Uitspraak
WS
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nr. 99/441
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : X N.V.
te : Z
ambtenaar : hoofd afdeling Belastingen van de Directie Inwoners van de gemeente Nijmegen (hierna: de ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraken op bezwaarschrift tegen waardebeschikking (artikel 22 Wet Pro waardering onroerende zaken, hierna: Wwoz)
tijdvak : jaren 1997 tot en met 2000
mondelinge behandeling : op 2 augustus 2000 te Arnhem door mr Kooijmans, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier
waarbij verschenen : de ambtenaar, bijgestaan door de taxateur
waarbij niet verschenen : belanghebbende, hoewel opgeroepen bij aangetekende brief aan het in het beroepschrift opgegeven adres, die blijkens de retourkaart is uitgereikt op 5 juli 2000
gronden:
1. Met dagtekening 18 april 1997 is belanghebbende onder nr. 1 kennis gegeven van de vastgestelde waarden voor de onroerende zaken plaatselijk bekend a-straat 1 (met b-straat 4-6-8; hierna: a-straat 1) en a-straat 2 (met b-straat 2; hierna: a-straat 3). Met dagtekening 30 juni 1997 is belanghebbende onder nr. 2 kennis gegeven van de vastgestelde waarden voor de onroerende zaken plaatselijk bekend b-straat 1-3 en c-straat 1-3. Tegen de in beide kennisgevingen vervatte beschikkingen heeft zij bezwaar gemaakt bij brieven van 18 april onderscheidenlijk 30 juni 1997. Daarop is uitspraak gedaan met dagtekening 9 onderscheidenlijk 8 februari 1999. Tegen beide uitspraken heeft belanghebbende één beroepschrift ingediend, dat op 17 februari 1999 ter griffie is ontvangen. Klaarblijkelijk acht de Ambtenaar zich niet in zijn verdediging geschaad door deze gang van zaken, zodat het Hof hem om proceseconomische redenen zal volgen in zijn conclusie dat splitsing in - en behandeling van - twee afzonderlijke beroepschriften niet noodzakelijk is.
2. De voormelde onroerende zaken (hierna: de objecten) zijn door belanghebbende voor detailhandelsdoeleinden verhuurd. Bij de aangevallen uitspraken zijn de naar de peildatum, 1 januari 1995, vastgestelde waarden van de objecten achtereenvolgens gehandhaafd op ¦ 1 556 000, verminderd tot ¦ 407 000 en gehandhaafd op ¦ 354 000 en ¦ 185 000.
3. Tot staving van de uiteindelijk door hem verdedigde waarden legt de Ambtenaar bij het vertoogschrift en de twee aanvullingen daarop oppervlakteberekeningen met plattegronden van de objecten over alsmede overzichten van huren van vergelijkingspanden en daarop toegepaste kapitalisatiefactoren.
4. In het vertoogschrift en de beide aanvullingen concludeert de Ambtenaar nader tot verlaging van de vastgestelde waarde van het object a-straat 1 tot ¦ 1 000, van het object a-straat 3 tot ¦ 379 000 en van het object b-straat 1-3 tot ¦ 266 000, op grond dat hem uit nader beschikbaar gekomen bouwtekeningen gebleken is dat voordien van onjuiste oppervlakten was uitgegaan.
5. Voor de waardebepaling zijn de huurwaarden gekapitaliseerd met de factor 8,7 voor a-straat 1, met de factor 7,7 voor a-straat 3 en met de factor 7,6 voor b-straat 1-3 en c-straat 1-3.
6. De methode van de kapitalisatie van de bruto-huur is voorzien in artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling onroerende zaken (van 23 december 1994, nr. WV94/552M, Stcrt. 252) ter bepaling van de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wwoz, te weten de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt, dat voor de huurwaarde dient te worden uitgegaan van leegwaarde, dat deze van commercieel verhuurd onroerend goed beduidend lager is dan die van verhuurd vastgoed en dat de waarde in lege staat maximaal 70% van de waarde in verhuurde staat bedraagt. Dit standpunt vindt geen steun in artikel 17, tweede lid, voormeld, daar de hier bedoelde ingebruikneming door de veronderstelde meestbiedende gegadigde evenzeer kan bestaan in verhuur. Bij het bepalen van de in die wetsbepaling bedoelde waarde moet worden uitgegaan van de verkoop van de zaak, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die de zaak in de staat waarin deze zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt (Hoge Raad 22 april 1981, nr. 20 339, BNB 1981/175*). Voorts wordt bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer op grond van de huurwaardekapitalisatie uitgegaan van een marktconforme huur. Uit de vaststaande marktconforme huurwaarde moet met behulp van een objectief voor het onderhavige pand te bepalen kapitalisatiefactor, af te leiden uit marktconforme gegevens, de waarde worden bepaald. De dan gevonden waarde vormt de waarde als bedoeld onder 6 hiervoor. Ook de koper die staat voor de keuze tussen kopen en huren en die de onroerende zaak onmiddellijk in eigen gebruik wil nemen, zal zich bij het bepalen van de te betalen prijs richten op die marktconforme huur en de daaruit af te leiden waarde in het economische verkeer.
8. De taxateur voert aan en het Hof acht aannemelijk, dat in de als voormeld gekapitaliseerde bruto-huur het risico op leegstand is verdisconteerd.
9. Belanghebbende maakt met hetgeen zij aanvoert niet aannemelijk dat de huurwaarde berekend is over een te grote verhuurbare oppervlakte.
10. De voormelde waarden, gestaafd en toegelicht als voormeld, kunnen als juist worden aanvaard.
11. Het beroep is gegrond voor zover dit strekt tot de onder 4 bedoelde verminderingen.
proceskosten:
In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten fiscale procedures kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de ambtenaar van 9 februari 1999 en vermindert de vastgestelde waarde van het object a-straat 1 tot ¦ 1 409 000 en die van het object a-straat 3 verder tot ¦ 379 000;
- vernietigt de uitspraak van de ambtenaar van 8 februari 1999 voor zover daarbij de vastgestelde waarde van het object b-straat 1-3 is gehandhaafd en vermindert deze waarde tot ¦ 266 000;
- bevestigt die uitspraak voor het overige;
- gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door haar gestorte griffierecht van ¦ 80,- te vergoeden.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 16 augustus 2000 door mr Kooijmans, raadsheer, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(W.J.N.M. Snoijink) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 augustus 2000
Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van het proces-verbaal van deze uitspraak het gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.
Van de verzoeker wordt een griffierecht van ¦ 150 geheven.
Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open. Voor het instellen van dat beroep is eveneens een griffierecht verschuldigd.