Uitspraak
Arrest d.d. 9 september 2008
Zaaknummer 107.001.946/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats appellant],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. P.M. Wilmink,
tegen
[de Makelaardij B.V.],
gevestigd te IJsselmuiden,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: [de Makelaardij],
advocaat: mr. P.C.M. Heinen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 7 maart 2007 en 6 juni 2007 door de rechtbank Zwolle-Lelystad.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 2 juli 2007 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van [de Makelaardij] tegen de zitting van 7 augustus 2007.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"I. dat het Gerechtshof zal vernietigen het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad d.d. 6 juni 2007 nummer 123737 / HA ZA 06-1061, alsmede het tussenvonnis d.d. 7 maart 2007 gewezen en opnieuw rechtdoende, - al dan niet onder aanvulling c.q. verbetering van de gronden - geïntimeerde haar vorderingen alsnog niet-ontvankelijk dan wel ongegrond zal verklaren;
II. dat het Gerechtshof geïntimeerde zal veroordelen in de kosten van beide instanties".
Bij memorie van antwoord is door [de Makelaardij] verweer gevoerd met als conclusie:
"bij arrest - uitvoerbaar bij voorraad - appellant niet-ontvankelijk te verklaren en te bekrachtigen de vonnissen waarvan beroep, met veroordeling van appellant in de kosten van dit hoger beroep".
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft vijf grieven opgeworpen.
De beoordeling
1. Tegen het tussenvonnis van 7 maart 2007 is geen grief ontwikkeld, zodat [appellant] in zoverre in zijn appel niet kan worden ontvangen.
2. Als gesteld en erkend, dan wel niet (voldoende) gemotiveerd betwist, alsmede op grond van de niet bestreden inhoud der overgelegde bescheiden, staat tussen partijen het volgende vast:
- Tussen [de Makelaardij] en [de verkoper] is een geschil ontstaan over makelaarscourtage. Bij vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad d.d. 22 maart 2006 is [de verkoper] veroordeeld om ter zake aan [de Makelaardij] te voldoen een bedrag groot € 17.320,58.
- Tussen [de verkoper] (als verkoper) en [appellant] (als koper) is op 15 juni 2005 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het recht van erfpacht van percelen cultuurgrond met daarop een woonhuis aan de [adres]. De koopsom bedroeg € 850.000,--.
- In artikel 3 van Pro de betreffende koopovereenkomst is bepaald dat de koper verplicht is het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de akte van levering door creditering van de bank-en/of girotegoeden van de notaris, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de akte van levering, per valuta van die dag.
- De koopovereenkomst is op 16 juni 2005 om 0.900 uur - overeenkomstig het bepaalde in lid 1 van artikel 7: 3 BW - geregistreerd in de openbare registers te Lelystad.
- Op 30 augustus 2005 heeft [de Makelaardij] onder [appellant] conservatoir (derden)beslag doen leggen tot zekerheid van verhaal voor de vordering welke hij op [de verkoper] had, welke bij beschikking van de rechtbank d.d. 30 augustus 2005 (waarbij toestemming werd verleend voor het leggen van dat beslag) voorlopig is begroot op € 22.000,--.
- [appellant] heeft als derde-beslagene een verklaring gedaan overeenkomstig artikel 476a Rv.
- Ook een zekere [betrokkene] heeft onder [appellant] conservatoir (derden)beslag laten leggen tot zekerheid van een beweerdelijke vordering op [de verkoper], ter zake waarvan op dat moment nog een procedure aanhangig was bij de rechtbank Zwolle-Lelystad.
- [de verkoper] en [appellant] hebben uitvoering gegeven aan de tussen hen gesloten koopovereenkomst. [appellant] heeft de volledige koopsom onder de notaris gestort. Na aflossing van de hypotheek heeft de notaris pro resto een bedrag groot € 108.377,34 onder zich in depot gehouden, op welk bedrag door [de Makelaardij] executoriaal beslag en door [betrokkene] conservatoir beslag is gelegd.
3. De vordering van [de Makelaardij] op [de verkoper] bedroeg op 18 juni 2006 met inbegrip van rente en kosten € 20.779,07. Omdat betaling door [de verkoper] uitbleef wilde [de Makelaardij] overgaan tot uitwinning van het onder [de Makelaardij] gelegde beslag. Omdat [appellant] - in weerwil van het beslag - tot betaling aan de notaris is overgegaan en het bedrag dus niet meer onder zich had, vordert [de Makelaardij] van [appellant] betaling van een bedrag groot € 20.779,07 te vermeerderen met wettelijke rente en incassokosten.
4. De rechtbank heeft de vordering toegewezen en [de verkoper] veroordeeld tot betaling van € 20.779,07, vermeerderd met rente en (buitengerechtelijke) kosten.
5. De grieven komen op tegen die veroordeling en tegen de daaraan ten grondslag liggende overwegingen. Ze leggen het geschil in volle omvang ter beoordeling aan het hof voor en zullen daarom gezamenlijk worden behandeld.
6. Het betoog van [appellant] komt er, in het kort, op neer dat het hem in weerwil van het gelegde beslag vrijstond om de volledige koopsom aan de notaris te betalen en dat deze betaling ook bevrijdend was jegens [de Makelaardij]. Ofschoon [appellant] zich in appel, ter onderbouwing van dit betoog, niet met zoveel woorden heeft beroepen op het bepaalde in lid 3 onder f van artikel 3 van Pro Boek 7 BW, zal het hof deze bepaling, voor zover nodig de rechtsgronden aanvullend, bij zijn overwegingen betrekken. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [de Makelaardij] in zijn memorie van antwoord uitvoerig op de betekenis van deze bepaling voor het onderhavige geschil is ingegaan.
7. [de Makelaardij] stelt zich op het standpunt dat [appellant] de bescherming van bedoelde bepaling mist omdat hij - kort gezegd - niet in zijn belangen werd geschaad. Hij had immers - in de visie van [de Makelaardij] - de koopsom minus het beslagen deel (€ 22.000,--) aan de notaris kunnen voldoen, aangezien de woning kennelijk een overwaarde had van € 108.000,-- zodat de levering niet zou zijn gefrustreerd, omdat er - zo begrijpt het hof - voldoende revenuen waren om de hypotheek af te lossen.
8. Het hof volgt [de Makelaardij] niet in dat betoog. Krachtens het bepaalde in bedoeld artikel kan tegen de koper van een registergoed wiens koop is ingeschreven in de openbare registers een executoriaal of conservatoir beslag, waarvan het proces-verbaal na de inschrijving van de koop is ingeschreven, niet worden ingeroepen. Zoals blijkt uit de wetsgeschiedenis wordt met deze bepaling beoogd, gedurende een bepaalde tijd, te voorkomen dat een beslag op de verkochte zaak, na het tot stand komen (en inschrijven) van de koopovereenkomst, de afwikkeling van deze overeenkomst frustreert.
9. De met deze bepaling beoogde bescherming van de koper wordt ook gefrustreerd door een onder de koper gelegd derdenbeslag. Dit beslag verhindert immers de tussen koper en verkoper overeengekomen betaling van de koopprijs, waardoor de koper niet aan zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst kan voldoen en levering niet zal kunnen plaatsvinden. Hoewel artikel 7:3 lid 3 onder Pro f BW betrekking heeft op het beslag op het registergoed en geen regeling bevat voor een onder de koper gelegd derdenbeslag, volgt naar het oordeel van het hof uit het stelsel van de wet dat ook een dergelijk beslag, dat is gelegd na de inschrijving van de koopovereenkomst in de registers, niet met succes tegen de koper kan worden ingeroepen, wanneer de koper - ter uitvoering van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst - de koopsom betaalt aan de notaris. Indien dat anders zou zijn, wordt de door bedoelde bepaling beoogde bescherming van de koper ondermijnd. De koper zou in dat geval immers (een deel van) de koopsom niet mogen betalen, met als mogelijk gevolg dat de levering niet kan plaatsvinden.
10. Bij de door de wet beoogde bescherming past niet een toetsing achteraf, waarbij wordt beoordeeld of de koper in dit concrete geval toch (een deel van) de koopsom had kunnen inhouden. Een dergelijke toetsing zou de bescherming immers illusoir maken, omdat het de koper - in weerwil van de inschrijving van de koopovereenkomst - na het leggen van een derdenbeslag, zou verplichten tot het doen van allerlei onderzoek, bijvoorbeeld naar de vestiging van een hypotheekrecht en de resterende hypotheeksom en/of tot het treffen van een regeling met verkoper en/of beslaglegger over het terzijde stellen van (een deel van) de koopsom. De afwikkeling van de koopovereenkomst zou dan alsnog - ten minste - bemoeilijkt worden.
11. Nu [appellant], ter uitvoering van de met [de verkoper] gesloten koopsom, de (volledige) koopsom door middel van storting op de rekening van de notaris heeft voldaan, kan het door [de Makelaardij] onder hem gelegde derdenbeslag, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet aan [appellant] worden tegengeworpen. Reeds om die reden dient de vordering van [de Makelaardij] te worden afgewezen. Het hoger beroep treft derhalve doel en de grieven behoeven geen verdere behandeling.
De slotsom
12. Het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. De vordering van [de Makelaardij] zal alsnog worden afgewezen.
[de Makelaardij] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties (salaris advocaat in eerste aanleg: 2 punten tarief III en in hoger beroep: 1 punt tarief III).
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van [de Makelaardij] af;
veroordeelt [de Makelaardij] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant]:
in eerste aanleg op € 455,-- aan verschotten en € 1.158,-- aan salaris voor de advocaat, in hoger beroep op € 720,85 aan verschotten en € 1.158,-- aan salaris voor de advocaat.
Aldus gewezen door mr. Mollema, voorzitter en mrs. Rowel - van der Linde en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 9 september 2008 in bijzijn van de griffier.