Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
derde meervoudige belastingkamer
nummer 02/00772 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z] (hierna te noemen: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Scherpenzeel (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de na te noemen beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet Woz).
1. Beschikkingen en bezwaar
1.1. Bij beschikkingen, genummerd [01 en 02] en gedagtekend 28 februari 2001 respectievelijk 30 juni 2001, zijn door de Ambtenaar waarden krachtens de Wet Woz vastgesteld ter zake van de hierna onder 1.2 in de gemeente Scherpenzeel gelegen genoemde onroerende zaken waarvan belanghebbende eigenaar is.
1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak van 22 januari 2002 de beschikkingen gewijzigd en nader de volgende waarden vastgesteld:
[a-weg] vastgestelde waarde
nr. €
[2] 122.066
[3] 122.520
2. Geding voor het Hof
2.1. Het beroepschrift is op 4 maart 2002 per fax ter griffie ontvangen en aangevuld op 28 oktober 2002, waarbij bijlagen zijn overgelegd.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het verweerschrift en de daarin genoemde bijlagen, alsmede de conclusie van repliek met de daarin genoemde bijlagen en de conclusie van dupliek.
2.3. Met toestemming van partijen is geen mondelinge behandeling gehouden.
3. De vaststaande feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet weersproken, de volgende feiten vast.
3.1. Begin jaren negentig van de vorige eeuw hebben [A BV en B], de laatste in zijn hoedanigheid van enig directeur van Camping [C BV, a-weg 1 te Q], gezamenlijk het initiatief genomen om te komen tot de stichting van Bungalowpark [C] (hierna: het park) met omstreeks 100 te bouwen vrijstaande recreatiewoningen die zijn uitgerust met alle gangbare voorzieningen. De bouw heeft plaatsgevonden in drie fasen van 1993 tot en met 1996. De gemiddelde stichtingskosten hebben (prijspeil 1993) ongeveer ƒ 110.000 bedragen. Uiteindelijk zijn er 87 recreatiewoningen gebouwd. Bedoeling was de recreatiewoningen te verkopen aan particulieren.
3.2. Nadat de verkoop aan particulieren stagneerde hebben [A BV en B] elk een aantal recreatiewoningen in het park behouden.
3.3. Alle kopers van een recreatiewoning werden bij de levering verplicht lid te worden van de Vereniging van eigenaren Bungalowpark [C] (hierna: VVE). Bij de start van de ontwikkeling van het park hebben de VVE, [D] BV en [C] met dagtekening 19 november 1993 een overeenkomst gesloten onder de naam ‘Beheers- en boekingsovereenkomst’ (hierna: de beheersovereenkomst). In de beheersovereenkomst is – voorzover hier van belang – het volgende bepaald:
artikel 1, onderdeel 1
[D BV] verkrijgt het recht om met betrekking tot elk van de individuele bungalows op eigen naam doch voor rekening en risico van de eigenaren huurovereenkomsten tot stand te brengen.
artikel 1, onderdeel 2
Indien eigenaren – voor eigen gebruik, gebruik ‘om niet’ door familie of zakelijke relaties – bepaalde perioden voor verhuur wensen uit te sluiten, is het wenselijk deze perioden (…) in elk geval ieder kalenderjaar voor uiterlijk 15 oktober schriftelijk op te geven aan [D BV], zulks in verband met lopende huurreserveringen.
artikel 1, onderdeel 3
In afwijking van de hiervoor onder 1.2. bepaalde uiterste opgavetermijn voor eigen gebruik is reservering voor eigen gebruik van de bungalow door de eigenaar eveneens mogelijk tot 12.00 uur op de maandag voorafgaand aan de gewenste aankomstdatum in de week daaropvolgend, mits de bungalow alsdan niet is gereserveerd door derden en mits daarbij de hiervoor onder 1.2. gemelde 42 dagen per kalenderjaar niet worden overschreden.
artikel 3
De huurprijzen van de bungalows worden door [D BV] ieder jaar tezamen met de v.v.e. vastgesteld en aan de eigenaren schriftelijk meegedeeld.
artikel 12
[D BV] heeft het exclusieve recht, derhalve uitsluiting van ieder, om de bungalow op eigen naam te verhuren. Tussen de v.v.e. en [D BV] is bepaald, dat het aan [D BV] verleende exclusieve verhuurrecht voor tien jaar is verleend.
artikel 14
Indien de individuele eigenaar tot verkoop van de bungalow(s) overgaat zal zulks dienen te geschieden onder uitdrukkelijke gestanddoening van deze beheersovereenkomst.
artikel 15
(…)
Deze beheersovereenkomst zal na ommekomst van de eerste periode van tien jaren telkens met vijf jaar worden verlengd, behoudens opzegging bij aangetekend schrijven door één van beide partijen, voor het einde van genoemde termijn en met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden.
(…)
De beheersovereenkomst bevat verder bepalingen inzake door [D BV] te ontvangen provisie, de verantwoordelijkheid van de eigenaar van de bungalow voor de staat van onderhoud ervan, de financiële verantwoording van [D BV] aan de VVE, het door [C] te verrichten feitelijke beheer en het recht van leden van de VVE om gebruik te maken van voorzieningen van [C], waaronder een zwembad, een tennisbaan en een restaurant.
3.4. Na een aantal jaren is de plaats van [D BV] ingenomen door [recreatiebedrijf E]. Aan het eind van 2003 werd met [recreatiebedrijf E] onderhandeld over de verlenging van de beheersovereenkomst.
3.5. De Ambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden een taxatierapport van 7 februari 2003 overgelegd van [F], taxateur o.z. en gediplomeerd WOZ-taxateur, verbonden aan WozTaxConsultancy te [R]. In dit rapport stelt de taxateur de waarden van de onroerende zaken van belanghebbende op de bedragen als genoemd in de uitspraak op bezwaar. Omdat, naar in het rapport is vermeld, in de gemeente Scherpenzeel geen bruikbare verkoopcijfers aanwezig zijn van vergelijkbare recreatiewoningen, is voor de waardering gebruik gemaakt van verkoopcijfers van recreatiewoningen in de aangrenzende gemeente [S].
De twee ter vergelijking door de Ambtenaar aangevoerde recreatiewoningen zijn (gegevens uit het rapport van taxateur [F]):
[b-weg 2 te T]
inhoud woning: 275 m³
oppervlak perceel: 680 m²
verkocht op 7 oktober 1999 voor € 140.671
het betreft een woning van mindere kwaliteit, deels opgetrokken uit hout, gelegen op een kleinschaliger park
[c-weg 3 te T]
inhoud woning: 300 m³
oppervlak perceel: 470 m²
verkocht op 17 februari 1998 voor € 144.302
het betreft een vergelijkbare woning van goede kwaliteit op een kleinschaliger park.
3.6. Belanghebbende heeft als productie 4 bij het beroepschrift een brief van 3 april 2001 van [G] aan de VVE overgelegd. In deze brief stelt [G] de waarde van een recreatiewoning in het park, rekening houdende met een netto huuropbrengst van ƒ 12.000 per jaar, op ƒ 160.000. Bij deze waardering is voor wat betreft de verhuurbaarheid en de verkoopbaarheid van de recreatiewoningen door [G] het volgende opgemerkt:
‘Alle bungalows zijn voorzien van inventaris. De onroerende zaken zijn in eigendom verkregen met het beding dat de onroerende zaken niet zelf gebruikt noch geëxploiteerd mogen worden, doch ter beschikking staan van een recreatiewoningverhuurbedrijf. Bij de verkoop van dit plan is dit notarieel vastgelegd.
(…)
Op 24 maart 2000 hebben wij twee bungalows nummer 63 en 65 verkocht voor f 160.000,00 per stuk, inclusief inventaris.
Op 16 oktober 1998 hebben wij een schriftelijke opdracht voor bemiddeling bij verkoop van bungalow nummer 1 gekregen. De onroerende zaak is aangeboden voor een vraagprijs van f 180.000,00 kosten koper. Op 27 mei 1999 is de vraagprijs verhoogd tot f 200.000.00 k.k,. Tot op heden is de woning niet verkocht. Binnenkort vindt overleg plaats met onze opdrachtgever of de vraagprijs moet worden bijgesteld.
Op 20 november 1996 hebben wij een identieke opdracht gekregen inzake bungalow 77. De vraagprijs was f 249.000,00. Ook hier geen resultaten en is de opdracht ingetrokken.’
In het beroepschrift heeft belanghebbende voorts de volgende transacties genoemd:
[a-weg 3], verkocht op 29 december 1998 voor € 68.067,03 / ƒ 150.000;
a-weg 4], verkocht op 1 oktober 1999 voor € 64.890,57 / ƒ 143.000.
4. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld welke de waarde is van voormelde onroerende zaken.
4.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
4.3. Belanghebbende verzoekt vernietiging van de bestreden uitspraak en wijziging van de beschikking naar waarden van omstreeks € 68.000 / ƒ 150.000 of een door het Hof in goede justitie te bepalen waarde.
4.4. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De waarde ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5.2. Belanghebbende heeft gesteld dat een eigenaar van een recreatiewoning op het park in verband met de gebondenheid aan de beheersovereenkomst niet vrij is om op elk gewenst moment de woning zelf te bewonen of de woning zelf te verhuren. De gebondenheid aan de bepalingen van de beheersovereenkomst en de verplichting om bij verkoop van de recreatiewoning die bepalingen aan een koper door te geven, brengen naar de mening van belanghebbende mee dat een recreatiewoning in het park voor de Wet Woz moet worden gewaardeerd op de beleggingswaarde, welke waarde is te stellen op een bedrag van omstreeks € 68.000 / ƒ 150.000.
5.3. In zijn arrest van 25 november 1998, nr. 33 212, BNB 1999/18 heeft de Hoge Raad geoordeeld, dat in het wettelijk stelsel van de onroerende zaakbelastingen veeleer past als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting aan te houden, of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of de gebruiker, beperkt wordt.
5.4. Onder 3.8. in de conclusie van de Advocaat-Generaal bij dit arrest, naar welke conclusie de Hoge Raad voor zijn oordeel verwijst, is het volgende opgemerkt:
‘Wanneer werkt een zakelijk werkende verplichting dan wèl waardedrukkend? Uitsluitend als het woongenot daardoor wordt verminderd, bijv. door een recht van overpad van de buurman, dat als erfdienstbaarheid is gevestigd of uit het burenrecht voortvloeit. Anders gezegd: het geldt voor de verplichtingen die door of krachtens de wet de omvang van het genot en het gebruik van de onroerende zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperken.’
5.5. Naar het oordeel van het Hof is dat in het onderhavige geval, waarin de eigenaar van een recreatiewoning op grond van privaatrechtelijke overeenkomsten beperkingen heeft geaccepteerd in het gebruik van de woning voor eigen doeleinden, niet anders. Aan die beperkingen kan voor de bepaling van de waarde van de woning in het kader van de Wet Woz geen betekenis kan worden toegekend.
5.6. Het Hof merkt bij dit oordeel op dat het bepaalde in artikel 17, tweede lid, Wet Woz gelijkluidend is aan het bepaald in artikel 220c, eerste lid (oud), van de Gemeentewet en dat bij de invoering van de Wet Woz niet is beoogd in het waardebegrip als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van die wet verandering aan te brengen.
5.7. In het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport is rekening gehouden met het bouwjaar, de perceelsgrootte en de onderhoudssituatie van de onroerende zaken van belanghebbende. In het taxatierapport zijn verkoopcijfers van twee vergelijkingspanden genoemd die steun geven aan de door de Ambtenaar verdedigde waarden. Het betreft verkoopcijfers zoals die zijn gerealiseerd in een markt waar geen beperkingen gelden zoals ten aanzien van de recreatiewoningen van belanghebbende.
5.8. Uit hetgeen partijen dienaangaande hebben opgemerkt kan het Hof niet opmaken dat er tussen recreatiewoningen gelegen in de gemeente Scherpenzeel en recreatiewoningen gelegen in de gemeente [S] verschillen bestaan met betrekking tot een gemeentelijke verbod van permanente bewoning.
5.9. Hetgeen van de zijde van belanghebbende is aangevoerd leidt het Hof niet tot het oordeel dat de Ambtenaar de waarden van de recreatiewoningen van belanghebbende tot te hoge bedragen heeft vastgesteld.
5.10. In het beroepschrift heeft belanghebbende aangeboden zijn stellingen door middel van getuigenbewijs te onderbouwen. De genoemde getuige [H] heeft ter zitting van het Hof op 3 december 2003 in een identieke zaak, waarbij dezelfde gemachtigde als in de onderhavige zaak optrad, het woord gevoerd en heeft de ontstaansgeschiedenis van het park, de samenwerking met de als getuige genoemde [B] en de totstandkoming van de enkele verkopen van recreatiewoningen op het park toegelicht. Hetgeen genoemde [H] met betrekking tot het ontstaan van het park en de op het park plaats gevonden hebbende verkopen en daarbij relevante bepalingen in de beheersovereenkomst heeft opgemerkt is als zodanig door de Ambtenaar niet bestreden. In genoemde zitting is het aanbod tot bewijs door middel van getuigen voor het overige niet herhaald. Onder deze omstandigheden vindt het Hof geen aanleiding de door belanghebbende in het beroepschrift genoemde personen nader als getuige te horen.
6. Slotsom
Het beroep van belanghebbende is niet gegrond.
7. Proceskosten
Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht vindt het Hof geen termen aanwezig.
8. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan en in openbaar uitgesproken op 23 januari 2004 door mr. Röben, vice-president, als voorzitter, mr. Kooijmans en mr. Visser, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier.
De griffier, De voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (J.B.H. Röben)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 januari 2004
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b.de dagtekening;
c.een vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d.de gronden van het beroep in cassatie.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.