemailde verhuurdersverklaring valselijk is opgemaakt en [verhuurders] de huurovereenkomst op juiste gronden hebben vernietigd op grond van bedrog. Dat leidt het hof ertoe dat de kantonrechter terecht de vordering tot ontruiming van de woning heeft toegewezen.

De achterstallige huur en gebruiksvergoeding

4.8

Dan komt het hof vervolgens toe aan de vordering van [verhuurders] ter zake van de gebruiksvergoeding. [huurder] heeft in dit kader aangevoerd dat hij de betaling van de huur volledig mocht opschorten. De reden daarvoor is de door [verhuurmakelaar] gedane toezegging dat er een nieuwe cv-ketel zou worden geplaatst omdat er koolmonoxide zou lekken en die toezegging niet is nagekomen. Dat deze belofte is gedaan, wordt door [verhuurders] betwist, evenals de stelling dat de cv-ketel koolmonoxide zou lekken.

4.9

Het ligt op de weg van [huurder] om te bewijzen dat de door hem gestelde afspraak is gemaakt. Voor de onderbouwing daarvan heeft [huurder] zijn eigen verklaring en die van zijn dochter in het geding gebracht. De dochter van [huurder] heeft verklaard dat zij bij de bezichtiging aanwezig was en dat toen door [verhuurmakelaar] is gezegd dat de cv-ketel moest worden vervangen. [huurder] heeft in hoger beroep een bewijsaanbod gedaan dat inhoudt dat zijn dochter in hoger beroep als getuige kan worden gehoord. Het hof stelt vast dat als uitgangspunt geldt dat, gelet op de aard van het kort geding, geen plaats is voor uitgebreide bewijslevering, zoals het horen van getuigen. [huurder] heeft voor het overige geen nadere onderbouwing gegeven van zijn stelling dat met [verhuurmakelaar] , namens [verhuurders] , een dergelijke afspraak zou zijn gemaakt, noch van zijn stelling dat de cv-ketel gebrekkig was.

4.1

Ter betwisting van die stellingen hebben [verhuurders] het volgende aangevoerd. Allereerst bestrijden zij dat de cv-ketel koolmonoxide lekte. Dat is door [verhuurmakelaar] ook niet gezegd. Ook is door [verhuurmakelaar] geen afspraak met [huurder] gemaakt om de cv-ketel om die reden bij aanvang van de huur te vervangen. [verhuurders] hebben ter onderbouwing hiervan onder meer een verklaring van de voorgaande huurster, [naam4] , overgelegd. [naam4] heeft onder meer verklaard dat zij gedurende de periode dat zij de woning heeft gehuurd, geen problemen heeft gehad met de cv-ketel en dat er jaarlijks onderhoud aan de cv-ketel is gepleegd. Daarbij hebben [verhuurders] het leasecontract dat zij met Energiewacht hebben gesloten overgelegd. Hieruit blijkt dat [verhuurders] de cv-ketel niet in eigendom hadden, maar huurden van Energiewacht, in combinatie met een onderhoudscontract. Het ligt dan ook – aldus [verhuurders] – niet voor de hand om een cv-ketel gedurende het leasecontract te vervangen. Verder is gebleken dat Energiewacht op 15 mei 2024 de jaarlijkse onderhoudsbeurt aan de cv-ketel zou uitvoeren, maar dat die afspraak niet is doorgegaan omdat [huurder] niet aanwezig was. [huurder] heeft evenmin een nieuwe afspraak gemaakt. Ook heeft de volgende geplande onderhoudsbeurt op 7 november 2024 niet plaatsgevonden, wederom omdat [huurder] niet aanwezig kon zijn.
Verder hebben [verhuurders] een brief van [verhuurmakelaar] overgelegd waarin hij schrijft dat bij de oplevering, na het vertrek van [huurder] , op 22 november 2024, is gebleken dat de gaskraan naar de cv-ketel was dichtgedraaid en de stekker voor de thermostaat niet in het stopcontact zat. Verder schrijft [verhuurmakelaar] :
“na dit herstelt te hebben bleek de cv-ketel prima te werken en is er niets mee aan de hand.”

4.11

Al het voorgaande in aanmerking nemende, acht het hof het onwaarschijnlijk dat [verhuurmakelaar] , namens [verhuurders] , met [huurder] de afspraak zou hebben gemaakt dat de cv-ketel bij aanvang van de huur wegens lekkage vervangen zou worden. De betwisting van [huurder] , aangevuld met de enkele verklaring van de dochter van [huurder] , acht het hof in de gegeven omstandigheden onvoldoende. Daar komt bij dat niet is betwist dat [verhuurders] een onderhoudscontract met Energiewacht hadden gesloten en dat door Energiewacht meerdere keren is getracht een afspraak in te plannen voor het onderhoud van de ketel. Mocht bij een onderhoudsbeurt blijken dat de cv-ketel inderdaad koolmonoxide lekte, dan zou de monteur op deze gevaarlijke situatie direct actie hebben ondernomen. De stelling van [huurder] dat de cv-ketel koolmonoxide lekte of dat dit een groot risico was, valt daarom moeilijk te rijmen met de vaststaande feiten onder rechtsoverweging 3.5 waaruit blijkt dat [huurder] zich niet beschikbaar hield voor een afspraak met de Energiewacht. Het hof komt dan ook tot het oordeel dat [huurder] niet gerechtigd was de huur, al dan niet geheel, op te schorten.

4.12

Dit alles leidt ertoe dat [huurder] door de kantonrechter terecht is veroordeeld tot betaling van de gebruiksvergoeding. Ter zitting van het hof is door de advocaat van [verhuurders] nog bevestigd dat die vordering ziet op de achterstallige huur en vergoeding tot en met november 2024, wat neerkomt op € 5.500.

De conclusie

4.13

Het voorgaande brengt mee dat de vordering tot ontruiming in hoger beroep zal worden afgewezen, maar het vonnis voor het overige zal worden bekrachtigd. Omdat [huurder] grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak
.^[4]

4.14

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 15 november 2024, behoudens het dictum onder 5.1 dat hierbij wordt vernietigd;

5.2

veroordeelt [huurder] tot betaling van de volgende proceskosten van [verhuurders] :

€ 362,- aan griffierecht

€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van [verhuurders] (2 procespunten x tarief II)

5.3

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.4

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Wichers, M.W. Zandbergen, en M.M.A. Wind, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2026.

Hoger beroep huurgeschil over ontruiming en gebruiksvergoeding wegens bedrog