Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
achtste enkelvoudige belastingkamer
nummer 02/01483 (WOZ)
U i t s p r a a k
op het beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Wageningen (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te melden beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. De beschikking is genummerd [01] en vermeldt voor het object, plaatselijk bekend [a-weg 7 te Z], een waarde van ƒ 217.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Nadien heeft de Ambtenaar nog een taxatierapport ingediend dat bedoeld is als bijlage bij het verweerschrift. Belanghebbende heeft daarop schriftelijk gereageerd. Van alle stukken zijn door de griffier afschriften aan de wederpartij gezonden.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 november 2003 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord [belanghebbendes gemachtigde alsmede de Ambtenaar].
1.5. Zonder bezwaar van belanghebbende heeft de Ambtenaar ter zitting een kopie overgelegd van gedeelten van bouwtekeningen van het onderhavige appartement.
2. Feiten
2.1. Het Hof heeft heden uitspraak gedaan in een zestal uitspraken die betrekking hebben op het hierna genoemde appartementencomplex. In vier zaken, met de nummers 02/01883, 02/01483, 02/01567 en 02/01240, heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden op 11 november 2003. In twee zaken, met de nummers 02/01763 en 02/01083 wordt met toestemming van partijen uitspraak gedaan zonder dat een mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden. Voor zover bij de behandeling van één van de genoemde zaken feiten zijn gebleken die ook voor de behandeling van de andere zaken van belang zijn heeft het Hof in die andere zaken de feiten, met toepassing van artikel 8:69, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, ambtshalve aangevuld, met name voor wat betreft de aard en de ligging van het complex, de populatie, de indeling en de kubieke inhoud van de appartementen, de verschuldigdheid van servicekosten en de objectafbakening.
2.2. Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
2.3. Belanghebbende is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het tweekamerappartement gelegen in het appartementencomplex “[b]” (hierna: het complex), met een bergruimte in de kelder, plaatselijk bekend [a-weg 7 te Z] (hierna: het appartement). Het appartement heeft een balkon. Het complex, dat rond 1970 is gesticht, bestaat uit een tweetal woontorens waarin verschillende typen één-, twee-, drie-, of vierkamerappartementen zijn gelegen. In enkele gevallen zijn twee verschillende appartementen met elkaar verbonden tot één nieuw appartement. De buitenmuren van het complex vallen buiten het appartementsrecht. Bij het complex behoren losse garages en parkeerplaatsen in een gezamenlijke garage. De garages en parkeerplaatsen kunnen afzonderlijk worden verkocht en worden door de Ambtenaar ook als afzonderlijke objecten voor de toepassing van de Wet WOZ aangemerkt. Het complex kent gezamenlijke ruimtes, gangen en bijgebouwen en is te karakteriseren als een tamelijk chique bejaardenflat die mooi is gelegen aan de rand van [Z] en die beschikt over een fraai aangelegde tuin. Aan de bewoner(s) wordt de eis gesteld dat zij ten minste 45 jaar oud zijn en geen jonge kinderen meer hebben. De gemiddelde leeftijd van de bewoners was ten tijde van de mondelinge behandeling van het beroepschrift 81 jaar.
2.4. Ten behoeve van de gezamenlijke bewoners van het complex is een tweetal verenigingen werkzaam, te weten de Vereniging van Diensten Bewoners en de Vereniging van Eigenaren. De eigenaren van de appartementen zijn aan de verenigingen een verplichte bijdrage (hierna: de servicekosten) verschuldigd. De servicekosten zijn bedoeld voor – onder meer – de kosten van verwarming en verlichting van de gezamenlijke gedeelten van het complex, personeelskosten, verzekering, administratie, beveiliging en onderhoud van de gebouwen, de riolering en de liften, alsmede het tuinonderhoud. De eigenaar van een appartement (in voorkomend geval: de erfgenamen) is (zijn) gehouden de servicekosten te betalen ook indien het appartement niet wordt bewoond. De servicekosten bedragen ongeveer € 495 per maand en zijn afhankelijk van het type appartement en het aantal bewoners daarvan.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil de door de Ambtenaar aan het appartement toegekende waarde op de peildatum 1 januari 1999.
3.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld, gelet op de rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen. Haar appartement is in eerste instantie ten onrechte vergeleken met 3-, 4-, en 6-kamerappartementen in “[het complex]”. Deze appartementen zijn echter onvergelijkbaar. Er is maar één economische waarde en dat is de verkoopwaarde. Het is onjuist dat de grote appartementen worden gewaardeerd op 100%, en een kleiner appartement als het onderhavige op 300% van de gerealiseerde verkoopprijzen. Er is alleen interesse van alleenstaanden van rond de 70 jaar. De aanbod van tweekamerappartementen is groot. Het onderzoek waaruit de vastgestelde waarde blijkt is niet meegestuurd en blijkbaar nog niet afgerond. De servicekosten bedragen voor het onderhavige appartement € 495 per maand, voor de grotere appartementen € 573 tot € 645 per maand. Eigenaren van andere flats betalen ook dergelijke kosten. Anders dan de Ambtenaar kennelijk denkt is geen sprake van een verzorgingsflat. De inhoud van het onderhavige appartement bedraagt naar zijn mening ongeveer 173 m³. Het is onmogelijk dat drie onafhankelijke taxateurs op exact dezelfde waarde uitkomen.
3.3. De Ambtenaar is van mening dat de waarde juist is vastgesteld, gelet op de gerealiseerde verkoopopbrengsten van vergelijkbare objecten. Hij is bij de vergelijking uitgegaan van de bruto maten. Hij is van mening dat de verkoopopbrengsten van de in [het complex] gelegen appartementen niet maatgevend zijn omdat die door de verschuldigde servicekosten in neerwaartse zin zijn beïnvloed. Hij verwijst ter onderbouwing van dit standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 2000 nr. 34 900, BNB 2000/191*.
3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is ter zitting nog het volgende – kort en zakelijk weergegeven – toegevoegd.
3.4.1. Door de gemachtigde van belanghebbende:
- de inhoud van de andere appartementen in het complex is veel groter. Het blijft hem onduidelijk waarom de servicekosten bij de onderhavige appartementen van invloed zouden zijn en bij de 3- of 4-kamerappartementen niet;
- er is maar één waarde. Deze appartementen zijn klein en niet populair. Er staan nu tien appartementen te koop. De servicekosten moeten dan wel doorbetaald worden. De servicekosten betreffen niet de persoonlijke voeding of verzorging van de bewoners. De prijzen voor appartementen als het onderhavige zijn laag, niet door de servicekosten maar door het geringe aantal vierkante meters en de ligging. De gemeente heeft van de vergelijkingsobjecten niet de servicekosten vermeld;
- door de gemeente wordt op een kwalijke manier gegoocheld met kubieke meters;
- de taxateurs van de gemeente zijn vooringenomen en vaak niet onafhankelijk. Hij wijst op een artikel daarover in de Woonconsument;
- hij is bij de berekening van de inhoud inderdaad uitgegaan van de binnenmaten die hij zeer exact heeft opgenomen. De door de gemeente overgelegde plattegrond komt hem bekend voor.
3.4.2. Namens de Ambtenaar:
- in eerste instantie is ervan uitgegaan dat op de grote drie- en vierkamerappartementen geen servicekosten rusten. Daarom is er geen verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarden en de voor die appartementen gerealiseerde verkoopprijzen. Inderdaad zijn, naar later is gebleken, ook voor de grote appartementen servicekosten verschuldigd. Vergelijking met opbrengsten van appartementen in andere gebouwen wijst uit dat de prijzen ook in dat geval vergelijkbaar zijn zodat de conclusie kan worden getrokken dat de verschuldigdheid van servicekosten geen invloed heeft op de waarde van de grote appartementen in [het complex]. Voor de kleine appartementen is dat kennelijk wel het geval. Die invloed moet dan buiten aanmerking worden gelaten;
- de taxateurs beschikken over de rapporten en verslagen van hun voorgangers. De gemeente heeft geen invloed op de taxatie. Er zijn geen prijsafspraken gemaakt tussen de gemeente en het taxatiebureau;
- alle woningen zijn opgemeten volgens de NEN-2580 norm, dus de inhoud is berekend met behulp van de bruto maten. De buitenmuren en de scheidingsmuren zijn volledig meegenomen, ook bij de vergelijkingsobjecten. Sommige appartementen zijn opgenomen. Soms is standaard getaxeerd, vanaf de tekening;
- hij heeft geen objectieve gegevens, bijvoorbeeld verkoopcijfers van appartementen zonder servicekosten, die de afwaardering onderbouwen. Hij denkt dat de vergelijkingsobjecten ook tweekamerflats zijn;
- de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn teruggerekend naar de peildatum, rekening houdend met een uit de marktanalyse blijkend stijgingspercentage.
3.5. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 75.000. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het onderhavige tot woning dienende appartement [a-weg 7 te Z] worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
4.2. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4.1. bedoelde waarde van het appartement op de waardepeildatum ƒ 217.000 bedraagt. Bij de thans bestreden uitspraak heeft hij die waarde gehandhaafd.
4.3. De Ambtenaar verdedigt ook in beroep een waarde van het appartement van ƒ 217.000. Ter ondersteuning daarvan heeft hij een taxatierapport overgelegd dat op 23 april 2003 is opgemaakt door [A, WOZ-taxateur]. Daarin wordt de waarde van het appartement op de peildatum getaxeerd op € 98.470 (ƒ 217.000). Ter onderbouwing van het taxatierapport zijn daarin de gegevens vermeld van het appartement [c-weg 5 te Z] dat op 19 juni 1998 is verkocht voor € 88.487 (de inhoud van dat appartement, dat in 1961 is gebouwd, bedraagt 224 m³) en van het appartement [d-weg 6 te Z] dat op 14 december 2000 is verkocht voor € 155.419 (de inhoud van dat appartement, dat ook in 1961 is gebouwd, bedraagt eveneens 224 m³). De gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 421. De getaxeerde waarde van het appartement van belanghebbende resulteert in een gemiddelde waarde van € 419 per m³.
4.4. Belanghebbende stelt dat het onderhavige appartement niet vergelijkbaar is met de door de taxateur aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten hebben naar haar mening een grotere inhoud. De ligging van de flats verschilt zeer. Voor het onderhavige appartement geldt een andere markt, mede door de leeftijd van de bewoners. Zij wijst in verband daarmee op de leegstand, het aantal te koop staande appartementen en de verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen in het onderhavige complex. Het appartement [a-weg 8] is op 14 augustus 1998 verkocht voor ƒ 100.000 (inclusief parkeerplaats in de garage). Nummer [9] is op 28 september 1998 verkocht voor ƒ 90.000, nummer [10] op 24 maart 1999 voor ƒ 75.000 en nummer [11] op 18 mei 1999 voor ƒ 70.000. Genoemde appartementen zijn gelijk aan dat van haar.
4.5. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de door de Ambtenaar bij de vaststelling van de waarde gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. Alsdan rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de objecten voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de bestaande verschillen tussen het te waarderen object en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden (Hoge Raad 19 april 2000 nr. 35 212, BNB 2000/195). Belanghebbende heeft voorts gewezen op de verkoopprijzen die rond de peildatum zijn gerealiseerd voor appartementen die identiek zijn aan haar appartement. Nu het tegendeel is gesteld noch gebleken moet er naar het oordeel van het Hof vanuit worden gegaan dat die prijzen tot stand zijn gekomen tussen zakelijk handelende partijen. Op de Ambtenaar die stelt dat die prijzen niet de waarde vertegenwoordigen als bedoeld in de Wet WOZ rust de last zulks aannemelijk te maken nu belanghebbende dat betwist (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000 nr. 35 797, BNB 2001/52c*).
4.6. Gelet op de inhoud van het overgelegde taxatierapport en op hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht acht het Hof de Ambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs.
4.7. Met name acht het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het onderhavige appartement rechtstreeks uit de waarde van de door de Ambtenaar naar voren gebrachte vergelijkingsobjecten kan worden afgeleid nu daaruit niet blijkt dat en in hoeverre rekening is gehouden met de door belanghebbende genoemde liggingsaspecten. Voorts blijkt uit het rapport slechts dat de vergelijkingsobjecten een inhoud hebben die vergelijkbaar is met de inhoud van belanghebbendes appartement maar niet dat de indeling eveneens vergelijkbaar is. Nu in de vergelijking enkel de gemiddelde prijs per m³ is betrokken acht het Hof dit wel van belang. Met betrekking tot de geschatte inhoud van het appartement neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende uitgaat van de zogenoemde binnenmaten terwijl de Ambtenaar voor de vergelijkbaarheid de bruto maten heeft gehanteerd. Ook op dat punt is het taxatierapport echter onvolledig nu de buitenmuren van het complex niet onder het appartementsrecht vallen. Hiermee dient bij de berekening van de inhoud en de vergelijking met de vergelijkingsobjecten rekening gehouden te worden. Het Hof acht bij die vergelijking tevens van belang dat het appartement van belanghebbende is gelegen in een complex dat is bestemd voor de huisvesting van senioren/ouderen en dat voor kleinere appartementen als dat van belanghebbende, zoals belanghebbende onweersproken heeft gesteld, een markt nagenoeg ontbreekt. Het door de Ambtenaar overgelegde rapport moet op deze gronden als onvoldoende onderbouwd terzijde worden gelegd.
4.8. Het geconstateerde verschil tussen de verkoopprijzen op de vrije markt voor appartementen als het onderhavige enerzijds en de in het taxatierapport vermelde waarde daarvan anderzijds kan, anders dan de Ambtenaar betoogt, naar het oordeel van het Hof niet worden verklaard uit de omstandigheid dat bewoners van het onderhavige complex hoge servicekosten moeten betalen. De enkele stelling van de Ambtenaar, waarbij hij verwijst naar prijzen van elders gelegen appartementen, is daartoe onvoldoende en het Hof acht niet zonder meer aannemelijk dat de hoogte van de te betalen kosten, waar te ontvangen diensten tegenover staan, in het onderhavige geval tot gevolg heeft dat een waardeverschil ontstaat van ongeveer ƒ 135.000, te weten het verschil tussen de door de Ambtenaar verdedigde waarde en de verkoopprijs van tweekamerappartementen in het vrije verkeer die het Hof, gelet op de door belanghebbende naar voren gebrachte verkoopgegevens die onweersproken zijn gebleven, op de peildatum schat op ƒ 82.000. Op de Ambtenaar die stelt dat de gerealiseerde verkoopprijzen van appartementen als dat van belanghebbende in het onderhavige complex (aanmerkelijk) zijn beïnvloed door de verschuldigdheid van hoge servicekosten rust de last de omvang van die invloed nader aan te geven, bijvoorbeeld door een vergelijking te maken tussen de servicekosten die bewoners van de appartementen in het onderhavige complex en bewoners van appartementen in vergelijkbare complexen verschuldigd zijn. Het Hof merkt daarbij op dat niet in geschil is dat in de door belanghebbende verschuldigde servicekosten, anders dan in het geval van het door de Ambtenaar aangehaalde arrest van de Hoge Raad BNB 2000/191*, geen kosten voor zijn persoonlijke verzorging zijn begrepen.
4.9. Belanghebbende heeft gewezen op de verkoopopbrengsten van appartementen als de onderhavige. Het Hof acht echter aannemelijk dat die opbrengsten zijn beïnvloed door de verplichtingen die rusten op de bewoners en de gestelde leeftijdsgrenzen. Het Hof acht aannemelijk dat mede daardoor de markt voor kopers van appartementen als de onderhavige klein is. De waardedrukkende invloed die uitgaat van de gestelde leeftijdsgrenzen en gezinssamenstelling, en van de verplichte afname van het bovengemiddelde pakket aan diensten (omdat potentiële kopers daaraan geen behoefte hebben maar die diensten niettemin moeten afnemen) moet naar het oordeel van het Hof buiten aanmerking worden gelaten (vergelijk Hoge Raad 25 november 1998, nr. 33 212, BNB 1999/18c*). Op grond daarvan is naar het oordeel van het Hof niet zonder meer aannemelijk dat de gezochte waarde op de peildatum gesteld kan worden op – zoals belanghebbende stelt – ƒ 75.000 of op de gemiddelde verkoopprijs die blijkt uit de door belanghebbende aangevoerde verkopen.
4.10. Nu geen der partijen haar stellingen voldoende aannemelijk heeft gemaakt stelt het Hof de waarde zoals bedoeld in de Wet WOZ van het appartement van belanghebbende, rekening houdend met al hetgeen in de stukken en nader ter zitting naar voren is gebracht, in goede justitie vast op ƒ 150.000.
5. Proceskosten
Van beroepsmatig verleende rechtsbijstand is het Hof niet gebleken. De gemachtigde heeft ter zitting verklaard dat zijn reis- verblijf- en verletkosten kunnen worden gesteld op € 100. Dit bedrag komt het Hof niet onjuist of onredelijk voor.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarde van het appartement [a-weg 7 te Z] tot € 68.067 (ƒ 150.000);
- gelast dat de gemeente Wageningen aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 29, en
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 100 en wijst de gemeente Wageningen aan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan te Arnhem op 5 februari 2004 door mr. J.P.M. Kooijmans, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.M. Sitsen als griffier.
(J.M. Sitsen) (J.P.M. Kooijmans)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 februari 2004
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien u na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.