Uitspraak
20 november 2001
eerste civiele kamer
rolnummer 2001/019 KG
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
de vereniging
Vereniging van Eigenaars Flatgebouw Oranjestaete,
gevestigd te Ede,
appellante,
procureur: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1] en
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
procureur: mr. T.J. van Veen.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van geding in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het door de president van de rechtbank te Arnhem tussen appellante (hierna te noemen: de Vereniging) als eiseres en geïntimeerden (hierna te noemen: [geïntimeerden]) als gedaagden in kort geding gewezen vonnis van 15 december 2000. Een fotokopie van dat vonnis is aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploot van 27 december 2000 heeft de Vereniging hoger beroep ingesteld tegen het voornoemde vonnis van 15 december 2000, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft de Vereniging vijf grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis, bewijs aangeboden, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof bij arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] alsnog zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen arrest de door hen in het appartement aan de [woonadres] gelegde harde (Wicander) vloerbedekking te verwijderen en verwijderd te houden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van f 1.000,- voor iedere dag of dagdeel dat zij aan deze veroordeling geen gevolg blijken te geven en voorts met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
2.3 De Vereniging heeft bij akte drie producties in het geding gebracht, te weten het door [geïntimeerden] bij de rechtbank te Arnhem ingediende verzoekschrift tot bevel van een voorlopig deskundigenonderzoek ex artikel 227 Rv Pro, de beschikking van de rechtbank te Arnhem van 27 december 2000 waarin zij dit verzoek heeft toegewezen en het vervolgens door ABT Adviesbureau voor Bouwtechniek B.V. op 3 juli 2001 uitgebrachte deskundigenbericht (verder: het deskundigenrapport).
2.4 [geïntimeerden] hebben bij memorie van antwoord verweer gevoerd tegen de door de Vereniging opgeworpen grieven en bij antwoordakte gereageerd op voormeld deskundigenrapport. [geïntimeerden] concluderen dat het hof bij arrest het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van de Vereniging in de kosten van het hoger beroep.
2.5 Ter terechtzitting van 4 oktober 2001 hebben partijen de zaak door hun procureurs doen bepleiten, overeenkomstig door hen overgelegde pleitnotities. De Vereniging heeft daar nog een akte houdende overlegging productie genomen.
3 De vaststaande feiten
Tegen de overwegingen van de president inzake de vaststaande feiten zijn geen grieven of bezwaren gericht, zodat deze ook in hoger beroep vaststaan.
4 De beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1 [geïntimeerden] hebben op 6 november 2000 een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter te Wageningen strekkende tot vernietiging en schorsing van het op 31 juli 2000 door de Vereniging genomen besluit om haar bestuur op te dragen in rechte verwijdering te vorderen van de door [geïntimeerden] in hun appartement aangebrachte vloerbedekking (zie de ook in hoger beroep vaststaande feiten in het bestreden vonnis onder 2.13 en 2.10). In hoger beroep hebben [geïntimeerden] niet gesteld dat de kantonrechter te Wageningen dit besluit heeft geschorst of vernietigd, zodat in dit arrest van de geldigheid van dat besluit zal worden uitgegaan.
4.2 In het geschil tussen partijen speelt artikel 20 lid 3 van Pro het splitsingsreglement een centrale rol. Deze bepaling luidt: "Het is de eigenaar en gebruiker, die recht heeft op het gebruik van een privé-gedeelte, verboden de vloeren van de betreffende privé-gedeeltes te voorzien van parket en/of tegels en/of andere harde vloerafwerking tenzij een en ander ter vervanging dient van de bij de eerste oplevering aanwezige voorzieningen. "
4.3 Het uit mei 1989 daterend splitsingsreglement is opgesteld door de oorspronkelijk eigenaar van het flatgebouw. Bij de totstandkoming van deze bepaling is geen der partijen betrokken geweest. De Vereniging is eerst opgericht bij hetzelfde splitsingsreglement als waarin deze bepaling is opgenomen (namelijk in artikel 29: productie Pro 1 zijdens de Vereniging in eerste aanleg), terwijl [geïntimeerden] hun appartementsrecht nog later, namelijk bij (inschrijving in de openbare registers van de) notariële akte van 31 mei 2000 geleverd hebben gekregen en in deze akte hebben verklaard met het splitsingsreglement bekend te zijn en het te zullen naleven (productie 3, p. 2 zijdens de Vereniging in eerste aanleg). Gelet op het feit dat anderen dan de opsteller, namelijk de eigenaren en (andere) gebruikers van de privé-gedeelten, zich aan deze bepaling moeten houden, dient de inhoud daarvan met het oog op de vereiste duidelijkheid omtrent hun rechten en verplichtingen dan ook naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd en wel zoals (potentiële) eigenaren/gebruikers van die privé-gedeelten de bewoordingen van die bepaling, gelezen in het licht van de gehele tekst van het reglement, zullen verstaan (vergelijk Hoge Raad 23 maart 2001, RvdW 2001/66, rechtsoverweging 3.4).
4.4 De eerste grief komt op tegen het oordeel van de president dat voor toewijzing van de vordering niet alleen voorlopig dient te worden vastgesteld dat [geïntimeerden] in hun appartement een harde vloerafwerking hebben aangebracht, maar bovendien dat [geïntimeerden] geluidsoverlast veroorzaken die onredelijk hinderlijk is.
Naar het oordeel van het hof is deze grief terecht opgeworpen. Weliswaar begint onderdeel G van het splitsingsreglement ("Gebruik, beheer en onderhoud van de privé-gedeelten"), waarin artikel 20 lid 3 is Pro opgenomen, met de bepaling dat iedere eigenaar/gebruiker recht heeft op uitsluitend gebruik van zijn privé-gedeelte, mits hij aan de andere eigenaars/gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt (artikel 16 lid Pro 1). Na de bepaling in lid 3 dat iedere eigenaar/gebruiker verplicht is bij het gebruik van het privé-gedeelte het reglement en het huishoudelijk reglement in acht te nemen, worden echter diverse wijzen van gebruik in het bijzonder geregeld. In enkele van deze bepalingen wordt voor een gebruiksverbod aangeknoopt bij het veroorzaken van (onredelijke) hinder. Andere bepalingen, waaronder artikel 20 lid Pro 3, verbieden echter bepaalde wijzen van gebruik zonder meer. Het spreekt vanzelf dat ingeval een bepaalde wijze van gebruik afzonderlijk wordt geregeld, met name van deze bijzondere regeling dient te worden uitgegaan. Nog afgezien van de op zichzelf duidelijke bewoordingen van artikel 20 lid Pro 3, kan derhalve ook in de overige tekst van het reglement geen grond worden gevonden voor de opvatting dat voor toewijzing van de vordering niet alleen sprake zou moeten zijn van een harde vloerafwerking, maar tevens van daardoor veroorzaakte (onredelijke) hinder. De tweede grief, die uitgaat van het zojuist verworpen oordeel van de rechtbank dat de vordering pas toewijsbaar is indien de Wicandersvloer onredelijke hinder veroorzaakt, behoeft derhalve geen bespreking meer.
4.5 De vraag die vervolgens zal dienen te worden beantwoord, is of de door [geïntimeerden] in hun appartement aangebrachte Wicandersvloer door (potentiële) kopers/gebruikers van de privé-gedeelten (appartementen) als een door artikel 20 lid 3 van Pro het splitsingsreglement verboden "andere harde vloerafwerking" zal worden aangemerkt.
4.6 De onderhavige vloer bestaat uit een houtvezelplaat van 7,5 millimeter dikte waarop een 9 millimeter dikke laminaatvloer is aangebracht. De laminaatvloer is opgebouwd uit een kurk underlayment van 4 millimeter dik, daarop een MDF-laag van 4,5 millimeter en ten slotte een dunne houten toplaag van 0,5 millimeter dik (p. 5 van het deskundigenrapport). Volgens het deskundigenrapport (p.9) is de onderhavige vloerafwerking "niet zonder meer te benoemen als een harde vloerafwerking. De beschouwde vloer presteert dan ook enkele dB's beter dan de doorgemeten tegelvloer." In het rapport wordt deze uitspraak niet nader toegelicht. Wellicht is deze uitspraak ingegeven door de omstandigheid dat de deskundige bij de vraag of de onderhavige vloer al dan niet een harde vloerafwerking heeft, uitgaat van een tegelvloer, waardoor hij de onderhavige vloer vervolgens niet zonder meer kwalificeert als een harde vloerafwerking, omdat deze ook is opgebouwd uit zachte elementen, namelijk de kurklaag. Wat daarvan ook zij, het gaat er volgens artikel 20 lid 3 van Pro het splitsingsreglement echter om hoe de vloer is afgewerkt. Bovendien moeten de woorden "harde vloerafwerking" in dit reglement niet worden uitgelegd op een wijze zoals vloerdeskundigen dat mogelijk plegen te doen, maar zoals (potentïële) eigenaren/gebruikers van die privé-gedeelten deze tekst in het licht van de gehele tekst van de akte grammaticaal zullen verstaan. Vloeren als de onderhavige met een houten -en dus harde- toplaag, waaronder zich bovendien weer een harde kunststoflaag (MDF) bevindt, zullen in die context worden beschouwd als een "andere harde vloerafwerking" in de zin van artikel 20 lid 3 van Pro het splitsingsreglement.
4.7 Aldus staat voorlopig vast dat [geïntimeerden] hebben gehandeld in strijd met artikel 20 lid 3 van Pro het splitsingsreglement en dat de vordering van de Vereniging in beginsel voor toewijzing vatbaar is.
4.8 Volgens [geïntimeerden] kan de Vereniging haar bevoegdheid om verwijdering te vorderen van de door hen aangebrachte Wicandersvloer niet inroepen, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de verwijdering en het belang dat met die verwijdering wordt geschaad (artikel 3:13 BW Pro). Verwijdering van de vloer zou ook in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. [geïntimeerden] wijzen in dit kader op de volgende omstandigheden. Met de verwijdering van de vloer zullen aanzienlijke kosten gemoeid zijn. De onderhavige vloer is een allergeenvrije vloer, welke noodzakelijk is vanwege de stoffenallergie van [geïntimeerde sub 2] (productie 8 zijdens [geïntimeerden] in eerste aanleg). In vele appartementsgebouwen is een min of meer harde vloerafwerking in de appartementen toegestaan, mits deze een effectieve isolatie-index voor contactgeluid heeft van +10dB overeenkomstig NEN-norm 5079 (artikel 14 uit Pro bijlage 2 bij het deskundigenrapport en producties 2 en 10 zijdens [geïntimeerden] in eerste aanleg). In één van de andere appartementen ([adres]) van het flatgebouw ligt een parketvloer waarvan de Vereniging niet eist dat die wordt verwijderd. Voorts komen de enige klachten van hun onderburen, de familie [naam onderburen], waarbij enkel wordt gesproken van loop- en andere stommelgeluiden.
Ten slotte bestrijden [geïntimeerden] dat er sprake is van een spoedeisend belang bij de gevraagde voorlopige voorziening.
4.9 De Vereniging stelt daarentegenover dat het handhaven van de norm uit artikel 20 lid 3 van Pro het splitsingsreglement voor haar zeer belangrijk is, daar binnen een flatgebouw vaak problemen ontstaan naar aanleiding van geluidsoverlast door harde soorten vloerbedekking en zij discussies over wel of geen geluidsoverlast door harde vloeren wil vermijden, precedentwerking wil voorkomen en zij zich jegens potentiële kopers, waaronder die van de vier appartementen binnen het flatgebouw die thans te koop staan, zonder meer op een strikte naleving van deze bepaling wil kunnen blijven beroepen. Vele appartementseigenaren hebben omwille van dit verbod ook voor dit flatgebouw gekozen (productie 13 zijdens de Vereniging in eerste aanleg). De Vereniging wijst er verder op dat [geïntimeerden] in hun appartement een harde vloerafwerking hebben aangebracht, ondanks hun bekendheid met artikel 20 lid 3 van Pro het splitsingsreglement en ondanks mededelingen van de verkoper van het door hen gekochte appartementsrecht, de Vereniging en de familie [naam onderburen], dat zulks niet was toegestaan (producties 4-6 en 12 zijdens de Vereniging in eerste aanleg), zodat zij bewust het risico hebben genomen dat de vloer zou moeten worden verwijderd. De Vereniging heeft indertijd bepaald dat alle zaken die door de eerste kopers direct aansluitend aan de eerste oplevering zijn aangebracht, geacht worden reeds aanwezig te zijn ten tijde van die oplevering. Daartoe behoorde ook de parketvloer in het appartement aan de [adres], zodat deze volgens de Vereniging geen precedent kan zijn voor latere harde vloerafwerkingen in de privé-gedeelten van het flatgebouw. De Vereniging heeft er sindsdien streng op toegezien dat geen andere harde vloerafwerkingen zijn toegepast (productie B bij memorie van grieven), hetgeen op de onderhavige vloer na, ook niet is geschied. Mede gelet op het feit dat de benedenburen van [geïntimeerden] sinds het leggen van de vloer last hebben van loop- en andere stommelgeluiden (producties 10-12 zijdens de Vereniging in eerste aanleg), is de vordering volgens de Vereniging uit een oogpunt van redelijkheid en billijkheid derhalve alleszins aanvaardbaar en levert zij evenmin misbruik van bevoegdheid op.
4.10 Het hof overweegt als volgt. Het deskundigenrapport vermeldt (pagina 7) dat uit recente publicaties blijkt dat bijna één miljoen Nederlanders last heeft van buren die met hard schoeisel op harde vloerbedekking lopen en dat in de top 5 van hinderlijke buurgeluiden "lopen" op een tweede plaats staat. Het op zichzelf niet bestreden feit dat in vele appartementsgebouwen een min of meer harde vloerafwerking in de appartementen is toegestaan, mits deze een effectieve isolatie-index voor contactgeluid heeft van +10dB overeenkomstig NEN-norm 5079 -een norm die de door [geïntimeerden] gelegde vloer overigens niet haalt (zie het deskundigenrapport pagina's 6 en 7)- , doet echter niet af aan de mogelijkheid om in het splitsingsreglement of huishoudelijk reglement anders te bepalen en daarin een harde vloerafwerking eenvoudig te verbieden. Gelet op voornoemde bevindingen uit het deskundigenrapport zijn de door de Vereniging aangevoerde belangen om in het splitsingsreglement een harde vloerafwerking zonder meer te (blijven) verbieden en dit verbod strikt te willen handhaven, alleszins gerechtvaardigd. Het enkele feit dat in één van de appartementen een parketvloer wordt gedoogd, maakt dit niet anders. Het gaat immers maar om eenmalig geval uit de stichtingsfase van het flatgebouw, waarvoor bijzondere omstandigheden zijn aangevoerd, zoals ligging boven de garages, terwijl de Vereniging later nimmer meer een dergelijke uitzondering heeft toegestaan en ook [geïntimeerden] uitdrukkelijk heeft verboden een dergelijke vloer aan te leggen (zie hierna).
[geïntimeerden] waren volgens de akte van levering van hun appartementsrecht en de voor-akkoord-verklaring op de akte van splitsing met bijbehorend reglement van 16 februari 2000 (productie 1 zijdens de Vereniging in eerste aanleg) vóór het leggen van de Wicandersvloer bekend met de inhoud van het splitsingsreglement en daarmee met artikel 20 lid 3 van Pro dat reglement. Ter pleitzitting in hoger beroep is tussen partijen komen vast te staan dat [geïntimeerden] voorafgaande aan de verkrijging van hun appartementsrecht aan de Vereniging toestemming hebben gevraagd om in hun appartement een parketvloer aan te brengen en dat dit is geweigerd. Toen zij vervolgens zonder nader overleg met de Vereniging overgingen tot het leggen van laminaat, een soortgelijke harde vloerafwerking, wisten zij, althans behoorden zij te weten dat zulks met het oog op voormelde bepaling evenmin was toegestaan en dat zij het risico liepen dat deze vloerafwerking derhalve zou moeten worden verwijderd. Wetende dat een harde vloerafwerking niet was toegestaan, hadden [geïntimeerden] omwille van de allergie van [geïntimeerde sub 2] kunnen afzien van het kopen van deze woning of kunnen kiezen voor een allergeenvrije vloer zonder harde vloerafwerking. Voorshands is derhalve noch aannemelijk geworden dat sprake is van misbruik van bevoegdheid aan de zijde van de Vereniging, noch dat toewijzing van de vordering tot verwijdering van de vloer uit een oogpunt van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is jegens [geïntimeerden]
4.11 Het verweer van [geïntimeerden] dat de Vereniging geen spoedeisend belang heeft bij de gevorderde verwijdering van de Wicandersvloer uit hun appartement, wordt eveneens verworpen. [geïntimeerden] hebben niet bestreden dat thans vier appartementen in het flatgebouw te koop staan. De Vereniging heeft derhalve een spoedeisend belang om de potentiële kopers van deze appartementen en van eventuele volgende te koop aangeboden appartementen te kunnen wijzen op een strikte handhaving van dit verbod, hetgeen ook inhoudt dat een in strijd met dit verbod aangebrachte vloerafwerking zo spoedig mogelijk zal moeten worden verwijderd. Bovendien staat tussen partijen vast dat de heer en mevrouw [naam onderburen], de onderburen van [geïntimeerden], hinder hebben van door de Wicandersvloer veroorzaakte loop- en stommelgeluiden. Dat deze klachten voorshands als reëel moeten worden beschouwd, volgt uit de bevindingen van het deskundigenrapport. Daaruit blijkt immers dat de vloer slechts een effectieve isolatie heeft voor contactgeluid van Ico +8/ 9 dB overeenkomstig NEN-norm 5079, hetgeen de deskundige brengt tot de conclusie (pagina 9) dat "de nu aanwezige opbouw van de betreffende vloer, teneinde geluidshinder te voorkomen, ontoereikend is". Het aanbod van [geïntimeerden] om geluidsisolerende maatregelen te treffen, kan niet tot een ander oordeel leiden, omdat de harde vloerafwerking dan blijft bestaan.
4.12 Gelet op de belangen van partijen is de gevorderde voorlopige voorziening (verwijdering van de vloer) onder de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd. Het is immers waarschijnlijk dat ook de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de door [geïntimeerden] in hun appartement aangebrachte Wicandersvloer is aangebracht in strijd met artikel 20 lid 3 van Pro het splitsingsreglement en dat deze zal moeten worden verwijderd. Hierboven is reeds overwogen dat en waarom de Vereniging een gerechtvaardigd en spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. Weliswaar wordt door de verwijdering van de vloer aan [geïntimeerden] onherstelbaar nadeel toegebracht. Dit nadeel is echter aan hen zelf te wijten, daar zij tevoren wisten, althans behoorden te weten dat het leggen van een Wicandersvloer niet was toegestaan en dat zij het risico liepen dat deze vloerafwerking daarom zou moeten worden verwijderd.
5 Slotsom
Het hoger beroep is gegrond, zodat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De gevorderde voorlopige voorziening zal worden toegewezen, waarbij de gevraagde dwangsom zal worden gemaximeerd op een bedrag van f 75.000,-. [geïntimeerden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.
6 De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep in kort geding:
vernietigt het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van de president van de rechtbank te Arnhem van 15 december 2000;
en, opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerden] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de door hen in het appartement aan de [woonadres] gelegde harde (Wicander) vloerbedekking te verwijderen en verwijderd te houden, een en ander op straffe van verbeurte aan de Vereniging van een dwangsom van f 1.000,- voor iedere dag of dagdeel dat zij aan deze veroordeling geen gevolg geven, waarbij de te verbeuren dwangsom is gemaximeerd tot een bedrag van f 75.000,-;
veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Vereniging in eerste aanleg bepaald op f 498,11 aan verschotten en op f 1.550,- voor salaris procureur, en in het appèl op f 552,67 aan verschotten en op f 5.100,- voor salaris procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. Steeg, Smeeïng-Van Hees en Hilverda en uitgesproken in tegenwoor-digheid van de griffier ter openbare terechtzitting van 20 november 2001.