Uitspraak
3 juni 2008
pachtkamer
zaaknummer 104.003.746
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr. W.D. Huizinga,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde sub 3],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
procureur: mr. J.M. Bosnak.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 4 april 2007, dat de pachtkamer van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, tussen appellant (hierna te noemen: [appellant]) als gedaagde en geïntimeerden (hierna te noemen: [geïntimeerden]) als eisers heeft gewezen. Van genoemd vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant] heeft bij exploot van 3 mei 2007 aan [geïntimeerden] aangezegd van genoemd vonnis in hoger beroep te komen, met hun dagvaarding voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden, en heeft hij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, en opnieuw recht doende primair de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog af zal wijzen, subsidiair de zaak terug zal verwijzen naar de pachtkamer van de rechtbank Groningen voor verdere behandeling, zowel primair als subsidiair met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instantiën.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, hebben zij een aantal nieuwe producties in het geding gebracht, en hebben zij geconcludeerd dat het hof [appellant] in zijn appel niet-ontvankelijk zal verklaren, dan wel het bestreden vonnis zal bekrachtigen, zo nodig onder wijziging of aanvulling van gronden, met veroordeling van [appellant] in de kosten van (bedoeld zal zijn:) de procedure in hoger beroep.
2.4 Daarna heeft [appellant] bij akte gereageerd op de bij memorie van antwoord overgelegde producties en heeft hij zijnerzijds een nieuwe productie in het geding gebracht. Op laatstbedoelde productie hebben [geïntimeerden] bij antwoordakte gereageerd.
2.5 Ter zitting van 28 april 2008 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellant] door mr. A.J. Boonstra, advocaat te Groningen, en [geïntimeerden] door mr. E.H.M. Harbers, advocaat te Arnhem; beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
2.6 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
3.1 Op grond van hetgeen is gesteld en niet of onvoldoende is weersproken dan wel blijkt uit de onbetwiste inhoud van de overgelegde bescheiden, staat in hoger beroep het navolgende vast.
3.2 Tussen [vader geintimeerden] (als verpachter) en [appellant] (als pachter) heeft een pachtovereenkomst bestaan met betrekking tot de percelen weiland gelegen [...] ter grootte van 21.42.70 ha.
3.3 Na het overlijden van [vader geintimeerden] zijn diens erfgenamen, te weten zijn inmiddels eveneens overleden echtgenote [moeder geintimeerden], alsmede hun kinderen, [van geïntimeerden] en hun zuster [van geintimeerden], in zijn plaats getreden als partij bij de pachtovereenkomst met [appellant].
3.4 In juli 1999 heeft [appellant] [makelaar] en [makelaar] [geïntimeerden] benaderd over een mogelijke koop van de gepachte grond. Hierover hebben besprekingen plaatsgevonden tussen [geintimeerde sub 3] (namens [geïntimeerden]), zijn juridisch adviseur en [makelaar]. Uiteindelijk zijn partijen het begin oktober 1999 eens geworden over een verkoop van de grond tegen een prijs van € 438.069,89. Hierin was een vergoeding begrepen voor op het gepachte rustend melkquotum van € 146.375,43. Voor de grond is een bedrag van € 291.694,46 betaald. Dit komt overeen met een bedrag van € 13.613,40 (f 30.000,—) per hectare.
3.5 Partijen zijn daarnaast overeengekomen af te wijken van de wettelijke regeling van artikel 56i Pachtwet. In dit verband is in de op 2 december 1999 gepasseerde akte van levering een meerwaarderegeling opgenomen met de, voor zover hier van belang, volgende inhoud:
“1. Indien koper binnen tien jaar na heden overgaat tot vervreemding van het verkochte dan wel een gedeelte daarvan aan de gemeente, projectontwikkelaar of bouwer, dan is hij (koper) verplicht vijfentwintig procent (25%) van het verschil tussen:
a. de opbrengst bij vervreemding, verminderd met de kosten van de makelaar/ bemiddelaar en de belastingclaim ter zake van deze vervreemding; en
b. de nu geldende agrarische waarde zijnde vijftigduizend gulden (ƒ 50.000,—) per hectare, vermeerderd met de door hem ter zake de onderhavige levering betaalde kosten (kosten makelaar/bemiddelaar, notariskosten, overdrachtsbelasting en kadastrale rechten); uit te keren aan, tezamen, de comparant sub I en zijn genoemde volmachtgevers sub 1.b.2, 1.b.3 en 1.b.4. Indien één of meer van de tot verrekening gerechtigde overleden mocht(en) zijn, zullen in de plaats van de overledene(n) treden diens afstammelingen op de wijze als geregeld bij erfopvolging volgens de wet (…)
6. Indien koper zijn verplichtingen op grond van dit artikel niet nakomt, verbeurt hij ten behoeve van de gerechtigde(n) krachtens dit artikel een onmiddellijk opeisbare boete van eenhonderdduizend gulden (ƒ 100.000,-) zulks onverminderd kopers verplichting tot nakoming van het overeengekomene jegens bedoelde gerechtigde(n) en onverminderd diens bevoegdheid tot het vorderen van schadevergoeding.”
3.6 Tussen [appellant] en [A], handelend namens een nader te noemen meester, is op 23 juli 1999 een principeakkoord gesloten omtrent de koop van de boerderij met veestallingen, bijgebouwen, erf, tuin en ondergrond, [...], mede omvattende de op dat moment aan [geïntimeerden] in eigendom toebehorende percelen [...]. Het principeakkoord is onderworpen aan de voorwaarden dat [appellant] voormelde in eigendom zou krijgen en de gemeente haar goedkeuring aan de koop van [appellant] zou geven, en biedt voorts ruimte voor het ontbinden van de principeovereenkomst naar aanleiding van het resultaat van een te verrichten bodemonderzoek.
3.7 Tussen [appellant] en de [gemeente] (hierna de gemeente te noemen) is op 28 februari 2000 de koopovereenkomst getekend met betrekking tot de boerderij en landerijen van [appellant], waaronder de voormelde van [geïntimeerden] gekochte grond. Het principeakkoord van 23 juli 1999 is daarmee komen te vervallen.
3.8 De op de koopovereenkomst van 28 februari 2000 gebaseerde transportakte is op 27 april 2000 voor [een notaris] gepasseerd. Aan de voorheen aan [geïntimeerden] toebehorende grond is een waarde toegekend van € 1.798.784,70. Voor het geval er woningbouw op de gekochte grond wordt gerealiseerd komt [appellant] op grond van de leveringsakte een aanvullend bedrag toe van ƒ 10,-- per vierkante meter. Daarnaast had [appellant] het recht om de betreffende grond tot 1 mei 2006 om niet te gebruiken.
4 Beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1 [geïntimeerden] hebben primair onder meer vernietiging van de meerwaardeclausule gevorderd wegens dwaling, op de grond dat [appellant] zijn mededelingsplicht zou hebben geschonden door ter gelegenheid van de onderhandelingen over de koopovereenkomst en de meerwaardeclausule geen melding te maken van het principeakkoord van 23 juli 1999. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg de meerwaarderegeling vernietigd, heeft zij een comparitie van partijen bevolen en heeft zij bepaald dat van dat vonnis tussentijds hoger beroep kan worden ingesteld.
4.2 Met grief IV komt [appellant] op tegen hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen en beslist omtrent het door hem gedane beroep op de verjaringstermijn van artikel 3:52 Burgerlijk Pro Wetboek en op rechtsverwerking.
4.3 Volgens genoemd artikel 3:52 verjaart Pro de rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling in geval van dwaling door het verloop van een termijn van drie jaren nadat de dwaling is ontdekt. [geïntimeerden] hebben onbetwist aangevoerd dat zij eerst in juni 2005 kennis hebben genomen van het bestaan van het principeakkoord van 3 juli 1999. Voor zover [appellant] zich op het standpunt stelt dat [geïntimeerden] de dwaling eerder hadden kunnen en moeten ontdekken, omdat in de transportakte van 27 april 2000 naar de onderliggende koopovereenkomst van 28 februari 2000 wordt verwezen en in die koopovereenkomst melding wordt gemaakt van het bestaan van het principeakkoord, ziet hij er ten onrechte aan voorbij dat het aanvangsmoment van de verjaringstermijn de daadwerkelijke ontdekking van de dwaling is en dat een “behoren te ontdekken” niet aan de orde is. Los hiervan is bedoeld standpunt ook feitelijk onjuist, in die zin dat de omstandigheid dat [geïntimeerden] beschikten over de tekst van de transportakte, niet meebrengt dat zij ook konden beschikken over de integrale tekst van de onderliggende koopovereenkomst, met inbegrip van de verwijzing naar het principeakkoord.
4.4 Ook het beroep van [appellant] op rechtsverwerking is ten onrechte gedaan. De enkele omstandigheid dat de advocaten van partijen jarenlang hebben overlegd over de uitvoering van de meerwaardeclausule, brengt niet mee dat zich een grond voor rechtsverwerking voordoet. Ook in dit verband is van belang dat [geïntimeerden] eerst in juni 2005 kennis hebben genomen van het bestaan van het principeakkoord.
4.5 Grief IV faalt derhalve.
4.6 De grieven I, II en III hebben betrekking op hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen en beslist omtrent het beroep van [geïntimeerden] op dwaling en meer in het bijzonder omtrent een op [appellant] rustende mededelingsplicht.
4.7 [appellant] heeft het causaal verband tussen de door [geïntimeerden] gestelde dwaling (namelijk hun onbekendheid met het principeakkoord) en de totstandkoming van de meerwaardeclausule in zoverre betwist, dat hij heeft aangevoerd dat [geïntimeerden] op de hoogte moeten zijn geweest van de ontwikkelingen in de omgeving van het verpachte en dat “niet valt uit te sluiten” dat ook [geïntimeerden] geprobeerd hebben het verpachte te vervreemden, maar daarin niet zijn geslaagd. Die betwisting is tegen de achtergrond van het verschil tussen de prijs die [appellant] als koper heeft betaald en de prijs die hij vervolgens als verkoper van de [gemeente] heeft ontvangen, echter onvoldoende gemotiveerd. Dat verschil kan immers slechts zeer gedeeltelijk worden verklaard uit de omstandigheid dat [geïntimeerden] over de gronden niet pachtvrij konden beschikken en [appellant] dit wel kon. Tegen de achtergrond van bedoeld prijsverschil is alleszins aannemelijk dat [geïntimeerden] in geval van bekendheid met het principeakkoord de meerwaardeclausule in de overeengekomen vorm niet zouden hebben willen aanvaarden. Het andersluidende standpunt van [appellant] behoefde een nadere motivering, die ontbreekt.
4.8 Wat betreft de vraag of [appellant] respectievelijk [makelaar] naar de in het verkeer geldende opvattingen gehouden waren om [geïntimeerden] mededeling te doen van de inhoud van het principeakkoord, acht het hof een zorgvuldige vaststelling van de omstandigheden waaronder partijen destijds over de meerwaardeclausule onderhandelden, van wezenlijke betekenis. In verband daarmee zal het hof [geïntimeerden] – die zich beroepen op de rechtsgevolgen van het bestaan van een mededelingsplicht – toelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit het bestaan van die plicht volgt. De bewijslevering zal zich met name dienen toe te spitsen op:
a. de vraag of [geïntimeerden], dan wel hun juridisch adviseur, bekend waren met de wettelijke regeling van (destijds) artikel 56i Pachtwet en wat daaromtrent voor [appellant] respectievelijk [makelaar] kenbaar was;
b. de vraag of tussen partijen bedoelde wettelijke regeling ter sprake is geweest;
c. de vraag op wiens initiatief de meerwaardeclausule is overeengekomen;
d. de vraag of, en zo in welke zin, tussen partijen hun motieven voor de inhoud van de meerwaardeclausule en de afwijking van bedoelde wettelijke regeling ter sprake zijn geweest;
e. de vraag of ten tijde van de respectieve besprekingen waarin de meerwaardeclausule aan de orde is gekomen, het principeakkoord reeds was tot stand gekomen, dan wel die totstandkoming viel te verwachten.
4.9 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5 Beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
laat [geïntimeerden] toe tot het hiervoor onder 4.8 bedoelde bewijs;
bepaalt dat het verhoor van de getuigen zal geschieden ten overstaan van het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. W.L. Valk en de raad ing. L.L.M. de Lorijn, die daartoe zitting zullen houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door de raadsheer-commissaris vast te stellen dag en tijdstip;
bepaalt dat de verhinderdagen van partijen, van hun advocaten en van de getuigen in de maanden juli, augustus en september 2008 zullen worden opgegeven ter rolzitting van 17 juni 2008, ambtshalve peremptoir, waarna dag en uur van de verhoren (ook indien voormelde opgave van een of meer der partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld en in beginsel geen uitstel in verband met verhinderingen zal worden verleend;
bepaalt dat [appellant] en [geintimeerde sub 3] bij de getuigenverhoren in persoon aanwezig dienen te zijn, opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Valk, Van den Dungen en Van Ditzhuijzen en de raden ing. De Lorijn en ir. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 juni 2008.