Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
elfde enkelvoudige belastingkamer
nummer 01/03177 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : [X]
te : [Z]
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Ruurlo (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
nummer : [01]
mondelinge behandeling : op 5 februari 2003 te Arnhem
waarbij verschenen : belanghebbende, alsmede [de Ambtenaar]
gronden:
1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak - gelegen aan de [a-weg 1 te Z] - worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
2. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 1. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum ƒ 441.000 (€ 200.117) bedraagt. In bezwaar heeft belanghebbende aangevoerd dat bij de vaststelling van de waarde geen rekening is gehouden met een aantal waardedrukkende factoren. In de eerste plaats rust een erfdienstbaarheid op 30 m² van de voor het huis gelegen grond. Deze grond is in gebruik als trottoir. Voorts ontbreekt een dampremmende laag in het dak, heeft de woning geen spouwmuren, is in het huis asbest verwerkt en bevindt zich bouwafval in de tuin. Bij de bestreden uitspraak heeft de Ambtenaar de waarde nader vastgesteld op ƒ 411.000 (€ 186.503).
3. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van belanghebbendes onroerende zaak van ƒ 411.000 (€ 186.503). Ter onderbouwing van deze waarde heeft de Ambtenaar bij het verweerschrift een op 3 april 2002 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A], WOZ-taxateur in dienst bij [B b.v. te Q]. [A] voornoemd heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die rondom de peildatum voor twee min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Deze werkwijze sluit aan bij de bepaling van de onder 1. bedoelde waarde. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde op de peildatum van de onderhavige onroerende zaak van ƒ 411.000 (€ 186.503).
4. Voor het Hof voert belanghebbende aan dat, ondanks de naar aanleiding van het bezwaarschrift toegepaste verlaging van de waarde met een bedrag van ƒ 30.000, onvoldoende rekening is gehouden met voornoemde tekortkomingen aan het pand en het waardedrukkende effect van de erfdienstbaarheid. Ter zitting wijst belanghebbende er voorts op dat de globale onderhoudstoestand van het in- en uitwendige schilderwerk in het taxatierapport van 3 april 2002 als voldoende wordt bestempeld. Belanghebbende stelt dat dit uitgangspunt onjuist is. Ter staving legt hij foto's over waarop is te zien dat het schilderwerk van de buitenkozijnen in een zeer slechte staat van onderhoud verkeert. De foto's zijn weliswaar genomen in de zomer van het jaar 2002, doch belanghebbende meent dat de onderhoudstoestand op dat moment dermate slecht is te noemen dat de taxateur er niet van heeft mogen uitgaan dat die toestand op de waardepeildatum voldoende was. De Ambtenaar merkt op dat dit gegeven nieuw voor hem is en biedt aan de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde met een bedrag van ƒ 5.000 te verlagen. Voor het overige is naar de mening van de Ambtenaar voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende genoemde gebreken aan het pand.
5. Voor zover het betreft de gebreken aan het dak, de afwezigheid van spouwmuren, de aanwezigheid van asbest in het huis en van bouwafval in de tuin, maakt de Ambtenaar aannemelijk dat hiermee door de taxateur in het overgelegde taxatierapport op de juiste wijze en in voldoende mate rekening is gehouden.
6. Belanghebbende maakt daartegenover aannemelijk dat een waardedrukkend effect uitgaat van de erfdienstbaarheid en van de slechte onderhoudstoestand van het schilderwerk. Nu de erfdienstbaarheid inhoudt dat 30 m² van het perceel van belanghebbende volledig in gebruik is bij derden, te weten als trottoir, brengt dit met zich mede dat de omvang van het genot van de zaak, voor zover het die 30 m² betreft, (nagenoeg) geheel is beperkt. Het Hof hecht geen waarde aan de stelling van de Ambtenaar dat in zijn herinnering min of meer rekening is gehouden met een waardedrukkend effect van de erfdienstbaarheid door de prijs van de grond met enkele guldens per m² te verlagen, nu een en ander niet uit het taxatierapport kan worden afgeleid en bovendien in de uitspraak op bezwaar en het verweerschrift wordt opgemerkt dat het (eventueel marginale) effect van de heersende erfdienstbaarheid niet in de waardebepaling van de onroerende zaak tot uitdrukking is gebracht respectievelijk dat er geen sprake is van een waardedrukkende invloed.
6. Het Hof acht belanghebbende er niet in geslaagd aannemelijk te maken, zoals hij ter zitting heeft gesteld, dat de waarde van de onroerende zaak als gevolg van voornoemde waardeverminderende factoren nader met een bedrag van ƒ 50.000 dient te worden verlaagd.
7. Gelet op de vorenstaande overwegingen, de door partijen verdedigde standpunten en de feiten en omstandigheden die het Hof in deze procedure zijn gebleken, stelt het Hof de waarde van de onderhavige onroerende zaak in goede justitie vast op ƒ 400.000 (€ 181.512).
slotsom:
Het beroep is ten dele gegrond.
proceskosten:
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 13 aan reis- en verblijfkosten.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarde tot ƒ 400.000 (€ 181.512);
- gelast dat de gemeente Ruurlo aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 29;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 20 en wijst de gemeente Ruurlo aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan op 19 februari 2003 door mr. C.M. Ettema, lid van de elfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(A.W.M. van der Waerden) (C.M. Ettema)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 februari 2003
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.