Uitspraak
8 januari 2008
vijfde civiele kamer
rolnummer 2006/1279
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
1. [appellant sub 1],
2. [appellante sub 2],
beide wonende te [woonplaats],
appellanten in het principaal appel,
procureur: mr. Bergwerf Bok,
tegen:
de stichting Stichting Woonlinie,
gevestigd te Zaltbommel,
geïntimeerde in het principaal appel,
procureur: mr. J.M. Bosnak.
1 Het geding in eerste aanleg
Het hof verwijst naar de vonnissen van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Tiel) van 21 juni 2006 en 8 november 2006, die in fotokopie aan dit arrest zijn gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Bij exploot van 4 december 2006 hebben appellanten, verder de huurders, aan geïntimeerde, verder Woonlinie, aangezegd in hoger beroep te komen van het vonnis van 8 november 2006 en hebben zij haar gedagvaard voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben de huurders vijf grieven aangevoerd en toegelicht, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Woonlinie alsnog zal afwijzen, kosten rechtens.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft Woonlinie de grieven bestreden, bewijs aangeboden en heeft zij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van de huurders in de kosten van het hoger beroep.
2.4 Daarna is arrest gevraagd.
3 De beoordeling van het hoger beroep
3.1 Tussen partijen staat het volgende vast.
(i) De huurders huren sinds 1 augustus 1984 de woning aan de [adres] van Woonlinie (aanvankelijk van haar rechtsvoorganger).
(ii) Bij brief van 1 juli 2003 heeft Woonlinie al haar huurders aangeschreven met betrekking tot het houden van hennepplantages. Woonlinie schrijft onder meer:
“Het houden van een hennepplantage is een vorm van overlast. Deze en andere vormen van overlast, worden door ons niet getolereerd. Huurders die overlast veroorzaken, houden zich niet aan de algemene huurvoorwaarden, die bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn ondertekend. Het houden van een hennepplantage is voor ons reden om tot uitzetting van de verantwoordelijke huurders over te gaan”.
Woonlinie heeft deze waarschuwing in mei 2004 herhaald in haar huurderstijdschrift “Binnen”.
(iii) Op 20 maart 2006 heeft de politie in een schuurtje in de tuin een hennepplantage aangetroffen. Het ging om negen planten in bloei van het vrouwelijk geslacht, gemiddeld vijftig centimeter hoog.
(iv) De Officier van Justitie heeft de huurders een transactie van € 130,- aangeboden wegens overtreding van de Opiumwet.
3.2 De huurders geven toe dat zij hebben gehandeld in strijd met de huurovereenkomst, maar zij achten de tekortkoming gelet op de feitelijke omstandigheden zo gering van betekenis, dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de door Woonlinie gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen.
De huurders voeren als grieven aan dat de kantonrechter ten onrechte:
(I) eraan voorbij is gegaan dat de hennepplantage zich niet in de woning maar in de schuur in de tuin bevond en dat geen sprake was van overlast of gevaarzetting;
(II) heeft overwogen dat een huurder die in het gehuurde gaat kweken, al is het in de tuin, handelt in strijd met zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen;
(III) heeft overwogen dat de tekortkoming niet ongedaan kan worden gemaakt en niet van zo geringe betekenis of bijzondere aard is dat ontbinding niet gerechtvaardigd is;
(IV) heeft overwogen dat het gaat om een professionele kwekerij en dat meer werd gekweekt dan voor eigen gebruik van de zoon redelijkerwijs nodig kon zijn;
(V) heeft overwogen dat niet valt in te zien dat het Woonlinie niet vrijstond na de uitlating ontbinding en ontruiming te vorderen.
3.3 Het hof bespreekt de grieven gezamenlijk, maar gaat eerst in op het beroep op rechtsverwerking door Woonlinie dat de huurders hebben gedaan. Woonlinie, zo moet volgens hen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid worden geoordeeld, heeft afstand gedaan van haar recht ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, doordat een medewerkster van Woonlinie op 28 maart 2006 bij een bezoek aan de gehuurde woning heeft gezegd, dat er geen aanleiding was tot ontruiming over te gaan, omdat het niet om een professionele kwekerij ging.
Ter comparitie in eerste aanleg heeft deze medewerksters verklaard dat het beleid van Woonlinie is dat het houden van vijf planten wordt toegestaan, tenzij er overlast door ontstaat en dat het juist is dat zij in eerste instantie tegen de huurders had gezegd dat er geen ontruiming zou plaatsvinden, maar dat zij een dag later door de directie van Woonlinie is gecorrigeerd.
3.4 Het hof verwerpt het beroep op rechtsverwerking. De wederpartij die beweert dat de rechthebbende zijn recht heeft verwerkt moet daartoe voldoende feiten stellen. Aan die stelplicht moeten hoge eisen worden gesteld, omdat rechtsverwerking niet te snel mag worden aangenomen. Daaraan hebben de huurders niet voldaan, nu zij niet hebben gesteld dat de medewerkster een zodanige positie binnen Woonlinie bekleedde, dat zij op haar mededeling zonder meer mochten afgaan. Van belang is voorts dat Woonlinie in de brief van 1 juli 2003 zonder enig voorbehoud heeft aangekondigd dat het houden van hennepplantages door huurders een vorm van overlast is die niet wordt getolereerd en tot uitzetting leidt: “Houdt u zelf een plantage, wees dan zo verstandig om uw activiteiten te stoppen”.
In haar woonmagazine van mei 2004 heeft Woonlinie herhaald dat bij het aantreffen van een hennepplantage zal worden overgegaan tot ontbinding en ontruiming. De huurders hebben niet gesteld dat Woonlinie naderhand die beleidslijn heeft gewijzigd. Kortom, zij waren twee keer gewaarschuwd. Er bestond voor hen onvoldoende reden op gezag van de medewerkster zonder meer aan te nemen en er gerechtvaardigd op te mogen vertrouwen dat het beleid van Woonlinie veranderd was, of dat er voor hen een uitzondering gold.
3.5 Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
De huurders erkennen dat zij tekort zijn geschoten, maar menen dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Zij voeren daartoe onder meer aan dat het slechts gaat om negen planten, die niet bedrijfsmatig zijn gekweekt. Zij waren bestemd voor hun aan ADHD lijdende zoon, die op advies van de behandelende psycholoog joints rookt om rustiger te worden, aldus de huurders.
3.6 Naar het oordeel van het hof gaat het beroep van de huurders niet op.
Veelal gaat het bij bedrijfsmatige kweek in huurwoningen inderdaad om een veelvoud van het aangetroffen aantal van negen planten. Tegen dergelijke aantallen steken negen planten op het eerste gezicht mager af. Niettemin neemt het hof aan dat ook deze kweek niet alleen voor eigen gebruik was, maar (gedeeltelijk) ook bedrijfsmatig was.
Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van bedrijfsmatige teelt van hennep neemt het hof in aanmerking dat volgens de Aanwijzing Opiumwet, een strafvorderlijke richtlijn, bij aanwezigheid van meer dan vijf hennepplanten wordt aangenomen dat beroepsmatige- of bedrijfsmatige teelt plaatsvindt; met teelt van meer dan vijf planten kan immers een hoeveelheid hennep worden verkregen die de hoeveelheid voor eigen gebruik te boven gaat.
In de richtlijn wordt onderscheid gemaakt tussen al dan niet beroeps- en bedrijfsmatige teelt in verband met de inwerkingtreding van de wet van 18 maart 1999 tot wijziging van de Opiumwet wegens de invoering van een verhoogde strafmaat voor beroeps- en bedrijfsmatige hennepteelt. Bij de vaststelling van hetgeen beroepsmatig of bedrijfsmatige teelt is spelen volgens de richtlijn behalve de hoeveelheid planten (“in ieder geval meer dan 5”) de volgende factoren een rol:
- het soort perceel waarop geteeld wordt;
- indicatoren met betrekking tot belichting, verwarming, bevloeiing, zoals nader aangeduid in een bijlage bij de richtlijn;
- de rol van de verdachte: is er bijvoorbeeld sprake van het gedurende langere tijd investeren in het telen van hennep om geldelijk gewin te verkrijgen.
In dit geval zijn meer dan vijf planten aangetroffen, dus meer dan volgens de richtlijn voor eigen gebruik nodig is. De huurders hebben dit laatste wel bestreden, maar hebben dat verweer niet of nauwelijks onderbouwd. Daarom neemt het hof aan dat de planten niet alleen voor eigen gebruik waren bestemd. De kwekerij bevond zich in een afgeschermde ruimte en was afgeschermd tegen lichtinvloeden van buiten door zeil. Er was verlichting bestaande uit kunstlicht, geschakeld via een tijdmechanisme. Er waren twee tijdschakelklokken aanwezig (tijd aan 9.00 uur en tijd uit 19.00 uur). Verder was er een assimilatielamp van 400 Watt. De ruimte werd verwarmd door een ventilatorkachel van 1000 Watt. De temperatuur was 24 graden Celsius. Er waren twee temperatuurmeters. Er zijn voedingsmiddelen voor planten aangetroffen: tien liter aardevoeding, een jerrycan Alga groen van vijf liter en een zak gazonkorrelstof. Dit alles wijst op het bedrijfsmatige karakter. Daartegen weegt niet op dat de kwekerij niet nog méér kenmerken vertoonde die plegen voor te komen bij bedrijfsmatige kweek. Naar het oordeel van het hof is aan de minimale eisen die dienen te worden gesteld voordat een kwekerij als bedrijfsmatig geldt met bovenstaande kenmerken voldaan.
Dat geen bewijs is aangetroffen dat de kwekerij meer dan één oogst heeft opgeleverd is niet doorslaggevend.
3.7 Het hof neemt voorts het volgende in aanmerking.
De politie heeft de kwekerij ontdekt doordat een andere hennepkweker, wonende aan de achterzijde van de woning van de huurders, op 20 maart 2006 is bezocht door de politie en is aangehouden, waarna deze de politie dadelijk heeft geattendeerd op het bestaan van de kwekerij van de huurders. De verbalisanten hebben zich vervolgens meteen begeven naar de schuur van de huurders waar zij de kwekerij aantroffen. Op weg naar de schuur roken zij een sterke henneplucht komende uit de richting van de kwekerij van de huurders. Deze sterke geur moet, behalve misschien voor de buurman die zelf hennep kweekte, overlast voor omwonenden hebben veroorzaakt.
3.8 Dat de kwekerij niet in de woning was maar in de schuur, zoals de huurders aanvoeren, doet aan de tekortkoming niet af. Ook de schuur, zelf gebouwd of niet, behoort tot het gehuurde. Voor de buurt zal het overigens geen verschil van betekenis hebben gemaakt of de door de verbalisanten geconstateerde stankoverlast uit de schuur of uit de woning kwam. In haar brief van 1 juli 2003 wijst Woonlinie bovendien erop dat hennepplantages worden aangetroffen op zolders, in garages en slaapkamers en dat dit niet wordt getolereerd door haar. Als de huurders daarover al twijfel zouden hebben gehad, heeft Woonlinie duidelijk gemaakt dat zij een hennepplantage in een garage (of schuur) evenzeer afkeurt als een plantage in de woning zelf.
3.9 De huurders voeren aan dat zij de hennepplantage hebben ingericht in het belang van hun aan ADHD lijdende zoon, die op advies van de behandelend psycholoog joints rookt om rustiger te worden. Dit standpunt, wat het gewicht daarvan overigens mag zijn, vindt geen steun in de feiten. Uit het door de huurders overgelegde behandelplan van de behandelaar blijkt dat de klachten, zoals onder woorden gebracht door de zoon, bestonden uit: “Problemen met de ouders, met name de vader, veel ruzies, me niet kunnen beheersen, stress”. Als middelen om het doel ( “minder ruzies en problemen met mijn ouders....”) te bereiken noemt het plan onder meer: “minder blowen om daardoor minder prikkelbaar te zijn”. Van een advies om joints te roken blijkt niets, integendeel: minder blowen wordt geadviseerd.
3.10 De huurders wijzen erop, dat het OM de zaak met een transactie van “slechts” € 130,- heeft afgedaan. De strafrechtelijke beoordeling is echter niet beslissend voor de civielrechtelijke beoordeling. Het hof betrekt de OM-richtlijn dan ook alleen in zijn overwegingen als een hulpmiddel om de grens tussen wel en niet bedrijfsmatig te trekken.
3.11 De slotsom is dat het hof, ook al huren de huurders de woning sinds 1984, het vonnis van de kantonrechter zal bekrachtigen, met veroordeling van de huurders in de kosten van het hoger beroep.
4 De beslissing:
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt de huurders in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Woonlinie gevallen en tot deze uitspraak begroot op € 248,- aan vast recht en € 894,- aan salaris voor de procureur;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Fokker, Katz-Soeterboek en Prakke-Nieuwehuizen en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 januari 2008.