ECLI:NL:GHARL:2026:4011

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.350.094/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10763781

arrest van 16 juni 2026

in de zaak van

[verhuurder] B.V.

die is gevestigd in [vestigingsplaats]

hierna:
[verhuurder]

advocaat: mr. E.Tj. van [vestigingsplaats]

[huurder]

die woont in [woonplaats]

hierna:
[huurder]

advocaat: mr. M.J. Oudman

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

Naar aanleiding van het arrest van 2 september 2025 heeft op 13 januari 2026 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

[huurder] heeft tussen 2015 en 2022 van [verhuurder] een woning gehuurd. Partijen verschillen van mening over de vraag of [huurder] nog één maand huur aan [verhuurder] verschuldigd is, een vergoeding moet betalen voor door [verhuurder] verricht snoeiwerk en of [huurder] de woning in correcte staat heeft opgeleverd. [verhuurder] vordert vergoeding van kosten voor herstel van gebreken en een vergoeding het niet kunnen verhuren van de woning in de tijd dat [verhuurder] heeft moeten wachten op vervangende keukenfrontjes. Deze vorderingen zijn door de kantonrechter afgewezen.

2.2

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter in stand laten. Deze beslissing wordt hierna toegelicht, nadat eerst de feiten en de vorderingen zijn beschreven.

3.De feiten en de bestreden beslissing van de kantonrechter

3.1

Van 5 december 2015 tot 1 december 2022 heeft [huurder] van [verhuurder] een woning gehuurd aan de [adres1] in [plaats1] . De huurprijs bedroeg op het laatst € 578 per maand. Bij het begin van de huurovereenkomst heeft [huurder] een waarborgsom aan [verhuurder] betaald van € 545.

3.2

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 30 juli 2003 van toepassing.

3.3

Op 5 december 2015, bij het begin van de huurovereenkomst, hebben partijen een ‘Procesverbaal van oplevering’ ondertekend. Hierin staat, voor zover van belang:

“Het gehuurde wordt in goede staat aan huurders (op)geleverd en dient ook bij het einde van de huurovereenkomst weer in goede staat, door huurders aan verhuurder, weer terug gegeven dienen te worden. (voor tekst en uitleg hiervan zie bij de algemene bepalingen, 2 toestand bij begin en einde huur, punt 2.1 t/m 2.9).”

3.4

Beide partijen hebben een eigen kopie van dit proces-verbaal. Op de kopie van [verhuurder] is niets bijgeschreven. Op de kopie van [huurder] heeft [verhuurder] de volgende tekst bijgeschreven, voorzien van een paraaf:

“PS. de woning is niet echt schoon opgeleverd.”

3.5

Omstreeks juli 2022 heeft [verhuurder] [huurder] aangesproken op het onderhoud van de tuin. [huurder] diende te snoeien. Per e-mail van 22 augustus 2022 heeft [huurder] aan [verhuurder] geschreven:

“Het snoeien van de bomen is geen probleem en ga ik zsm mee aan de slag (...). Ik ga proberen om Vrijdag 2 september voor jou in te plannen Ik geef je nog van de week nog even door of die exacte datum gaat lukken.”

3.6

Op 30 augustus 2022 heeft [verhuurder] de volgende sms aan [huurder] gestuurd:

“Hallo [huurder] , zoals je gezien hebt hebben wij zaterdag alles al gesnoeid. De kar was te klein voor alles erop. Morgen zou ik graag het restant op de kar doen en het schilderwerk verder mee gaan. Ik hoor graag of je dit accoord vindt. Groet [verhuurder] ”

3.7

Per e-mail van 25 oktober 2022 heeft [huurder] de huur van de woning opgezegd. De huurovereenkomst eindigde per 1 december 2022.

3.8

Op 3 november 2022 heeft in de woning een voorinspectie plaatsgevonden, waarbij beide partijen aanwezig waren. Op 12 november 2022 heeft [verhuurder] een inspectierapport per mail naar [huurder] gestuurd. Hierin staat per ruimte van de woning wat [huurder] nog zou moeten doen voor de oplevering van de woning. Het gaat daarbij voornamelijk om opruimen en schoonmaken. Over de keuken is in het inspectierapport opgenomen dat het keukenblok op diverse plaatsen is beschadigd en dat [verhuurder] graag zelf wil kijken of dit nog te herstellen is. Verder is opgemerkt dat sprake is van vochtschade bij het raam en de vensterbank in de woonkamer. Dit zou te maken hebben met te weinig ventilatie en het open laten staan van het raam bij regen. Daarom wordt een deel van de schade op de huurder verhaald, aldus het inspectierapport. Over de slaapkamer is opgenomen dat de gordijnrail boven het raam is verwijderd en moet worden vervangen.

3.9

Op 24 november 2022 heeft nogmaals een inspectie van de woning plaatsgevonden, in aanwezigheid van beide partijen. [verhuurder] heeft hiervan een inspectierapport opgemaakt en op 25 november 2022 naar [huurder] gestuurd. In deze e-mail staat:

“Verhuurder heeft aan huurder medegedeeld niet accoord te gaan in welke staat de woning op dit moment verkeerd en heeft dit medegedeeld aan huurder. Er is door huurder niet voldaan om de genoemde gebreken en/of wijzigingen die in het voorinspectierapport zijn opgenomen en welke mondeling zijn medegedeeld (deugdelijk) te herstellen. Huurder dacht hier anders over en wilde de sleutel overhandigen. Verhuurder heeft aan huurder medegedeeld dat wanneer hij op dit moment de sleutel inlevert de verhuurder alle niet (deugdelijk) herstelde gebreken en/of wijzigingen die in het voorinspectierapport zijn opgenomen dan laat herstellen voor rekening van huurder zijn. En heeft aan huurder de mogelijkheid gegeven om alsnog in de resterende huurtermijn de niet herstelde gebreken en/of wijzigingen alsnog te doen herstellen. Verhuurder heeft de sleutel om bovengenoemde redenen niet aangenomen. De huurder heeft hierna de sleutel op de schoorsteen gelegd en is buiten gaan staan.”

3.1

[huurder] heeft de sleutel van de woning op 28 november 2022 per aangetekende post aan [verhuurder] gestuurd. [verhuurder] heeft de sleutel op 1 december 2022 ontvangen.

3.11

Op 3 december 2022 heeft [verhuurder] de woning opnieuw geïnspecteerd. [huurder] was hier niet bij aanwezig. Per e-mail van 11 december 2022 heeft [verhuurder] [huurder] een inspectierapport gestuurd. Hierin staan diverse gebreken opgesomd.

3.12

De woning is per 10 maart 2023 opnieuw verhuurd.

3.13

Op 15 maart 2023 heeft [verhuurder] [huurder] een e-mail gestuurd met bijgevoegd een factuur voor een bedrag van € 13.117,76. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

- Openstaande huurtermijnen (november en december 2022) € 1.156,00

- Verschuldigde huurtermijnen (januari t/m 9 maart 2023) € 1.323,80

- Boetebeding € 5.073,57 ( + P.M.)

- Materiaalkosten € 958,63

- Arbeidskosten € 2.859,84

- Schilderskosten € 633,00

- Installatiekosten vervanging € 993,10

- Reiskosten € 507,52

- Kosten voor het maken van dit overzicht
€ 157,30 +

Totaal kosten € 13.662,67

Waarborgsom in mindering
€ 548,00 -

Totaal nog verschuldigd € 13.117,76

3.14

[verhuurder] heeft [huurder] op 17 april 2023 een e-mail gestuurd waarin staat dat zij de afrekening van de energiekosten van de woning heeft ontvangen, dat deze € 801,59 bedraagt en dat hiermee het totaalbedrag dat [huurder] moet betalen uitkomt op € 13.919,35. [huurder] heeft de factuur van [verhuurder] niet voldaan.

3.15

Per e-mail van 23 november 2023 heeft de nieuwe huurder van de woning aan [huurder] geschreven dat hij last heeft van (onder andere) vocht/beginnende schimmels op meubels en de keukenmuur. In opdracht van [verhuurder] heeft [naam1] in december 2022 als aannemer werkzaamheden uitgevoerd in de woning, nadat [huurder] uit de woning vertrokken was. In een e-mail van 28 november 2023 heeft deze aannemer aan [huurder] geschreven, voor zover van belang:

“Tijdens mijn werkzaamheden viel ons gelijk de slechte bouwtechnische staat van de woning op. Een extreem hoog vochtpercentage in de gevels, scheuren uitbloei van zouten en mineralen. [verhuurder] vind dit heel normaal voor een woning van deze leeftijd, ik vind dit echter zorgwekkend.

Tijdens mijn werkzaamheden was [verhuurder] schimmel en weerplekken van de muren aan het verwijderen waarna hij het heeft overgesausd. Dit is echter water naar de zee dragen in een hoog vochtbelaste omgeving en puur esthetisch te noemen. (...)

Om reden hiervan heb ik mijn werk laten keuren door BTS bouw en adviesbureau.

De bouwkundig ingenieur oordeelde dat mijn verrichte werk professioneel en vakkundig is uitgevoerd, echter viel hem wel gelijk een aantal dingen op met betrekking tot de algehele staat van de woning namelijk hoog vochtgehalte gevels, uitbloei van zouten en salpeterzuur, het ontbreken van voegen, scheuren en oude Hollandse pannen op een planken dakbeschot zonder folies. (…)”

3.16

[verhuurder] heeft bij de kantonrechter, na vermindering van eis (zij heeft de vordering betreffende de boete ingetrokken), veroordeling van [huurder] gevorderd tot betaling van
€ 10.273,81, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 8.845,78 en de proceskosten. Hierbij heeft [verhuurder] aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [huurder] i) ten onrechte de huur over de maand november 2022 heeft verrekend met de borg, ii) de sleutel van de woning te laat heeft ingeleverd en daarom nog de huur over december is verschuldigd en iii) de woning in slechte en vieze staat heeft afgeleverd.

3.17

[huurder] heeft bij de kantonrechter een tegeneis, bestaande uit onder meer compensatie voor verlies aan woongenot, ingediend.

3.18

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [huurder] ten onrechte de huur van november 2022 van € 578 met de waarborgsom van € 545 heeft verrekend. De vordering tot betaling van de huur van november is dan ook toewijsbaar. De overige vorderingen van [verhuurder] worden afgewezen, wat betekent dat de waarborgsom in mindering moet worden gebracht op de huur die [huurder] nog verschuldigd is. Daarmee is [huurder] nog € 33,- verschuldigd aan [verhuurder] De tegenvorderingen van [huurder] heeft de kantonrechter eveneens afgewezen.

4.De beslissing van het hof

Inleiding

4.1

[verhuurder] heeft hoger beroep ingesteld. Dat hoger beroep richt zich tegen de door de kantonrechter afgewezen vorderingen van [verhuurder] . [verhuurder] heeft hiertoe elf bezwaren (grieven) opgeworpen tegen het vonnis van de kantonrechter. Het hof zal deze bezwaren thematisch behandelen.

Huur december 2022

4.2

[verhuurder] heeft allereerst aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte de vordering tot vergoeding van de huur voor de maand december 2022 heeft afgewezen. Hij heeft daartoe kort gezegd gesteld dat [huurder] de sleutel van de woning niet tijdig heeft ingeleverd, namelijk op 1 december 2022 in plaats van op 30 november 2022. [huurder] heeft zich beroepen op overmacht, omdat [verhuurder] de sleutel op 24 november 2022 niet in ontvangst heeft willen nemen en [huurder] daarna de sleutel op 28 november 2022 per aangetekende post heeft verzonden. De brief met sleutel is door PostNL op 1 december 2022 aan [verhuurder] uitgereikt. [verhuurder] heeft erkend dat hij op 24 november 2022 de sleutel heeft geweigerd, omdat hij [huurder] nog in de gelegenheid heeft gesteld om (schoonmaak)werkzaamheden uit te voeren.

4.3

Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter de beslissing op dit punt in overweging 4.6 van het bestreden vonnis goed gemotiveerd. [verhuurder] heeft geen argumenten aangevoerd die daar op overtuigende wijze wat aan kunnen afdoen. Het hof neemt deze overweging van de kantonrechter dan ook over en maakt die tot de zijne.^[1]

Vergoeding voor achterstallig snoeiwerk

4.4

Verder heeft [verhuurder] een vergoeding gevorderd voor het uitvoeren van achterstallig snoeiwerk, waaronder het verwijderen van klimop van het dak van de woning en het snoeien van overhangende takken. [verhuurder] vordert een vergoeding van reiskosten en de uren die haar bestuurder heeft gewerkt en vergoeding van de kosten voor het inhuren van een arbeidskracht.

4.5

[huurder] meent dat hij niet kan worden aangesproken tot vergoeding van deze werkzaamheden. Hij heeft het snoeiwerk aan de bomen wel zelf willen uitvoeren, maar [verhuurder] heeft dat niet willen afwachten en is zelf gaan snoeien.

4.6

Het tuinonderhoud komt op grond van de huurvoorwaarden voor rekening van de huurder. Daaronder valt ook het snoeien van overhangende takken en lianen van de klimop van beplanting die op het buurperceel stond. [verhuurder] heeft [huurder] hier in juli 2022 op aangesproken, waarna [huurder] in zijn mail van 22 augustus 2022 heeft aangegeven op vrijdag 2 september 2022 te gaan snoeien. [verhuurder] heeft dit niet afgewacht en haar bestuurder heeft op 30 augustus 2022 zelf met een ingehuurde kracht het snoeiwerk verricht. Het hof oordeelt dat [verhuurder] ten onrechte niet [huurder] in de gelegenheid heeft gesteld om zelf het snoeiwerk te verrichten. Anders dan [verhuurder] heeft gesteld kon uit de berichten en houding van [huurder] niet worden afgeleid dat hij zijn toezegging om op 2 september 2022 te gaan snoeien niet na zou komen. Daarop stuit dit onderdeel van de vordering af.^[2]

De oplevering van de woning

-
De bewijslastverdeling

4.7

[verhuurder] stelt in hoger beroep allereerst dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen beschrijving van het gehuurde zou zijn en daaraan de consequentie heeft verbonden dat het aan [verhuurder] is om te bewijzen dat [huurder] de woning heeft ontvangen in de staat waarin deze volgens de beschrijving werd opgeleverd. [verhuurder] verwijst hierbij naar de overgelegde foto’s die op de dag van oplevering zijn gemaakt en naar het proces-verbaal van oplevering waarvoor [huurder] ook heeft getekend.

4.8

[huurder] betwist uitdrukkelijk dat er een beschrijving van het gehuurde in de zin van artikel 7:224 BW Pro is overeengekomen. Hij bestrijdt ook met klem dat hij bekend was met de foto’s die [verhuurder] bij de inleidende dagvaarding heeft overgelegd. Die zijn door partijen ook niet geoormerkt als een weergave van de staat waarin de woning bij aanvang van de huur verkeerde.

4.9

Het hof is van oordeel dat de kantonrechter op goede gronden heeft overwogen dat er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt en dat het daarmee aan [verhuurder] is om te stellen en te bewijzen dat de woning bij de aanvang van de huur in betere staat was dan bij de oplevering. Het hof neemt die beoordeling van de kantonrechter over en maakt die tot de zijne. De stelling dat door [verhuurder] gemaakte foto’s in combinatie met het proces-verbaal van oplevering als een beschrijving van het gehuurde moet worden aangemerkt, is onvoldoende om tot een ander oordeel te leiden, vooral omdat [huurder] met klem betwist bekend te zijn met deze foto’s en in het zeer summiere proces-verbaal (zie 3.3) ook niet naar de foto’s wordt verwezen.^[3]Het hof zal hierna de vraag beantwoorden of de woning bij het einde van de huur niet is opgeleverd in de staat die [verhuurder] ervan mocht verwachten.

-
Opleveringsgebreken

4.1

Volgens [verhuurder] heeft [huurder] de woning in vieze en slechte staat opgeleverd. Ook stelt [verhuurder] de wanden te hebben moeten herstellen door de schimmel te behandelen en ze opnieuw te verven. Verder moesten de keukenfronten worden vervangen en ook een aantal lampen, de toiletbril en de radiator in de badkamer. Daarnaast voert [verhuurder] aan dat zij nieuwe gordijnrails en een nieuwe deurmat heeft moeten plaatsen en dat de woning grondig moest worden schoongemaakt.

4.11

[huurder] betwist dat hij de woning in vieze en slechte staat heeft achtergelaten. Het klopt dat er schimmel op de wanden zat, maar dat heeft als oorzaak dat de woning bouwkundig in een slechte staat verkeert. Hij heeft naar eigen zeggen altijd geventileerd. [huurder] stelt dat hij de woning in dezelfde staat heeft opgeleverd als hij deze heeft ontvangen, met uitzondering van normale slijtage. Van de overige zaken is geen beschrijving opgemaakt.

4.12

Het hof zal de door [verhuurder] gestelde opleveringsgebreken puntsgewijs bespreken, te beginnen met
het schoonmaken van de woning. Hierover stelt [verhuurder] dat de woning bij aanvang schoon en in goede staat is opgeleverd en dat de woning door [huurder] vies is achtergelaten. [huurder] heeft dit gemotiveerd betwist en heeft aangevoerd dat de woning na het opzeggen van de huur bezemschoon is opgeleverd. De woning was volgens hem bij aanvang van de huur ook niet schoon. Hij verwijst hierbij naar het proces-verbaal van oplevering.

4.13

Het hof zal de vordering ten aanzien van het schoonmaken van de woning afwijzen. Niet is gebleken dat de woning daadwerkelijk bij aanvang van de huurovereenkomst schoon aan [huurder] is opgeleverd. Integendeel, op het proces-verbaal van oplevering van [huurder] is door [verhuurder] geschreven dat de woning
“niet echt schoon”is opgeleverd. [verhuurder] heeft ter zitting van het hof bevestigd dat hij dit heeft opgeschreven, maar heeft aangevoerd dat die opmerking slechts zag op de ramen. Dat blijkt echter nergens uit. Het had in dat geval ook op de weg van [verhuurder] gelegen om een en ander te specificeren. Dat betekent dat [verhuurder] ook in hoger beroep onvoldoende heeft gesteld dat de woning bij aanvang schoner was dan bij de oplevering in 2022. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter op dit punt dan ook bekrachtigen.

4.14

Dan komt het hof toe aan de vordering van [verhuurder] met betrekking tot
het herstel van de wandenvanwege schimmelvorming en het als gevolg daarvan opnieuw moeten verven. [verhuurder] stelt dat [huurder] de woning onvoldoende heeft geventileerd en heeft verwarmd. [huurder] betwist dit met klem en stelt dat de woning een vochtprobleem heeft. [huurder] heeft naar eigen zeggen meermaals mondeling geklaagd bij [verhuurder] over de vochtproblemen. Ook heeft hij, zo zegt hij, de wanden meerdere keren schoongemaakt en overgesausd. De voorgaande en de opvolgend huurder kunnen de vochtproblemen in de woning allebei bevestigen, zoals ook een bevestiging is te lezen in het bouwkundig rapport van KBS+BTS van 21 november 2023 dat in opdracht van aannemer [naam1] is opgesteld.

4.15

Het hof oordeelt als volgt. Uit het dossier blijkt afdoende dat dat de woning vocht- en schimmelproblemen had. Het hof wijst op het bouwkundig rapport van KSB-BTS waarin wordt vastgesteld dat er vochtproblemen in de woning zijn die zijn te wijten aan de (ogenschijnlijk niet damp-open) verflaag op het metselwerk, waardoor het vocht niet weg kan. Verder zijn whatsappberichten van de vorige en nieuwe huurder overgelegd die ook over vocht klagen. Dat de vochtproblemen het gevolg zouden zijn van te weinig ventileren en te weinig stoken door [huurder] heeft [verhuurder] onvoldoende onderbouwd en ook geen concreet en terzake dienend bewijsaanbod op dit punt gedaan. Daarmee komt ook deze vordering niet voor toewijzing in aanmerking.

4.16

Verder heeft [verhuurder] een vergoeding gevorderd voor het vervangen van
de beschadigde keukenfronten. Het hof kan hier kort over zijn. Vast staat dat het laminaat op de keukenkastjes losliet. Vast staat ook dat dit bij de aanvang van de huur nog niet het geval was. Maar [huurder] heeft wel zeven jaar in de woning gewoond, en bij aanvang van de huur was de keuken al twintig tot vijfentwintig jaar oud. Dat er vervolgens na zeven jaar laminaat loslaat is het gevolg van normaal gebruik. Daarvoor is een huurder niet aansprakelijk, te meer niet omdat ook voldoende vast staat dat de woning vochtproblemen had. Ook deze vordering van [verhuurder] komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

4.17

Dan komt het hof tot slot toe aan
de overige oplevergebreken. [verhuurder] heeft vergoeding gevorderd van een aantal herstel- en vervangingskosten. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [verhuurder] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat de staat van de woning bij het begin van de huur anders was dan waarin [huurder] de woning heeft opgeleverd. Het hof neemt die beoordeling over en maakt die tot de zijne. [verhuurder] heeft ook in hoger beroep onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Daar komt bij dat deze door [verhuurder] gestelde gebreken niet bij de inspectie zijn geconstateerd. Ten aanzien van de door [verhuurder] vervangen radiator in de douche merkt het hof nog op dat niet is te volgen dat [huurder] aansprakelijk zou zijn voor een radiator met roest als die door de verhuurder zelf (wegens ruimtegebrek)
inde douche is opgehangen.^[4]

De vergoeding over de periode vanaf 1 januari 2023 tot en met 9 maart 2023

4.18

Verder stelt [verhuurder] zich op het standpunt dat de herstelwerkzaamheden aan de woning tot en met 9 februari 2023 hebben plaatsgevonden. Op 10 maart 2023 is de woning opnieuw verhuurd. Op grond van artikel 2.7 van de Algemene bepalingen vordert [verhuurder] betaling van een bedrag dat gelijk is aan de huurprijs over de periode 1 januari 2023 tot en met 9 maart 2023 en betaling van de energiekosten over deze periode. [huurder] bestrijdt dat hij deze kosten moet betalen.

4.19

Ook ten aanzien van deze vordering is de beslissing van de kantonrechter zorgvuldig gemotiveerd. Het hof neemt die motivering over. Uiteraard is [huurder] niet aansprakelijk voor het feit dat [verhuurder] de woning niet heeft kunnen verhuren gedurende de periode dat zij de woning heeft moeten opknappen wanneer hij niet in zijn opleveringsverplichtingen is tekortgeschoten. Het hof merkt hierbij nog op dat gezien de werkzaamheden die [verhuurder] verricht heeft, niet valt volgen dat deze werkzaamheden pas op 9 februari 2023 afgerond waren. De enkele omstandigheid dat er een lange levertijd zat op de nieuwe frontjes van de keukenkastjes, maakt niet dat de woning niet eerder kon worden verhuurd en kan al helemaal niet aan [huurder] worden toegerekend. Dit betekent dat [verhuurder] geen aanspraak kan maken op een vergoeding voor gederfde huurinkomsten en door hem betaalde energiekosten gedurende de periode van herstel.^[5]

De overige grieven

4.2

Ten slotte richt het hoger beroep van [verhuurder] zich met de grieven IX, X en XI nog tegen de door de kantonrechter afgewezen vorderingen met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente en de proceskosten. Deze grieven delen het lot van de hiervoor verworpen grieven. Het hof merkt daarbij op dat het beding in de algemene voorwaarden betreffende de buitengerechtelijke kosten (artikel 20.4) een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn 93/13 van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat ten nadele van de consument wordt afgeweken van artikel 6:96 lid 5 en Pro 6 BW, artikel 20.4. Voor het beding betreffende de contractuele boete heeft de kantonrechter dat al terecht vastgesteld. Dat betekent niet alleen dat [verhuurder] geen aanspraak heeft op vergoeding van wettelijke rente, zoals de kantonrechter al heeft overwogen, maar ook niet op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten over het wel toewijsbare (luttele) bedrag. Anders dan [verhuurder] betoogt, betekent het enkele feit dat hij zijn vordering tot betaling van wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten niet (langer) op de desbetreffende (nietige) bedingen uit de algemene voorwaarden baseert, dat deze wel toewijsbaar zijn. Een oneerlijk beding mag niet worden vervangen door een bepaling van aanvullend nationaal zonder het oneerlijke beding van toepassing zou zijn.^[6]

De conclusie

4.21

Het hoger beroep faalt. Omdat [verhuurder] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak
.^[7]

4.22

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 22 oktober 2024;

5.2

veroordeelt [verhuurder] tot betaling van de volgende proceskosten van [huurder] :

€ 362 aan griffierecht

€ 2.580 aan salaris van de advocaat van [huurder] (2 procespunten x tarief II)

5.3

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.4

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, J.H. Kuiper en H. de Hek, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

16 juni 2026.

Hoger beroep over huurbetaling en herstel gebreken woonruimte na einde huur