Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
elfde enkelvoudige belastingkamer
nummer 01/03156 (WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : [X]
te : [Z]
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Ede (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaar
betreft : beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
nummer : […]
mondelinge behandeling : met schriftelijke toestemming van partijen niet gehouden
gronden:
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-weg 1 te Z]. Het betreft een appartement, bouwjaar 1978, op de begane grond. Het appartement heeft een inhoud van circa 350 m³ en een kaveloppervlakte van circa 166 m².
2. De Ambtenaar heeft zich zowel bij het geven van de onderhavige beschikking als bij de thans bestreden uitspraak op het standpunt gesteld dat de waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 394.000 (€ 178.789) bedraagt.
3. Belanghebbende beklaagt zich in beroep over de door de Ambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode. Naar de mening van belanghebbende had de Ambtenaar de waarde van de onderhavige onroerende zaak niet mogen afleiden uit een op 21 september 1998 gerealiseerde verkoopprijs van ƒ 235.000 voor het appartement [a-weg 2 te Z], bouwjaar 1978, inhoud 201 m³. Voorts stelt belanghebbende dat de onderhoudstoestand als gevolg van lekkages in de woning niet als voldoende kan worden bestempeld. Tenslotte stelt belanghebbende dat de waarde voor identieke appartementen in een naburig complex ƒ 60.000 lager is vastgesteld.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
5. Bij zijn verweerschrift heeft de Ambtenaar een op 23 april 2002 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [WOZ-taxateur A te Q]. In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde op de peildatum van de onderhavige onroerende zaak van ƒ 394.000 (€ 178.789). Ter onderbouwing van de waardevaststelling zijn in het taxatierapport de verkoopopbrengsten van vier vergelijkingsobjecten opgenomen. Deze werkwijze sluit aan bij de bepaling van de onder 4. bedoelde waarde. Gelet op het taxatierapport en op hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht acht het Hof de Ambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van ƒ 394.000 (€ 178.789) niet te hoog is. Uit het rapport blijkt echter niet dat bij de waardering rekening is gehouden met het door belanghebbende genoemde waardedrukkende effect van lekkages in de woning. Dit door belanghebbende genoemde verschil ten opzichte van de vergelijkingspanden kan naar het oordeel van het Hof echter niet leiden tot grotere verlaging van de waarde van belanghebbendes woning dan de onder 6. hierna genoemde verlaging van ƒ 60.000.
6. In het verweerschrift vermeldt de Ambtenaar dat aan de [a-weg 3] identieke appartementen gelegen zijn, waarbij gebleken is dat de waarde van 36 appartementen, de nummers [4 tot en met 39], te laag is vastgesteld. Voor de overige 27 appartementen, de nummers [40 tot en met 66], is de waarde correct vastgesteld. Gelet op de te lage waardering van de 36 appartementen, concludeert de Ambtenaar in beroep - conform hetgeen belanghebbende in bezwaar en beroep heeft aangevoerd - tot een verlaging van de waarde van belanghebbendes onroerende zaak met ƒ 60.000 tot ƒ 334.000 (€ 151.562).
7. Gelet op het vorenstaande stelt het Hof de waarde van de onderhavige onroerende zaak per 1 januari 1999 vast op ƒ 334.000 (€ 151.562).
slotsom:
Het beroep is gegrond.
proceskosten:
In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarde tot ƒ 334.000 (€ 151.562);
- gelast dat de gemeente Ede aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 29,04.
Aldus gedaan op 5 maart 2003 door mr. C.M. Ettema, lid van de elfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, Het lid van de voormelde kamer,
(A.W.M. van der Waerden) (C.M. Ettema)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 maart 2003
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.