Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
belastingkamer
nummer 94/0642
U i t s p r a a k
Het gerechtshof te Arnhem, eerste meervoudige belastingkamer;
Gezien het beroepschrift van *X B.V., gevestigd te *Z, ingekomen op 30 maart 1994 en gericht tegen de uitspraak d.d. 16 februari 1994 van de chef van de afdeling financiën en belastingen van de gemeente *P (hierna: de ambtenaar) op het bezwaar van belanghebbende tegen de haar voor het jaar 1992 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen, peildatum 1 januari 1987, van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als *a-steeg 91;
Gezien de overige stukken, waaronder een afschrift van de Verordening onroerend–goedbelastingen 1992 van de gemeente *P, de door beide partijen in de zittingen van 7 februari 1996 en 24 maart 1998 en de door de ambtenaar ter zitting van 19 februari 1997 overgelegde notities van hun bij de mondelinge behandelingen gehouden pleidooien welke als in deze uitspraak ingelast moeten worden beschouwd, alsmede briefwisselingen met partijen naar aanleiding van door het hof bij de ambtenaar na de zittingen van 7 februari 1996 en 19 februari 1997 ingewonnen schriftelijke inlichtingen ten aanzien waarvan het bepaalde in de artikelen 14, eerste lid, onder 2e, en 16 van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken toepassing heeft gevonden;
Gehoord
– in de zitting van 7 februari 1996 te Arnhem belanghebbendes gemachtigde *, alsmede de ambtenaar voornoemd bijgestaan door *drie deskundigen,
– in de zitting van 19 februari 1997 te Arnhem, belanghebbendes gemachtigde en de ambtenaar voornoemd, bijgestaan door *een deskundige en een woordvoerder,
– in de zitting van 24 maart 1998 te Arnhem belanghebbendes gemachtigde *, alsmede de ambtenaar voornoemd, bijgestaan door *een woordvoerder en twee deskundigen;
Overwegende, dat bij de uitspraak waarvan beroep de voormelde aanslagen, berekend naar een heffingsgrondslag van ƒ 4.590.900,–, zijn gehandhaafd;
Overwegende, dat belanghebbende naar het hof verstaat in beroep vernietiging dan wel vermindering van de aanslagen tot bedragen, berekend naar ten hoogste een heffingsgrondslag van ƒ 2.963.000,– verzoekt, terwijl de ambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak;
Overwegende, dat op grond van de stukken en het in de zittingen verhandelde het volgende als voor dit geding vaststaand kan worden aangemerkt:
1.1. De hogergenoemde, aan belanghebbende opgelegde aanslag heeft
betrekking op het object, *a-steeg 91 te *Z, een industrieterrein met opstallen ter grootte van 3.75.87 ha. Sinds 1933 hebben op dit terrein industriële producties plaatsgevonden waaronder tot 1978 productie van planten-ziektenbestrijdingsmiddelen.
1.2. In 1981 is op het terrein bodemverontreiniging geconstateerd, die zich uitstrekt over het gehele terrein, waarbij op enkele plaatsen concentraties.
1.3. De heffingsgrondslag van de aanslag beloopt ƒ 4.590.900,–.
1.4. In een brief van 7 november 1988 van het advocatenkantoor *A aan belanghebbende wordt belanghebbende namens de Staat der Nederlanden aansprakelijk gesteld voor de kosten van onderzoek en sanering, begroot op ƒ 11 miljoen, als veroorzaker van de bodemverontreiniging, een en ander krachtens het bepaalde in artikel 21, lid 1, van de Interimwet bodemsanering.
1.5. Naar aanleiding van het bezwaar van belanghebbende tegen de aan genoemde aanslag ten grondslag gelegde waarde, op de grond dat deze, wegens de door de rijksoverheid ingediende claim voor sanering van de vervuilde grond van het terrein, nihil zou moeten bedragen, werd ten behoeve van de gemeente door *bureau B een hertaxatie verricht gedateerd 9 november 1994. Daarin werd de waarde in het economische verkeer (hierna: WEV) gesteld op ƒ 2.963.000,–, uitgaande van schone grond. In verband met de saneringskosten van minimaal ƒ 11 miljoen werd de WEV bepaald op nihil.
Vervolgens wordt in het taxatierapport de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna GVW) bepaald op ƒ 4.778.000,–, waarbij de waarde van de grond op nihil werd gesteld.
1.6. In de uitspraak werd het bezwaar van belanghebbende afgewezen met de motivering dat in dezen de GVW voor de heffingsgrondslag bepalend is en deze dus niet te hoog is vastgesteld.
1.7. Naar aanleiding van de behandeling van deze zaak in beroep, werd een taxatierapport van *bureau B van 21 mei 1996 overgelegd. Daarin wordt aan de onroerende zaak een WEV op 1 januari 1987 toegekend van ƒ 7.090.000,– een en ander op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode;
Overwegende, dat het tussen partijen bestaande geschil de vraag betreft of de omstandigheid dat op het desbetreffende terrein bodemverontreiniging is geconstateerd de aan de aanslag onroerende–zaakbelasting ten grondslag te leggen waarde zodanig beïnvloedt dat deze op nihil dan wel meer subsidiair op ƒ 2.963.000,– moet worden gesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de ambtenaar ontkennend beantwoordt;
Overwegende, dat de door partijen voor hun standpunten aangevoerde gronden in de stukken zijn vermeld en dat daaraan in de voorgaande zittingen niets en ter zitting van 24 maart 1998 - afgezien van hetgeen onder de vaststaande feiten is opgenomen - nog het volgende, zakelijk weergegeven, is toegevoegd:
Namens belanghebbende:
2.1. Nu de gemeente uitdrukkelijk ter zitting heeft verklaard dat bij de waardering is rekening gehouden met de werktuigenvrijstelling, kan dit punt verder buiten behandeling blijven.
2.2. De brief van 22 december 1997 is te zien als een aanvulling op de reeds overgelegde stukken, kan worden beschouwd als voorgedragen pleitnota, waarop geen verdere toelichting wordt gegeven.
2.3. De saneringskosten bedragen een veelvoud van de destijds genoemde ƒ 11 miljoen, nu het inmiddels 10 jaar later is.
2.4. De reserve die *X mocht vormen voor de vennootschapsbelasting houdt niet in dat Verdugt aansprakelijkheid erkent.
Namens/door de ambtenaar:
3.1. De gemeente heeft geen werktuigen meegenomen bij de waardebepaling.
3.2. Het is òf de Staat òf *X die voor de saneringskosten moet opdraaien, maar in ieder geval niet een derde, die de onroerende zaak zou willen kopen. De saneringskosten hebben dan ook naar dezerzijdse mening geen waardedrukkende invloed;
Overwegende omtrent het geschil:
4.1. Artikel 3 van Pro de Verordening in de redactie van toepassing op onderhavige aanslag luidt, voorzover van belang:
“1. Maatstaf van heffing is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak.
2. De waarde in het economische verkeer wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
3. In afwijking van het bepaalde in het tweede lid wordt de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak waarvoor redelijkerwijs geen verkrijger kan worden gevonden die de zaak zou willen verwerven tegen een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de vervangingswaarde, en die de zaak overeenkomstig het tweede lid in gebruik zou willen nemen met inachtneming van de aard en de bestemming daarvan, gesteld op de vervangingswaarde.”.
4.2. De gemeente verdedigt, nadat zij eerder ingenomen standpunten heeft laten varen, de stelling dat als maatstaf voor de onderhavige aanslag de WEV kan worden gehanteerd en dat deze waarde niet kan worden beïnvloed door de ten aanzien van de onroerende zaak te maken saneringskosten omdat die niet zullen komen ten laste van de overnemer van de onroerende zaak maar ten laste van de veroorzaker van de vervuiling of ten laste van de Rijksoverheid.
4.3. Deze stelling van de gemeente kan door het hof worden onderschreven, nu uit de onder 1.4. genoemde brief blijkt dat de overheid met toepassing van artikel 21, lid 1, van de Interimwet bodemsanering belanghebbende aansprakelijk stelt, waaruit weer kan worden geconcludeerd dat het desbetreffende terrein in enig saneringsplan vanwege de overheid is opgenomen en dat de overheid de kosten van de sanering van onderhavige onroerende zaak behoudens verhaal op de veroorzaker, aan zich heeft getrokken.
Dat de procedure inzake de aansprakelijkstelling nog niet is afgerond doet daaraan niet af.
4.4. Belanghebbendes stelling dat de saneringskosten op de WEV in mindering moeten komen moet, nu deze kosten mitsdien niet voor rekening van de derde–koper komen, worden afgewezen.
4.5. Belanghebbendes mededeling dat de saneringskosten inmiddels zullen zijn opgelopen tot een veelvoud van de aanvankelijk genoemde ƒ 11 miljoen is dan niet van invloed.
4.6. Ook de stelling van belanghebbende dat nu de gemeente het aanbod van belanghebbende om het bedrijf om niet over te nemen, niet heeft aanvaard, temeer bewijst dat de onroerende zaak in kwestie ten gevolge van de te verwachten saneringskosten geen positieve WEV heeft, gaat niet op. Wat er ook zij van de motieven van de gemeente om het aanbod van belanghebbende af te wijzen, dit feit heeft geen invloed op de WEV nu zoals hiervoor overwogen de kosten van de milieu–maatregelen in dezen niet voor rekening van de koper komen.
4.7. Belanghebbende betwijfelt de juistheid van de taxatie van 21 mei 1996 doch geeft niet inhoudelijk aan welke de bezwaren zijn, met name wordt de huurwaardekapitalisatiemethode niet met zoveel woorden afgewezen.
4.8. Nu het taxatierapport van 21 mei 1996 uitkomende op een WEV van ƒ 7.090.000,– vergeleken bij de taxatie van 9 november 1994 uitkomende op een WEV van ƒ 2.963.000,– als het meest onderbouwd kan worden aangemerkt, geeft het hof aan eerstgenoemde taxatie de voorkeur.
4.9. Wel zal nog in aanmerking moeten worden genomen dat op de peildatum nog geen sanering heeft plaatsgevonden en *X en de Staat nog procederen over wie de kosten daarvan zal moeten dragen.
4.10. Het hof is van oordeel dat van vorengenoemde omstandigheden enige prijsdruk zal uitgaan.
4.11. Deze prijsdruk is naar 's hofs oordeel vergeleken bij de taxatie–uitkomst van 21 mei 1996 op ƒ 7.090.000,– voldoende tot uitdrukking gekomen in de vastgestelde grondslag van ƒ 4.590.900,–.
4.12. Op grond van het vorenstaande is de aanslag niet tot een te hoog bedrag vastgesteld.
Proceskosten
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken vindt het hof geen termen aanwezig.
Recht doende:
Bevestigt de uitspraak waarvan beroep.
Aldus gedaan te Arnhem op 19 mei 1998 door mr N.E. Haas, raadsheer, als voorzitter, mr drs F.J.P.M. Haas en mr A.J.M. Vester, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr Egberts als griffier.
(J.L.M. Egberts) (N.E. Haas)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 mei 1998