ECLI:NL:GHARL:2026:4860

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof: 200.352.173

zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 11206595

arrest van 21 juli 2026

in de zaak van

[appellante]

die woont in [woonplaats]

advocaat: mr. D.F. Briedé

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats]

advocaat: mr. A. Hoekman

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

[appellante] (hierna: [appellante] ) heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, (hierna: de kantonrechter) op 26 november 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord, met productie 1;
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 8 mei 2026 is gehouden.

2.De kern van de zaak

2.1.

[geïntimeerde] (hierna: [geïntimeerde] ) is de meerderjarige dochter van [appellante] en woont in een gedeelte van de woning van [appellante] aan [adres1] te [woonplaats] (hierna: de woning). Sinds 2008 heeft [geïntimeerde] maandelijks wisselende bedragen aan [appellante] betaald. [appellante] wil dat [geïntimeerde] de woning verlaat. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een huurovereenkomst en dat zij huurbescherming geniet.

2.2.

[appellante] heeft de kantonrechter gevraagd voor recht te verklaren dat geen sprake is van een huurovereenkomst en dat [appellante] het gebruik van de woning door [geïntimeerde] heeft beëindigd of per datum vonnis eindigt. Daarbij heeft zij gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen binnen twee maanden na betekening van het vonnis. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.

2.3.

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen (in beperkt gewijzigde vorm) alsnog worden toegewezen. In haar vorderingen heeft [appellante] het over de woning aan [adres2] , te [woonplaats] . Uit de inhoud van de processtukken begrijpt het hof dat daarmee ook is bedoeld het gedeelte van de woning waaraan door de gemeente [gemeentenaam] (hierna: de gemeente) huisnummer [nummer1] is toegekend, naast de slaapkamers en de zolder die zich op huisnummer [nummer2] bevinden. Zo heeft [geïntimeerde] de vordering, blijkens het gevoerde verweer, ook begrepen. Het hof begrijpt verder dat de vordering tot het verklaren voor recht dat het gebruik is beëindigd ook inhoudt dat de huurovereenkomst is beëindigd, als de gevorderde verklaring voor recht dat géén huurovereenkomst tot stand is gekomen niet kan worden toegewezen. Het hof ziet dit daarom als een beëindigingsvordering in de zin van art. 7:272 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Ook [geïntimeerde] heeft, zo blijkt uit de gedingstukken, begrepen dat het [appellante] in de kern erom te doen is dat [geïntimeerde] de woning verlaat.

2.4.

Het hof zal beslissen dat de slaapkamer die als logeerkamer in gebruik is (in het gedeelte van de woning aan [adres2] , te [woonplaats] ) niet aan [geïntimeerde] is verhuurd. Er is sprake van een bruikleenovereenkomst die [appellante] heeft kunnen beëindigen. In zoverre is de gevraagde verklaring voor recht dat geen sprake is van een huurovereenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde] en de gevraagde verklaring voor recht dat het gebruik van de logeerkamer eindigt per datum arrest, met veroordeling van [geïntimeerde] om de logeerkamer binnen twee maanden na betekening te ontruimen, toewijsbaar. Het hof zal verder beslissen dat ten aanzien van een deel van de woning (de slaapkamer en zolder in het gedeelte van de woning aan [adres2] , te [woonplaats] ) sprake is van huur van onzelfstandige woonruimte en dat ten aanzien van een ander deel van de woning (het gedeelte van de woning waaraan huisnummer [nummer1] is toegekend) sprake is van huur van een zelfstandige woning. Het hof zal voor recht verklaren dat de huur van de onzelfstandige woonruimte per datum van dit arrest is beëindigd en [geïntimeerde] veroordelen dat deel van de woning binnen twee maanden na betekening van dit arrest te ontruimen. Voor het overige zullen de vorderingen van [appellante] worden afgewezen. Deze beslissing wordt hierna toegelicht.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

Waarvan het hof uitgaat

3.1.

Het hof gaat uit van de feiten zoals vastgesteld in rechtsoverweging 3.1 tot en met 3.10 van het vonnis, nu [appellante] daartegen geen bezwaren (grieven) heeft geformuleerd en neemt verder het volgende als vaststaand aan.

3.2.

De woning van [appellante] is gelegen aan [adres2] , te [woonplaats] . De kantonrechter heeft onder de vaststaande feiten opgenomen dat de gemeente aan het gedeelte van de woning dat [geïntimeerde] gebruikt het extra huisnummer [nummer1] heeft toegekend. Bij besluit van 5 juni 2025 (dus na het vonnis) heeft de gemeente die beslissing ingetrokken en vastgesteld dat de woning uitsluitend het huisnummer [nummer2] heeft. Op 9 oktober 2025 heeft de gemeente het daartegen namens [geïntimeerde] ingediende bezwaar gegrond verklaard. Daarmee is ten aanzien van de woning weer sprake van twee huisnummers: [adres2] en [adres1] , te [woonplaats] .

3.3.

Partijen zijn het erover eens dat [geïntimeerde] het gedeelte van de woning met huisnummer [nummer1] in gebruik heeft. Dit gedeelte van de woning beschikt over een eigen voordeur en bestaat uit een slaapkamer, portaal, douche en toilet, woonkamer, berging en keuken en is afgebeeld op het rechterdeel van de hieronder opgenomen plattegrond van de begane grond van de woning. De woonkamer, keuken, berging, wc en hal aan de linkerkant maken deel uit van het gedeelte van de woning met huisnummer [nummer2] en zijn bij [appellante] in gebruik:

3.4.

[geïntimeerde] heeft daarnaast op de verdieping van het gedeelte van de woning met huisnummer [nummer2] twee slaapkamers (waarvan één slaapkamer een logeerkamer is) en een zolder in gebruik, waar zich ook de cv van de woning bevindt. De ruimtes zijn bereikbaar via de trap en overloop die ook toegang geven tot de badkamer, slaapkamer en hobbykamer die [appellante] in gebruik heeft. Het gedeelte dat [geïntimeerde] in gebruik heeft, is afgebeeld op het rechterdeel van de plattegrond die hieronder is opgenomen, waarbij de logeerkamer de slaapkamer is die niet grenst aan de zolder. Het gedeelte dat [appellante] in gebruik heeft, is aan de linkerkant van de plattegrond afgebeeld:

3.5.

Bij brief van 9 februari 2023 heeft [appellante] [geïntimeerde] verzocht de woning te verlaten. [geïntimeerde] heeft zich op 15 maart 2023 beroepen op huurbescherming. Bij aangetekende brief van 24 juli 2023 heeft de raadsman van [appellante] de toestemming om in de woning te verblijven ingetrokken. Daarbij is primair het standpunt ingenomen dat geen sprake is van een huurovereenkomst, maar is subsidiair ook de huurovereenkomst opgezegd, zo daar sprake van is, met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. De opzegging is gedaan op de grond dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder heeft gedragen (art. 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder a BW) en op de grond dat de belangen van [appellante] bij beëindiging zwaarder wegen dan die van [geïntimeerde] bij voortzetting (art. 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder f BW). [geïntimeerde] is verzocht binnen zes weken na ontvangst te laten weten of zij met de beëindiging instemt.

Grotendeels geen bruikleenovereenkomst

3.6.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 5.2 benoemd wat de kenmerken van een huurovereenkomst en de kenmerken van bruikleen zijn. Uit de conclusie van de kantonrechter in het vonnis onder 5.10 dat sprake is van een huurovereenkomst, volgt dat naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake is van een bruikleenovereenkomst. [appellante] vordering onder 2 houdt onder meer in dat het hof voor recht zal verklaren dat tussen [appellante] en [geïntimeerde] geen bruikleenovereenkomst ten aanzien van de woning tot stand is gekomen. Het deel van de vordering dat ziet op de slaapkamer en zolder op de bovenverdieping van nu nog steeds huisnummer [nummer2] alsook op dat deel van de woning met nu huisnummer [nummer1] zal het hof bij gebrek aan belang afwijzen. Door [geïntimeerde] is niet het standpunt ingenomen dat van bruikleen sprake is en ook het hof zal hierna oordelen dat sprake is van huur.

3.7.

Ten aanzien van de slaapkamer die dienst deed als logeerkamer zal het hof oordelen dat wel sprake is van een bruikleenovereenkomst. [appellante] heeft in het algemeen betoogd dat daarvan geen sprake is omdat niets is afgesproken over teruggaaf, duur of verdeling van onderhoudsverplichtingen. Bovendien is in het algemeen geen sprake van ‘om niet’ ter beschikking stellen, omdat een bijdrage in de huishoudkosten werd gevraagd. Het hof constateert dat beide partijen het er over eens zijn dat [appellante] de logeerkamer onverplicht aan [geïntimeerde] ter beschikking heeft gesteld als slaapkamer voor de dochter van [naam1] , zodat zij daar kon slapen op de niet-structurele momenten dat zij bij [geïntimeerde] kwam logeren. Ook staat vast dat [geïntimeerde] niet voor die kamer heeft betaald of hoefde te betalen. Daarmee is dit langdurig gebruik te kwalificeren als bruikleen. Voor die kwalificatie is niet noodzakelijk dat partijen ook afspraken maken over teruggaaf, duur of verdeling van onderhoudsverplichtingen. De gevorderde verklaring voor recht dat geen sprake is van een bruikleenovereenkomst zal ten aanzien van de logeerkamer worden afgewezen.

Wel een huurovereenkomst

3.8.

Met [appellante] is het hof van oordeel dat het standpunt van [geïntimeerde] dat sprake is van huur en dat haar huurbescherming toekomt een bevrijdend verweer is. Dat betekent dat het in dat verband aan haar is om feiten of rechten te stellen en zo nodig te bewijzen, waaruit volgt dat zij een huurovereenkomst heeft. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] haar verweer voldoende handen en voeten gegeven en moet worden aangenomen dat sprake is van huur van (on)zelfstandige woonruimte. Dat wordt hierna toegelicht.

3.9.

Art. 7:201 lid 1 BW Pro omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Om te kunnen beoordelen of een overeenkomst als huurovereenkomst moet worden aangemerkt, moet eerst door uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Nadat aldus de inhoud van de overeenkomst - dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen - is vastgesteld (uitleg), moet worden beoordeeld of die overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst (kwalificatie). Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor deze kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen. Bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte.^[1]

3.10.

Het komt dus zowel bij de totstandkoming van een overeenkomst, als bij het vaststellen van de inhoud daarvan in de eerste plaats aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Aanbod en aanvaarding behoeven bijvoorbeeld niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen^[2]Voor de bepaling van de inhoud van een overeenkomst geldt dat ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, van belang kunnen zijn.^[3]Uiteindelijk zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien.

3.11.

De afspraken tussen [appellante] en [geïntimeerde] vinden hun oorsprong in het gezinsverband. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben zij daarop een toelichting gegeven en verduidelijkt hoe de afspraken en het gebruik van de verschillende gedeelten van de woning vervolgens in de loop van de tijd zijn gewijzigd. Uit de processtukken en die toelichting ontstaat het volgende beeld:

- [appellante] en [geïntimeerde] woonden aanvankelijk samen met de moeder van [appellante] (hierna: oma). Oma maakte exclusief gebruik van de ruimtes in het gedeelte van de woning met nu huisnummer [nummer1] . Oma had ook toegang tot de andere ruimtes van de woning, maar kwam niet in de vertrekken op de bovenverdieping en kookte voor zichzelf in de keuken van het gedeelte van de woning met nu huisnummer [nummer1] . [geïntimeerde] maakte toentertijd gebruik van de slaapkamer die grenst aan de zolder met de cv-ketel in het gedeelte van de woning met nu nog steeds huisnummer [nummer2] . [appellante] en [geïntimeerde] voerden een gezamenlijke huishouding.

- Toen [geïntimeerde] in 2008 een relatie met [naam2] kreeg, hebben zij de zolder in gebruik genomen en ingericht als woonkamer om een eigen ruimte te hebben. [naam2] heeft toen voorgesteld dat zij aan [appellante] een bijdrage van € 250,- in de kosten van de huishouding zouden gaan betalen. [appellante] heeft daarmee ingestemd. De bijdrage werd contant betaald. Partijen aten samen en [geïntimeerde] en [naam2] maakten gebruik van de voorzieningen in het gedeelte van de woning met nu nog steeds huisnummer [nummer2] . Niet in geschil is dat in deze periode sprake was van inwoning van een meerderjarig kind dat bijdraagt aan de kosten van de huishouding en niet van huur.

- Na het overlijden van oma zijn [geïntimeerde] en [naam2] in 2010 met toestemming van [appellante] (naast het al bestaande gebruik van de slaapkamer en zolder op de bovenverdieping van nu nog steeds huisnummer [nummer2] ) ook gebruik gaan maken van het gedeelte van de woning met nu huisnummer [nummer1] . De praktijk was dat dit gebruik exclusief was en dat [appellante] geen gebruik maakte van dit gedeelte van de woning met de daar aanwezige voorzieningen. Door [geïntimeerde] is onweersproken gesteld dat zij en [naam2] vanaf dat moment een eigen huishouding zijn gaan voeren. De vergoeding, die nog steeds contant werd betaald, is verhoogd. Over de hoogte daarvan hebben partijen desgevraagd geen duidelijkheid kunnen verschaffen.

- Nadat de relatie met [naam2] werd verbroken is [geïntimeerde] de ruimtes blijven gebruiken. Met [appellante] is afgesproken dat de betalingen vanaf dat moment zouden plaatsvinden via automatische overboeking. In 2013, 2014 en januari 2015 zijn die overboekingen steeds gedaan onder de omschrijving ‘huur’. [appellante] stelt dat zij daartegen direct bezwaar heeft gemaakt. [geïntimeerde] betwist dat en stelt dat zij de omschrijving na het eerste bezwaar heeft gewijzigd naar ‘voor mamsie’ en later ‘Love u mamsie XxX’. Volgens [appellante] zag haar bezwaar tegen deze omschrijving daarop dat het niet ging om huur, maar om een bijdrage in de kosten van de huishouding. Ook was zij bang voor problemen met de bank in verband met een huurbeding in de hypotheekakte. [geïntimeerde] stelt dat het bezwaar van [appellante] fiscale redenen had. In 2013 is het overgeboekte bedrag meestal € 350,-, maar soms ook lager of hoger. Beide partijen hebben daarover verklaard dat rekening werd gehouden met de draagkracht van [geïntimeerde] . Uit het verloop van de overboekingen lijkt te volgen dat lagere betalingen op een later moment werden ingehaald, zoals [geïntimeerde] stelt. [appellante] stelt dat de hoogte ook daarvan afhing of [geïntimeerde] een vriendje had. Dat is door [geïntimeerde] betwist en naar het oordeel van het hof door [appellante] onvoldoende concreet toegelicht aan de hand van het verloop van de overboekingen.

- Eind 2013, begin 2014 is de vergoeding verhoogd naar € 500,-. Volgens [geïntimeerde] is dat gebeurd op initiatief van [appellante] , omdat het bedrag van € 350,- wel erg laag was als vergoeding voor het gebruik van de woning. [appellante] weet niet meer wie heeft bepaald dat het bedrag omhoog moest, maar stelt dat de vergoeding is verhoogd omdat er iemand was waarmee [geïntimeerde] samenwoonde. Dat bestrijdt [geïntimeerde] . Volgens haar was het bedrag vanaf toen € 500,- ongeacht of er iemand anders woonde of niet. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] haar stelling dat de verhoging van de vergoeding verband hield met het aantal personen in de huishouding van [geïntimeerde] opnieuw onvoldoende concreet toegelicht aan de hand van het verloop van de overboekingen. Tot en met 2016 wijzigt dat bedrag niet. Dat lijkt met de door [appellante] gegeven uitleg niet goed verenigbaar. Incidenteel kon een betaling niet plaatsvinden vanwege een latere betaling van de bijstandsuitkering op de rekening van [geïntimeerde] .

- In 2017 is de vergoeding in goed overleg verhoogd naar € 600,-, volgens beide partijen omdat [geïntimeerde] werk had gevonden. In diezelfde periode kreeg [geïntimeerde] een relatie met [naam3] . Later dat jaar is het bedrag opnieuw verhoogd naar € 660,-. In de memorie van grieven wordt daarover namens [appellante] opgemerkt dat is afgesproken dat [geïntimeerde] en [naam3] ieder € 330,- per maand zouden bijdragen en dat [geïntimeerde] na het vertrek van [naam3] € 330,- per maand betaalde, wat kenmerkend is voor meebetalen in de huishouding en laat zien dat de bedragen niets te maken hebben met het gebruik van de woning zelf. Dat is echter niet goed te verenigen met de hiervoor geschetste ontwikkeling van de vergoeding die niet direct te relateren is aan het aantal personen in de huishouding van [geïntimeerde] en evenmin met het door [geïntimeerde] verstrekte betalingsoverzicht, waarin het bedrag niet omlaag gaat naar € 330,-.

- In 2018 kreeg [geïntimeerde] een relatie met [naam1] . De vergoeding bleef ook toen € 660,-. [appellante] heeft vervolgens op eigen initiatief een slaapkamer die dienst deed als logeerkamer in het gedeelte van de woning met nu nog steeds huisnummer [nummer2] vrijgemaakt voor de minderjarige dochter van [naam1] , die daar eens in de twee weken een weekend en in vakanties verbleef. Toen [naam1] in de schuldsanering raakte, is [geïntimeerde] in 2021 financieel gaan bijspringen waardoor haar draagkracht opnieuw afnam. [appellante] en [geïntimeerde] hebben toen in goed overleg de vergoeding weer op € 500,- vastgesteld.

- In 2022 ontstonden er spanningen tussen [appellante] en [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft een tussendeur tussen de beide delen van de woning afgesloten. [appellante] heeft daarna een handgeschreven briefje aan [geïntimeerde] geschreven met, voor zover hier van belang, de volgende inhoud:
“Jou bijdrage in de kosten blijft dus zolang je hier woont. Nu nog steeds € 500,- maar de bedoeling is dat als je weer werkt en meer te besteden hebt het € 800,- wordt. De echte lasten voor mij zijn ± € 1.400 per maand.”Op 9 februari 2023 heeft [appellante] [geïntimeerde] per brief verzocht de woning te verlaten. In februari 2023 heeft [geïntimeerde] de omschrijving bij de overboekingen vervolgens aangepast naar ‘Huur(all-in) woonruimte’. [appellante] heeft deze betalingen vervolgens steeds teruggestort onder vermelding van omschrijvingen zoals ‘terug gestort verkeerde omschrijving je deelt mee in de vaste maandelijkse kosten maar je betaald geen huur je woont bij mij in’ of ‘teruggestort verkeerde omschrijving. tegemoetkoming in de kosten is de goede omschrijving’.

- [geïntimeerde] en [naam1] hebben de samenwoning beëindigd. Op dit moment woont [naam1] weer in bij [geïntimeerde] vanwege de psychische belasting die zij door de ontstane situatie ondervindt. Zij slapen in de slaapkamer die grenst aan de zolder op de bovenverdieping van het gedeelte van de woning met nu nog steeds huisnummer [nummer2] . De slaapkamer beneden in het gedeelte van de woning met nu huisnummer [nummer1] wordt als doorgang gebruikt naar het trappenhuis en de overloop die horen bij het gedeelte van de woning met nu nog steeds huisnummer [nummer2] .

3.12.

Uit deze feiten en omstandigheden maakt het hof op dat partijen hebben beoogd dat [geïntimeerde] vanaf 2010 - naast de slaapkamer en zolder op de bovenverdieping van nu nog steeds huisnummer [nummer2] , die zij al in gebruik had - ook het gedeelte van de woning met nu huisnummer [nummer1] in gebruik zou nemen. [appellante] heeft zich verbonden dat gedeelte van de woning in gebruik te verstrekken. De praktijk was dat dit gebruik door [geïntimeerde] exclusief was. De vergoeding die [geïntimeerde] tot 2010 betaalde was gerelateerd aan de kosten van de huishouding. Dat is vanaf 2010 veranderd. Hoewel partijen vanaf dat moment niet langer een gezamenlijke huishouding voerden en de samenstelling van de huishouding van [geïntimeerde] verder ongewijzigd bleef, zijn partijen een verhoging van de vergoeding overeengekomen. [geïntimeerde] heeft mogen begrijpen dat het daarbij vanaf dat moment ging om een tegenprestatie voor de ter gebruik verstrekte woonruimte. Dat zij dit zo heeft begrepen, blijkt uit de omschrijving bij haar overboekingen vanaf het vertrek van [naam2] en was daarmee ook voor [appellante] duidelijk. Dat daartegen door [appellante] direct bezwaar is gemaakt, is door [geïntimeerde] bestreden en door [appellante] onvoldoende concreet onderbouwd. De lange tijd waarin de omschrijving is gehandhaafd, is met de stelling van [appellante] ook moeilijker te verenigen. Het hof neemt aan dat de omschrijving later is aangepast, om te voorkomen dat er problemen met derden zouden ontstaan, zoals beide partijen (met een andere toelichting) stellen. Dat de hoogte van de vergoeding gerelateerd was aan het aantal mensen in de huishouding van [geïntimeerde] , zoals [appellante] stelt, is door [geïntimeerde] weersproken en tegen de achtergrond van het overgelegde betalingsoverzicht onvoldoende onderbouwd. De wisselende samenstelling van de huishouding van [geïntimeerde] lijkt op de hoogte van de vergoeding niet van invloed te zijn geweest. Wel hebben partijen op momenten rekening gehouden met de draagkracht van [geïntimeerde] . Dat is in een ouder-kindrelatie niet ongebruikelijk. Haar stelling dat de vergoeding enkel zag op de vaste lasten (belastingen, gas-water-licht en tv en internet), is door [appellante] ook overigens onvoldoende geconcretiseerd. Het enkel overleggen van een overzicht van de door [appellante] voor haar woning te maken kosten, is daarvoor onvoldoende. Op geen enkele manier is verduidelijkt hoe de door [geïntimeerde] betaalde (en tussentijds gewijzigde) vergoeding daaraan te relateren is. Ook uit de gedragingen [appellante] is af te leiden dat partijen het in gebruik verstrekken van een gedeelte van de woning, tegen vergoeding hebben beoogd: als hiervoor genoemd het langdurig accepteren van maandelijks betalingen onder de noemer ‘huur’ en het exclusieve karakter van het gebruik door [geïntimeerde] wat door [appellante] werd gerespecteerd en geaccepteerd. Aan de uitlatingen van partijen over en weer in 2022 en 2023 (waaronder de aangepaste omschrijving bij de overboekingen en de omschrijvingen bij terugstorting door [appellante] ) komt naar het oordeel van het hof voor de uitleg van de overeengekomen rechten en verplichtingen minder betekenis toe. In die periode zijn de verhouding tussen partijen verslechterd en zijn hun verklaringen en gedragingen mede ingegeven door de wens met het oog op de dwingendrechtelijke huurbescherming zoveel mogelijk tot uitdrukking te laten komen dat niet ( [appellante] ) of juist wel ( [geïntimeerde] ) van huur woonruimte sprake is.

3.13.

Wat partijen hebben beoogd - het in gebruik verstrekken van een gedeelte van de woning door [appellante] aan [geïntimeerde] en het betalen van een vergoeding daarvoor door [geïntimeerde] - kwalificeert als huur van woonruimte in de zin van art. 7:201 BW Pro, meer bijzonder als huur van woonruimte in de zin van art. 7:232 en Pro 7:233 BW. Anders dan [appellante] stelt, staat daaraan niet in de weg dat ook rekening werd gehouden met de draagkracht van [geïntimeerde] . Het rechtstreeks verband tussen de betaling en het ter beschikking stellen van de woonruimte wordt daardoor niet doorbroken.^[4]

3.14.

Voor zover [appellante] ook heeft bedoeld een beroep te doen op de uitzondering dat een overeenkomst die elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, in de gegeven omstandigheden (in dit geval in het bijzonder de organisch gegroeide situatie in gezinsverband), gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt, faalt dat beroep. Een kwalificatie anders dan als huurovereenkomst verdraagt zich hier niet met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte.

3.15.

Dat alles geldt niet voor de slaapkamer die dienst deed als logeerkamer en door [appellante] op eigen initiatief voor de minderjarige dochter van [naam1] is vrijgemaakt, waarvan hiervoor is geoordeeld dat die door [appellante] aan [geïntimeerde] in bruikleen is gegeven.

3.16.

Het voorgaande betekent dat de gevorderde verklaring voor recht dat tussen partijen geen huurovereenkomst ten aanzien van de woning is overeengekomen, alleen ten aanzien van de logeerkamer kan worden toegewezen. Het hof komt vervolgens toe aan de vordering voor recht te verklaren dat het gebruik van de woning (waaronder het hof begrijpt: de huurovereenkomst) is beëindigd en de vordering tot ontruiming.

Zelfstandige en onzelfstandige woonruimte

3.17.

De vergoeding die [geïntimeerde] betaalt, ziet op zowel de slaapkamer en zolder in het gedeelte van de woning met nu nog steeds huisnummer [nummer2] , als op het gedeelte van de woning met nu huisnummer [nummer1] . Deze beide delen van de woning moeten van elkaar worden onderscheiden. Het gedeelte van de woning waaraan huisnummer [nummer1] is toegekend, is naar het oordeel van het hof een zelfstandige woning. Onder zelfstandige woning wordt in art. 7:234 BW Pro verstaan de woning die een eigen toegang heeft en die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Voldoet woonruimte niet aan deze omschrijving dan is het onzelfstandige woonruimte. Huisnummer [nummer1] heeft - onbetwist - een eigen voor- en achterdeur en beschikt over een eigen keuken, douche en toilet. Deze voorzieningen staan exclusief ten gebruike van [geïntimeerde] . Dat [appellante] tijdens een renovatie weleens douchte bij [geïntimeerde] , zoals zij tijdens de mondelinge behandeling heeft opgemerkt, doet daaraan niet af. De dagelijkse gang van zaken was dat partijen ieder gebruik maakte van het eigen woongedeelte. De toegang tot het woongedeelte van huisnummer [nummer1] vanuit het woongedeelte met nu nog steeds huisnummer [nummer2] kan ook worden afgesloten. Dat de cv-ketel zich bevindt op de zolder van het gedeelte van de woning met nu nog steeds huisnummer [nummer2] , staat aan de kwalificatie van het gedeelte van de woning met nu nog steeds huisnummer [nummer1] als zelfstandige woonruimte ook niet in de weg.^[5]Ten aanzien van de slaapkamer en zolder op de bovenverdieping van het gedeelte van de woning met nu nog steeds huisnummer [nummer2] is sprake van onzelfstandige woonruimte. Deze ruimtes maken deel uit van de woning waarin [appellante] haar hoofdverblijf heeft en hebben geen eigen voorzieningen. Ook van deze ruimtes maakt [geïntimeerde] exclusief gebruik, zij het dat [appellante] wel toegang tot de cv-ketel krijgt.

Geen beëindiging huur zelfstandige woonruimte

3.18.

Voor beëindiging van huur van zelfstandige woonruimte gelden strenge regels. Huurders worden beschermd tegen ongewilde opzegging van de huur door verhuurders. In dit geval heeft [appellante] steeds het standpunt ingenomen dat niet van een huurovereenkomst sprake is. Voor het geval daarover anders moet worden gedacht, heeft haar raadsman in een aangetekend verstuurde brief van 24 juli 2023 de huurovereenkomst opgezegd. Die opzegging voldoet aan de daaraan in art. 7:271 BW Pro gestelde vereisten. [geïntimeerde] heeft niet met de beëindiging ingestemd. De verhuurder kan in die situatie op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, zo volgt uit art. 7:272 lid 2 BW Pro. Het hof begrijpt de vordering voor recht te verklaren dat [appellante] het gebruik van de woning door [geïntimeerde] heeft beëindigd in die zin. Andere gronden dan in de opzeggingsbrief genoemd, kunnen bij de beoordeling van die vordering niet in aanmerking worden genomen, aldus art. 7:273 lid 1 BW Pro.

3.19.

In de opzeggingsbrief is onder verwijzing naar art. 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder a BW in de eerste plaats als beëindigingsgrond genoemd dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Die opzeggingsgrond wordt vervolgens in de processtukken niet genoemd en toegelicht. Al daarop stranden de vorderingen voor zover hierop gegrond. Ten overvloede merkt het hof op dat wat in de brief in dit verband als toelichting wordt gegeven ook niet de conclusie kan dragen dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Alle betrokken partijen hebben een aandeel aan de in de brief genoemde verslechterde relatie. Dat [appellante] daardoor bij voortzetting van de huur angst en stress ondervindt, maakt niet dat geen sprake is van goed huurderschap.^[6]Dat [geïntimeerde] zonder toestemming [naam1] (continu) in de woning laat verblijven, zoals in de brief staat, is niet in overeenstemming met de hiervoor bij de uitleg van de overeengekomen rechten en verplichtingen geschetste feitelijke gang van zaken. [appellante] heeft nota bene zelf gefaciliteerd dat ook zijn minderjarige dochter in de woning kan verblijven wanneer dat nodig is.

3.20.

In de tweede plaats wordt in de opzeggingsbrief een beroep gedaan op de beëindigingsgrond van art. 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder f BW. Die beëindigingsgrond kan alleen worden ingeroepen bij onzelfstandige woonruimte en daarom niet leiden tot toewijzing van de vorderingen voor zover zij zien op de zelfstandige woonruimte.

3.21.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [appellante] ten aanzien van de zelfstandige woonruimte - het gedeelte van de woning met nu huisnummer [nummer1] - niet kunnen worden toegewezen.

Beëindiging huur onzelfstandige woonruimte

3.22.

Art. 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder f BW houdt in dat huur van onzelfstandige woonruimte, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, kan worden beëindigd als de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die bij voortzetting daarvan. In de processtukken wordt ook deze in de opzeggingsbrief genoemde grond niet uitdrukkelijk genoemd. Wel klaagt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte geen acht heeft geslagen op de escalerende woonsituatie en haar belangen heeft miskend. Daarbij wijst [appellante] erop dat zij zich in de huidige situatie onveilig voelt, dat de spanningen leiden tot gezondheidsklachten en dat zij belang heeft bij beëindiging van deze situatie. Het hof begrijpt dat [appellante] daarmee heeft bedoeld te stellen dat haar vorderingen op de hiervoor bedoelde grond moeten worden toegewezen. [geïntimeerde] had dat naar het oordeel van het hof ook in die zin moeten begrijpen. Zij heeft niet betwist dat de relatie is verslechterd en dat [appellante] daarvan gezondheidsklachten ondervindt, wat [appellante] met overlegging van een huisartsenjournaal ook heeft onderbouwd, maar volstaat met de reactie dat dit voor de kwalificatie van de overeengekomen rechten en verplichtingen niet van belang is.

3.23.

Naar het oordeel van het hof wegen de belangen van [appellante] bij beëindiging van de huur zwaarder dan die van [geïntimeerde] bij voortzetting daarvan. Het hof neemt in aanmerking dat de ruimtes die [geïntimeerde] in gebruik heeft deel uit maken van de woning waarin [appellante] haar hoofdverblijf heeft. De slaapkamer ligt op dezelfde verdieping en komen uit op dezelfde overloop. Daardoor worden partijen dagelijks met elkaar geconfronteerd. Gelet op de ernstig verstoorde verhouding tussen partijen en de gezondheidsklachten die [appellante] daarvan (onbetwist) ondervindt, heeft [appellante] , er een zwaarwegend belang bij dat die situatie tot een einde komt. Dat belang weegt zwaarder dan het belang van [geïntimeerde] bij voortgezet gebruik van deze ruimtes, nu [geïntimeerde] bij beëindiging niet zonder woonruimte komt te zitten. Zij heeft ook de beschikking over de zelfstandige woonruimte van het gedeelte van de woning met nu huisnummer [nummer1] . Dat gedeelte van de woning beschikt ook over een slaapkamer die door [geïntimeerde] opnieuw voor dat doel kan worden gebruikt. Mogelijk is de ruimte van het gedeelte van de woning met nu huisnummer [nummer1] niet geschikt om met [naam1] en zijn minderjarige dochter te bewonen, maar zij hebben ook geen duurzame samenleving meer. [geïntimeerde] heeft zelf verklaard dat zij op dit moment alleen samenleven vanwege de psychische belasting die zij als gevolg van dit geschil ondervindt en dat de dochter van [naam1] alleen aanwezig is als zijn verblijf daar samenvalt met de omgang die [naam1] op grond van zijn omgangsregeling met zijn dochter heeft. Met de beëindiging van de huurovereenkomst is het woonrecht van [naam1] en zijn dochter dus niet in het geding.

3.24.

Het hof zal hierna voor recht verklaren dat de huurovereenkomst ten aanzien van het onzelfstandig deel van de woning van [appellante] , meer bijzonder ten aanzien van de slaapkamer en zolder, per datum van dit arrest is beëindigd en [geïntimeerde] veroordelen dit deel van de woning binnen twee maanden na betekening van dit arrest te ontruimen. De door [appellante] gevraagde machtiging om de ontruiming te doen bewerkstelligen zal worden afgewezen gelet op de hierna uit te spreken uitvoerbaarheid bij voorraad en het bepaalde in artikel 555 en Pro 556 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Beëindiging gebruik logeerkamer

3.25.

Gelet op de belangen over en weer zoals hiervoor gewogen, heeft [appellante] ook het gebruik van de logeerkamer kunnen beëindigen. Het hof zal daarom tevens voor recht verklaren dat het gebruik van de logeerkamer eindigt per datum arrest en [geïntimeerde] veroordelen om de logeerkamer binnen twee maanden na betekening te ontruimen.

Bewijs

3.26.

Omdat [geïntimeerde] zal worden gevolgd in haar standpunt dat sprake is van een huurovereenkomst, komt het hof aan haar bewijsaanbod niet toe. Door [appellante] zijn geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

De conclusie

3.27.

Het hoger beroep slaagt deels. Het hof zal de beslissing van de kantonrechter vernietigen voor zover de vorderingen van [appellante] zijn afgewezen en haar vorderingen in hoger beroep gedeeltelijk toewijzen. De compensatie van de proceskosten zal het hof in stand laten. Het hof bepaalt ook in hoger beroep dat iedere partij zijn eigen kosten moet dragen vanwege de aard van de zaak (familieverhoudingen).

3.25.

De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 26 november 2024, behalve de beslissing onder 6.2 die hierbij wordt bekrachtigd, en beslist;

4.2.

verklaart voor recht dat ten aanzien van de logeerkamer in het gedeelte van de woning aan [adres2] , te [woonplaats] geen sprake is van een huurovereenkomst;

4.3.

verklaart voor recht dat het gebruik van de logeerkamer in het gedeelte van de woning aan [adres2] , te [woonplaats] eindigt per datum van dit arrest;

4.4.

veroordeelt [geïntimeerde] de logeerkamer in het gedeelte van de woning aan [adres2] , te [woonplaats] binnen twee maanden na betekening van dit arrest volledig en behoorlijk te ontruimen en ter vrije beschikking aan [appellante] te stellen;

4.5.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst ten aanzien van het onzelfstandige deel van de woning van [appellante] aan [adres2] te [woonplaats] , meer bijzonder ten aanzien van de slaapkamer en zolder, per datum van dit arrest is beëindigd;

4.6.

veroordeelt [geïntimeerde] het onzelfstandig deel van de woning van [appellante] aan [adres2] te [woonplaats] , meer bijzonder de slaapkamer en zolder, binnen twee maanden na betekening van dit arrest volledig en behoorlijk te ontruimen en ter vrije beschikking aan [appellante] te stellen;

4.7.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;

4.8.

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.D. Hoekstra, G.A. Diebels en J.G.J. Rinkes, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2026.

Gerechtshof bevestigt huur en beëindigt huur onzelfstandige woonruimte, bruikleen logeerkamer