ECLI:NL:GHARL:2026:4591 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens ernstige...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.354.748

zaaknummer rechtbank Gelderland 11072269

arrest van 14 juli 2026

in de zaak van

[appellante]

woonplaats onbekend

hierna: [appellante]

advocaat: thans mr. P.J. van Hartingsveldt, voorheen mr. M. Krabben-Tmim, die zich heeft onttrokken

Stichting Woningstichting Nijkerk

die is gevestigd in Nijkerk

hierna: WSN

advocaat: mr. S.E. Roeters van Lennep

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellante] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat op 2 april 2025 tussen partijen is uitgesproken door de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem (hierna: het bestreden vonnis). Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;

• de memorie van grieven, met producties;

• de memorie van antwoord, met producties;

• het verslag van de mondelinge behandeling die op 22 mei 2026 is gehouden (het proces-verbaal).

1.2.

Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

Partijen zijn in 2017 een huurovereenkomst aangegaan op grond waarvan WSN een woning in [plaats1] aan [appellante] heeft verhuurd. Dc woning maakt onderdeel uit van een tweelaags wooncomplex. [appellante] woonde op een hoek, op de begane grond. Boven haar woonde [naam1] (hierna: [naam1] ).

2.2.

WSN heeft bij de kantonrechter in conventie ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

WSN wil de huurovereenkomst ontbinden omdat [appellante] volgens WSN overlast heeft veroorzaakt, omwonenden op ongepaste wijze heeft bejegend en daarnaast onterechte beschuldigingen heeft geuit over medewerkers van WSN. [appellante] is het hier niet mee eens.

2.3.

[appellante] heeft in eerste aanleg een aantal vorderingen in reconventie ingesteld. Zij heeft onder meer schadevergoeding en een verhuisvergoeding gevorderd en zij heeft gevorderd dat een contact- en spreekverbod aan diverse omwonenden en aan een medewerker van WSN wordt opgelegd.

2.4.

De kantonrechter heeft de vorderingen van WSN toegewezen en heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De vorderingen in reconventie van [appellante] zijn afgewezen. [appellante] is beide keren in de proceskosten veroordeeld. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen. Tegen de afwijzing van de vorderingen in reconventie is geen hoger beroep ingesteld, zodat deze vorderingen verder geen rol meer spelen in dit hoger beroep.

2.5.

Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen en licht dat hierna toe.

3.De feiten

3.1.

Het hof gaat uit van de feiten zoals opgenomen in het bestreden vonnis onder 2.1. -2.16. Het hof voegt daar de volgende feiten aan toe.

3.2.

[appellante] heeft op 25 april 2025 de sleutels van haar woning ingeleverd en zij heeft de huurwoning verlaten. Zij woont inmiddels op een ander adres.

3.3.

Op 4 juni 2025 heeft [appellante] een e-mail gestuurd aan een medewerker van [naam2] . In deze e-mail schrijft zij:

“
Dag meneer meen u op de hoogte te brengen van die uitzetting. Het gaat om een medewerker die na die uitzetting bij u is gaan werken. Hij verandert steeds van baan. Hij heeft tijdens de zitting valse uitspraken gedaan waardoor ik mijn woning binnen 2 weken moest verlaten. Terwijl ik altijd tijdig mijn huur heb betaald. Ben nu onterecht dakloos. Daarnaast had ik voor die tijd een zwaar ongeluk gehad arm en kaak gebroken. De verhuurder wilde de zaak niet opschorten moest er gelijk uit. De klachten gingen over de bovenbuurvrouw. Mijn klachten werden niet opgenomen. Het was doorgestoken kaart. De bovenbuurvrouw en die medewerker hadden nauw contact met elkaar en zo ben ik eruit gewerkt. (…) Die medewerker had dus nauw contact met die bovenbuurvrouw. Dat blijkt uit verklaringen mailverkeer dagvaarding. Ik zou de zaak graag nog aan u toelichten.(…)”

4.De toelichting op de beslissing van het hof

Omvang hoger beroep

4.1.

[appellante] heeft in de memorie van grieven in het petitum gevorderd dat de vorderingen van WSN tot ontbinding en ontruiming alsnog worden afgewezen. Onder randnummer 10 van de memorie van grieven heeft zij - naast het in het petitum gevorderde - nog een aantal vorderingen opgenomen (samengevat weergegeven dat de ontruiming onrechtmatig is uitgevoerd en dat WSN aansprakelijk is voor de door haar geleden materiële en immateriële schade). De raadsman van [appellante] heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat deze vorderingen worden ingetrokken, zodat alleen hetgeen in het petitum wordt gevorderd in deze zaak aan de orde is.

Ontbinding huurovereenkomst terecht?

4.2.

Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro).

4.3.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in r.o. 5.3 geoordeeld dat op grond van artikel 7:213 BW Pro de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit betekent volgens de kantonrechter niet alleen dat de huurder voor de zaak zelf goed heeft te zorgen, maar ook dat de huurder zich zodanig gedraagt dat aan derden die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden geen overlast wordt bezorgd. Om een grond tot ontbinding te kunnen opleveren, moet sprake zijn van onaanvaardbare overlast, dat wil zeggen ernstige en structurele overlast. Tegen dit toetsingskader zijn geen grieven gericht, zodat het hof ook uitgaat van dit toetsingskader. Op de huurovereenkomst zijn daarnaast algemene bepalingen van toepassing. Op grond van de artikelen 6.3 en 6.7 van deze algemene bepalingen dient de huurder (kort gezegd) zich als een goed huurder te gedragen en ervoor te zorgen dat buren en anderen in de buurt geen last van de huurder hebben en dient de huurder zich netjes te gedragen tegen WSN en haar werknemers.

4.4.

Naar het oordeel van het hof is voldoende vast komen te staan dat [appellante] ernstige en structurele overlast heeft veroorzaakt. WSN heeft ter onderbouwing van haar stellingen diverse verklaringen overgelegd van omwonenden. Daarnaast is een logboek overgelegd van [naam1] , waarin zij melding maakt van geluidsoverlast (onder meer gebonk) van [appellante] en is een e-mail overgelegd van [naam1] van 19 september 2024 waaruit blijkt van overlast veroorzaakt door [appellante] (zie r.o. 5.6 – 5.9 van het bestreden vonnis). [appellante] klaagt dat de kantonrechter haar recht op een eerlijk proces in de zin van art. 6 EVRM Pro heeft geschonden, door de inhoud van deze stukken als vaststaand aan te nemen. Dat ziet het hof niet in. Bij de kantonrechter - maar ook in dit hoger beroep - heeft [appellante] volstaan met een niet nader onderbouwde ontkenning. Dat is onvoldoende om de vele en gedetailleerde verklaringen van omwonenden over de overlast en de ernst daarvan te ontzenuwen (zie ook r.o. 5.10 van het bestreden vonnis). Omdat [appellante] haar verweer onvoldoende heeft onderbouwd, komt het hof aan bewijslevering door [appellante] ook niet toe.

4.5.

[appellante] betoogt dat zij zelf last heeft van overlast van [naam1] , onder meer omdat [naam1] een stenen vloer in de woning heeft, die voor veel geluidsoverlast zorgt. Zij heeft dit verweer echter onvoldoende handen en voeten gegeven. WSN heeft gemotiveerd betwist dat er een stenen vloer in de woning van [naam1] zou liggen. WSN heeft aangevoerd dat de vloer en ondervloer in de woning van [naam1] is gecontroleerd en voldoet aan de daartoe gestelde eisen en geluidsnormen en dat er maar in een klein deel van de woning, namelijk in de keuken, een stenen vloer ligt. Dat de keuken maar een klein deel van de woning beslaat, heeft WSN onderbouwd met een plattegrond van de woning van [naam1] . [appellante] heeft, in het licht van de gemotiveerde betwisting van WSN, haar (ook in hoger beroep ingenomen) stelling dat er een stenen vloer ligt in de woning van [naam1] , onvoldoende onderbouwd. Haar verwijt dat WSN onvoldoende handhavend heeft opgetreden jegens [naam1] terzake deze stenen vloer, slaagt dan ook niet. Dat [naam1] overlast veroorzaakte, is door [appellante] onvoldoende onderbouwd. Het verwijt van [appellante] dat WSN, ondanks herhaald aandringen van [appellante] , heeft nagelaten om een onafhankelijk onderzoek in te stellen naar de door haar ervaren overlast van [naam1] , slaagt niet. Uit de overgelegde stukken blijkt immers dat WSN herhaaldelijk (in ieder geval in 2022 en 2023) heeft aangeboden om een geluidsonderzoek in te stellen, maar dat [appellante] hier niet aan mee wilde werken. Het hof verwijst in dit verband naar:

de e-mail van [appellante] van 24 maart 2022 aan WSN waarin [appellante] schrijft dat zij is gebeld door een geluidsonderzoekbureau en dat zij geen onderzoek meer wil omdat de overlast minder is;
de brief van WSN van 4 april 2023, waarin WSN schrijft te hebben aangeboden een professioneel bedrijf in te huren om geluidsonderzoek te laten doen, maar [appellante] hier niet aan wilde meewerken;
de e-mail van 26 mei 2023 van WSN aan [appellante] waarin WSN schrijft geluidsonderzoek te willen gaan doen;
de e-mail van dezelfde datum van WSN aan [appellante] waaruit blijkt dat WSN opdracht heeft gegeven voor een geluidsonderzoek maar WSN dit af zal zeggen omdat [appellante] afziet van geluidsopname;
de brief van de gemachtigde van WSN van 8 juni 2023.

4.6.

[appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat zij niet wilde meewerken aan de geluidsonderzoeken, omdat zij bang was voor de kosten te moeten opdraaien; maar dit acht het hof niet overtuigend. Uit de brief van 4 april 2023 volgt dat WSN immers heeft “
aangeboden” een professioneel bedrijf in te huren om objectief vast te stellen of de klachten van [appellante] gegrond waren. WSN heeft daarnaast tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat zij altijd de kosten voor haar rekening neemt van dit soort geluidsonderzoeken en dat [appellante] nooit heeft gezegd dat de kosten voor haar de reden waren om niet mee te werken aan het geluidsonderzoek, hetgeen [appellante] niet heeft weersproken. Dat [appellante] niet heeft mee willen werken aan het geluidsonderzoek komt naar het oordeel van het hof daarom voor haar rekening.

4.7.

[appellante] betoogt ook dat sprake is van een samenspanning van [naam1] en een aantal andere omwonenden, met als doel haar uit haar woning te krijgen. Dit heeft zij echter onvoldoende onderbouwd. Dat een zoon van een buurman in de nacht van 27 oktober 2024 na een confrontatie bij haar een ruitje van de voordeur heeft ingeslagen - de enige stelling van [appellante] over gedragingen van buren die voldoende concreet is onderbouwd - is onvoldoende om de beweerdelijke samenspanning aan te kunnen nemen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat uit de overgelegde stukken volgt dat [appellante] zelf zich stelselmatig, obsessief met andere bewoners (waaronder [naam1] ) bezighoudt en hen in diskrediet probeert te brengen. Het hof verwijst in dit verband naar r.o. 5.11 van het bestreden vonnis (waartegen geen grieven zijn gericht). Ernstig vindt het hof ook dat [appellante] in diverse brieven woonconsulent [naam3] (destijds als zzp’er werkzaam bij WSN) in diskrediet heeft proberen te brengen. Zo heeft zij op 1 juni 2023 een e-mail gestuurd aan [naam4] , een corporatie waar [naam3] tevens werkzaam was (naast zijn werkzaamheden voor WSN), waarin zij schrijft dat “
de heer [naam3] (…) goed fout (zit). Zeer ongepast en kwalijk te benoemen zijn optreden!”. Het hof verwijst verder naar de e-mail van [appellante] van 2 juni 2023, eveneens aan [naam4] , waarin zij ook klaagt over [naam3] . Daarnaast heeft [appellante] [naam3] zelf aangeschreven (bij brief van 5 juni 2023) waarin [naam3] onder meer wordt verweten zich te hebben misdragen. Ook heeft, zo blijkt uit de verklaring van [naam3] die niet betwist is door [appellante] , [appellante] telefonisch contact opgenomen met de werkgever van [naam3] en haar beklag over [naam3] gedaan. Zelfs na het bestreden vonnis is zij doorgegaan met het in diskrediet brengen van [naam3] . Het hof verwijst in dit verband naar de e-mail van 4 juni 2025 die zij heeft gestuurd aan een medewerker van [naam2] (de nieuwe werkgever van [naam3] , zie hiervoor onder 3.3). Deze handelwijze van [appellante] acht het hof in strijd met de verplichtingen die zij als goed huurster heeft (art. 7:213 BW Pro) en levert tevens strijd op met de artikelen 6.3 en 6.7 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen. Deze gedragingen, tezamen met de geconstateerde overlast brengen mee dat [appellante] naar het oordeel van het hof ernstig en structureel tekortschiet in de nakoming van haar verplichting zich als goed huurster te gedragen, hetgeen ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen, rechtvaardigt.

Belangenafweging

4.8.

[appellante] heeft in hoger beroep betoogd dat de kantonrechter onvoldoende de wederzijdse belangen heeft afgewogen. WSN heeft geen gebruik gemaakt van lichtere interventiemaatregelen en de gevolgen van de ontruiming zijn voor [appellante] buitengewoon ernstig (dakloosheid, verlies van toegang tot eigendommen, verslechtering medische gesteldheid), aldus [appellante] . Het hof begrijpt deze stellingen aldus, dat [appellante] zich op het standpunt stelt dat de geconstateerde feiten en omstandigheden geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen en zij zich daarmee op de ‘tenzij-formule’ van artikel 6:265 BW Pro beroept.

4.9.

Het hof onderkent dat [appellante] een groot belang heeft bij het behouden van haar woning, maar in dit geval weegt dat niet op tegen het belang van WSN om tot ontbinding en ontruiming over te gaan. WSN voert terecht aan dat zij omwonenden van [appellante] , die tevens huurders zijn van WSN, een rustig woongenot moet verschaffen en dat door de handelwijze van [appellante] het recht op ongestoord woongenot van een aantal omwonenden is geschonden. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, is [appellante] zelfs na het bestreden vonnis doorgegaan met haar beschuldigingen jegens [naam3] (door een e-mail te sturen aan zijn nieuwe werkgever) en heeft zij zich - zo volgt uit de overgelegde geluidsfragmenten (productie 47 bij memorie van antwoord) - ongepast uitgelaten jegens medewerkers van WSN. Gelet hierop en op alle feiten en omstandigheden weegt het belang van [appellante] om in de woning te blijven, minder zwaar dan het belang van WSN om de huurovereenkomst te ontbinden. Van strijd met artikel 8 EVRM Pro, waar [appellante] zich in hoger beroep op beroept, is dan ook geen sprake. Het verwijt dat [appellante] aan WSN maakt, dat WSN geen gebruik heeft gemaakt van lichtere interventiemaatregelen, slaagt niet. WSN heeft [appellante] herhaaldelijk gewaarschuwd (zie onder meer de brieven van 2 augustus 2023, 16 november 2023 en 29 januari 2024) en haar (in de brief van 2 augustus 2023 en opnieuw een brief van 28 augustus 2023) aangeboden een ‘laatstekansovereenkomst met gedragsaanwijzingen’ te ondertekenen, hetgeen [appellante] niet heeft geaccepteerd. Op 11 maart 2024 heeft WSN [appellante] een gedragsaanwijzing gestuurd; die zij ondertekend retour diende te sturen, hetgeen [appellante] evenmin heeft gedaan. Het verwijt dat WSN geen gebruik heeft gemaakt van lichtere interventiemaatregelen is, in het licht van deze feiten en omstandigheden, feitelijk onjuist. Dat geldt ook voor het verwijt dat WSN onvoldoende invulling heeft gegeven aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid als sociaal verhuurder.

4.10.

[appellante] heeft nog betoogd dat zij, gelet op haar psychische gesteldheid tot een kwetsbare groep huurders behoort, maar heeft in de memorie van grieven ook “categorisch” betwist dat zij bekend zou zijn bij de GGZ. Gelet hierop heeft zij onvoldoende onderbouwd dat haar psychische gesteldheid zodanig is dat de belangenafweging anders zou moeten uitvallen.

Geen schending privacy/artikel 6 AVG Pro

4.11.

[appellante] betoogt dat WSN persoonsgegevens van haar heeft gedeeld met derden, waaronder externe vastgoedpartijen, en dat er een extern bureau is ingeschakeld voor een sociaal onderzoek, waarmee in strijd is gehandeld met artikel 6 lid 1 AVG Pro. WSN betwist dat zij gegevens heeft gedeeld met derden.

4.12.

Het hof is van oordeel dat [appellante] onvoldoende heeft onderbouwd dat er persoonsgegevens zijn gedeeld met derden. Voor zover [appellante] met ‘externe vastgoedpartijen’ doelt op de organisatie [naam5] , dan gaat dit niet op. Uit de overgelegde stukken volgt dat [appellante] het logo van [naam5] ten onrechte heeft gebruikt bovenaan een brief die zij zelf heeft geschreven aan [naam1] (brief 2 mei 2023, productie 9 bij dagvaarding). Namens WSN heeft de heer [naam3] [naam6] (de organisatie van wie dit logo is) hiervan in kennis gesteld, echter zonder de adres- en naamgegevens van [appellante] te vermelden. [naam6] heeft vervolgens in een e-mail van 11 mei 2023 (productie 10 bij dagvaarding) vermeldt dat dit een keurmerk betreft dat alleen door gecertificeerde vastgoedmakelaars gebruikt mag worden, en vraagt [naam3] of hij de huurder zelf kan aanspreken aangezien [naam6] de adresgegevens van diegene die de brief heeft geschreven niet heeft. Anders dan [appellante] betoogt, heeft WSN dus niet haar persoonsgegevens gedeeld met externe vastgoedpartijen. Mocht zij doelen op andere externe partijen, dan heeft zij dit, in het licht van de betwisting van WSN, onvoldoende onderbouwd.

Ontruiming was niet onrechtmatig

4.13.

[appellante] betoogt dat WSN ten onrechte de geplande ontruiming niet heeft willen uitstellen, dit terwijl [appellante] eind maart 2025 een ongeval heeft gehad. Daarom heeft zij onder randnummer 10 van de memorie van grieven gevorderd dat de ontruiming onrechtmatig is uitgevoerd en vordert zij (onder meer) schadevergoeding. Deze vorderingen heeft zij echter tijdens de zitting in hoger beroep ingetrokken, zodat het hof niet toekomt aan de vraag of de ontruiming onrechtmatig is uitgevoerd. Het hof merkt volledigheidshalve op, dat zelfs als deze vraag in hoger beroep wel aan de orde was geweest, het hof deze vraag ontkennend zou hebben beantwoord. Dat [appellante] eind maart 2025 een ernstig ongeval zou hebben gehad waarbij zij haar kaak en arm heeft gebroken, is niet vast komen te staan. Door WSN is dit gemotiveerd betwist en [appellante] heeft in het licht van die betwisting onvoldoende onderbouwd dat dit het geval is geweest. De overgelegde journaalregels uit het dossier bij de huisarts zijn daartoe niet voldoende, omdat uit deze journaalregels niet blijkt dat de huisarts [appellante] heeft gezien en zélf deze diagnose heeft gesteld, maar alleen dat [appellante] heeft opgebeld naar de huisarts en heeft verteld dat zij haar kaak en arm heeft gebroken. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [appellante] verklaard dat zij onder behandeling is geweest van het ziekenhuis, maar enige onderbouwing daarvan ontbreekt in het dossier. Gelet daarop heeft [appellante] onvoldoende gesteld voor de conclusie dat de ontruiming onrechtmatig was.

De conclusie

4.14.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

5.De beslissing

Het hof:

5.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem van 2 april 2025;

5.2.

veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van WSN:

€ 827,- aan griffierecht

€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van WSN (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

5.3.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.D. Hoekstra, L.A. de Vrey en H.N. Schelhaas, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.