Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00061
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 28 juni 2011
in het geding tussen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] B.V. statutair gevestigd te [Z], hierna belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leiden, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 1 december 2009, nr. AWB 09/2581 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 29 februari 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 11.219.859.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van het object nader vastgesteld op € 10.259.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 9.950.000, de aanslag in de onroerendezaakbelasting verminderd tot een berekend naar een waarde van € 9.950.000, bepaald dat haar uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.124 en gelast dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van € 297 aan haar vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 447. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
6 april 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding gaat het Hof in hoger beroep uit van de door de rechtbank vastgestelde feiten, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
3. ”Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object is een aan derden verhuurd kantoorpand. Het bruto vloeroppervlak van het object bedraagt ongeveer 8.080 m².”
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van € 9.015.000. Zij heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Het object is op 12 januari 2006 door belanghebbende aangekocht voor € 9.000.000. Het object dient op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in onverhuurde staat te worden getaxeerd. Een potentiële koper zal meer betalen indien er een huurcontract is. Belanghebbende stelt daarbij dat de door de Inspecteur gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. Zij wijst voorts op een taxatierapport opgemaakt op
29 oktober 2009 door [A], taxateur onroerende zaken, werkzaam bij [B], waarin de waarde van het object is getaxeerd op € 9.015.000.
4.3. De Inspecteur stelt dat de bij beschikking vastgestelde waarde niet te hoog is, maar gaat, gezien het verschil tussen € 9.950.000 en € 10.259.00, akkoord met de door de rechtbank vastgestelde waarde
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zijn deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de waarde tot € 9.015.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag met vergoeding van de proceskosten.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
”7. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daarin niet geslaagd. Daarbij is het volgende overwogen.
Blijkens de overgelegde stukken, waaronder genoemde taxatiekaart hanteert verweerder voor de waardebepaling van het object de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte methode om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van het object vast te stellen. Als uitgangspunt bij het vaststellen van de waarde van het object heeft verweerder een kapitalisatiefactor toegepast van 10,5. Ter onderbouwing van deze kapitalisatiefactor heeft verweerder verwezen naar twee verkooptransacties van kantoorpanden, met respectievelijk een kapitalisatiefactor van 10,8 en 13,08. Bij de stukken ontbreekt echter een concrete onderbouwing van deze kapitalisatiefactoren. Ook is niet inzichtelijk gemaakt hoe, kennelijk op basis van deze transacties, de kapitalisatiefactor van 10,5 voor het object is bepaald. Derhalve kan door de rechtbank niet worden beoordeeld of de kapitalisatiefactor voor het onderhavige object juist, althans niet te hoog, is en kan evenmin beoordeeld worden of de op grond van deze factor bepaalde waarde van het object niet te hoog is. Daarbij komt dat verweerder, naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte, de eigen aankoopprijs van het object in het geheel niet in de waardebepaling heeft betrokken. In een geval waarin een onroerende zaak wordt gekocht (kort) voor of na de waardepeildatum moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de daarvoor betaalde prijs, tenzij de partij die zich erop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN:AA8610). Verweerder heeft zijn stelling dat bij de aankoop van het object sprake is geweest van een sale and lease back transactie, tegen over de gemotiveerde betwisting door eiseres, niet, althans onvoldoende, onderbouwd. De overige door verweerder genoemde feiten en omstandigheden, waaronder de omstandigheid dat de aankoop een jaar vóór de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, leiden op zich niet tot de conclusie dat met de aankoopprijs van het object zelf in het geheel geen rekening kan worden gehouden.
9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
9.1. Het standpunt van eiseres dat de waarde van het object lager dient te zijn dan het aankoopbedrag van € 9.000.000 omdat de waarde ervan in onverhuurde staat moet worden bepaald en de waarde van commercieel onroerend goed in leegstand lager is dan die in verhuurde staat, gaat eraan voorbij dat op grond van de hierboven genoemde fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet worden uitgegaan van de verkoop van de zaak, vrij opleverbaar, aan de meestbiedende gegadigde, die de zaak in de staat waarin deze zich bevindt wil verwerven voor de bestemming die hem goeddunkt. Naar het oordeel van de rechtbank kan de bestemming die de meestbiedende gegadigde goeddunkt, evenzeer bestaan uit commerciële verhuur (vgl. Hof Arnhem 16 augustus 2000, nr. 99/441, LJN:AA7110).
9.2. Zoals hiervoor onder 8 is overwogen kan aan de eigen aankoopprijs van het object bij de bepaling van de waarde van het object op waardepeildatum niet voorbij worden gegaan. Daarbij moet wel rekening gehouden worden met de waardeontwikkeling in de periode die is verstreken tussen aankoopdatum en waardepeildatum. Voorts staat vast dat de aankoop van het object heeft plaatsgevonden op een moment dat de zittende huurder het huurcontract had opgezegd, hetgeen naar de rechtbank aannemelijk acht de aankoopprijs van het object in negatieve zin heeft beïnvloed. Gegevens over de omvang van deze negatieve invloed zijn niet overgelegd. Dit alles maakt dat de door eiseres voorgestane waarde van het object niet rechtstreeks uit de aankoopprijs van het object kan worden herleid.
9.3. In het door eiseres overgelegde taxatierapport van eiseres is de waarde van € 9.015.000 eveneens met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald.
Daarbij is uitgegaan van een vloeroppervlak van 8.144 m², een huurwaarde per m² van € 130, een huurwaarde van de parkeerplaatsen van € 40.680 en een huurwaardekapitalisatiefactor van 8,2. In het taxatierapport is geen onderbouwing van de huurwaarde per m² vloeroppervlak, de huurwaarde van de parkeerplaatsen en de huurwaardekapitalisatiefactor gegeven. De werkelijke voor het object bedongen huur bedroeg op 1 januari 2008 (1 jaar na de waardepeildatum), rekening houdend met een huurvrije periode, € 1.027.446. De in het taxatierapport van eiseres berekende huurwaarde op waardepeildatum wijkt hiervan slechts in geringe mate af. Hetgeen eiseres aanvoert ter adstructie van de in het taxatierapport gebruikte kapitalisatiefactor van 8,2, schiet echter te kort. Eiseres bepaalt de huurwaardekapitalisatiefactor door de door haar betaalde aankoopprijs te delen door de huurwaarde. De aankoopprijs is echter, zoals onder 9.2 is overwogen, niet geschikt om, zonder correctie voor het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum alsmede voor de negatieve invloed die de aankoopprijs onderging van de opzegging van de huur door de zittende huurder, te worden gebruikt bij de bepaling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde van het object. De gegevens aan de hand waarvan deze correcties zouden kunnen worden berekend, ontbreken
10. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het object op de waardepeildatum in goede justitie op € 9.950.000. Hierbij neemt de rechtbank als uitgangpunt de gerealiseerde huur van € 1.027.446 en een kapitalisatiefactor van 9.7.
11. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard en heeft de rechtbank beslist zoals hiervoor onder II is weergegeven.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Bij het beoordelen of de door de Inspecteur beschikte waarde juist is dient in beginsel te worden uitgegaan van de eigen koopprijs, zeker nu die kort voor de waardepeildatum is gerealiseerd. De partij die meent dat van deze koopprijs dient te worden afgeweken – positief of negatief – heeft daarvan de bewijslast (vergelijk HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA 8610). De rechtbank heeft zulks met juistheid overwogen en het Hof maakt dit uitgangspunt tot het zijne. Voorts heeft de rechtbank aangegeven dat de eigen koopprijs dient te worden gecorrigeerd, zulks in verband met het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum. Tevens dient rekening te worden gehouden met de – als negatief te duiden – invloed die de koopprijs heeft ondergaan van de opzegging van de huur door de zittende huurder. Het Hof is van oordeel dat deze oordelen juist zijn en maakt ook deze tot de zijne.
7.2. Hetgeen belanghebbende als grieven in haar hogerberoepschrift heeft aangevoerd leidt het Hof niet tot een ander oordeel dan de rechtbank heeft gegeven. Ook voor een object als het onderhavige geldt dat dit niet alleen kan worden bestemd voor eigen gebruik door de koper doch eveneens voor de commerciële verhuur. Belanghebbendes andersluidende standpunt wordt derhalve verworpen. Voorts is het Hof van oordeel dat de huurpotentie zich in het onderhavige geval vertaalt in de feitelijk betaalde huur na de beëindiging van het lopende huurcontract, daarbij rekening houdend met de bedongen huurvrije periode, nu tussen partijen niet in geschil is dat die huur marktconform is.
7.3. Het Hof is van oordeel dat de gehanteerde waarderingswijze op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode in samenhang met de eigen verkoopprijs, geschikt is om het onderhavige object te waarderen. De cijfermatige uitgangspunten die de rechtbank daarbij heeft gehanteerd acht het Hof niet te hoog. Die uitgangspunten liggen in lijn met de door de Inspecteur in het verweerschrift, punt 2 en de bijlage, in hoger beroep ter onderbouwing van de door de rechtbank nader vastgestelde waarde verstrekte gegevens. Het Hof acht deze gegevens geloofwaardig en is van oordeel dat deze de waarde ondersteunen. In deze gegevens is tevens rekening gehouden met het leegstandsrisico.
7.4. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
8. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en
O.C.R Marres, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L van den Bogerd. De beslissing is op 28 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.