Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummers: ARN 23/1314 en 23/2473
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van
in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid), te Den Haag, de Staat.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 december 2022 en 16 februari 2023.
23/2473
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [locatie 1] te [plaats] (de onroerende zaak), per 1 januari 2020, voor het belastingjaar 2021, vastgesteld op € 39.034.000. Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen van de gemeente Nijmegen voor het jaar 2021 aan belanghebbende opgelegd.
23/1314
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021, voor het belastingjaar 2022, vastgesteld op € 38.264.000. Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen van de gemeente Nijmegen voor het jaar 2022 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft beide bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
De rechtbank heeft de beroepen op 11 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens belanghebbende [persoon A] (kantoorgenoot van de gemachtigde) en [persoon B] (taxateur) en, namens de heffingsambtenaar, [persoon C] , [persoon D] (taxateur) en [persoon E] (taxateur) deelgenomen.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een incourante niet-woning. Het is in gebruik als gezinsvervangend tehuis, genaamd “ [naam] ”. Er wonen kinderen en volwassenen met een ernstig verstandelijke beperking.
2. De onroerende zaak bestaat uit een perceel van in totaal 176.081 m² met de bestemming: ‘Maatschappelijke doeleinden, evenals horeca, cultuur en
ontspanning - kinderboerderij, verkeer, groen en bos’. Op dit perceel liggen diverse gebouwen met werk-, therapie-, verblijf- en woonruimtes. Daarnaast zijn er op het perceel een boerderij, een landhuis, een zwembad, parkeerplaatsen en overige infrastructuur aanwezig. De opstallen zijn gebouwd tussen 1979 en 2017, met uitzondering van de 18e-eeuwse boerderij en het voormalige landhuis uit 1811. De opstallen hebben een bruto vloeroppervlakte (BVO) van 21.023 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. In geschil is of de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Niet in geschil is dat de waarden aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode, als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), moet worden vastgesteld. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
4. De heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde waarden onderbouwd met twee taxatierapporten van taxateur [persoon D] (taxateur [persoon D] ) van 8 mei 2023. In deze taxatierapporten is de waarde per 1 januari 2020 getaxeerd op € 39.460.000 en per 1 januari 2021 getaxeerd op € 39.384.000.
5. Belanghebbende bepleit voor beide belastingjaren een waarde van € 24.768.000. Zij heeft deze waarde onderbouwd met een taxatierapport van taxateur [persoon B] (taxateur [persoon B] ) van 3 oktober 2022, waarin per waardepeildatum 1 januari 2021 (belastingjaar 2022) een waarde is vastgesteld van € 24.768.000. Specifiek betwist belanghebbende:
- de waarde van de gebouwgebonden grond;
- de herbouwwaarde van de delen uit 2017;
- de functionele correctie voor het zwembad (gebouw [locatie 2] ) en het gebouw [locatie 3] ;
- functionele correcties ‘overall’ wegens ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
6. Niet meer in geschil zijn de grondoppervlakte en de toerekening daarvan aan de gebouwgebonden grond, restgrond en bosgrond. Ter zitting heeft belanghebbende ook ingestemd met de waarde van de restgrond en de bosgrond. Daarnaast zijn partijen het (inmiddels) eens over de benamingen, de grootte, de onderverdeling, de bouwjaren en de technische correcties van de opstallen.
7. De rechtbank beoordeelt de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 en de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2021. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarden voor beide belastingjaren te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Gecorrigeerde vervangingswaarde
9. De gecorrigeerde vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak de waarde van de opstallen van de onroerende zaak op te tellen. [1] Het gaat bij de gecorrigeerde vervangingswaarde om de investering die nodig zou zijn geweest om grond op de betreffende locatie met de betreffende bestemming te verwerven en daar een identieke vervangende zaak tot stand te brengen en op die zaak vervolgens zodanige correcties aan te brengen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar de zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen onroerende zaak. [2] Wat in het kader van de Wet WOZ moet worden verstaan onder de onroerende zaak (het WOZ-object) volgt uit artikel 16 van Pro die wet.
Grondwaarde
10. De waarde van de grond moet ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoerings-regeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald door middel van vergelijking van marktgegevens van grondtransacties, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
11. De waarde van de gebouwgebonden grond van in totaal 42.046 m² heeft de heffingsambtenaar afgeleid uit verkopen van negen percelen grond die tussen medio juli 2018 en medio augustus 2021 binnen de gemeente Nijmegen hebben plaatsgevonden. De verkoop van het perceel grond voor een tandartsenpraktijk, acht de rechtbank vanwege de meer commerciële bestemming niet vergelijkbaar. Uit de resterende acht verkopen met een maatschappelijke bestemming volgt een prijs van € 168 tot € 301 per m² exclusief btw. Taxateur [persoon D] heeft de gebouwgebonden grond van de onroerende zaak gewaardeerd op € 150 per m² (exclusief btw). De rechtbank constateert dat het perceel van de onroerende zaak aanzienlijk groter is dan de percelen grond die zijn verkocht. Partijen hebben daarover ter zitting evenwel verklaard dat de onroerende zaak uniek is en dat zij niet bekend zijn met transacties van percelen met deze bestemming van dezelfde omvang. Daarom heeft taxateur [persoon D] , zo heeft hij ter zitting toegelicht, bij zijn analyse uitsluitend rekening gehouden met de gebouwgebonden grond van de referenties. De rechtbank is van oordeel dat hierdoor en ook vanwege het uiteindelijk hanteren van een aanzienlijk lagere waarde per m² dan de gemiddelde prijs die uit de referenties volgt, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de verkochte percelen en de onroerende zaak. Dat volgens taxateur [persoon B] uitgegaan moet worden van een prijs van € 95 per m² voor de gebouwgebonden grond leidt niet tot een ander oordeel. Van de drie verkopen die taxateur [persoon B] ter onderbouwing van de € 95 per m² heeft ingebracht, ontbreken de adresgegevens, zodat deze niet controleerbaar zijn. Bovendien heeft taxateur [persoon B] ter zitting verklaard dat het bij deze verkopen niet gaat om bouwrijpe grond en dat de percelen (deels) ook bestemd zijn voor woningbouw. De argumenten van belanghebbende tegen de grondwaarde slagen daarom niet.
Waarde opstal
Vervangingswaarde
12. De vervangingswaarde van de opstal moet worden gesteld op de actuele bouwkosten volgens moderne bouwmethoden voor een in beginsel identiek vervangend object op het moment van de waardepeildatum [3] .
13. De heffingsambtenaar heeft de vervangingswaarde van de opstallen berekend aan de hand van de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, Waardepeildata 1 januari 2020 en 1 januari 2021, behoudens de delen met bouwjaar 2017. De delen uit 2017 (gebouw 3) heeft de heffingsambtenaar gewaardeerd op basis van de (hogere) werkelijke bouwkosten (historische kostprijs) [4] . Deze bouwkosten heeft hij vervolgens geïndexeerd naar waardepeildatum 1 januari 2020 respectievelijk 1 januari 2021. Belanghebbende stelt dat de vervangingswaarde van de delen uit 2017 te hoog is, omdat de vervangingswaarde van de opstallen moet worden gesteld op de investering die de eigenaar op waardepeildatum bereid zou zijn te doen voor de bouw van het volledige WOZ-object, dus niet alleen de bouwdelen uit 2017.
14. Gelet op artikelen 16 en 17 van de Wet WOZ stelt de rechtbank voorop dat de opstallen, gelijk belanghebbende bepleit, als één onroerende zaak en niet als afzonderlijke onroerende zaken moeten worden gewaardeerd. De gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak heeft immers betrekking op alle gebouwen, onderdelen en terreinvoorzieningen die tot de te taxeren onroerende zaak behoren [5] . Voor het bepalen van de vervangingswaarde van de opstallen acht de rechtbank het vervolgens aannemelijk dat de herbouw van een onroerende zaak bestaande uit meerdere gebouwen, zoals in deze zaak, in beginsel duurder is dan de realisatie van één (groot) gebouw. In zoverre volgt de rechtbank het uitgangspunt van de heffingsambtenaar dat voor het bepalen van de vervangingswaarde rekening moet worden gehouden met de realisatie van meerdere gebouwen binnen één onroerende zaak waarbij de deelwaarde van de afzonderlijke gebouwen/delen eerst wordt bepaald om deze vervolgens bij elkaar op te tellen. Naar het oordeel van de rechtbank moet daarbij evenwel de totale omvang van de onroerende zaak niet uit het oog worden verloren. Met belanghebbende acht de rechtbank het aannemelijk dat de kosten van een kleiner bouwproject gemiddeld hoger liggen dan de kosten van een omvangrijker project, waarbij bepaalde kosten verspreid kunnen worden over een groter project. De rechtbank denkt daarbij aan schaalvoordelen voor materiaalkosten, personeelskosten en bijkomende kosten, zoals de kosten voor projectbegeleiding, vergunningaanvragen, verzekeringen en het honorarium van de architect. Dat betekent dat de vervangingswaarde van een gebouw behorend tot één onroerende zaak die bestaat uit meerdere opstallen niet zonder meer kan worden bepaald door uitsluitend te kijken naar de herbouwwaarde per (deel)gebouw, maar dat ook het schaalvoordeel van het totaal aantal m2 BVO van de onroerende zaak daarin moet worden betrokken. De heffingsambtenaar heeft door voor de delen uit 2017 (van in totaal 1.303 m² BVO) uit te gaan van de (geïndexeerde) historische kostprijs het kostendrukkend effect van het schaalvoordeel van de realisatie van de gehele onroerende zaak, bestaande uit opstallen van in totaal 21.023 m² BVO, miskend. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de vervangingswaarde van de delen uit 2017 naar het oordeel van de rechtbank te hoog vastgesteld. Dit argument van belanghebbende slaagt.
Functionele correcties
15. Uit de taxatierapporten die de heffingsambtenaar heeft overgelegd volgt dat uitsluitend een functionele correctie is toegepast voor doelmatigheid op de herbouwwaarde van de gebouwen uit 1979 ( [locatie 3] ). De toegepaste correctie is 20%.
16. Belanghebbende bepleit voor [locatie 3] en voor het zwembad ( [locatie 2] ) een correctie van 52%, omdat deze niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd en eigenlijk gesloopt zouden moeten worden en het zwembad in 2024 is gesloten. Verder heeft hij gesteld dat een overall correctie van 5% wegens doelmatigheid en 5% wegens excessieve kosten moet worden toegepast op alle gebouwen.
17. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat het op de weg van belanghebbende ligt om, indien zij een hogere correctie voorstaat dan de heffingsambtenaar die correctie te onderbouwen.
18. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat een correctie van 20% voor de doelmatigheid van [locatie 3] te laag is. Een voornemen tot sloop, zoals zij stelt, kan een indicatie zijn voor functionele knelpunten, maar zowel het voornemen als andere concrete functionele knelpunten zijn niet onderbouwd. Voor het zwembad uit 2012 geldt hetzelfde. Bovendien heeft de heffingsambtenaar de slechte staat en de sluiting van het zwembad betwist. Mocht al sprake zijn van sluiting dan volgt daaruit bovendien nog niet dat de omstandigheden die daartoe aanleiding gaven al speelden op de onderhavige waardepeildata.
19. De rechtbank is verder van oordeel dat het gelet op de aard en bestemming van het object (gehandicaptenzorg) aannemelijk is dat voor de realisatie van een dergelijke onroerende zaak ook op waardepeildatum gekozen zou worden voor meerdere gebouwen verspreid over een groter perceel, zodat dit gegeven op zich nog niet leidt tot ondoelmatigheid of excessieve kosten. Tegelijkertijd acht de rechtbank het wel aannemelijk dat op peildatum niet exact voor de huidige ligging en indeling van de gebouwen zou worden gekozen. De ligging van de gebouwen op het perceel is historisch zo gegroeid, waardoor er tussen en binnen de gebouwen naar de huidige maatstaven lange looplijnen zijn ontstaan. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met deze ondoelmatigheid. Een correctie van 5%, zoals taxateur [persoon B] betoogt, vindt zij echter te hoog. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, acht de rechtbank een correctie van 2% overall hiervoor aannemelijk. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een correctie voor excessieve gebruikskosten, omdat belanghebbende dit onvoldoende heeft onderbouwd [6] .
20. Gelet op hetgeen hiervóór is overwogen heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaak, per waardepeildata, niet te hoog zijn vastgesteld.
21. Zoals uit de overwegingen over de grondwaarde en de functionele correcties volgt, heeft ook belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd, de door haar bepleite waarden niet aannemelijk gemaakt.
22. Omdat beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarden van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 34.800.000 per waardepeildatum 1 januari 2020 en € 34.700.000 per waardepeildatum 1 januari 2021.
Redelijke termijn
23. De rechtbank stelt ambtshalve vast dat de redelijke termijn voor het afhandelen van deze zaak is verstreken na afloop van de termijn van zes weken voor het doen van uitspraak [7] . De rechtbank gaat hierbij uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016 [8] . In de kern komen die regels op het volgende neer. De rechtbank moet binnen een redelijke termijn uitspraak doen. Het uitgangspunt is dat een termijn van twee jaar redelijk is. In deze termijn is de duur van de bezwaarfase inbegrepen. Bij bijzondere omstandigheden kan de termijn van twee jaar worden verlengd of verkort. Als de rechtbank niet binnen redelijke termijn uitspraak doet, dan heeft de belastingplichtige recht op vergoeding van immateriële schade. Er wordt namelijk van uitgegaan dat de belastingplichtige door dit lange tijdsverloop last heeft gehad van spanning en frustratie. Dit is alleen anders als er bijzondere omstandigheden zijn. De Hoge Raad heeft bepaald dat de schadevergoeding € 500 bedraagt per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, afgerond naar boven. Om te kunnen bepalen wie deze schadevergoeding moet betalen, moet de rechtbank beoordelen in hoeverre de vertraging bij de heffingsambtenaar is ontstaan en in hoeverre bij de rechtbank. Daarbij geldt dat de heffingsambtenaar binnen zes maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak op bezwaar hoort te doen. De rechtbank moet uitspraak doen binnen anderhalf jaar na de ontvangst van het beroepschrift.
24. De heffingsambtenaar heeft de bezwaarschriften van belanghebbende ontvangen op 1 september 2022. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank is (naar boven afgerond) vier maanden langer dan twee jaar. De rechtbank ziet geen redenen om de redelijke termijn in dit geval langer of korter vast te stellen dan twee jaar. De redelijke termijn is dus met (naar boven afgerond) zes maanden overschreden. Omdat de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden en het totale financiële belang van de in geschil zijnde zaken € 1000 of meer bedraagt, is ook om die reden geen sprake van een bijzondere omstandigheid zoals hiervoor onder 23. is bedoeld [9] . Dit betekent dat belanghebbende recht heeft op een schadevergoeding van € 500 (1 keer een half jaar à € 500). De uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar dateert van 23 december 2022 (23/2473) respectievelijk 16 februari 2023 (23/1314). Dit is binnen de termijn van zes maanden die geldt voor de heffingsambtenaar. Dit betekent dat de overschrijding van de termijn is ontstaan in de beroepsfase. De rechtbank zal de Staat daarom veroordelen om de schadevergoeding aan belanghebbende te betalen. Omdat sprake is van samenhangende zaken ziet de rechtbank aanleiding om voor beide zaken samen één schadevergoeding toe te kennen, ter grootte van € 500.
Conclusie en gevolgen
25. De beroepen zijn gegrond. Dat betekent dat de uitspraken op bezwaar worden vernietigd en dat de waarden worden verminderd. Ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen worden verminderd.
26. Omdat de beroepen gegrond zijn, bestaat aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Omdat sprake is van samenhangende zaken, in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit), worden de beroepen aangemerkt als één zaak. De kosten zijn met toepassing van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.998 (1 punt voor het indienen van het bezwaar, 1 punt voor de hoorzitting in bezwaar, met een waarde per punt van € 624 [10] , 1 punt voor het indienen van het beroep, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 875 en wegingsfactor 1). Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten van het door haar overgelegde taxatierapport van € 2.516,80 en de kosten van taxateur [persoon B] voor het bijwonen van de zitting (1,5 uur) en zijn reistijd (0,5 uur). Die kosten zijn met toepassing van het Besluit vastgesteld op € 314,60 (totaal 2 uur à € 130 per uur, vermeerderd met 21% btw). De totale vergoeding komt daarmee op € 5.829,40 (€ 2.998 + € 2.516,80 + € 314,60). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
27. Omdat de beroepen gegrond zijn krijgt belanghebbende ook het door haar betaalde griffierecht terug.
28. Op grond van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm [11] zijn de daarin genoemde wijzigingen met betrekking tot de hoogte van de proceskosten-vergoeding op deze zaken nog niet van toepassing. De rechtbank merkt echter op dat uitbetaling van de in deze procedure toegekende bedragen op de bankrekening van belanghebbende moet plaatsvinden, ongeacht of de belanghebbende in een (doorlopende) machtiging met zijn gemachtigde heeft afgesproken dat de gemachtigde is gerechtigd tot bepaalde vergoedingen (verbod vervreemding en verpanding).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de waarde van [locatie 1] per 1 januari 2020 tot
€ 34.800.000;
- vermindert de waarde van [locatie 1] per 1 januari 2021 tot
€ 34.700.000;
- vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2021 en 2022 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- veroordeelt de Staat tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade, tot een bedrag van € 500;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 5.829,40;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 730 (2 x € 365) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, voorzitter, mr. P.J. Tikken en mr. J.J. Westerbaan, leden, in aanwezigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “ Formulieren en inloggen” op www. rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.