Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
tweede meervoudige belastingkamer
nummer 04/01336
U i t s p r a a k
op het beroep van X te Z, inzake Verzorgingshuis A te Q (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de Ambtenaar) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de na te melden beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 met het beschikkingsnummer 446561.
1. Beschikking en bezwaar
1.1. Ingevolge de Wet WOZ is met betrekking tot het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 voor de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Q (hierna: het verzorgingshuis), welke bij belanghebbende in gebruik is, bij beschikking de waarde op de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 2.191.758.
1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 18 juni 2004 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
2. Geding voor het Hof
2.1. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 27 juli 2004.
2.2. Tot de stukken van het geding behoren het beroepschrift, het verweerschrift en de daarin genoemde bijlagen. Tevens rekent het Hof tot de stukken van het geding hetgeen belanghebbende ter aanvulling van haar beroepschrift bij fax van 22 augustus 2006 alsmede hetgeen de Ambtenaar bij fax van 28 augustus 2006 hebben overgelegd.
2.3. De eerste mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op 7 september 2006 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: B, taxateur o.z., als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door C, alsmede namens de Ambtenaar, D, bijgestaan door E, register taxateur, gediplomeerd WOZ-taxateur.
2.4. De notities van de pleidooien die de gemachtigde van belanghebbende en de Ambtenaar ter zitting hebben gehouden worden als hier herhaald en ingelast beschouwd.
2.5. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Afschriften hiervan zijn op 25 september 2006 aan partijen verzonden.
2.6. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Vervolgens zijn van partijen schriftelijke inlichtingen ingewonnen.
2.7. Bij de tweede mondelinge behandeling op 10 mei 2007 te Arnhem zijn verschenen en gehoord C, als gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de Ambtenaar, D, bijgestaan door E.
2.8. Van het verhandelde ter zitting van 10 mei 2007 is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift van dit proces-verbaal is aan deze uitspraak gehecht.
3. Vaststaande feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
3.1. Belanghebbende is op 1 januari 2001 de gebruiker van het verzorgingshuis. Het verzorgingshuis is in het jaar 1959 gebouwd op een kavel van 1.261 m² en heeft een bruto vloeroppervlakte van 3.719 m². De infrastructuur van het verzorgingshuis heeft een oppervlakte van 65 m². Het verzorgingshuis en de daarbij behorende infrastructuur is in het jaar 1989 geheel gerenoveerd.
3.2. De Ambtenaar heeft de waarde van het verzorgingshuis per peildatum 1 januari 1999 bij beschikking vastgesteld op € 2.191.758 (? 4.830.000). De waarde is bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ.
4. Geschil en de standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van het verzorgingshuis te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Ambtenaar ontkennend beantwoordt.
4.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken. Voor hetgeen partijen daaraan ter zitting van 7 september 2006 respectievelijk 10 mei 2007 nog hebben toegevoegd, wordt verwezen naar de processen-verbaal.
4.3. Belanghebbende verzoekt de bestreden uitspraak te vernietigen, de gecorrigeerde vervangingswaarde te verminderen tot een waarde van € 1.152.601 en de gemeente Nijmegen te veroordelen in de kosten van het geding. Zij berekent de door haar verdedigde waarde als volgt (bedragen omgerekend in euro’s):
Vervangingswaarde incl. BTW
na gereedkomen renovatie en nieuwbouw 2.217.624
Aftrek i.v.m. renovatie i.p.v. nieuwbouw 30,00% -665.287
Vervangingswaarde incl. BTW, na renovatie 1.552.337
Technische afschrijving 38,00% -589.888
962.449
Functionele afschrijving 5,00% -48.122
914.327
Zolder, grond incl. infrastructuur 238.682
WOZ-waarde 1.153.009
Afgerond 1.152.601
4.4. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak op bezwaar en de daarbij gehandhaafde waarde van € 2.191.758.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ter berekening van de waarde van het verzorgingshuis per 1 januari 1999 hanteren beide partijen de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ. Het Hof heeft geen aanleiding partijen daarin niet te volgen.
5.2. Ter bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde per 1 januari 1999 moet de vervangingswaarde van het verzorgingshuis worden gesteld op de bouwkosten per 1 januari 1999 van een identiek gebouw, waarbij gebruik kan worden gemaakt van moderne bouwmethoden. Daarbij moet worden uitgegaan van de ten tijde van de bouw en herbouw (in de jaar 1959 en 1989) geldende uitvoeringsvoorschriften, kwaliteitsnormen en –eisen, afwerkingsniveau en materiaalgebruik. De veroudering van het verzorgingshuis sedert de stichting dient tot uitdrukking te worden gebracht in factoren voor technische en functionele veroudering. Voorts dient te worden uitgegaan van een waarde van de component grond welke aansluit bij de marktwaarde op de waardepeildatum.
5.3. Beide partijen baseren zich bij hun berekeningen van deze vervangingswaarde onder meer op Taxatiewijzers van op het onderhavige terrein gezaghebbende instellingen zoals het Landelijk Taxatie Overleg (LTO) en op informatie over bouwkosten van gerealiseerde verzorgings- en verpleeghuizen.
5.4. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar zich oorspronkelijk op het standpunt gesteld dat de herbouwwaarde per m² € 1.021,01 bedraagt. Naar aanleiding van het verzoek van het Hof om nadere schriftelijke inlichtingen, heeft de Ambtenaar een hertaxatie van het verzorgingshuis laten verrichten. Hierbij is de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op € 2.340.000. De berekening van deze waarde luidt als volgt (bedragen in euro’s):
Omschrijving m2 prijs m2 HBW techn. afschr. funct. afschr. GVVW
Hoofdgebouw 3.719 968 3.599.992 2.060.571
Infrastructuur 65 50 3.250 975 0 2.275
Kavel 1.261 220 277.420 227.420
3.880.662 2.340.266
WOZ-waarde afgerond = 2.340.000
Afschrijving hoofdgebouw gewicht in % levensduur in jaren restwaarde % techn.afsch. % funct.afsch. % Rekenjaar
Ruwbouw 53 55 30 12,73 23,5 1989
Afbouw 21 25 25 30 23,5 1989
Installaties 26 15 30 46,67 23,5 1989
Infrastructuur 0 0 0 0 23,5 1989
Overig 0 0 0 0 23,5 1989
Afschrijving 25,18%
Afschrijving infrastructuur gewicht in % levensduur in jaren restwaarde % techn.afsch. % funct.afsch. % Rekenjaar
Ruwbouw 0 0 0 0 0 1989
Afbouw 0 0 0 0 0 1989
Installaties 0 0 0 0 0 1989
Infrastructuur 100 25 25 30 0 1989
Overig 0 0 0 0 0 1989
Afschrijving 30%
De Ambtenaar heeft zich – onder verwijzing naar de resultaten van deze hertaxatie – in beroep nader op het standpunt gesteld dat de herbouwwaarde per m² € 968 bedraagt. De Ambtenaar motiveert dit met het argument dat het verzorgingshuis een bijzondere bouwstijl heeft waarbij de herbouw ervan hogere kosten per m² met zich brengen dan de voor dit soort objecten in het algemeen geldende herbouwkosten per de peildatum van € 880 per m².
De gemachtigde stelt zich op het standpunt dat de herbouwwaarde per m² € 816,80 bedraagt.
5.5. Met betrekking tot de herbouwwaarde per m² maakt het Hof het nadere standpunt van de Ambtenaar tot het zijne. De door de Ambtenaar ter onderbouwing van zijn nadere standpunt aangedragen gegevens en argumenten maken voldoende aannemelijk dat een herbouwwaarde van € 968 per m² per de peildatum 1 januari 1999 voor een onroerende zaak als het onderhavige verzorgingshuis niet te hoog is. De gemachtigde is er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat van een lagere herbouwwaarde dan € 968 per m² moet worden uitgegaan. Het Hof merkt hierbij op dat beide partijen de door hen ter onderbouwing van hun standpunten aangedragen gegevens ontlenen aan dezelfde bronnen. De gemachtigde maakt hierbij evenwel een selectie die onvoldoende recht doet aan de werkelijkheid.
5.6. Met betrekking tot de factor wegens technische veroudering heeft de Ambtenaar zich oorspronkelijk op het standpunt gesteld dat deze 33,19 percent zou moeten bedragen. Na de hiervoor genoemde hertaxatie heeft de Ambtenaar zich in beroep nader op het standpunt gesteld dat dit percentage 25,18 percent zou moeten bedragen. De gemachtigde stelt zich op het standpunt dat de factor wegens technische veroudering 38 percent bedraagt. Voorts verdedigt hij het standpunt dat in verband met de renovatie van het verzorgingshuis een vermindering van 30 percent van de vervangingswaarde in aanmerking dient te worden genomen wegens het verschil tussen nieuwbouw en renovatie.
5.7. De Ambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt over de hoogte van de factor wegens technische veroudering een gedetailleerde berekening gegeven waarbij hij onderscheid maakt in de elementen ruwbouw, afbouw en installaties. De door hem ter bepaling van de percentages met betrekking tot de onderscheiden elementen gekozen uitgangspunten voor levensduur, restwaarde en gewicht acht het Hof – in beginsel – aanvaardbaar. De gemachtigde heeft ter onderbouwing van zijn standpunt onvoldoende aangedragen om het Hof ervan te overtuigen dat de technische veroudering van het verzorgingshuis beduidend hoger zou zijn. Uit de door de Ambtenaar overgelegde taxaties, beide opgemaakt door een deskundige, blijkt echter dat de aannames ter bepaling van de technische veroudering enigszins arbitrair zijn en een marge kennen. Alle aangedragen argumenten wegend komt het Hof, in goede justitie, tot het oordeel dat een factor wegens technische veroudering van 30 percent recht doet aan de mate waarin het verzorgingshuis en de daarin aanwezige installaties sedert hun stichting wegens technische veroudering in waarde zijn gedaald.
5.8. De Ambtenaar heeft zich oorspronkelijk op het standpunt gesteld dat de factor wegens functionele veroudering 5 percent dient te bedragen. Na de hiervoor genoemde hertaxatie heeft de Ambtenaar zich in beroep nader op het standpunt gesteld dat dit percentage 23,50 percent zou zijn. De gemachtigde stelt zich op het standpunt dat de factor wegens functionele veroudering 5 percent bedraagt. Het Hof ziet geen aanleiding de Ambtenaar in zijn nader ingenomen standpunt niet te volgen en neemt het percentage van 23,50 percent derhalve in goede justitie over.
5.9. Zoals bij 5.2. is overwogen dient te worden uitgegaan van een waarde van de component grond welke aansluit bij de marktwaarde op de waardepeildatum. In dit verband verwerpt het Hof het oorspronkelijke standpunt van de Ambtenaar en het standpunt van de gemachtigde met betrekking tot dit element. Slechts het nadere standpunt van de Ambtenaar in beroep, dat de grondwaarde per peildatum 1 januari 1999 € 220 per m² bedraagt, doet recht aan dit uitgangspunt. Het Hof acht op basis van de door de Ambtenaar aangedragen gegevens aannemelijk dat de bedoelde waarde niet te hoog is. Hetgeen de gemachtigde
daartegenover heeft aangevoerd is onvoldoende om tot een lagere waarde te kunnen beslissen. Het Hof neemt het nadere standpunt van de Ambtenaar derhalve over en maakt het tot het zijne.
5.10. Met de door hem aangedragen argumenten heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat voor het element infrastructuur een bedrag van € 2.275 in aanmerking dient te worden genomen. Hetgeen de gemachtigde heeft aangedragen noopt niet tot een ander oordeel.
5.11. Het voorgaande leidt tot de volgende berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak (bedragen in euro’s):
Vervangingswaarde verzorgingshuis 3719x968 3.599.992
Technische afschrijving 30% 1.079.998
2.519.994
Functionele afschrijving 23,50% 592.199
A 1.927.796
Grond 1261x220 B 277.420
Infrastructuur C 2.275
Totaal (A+B+C) 2.207.491
5.12. Op basis van de onder 5.11. weergegeven berekening komt het Hof tot de conclusie dat de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde van € 2.191.758 niet te hoog is.
6. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan te Arnhem op 28 augustus 2007 door mr. J.A. Monsma, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. D.V.E.M. van der Wiel-Rammeloo, raadsheren. De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
w.g. w.g.
(C.E. te Brake) (J.A. Monsma)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 augustus 2007
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer)
postbus 20 303
2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.