Uitspraak
16 september 2008
pachtkamer
zaaknummer 104.004.143
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. F.J. Boom,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon[...]hoogheemraadschap [naam],
zetelende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.M. Wilmink.
1 Het verloop van de procedure
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 1 december 2006 en 3 augustus 2007 die de pachtkamer van de rechtbank te ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Gouda heeft gewezen tussen appellant (hierna ook aangeduid als [appellant]) als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en geïntimeerde (hierna aangeduid als het Hoogheemraadschap) als eiser in conventie, verweerder in reconventie. Van deze vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellant] heeft bij exploot van 31 augustus 2007 aan het Hoogheemraadschap aangezegd van het vonnis van 3 augustus 2007 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van het Hoogheemraadschap voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, de primaire, althans subsidiaire, althans meer subsidiaire vordering in reconventie alsnog zal toewijzen en de vordering in conventie, voor zover nog aan de orde, zal afwijzen, met veroordeling van het Hoogheemraadschap in de kosten van beide instanties, en met veroordeling van het Hoogheemraadschap in de wettelijke rente over deze kosten als het deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest zal hebben voldaan.
2.3 Bij memorie van antwoord heeft het Hoogheemraadschap de grieven bestreden en geconcludeerd dat, nu geen van de grieven slaagt, het beroep van [appellant] dient te worden verworpen met zijn veroordeling in de kosten van het geding in hoger beroep.
2.4 Ter zitting van dit hof van 9 juni 2008 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellant] door mr. Th.J.H.M. Linssen, advocaat te Tilburg en het Hoogheemraadschap door mr. H.J. Suyver, advocaat te Alphen aan den Rijn.
Beide partijen hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar vonnis van 1 december 2006 onder 2.1 onder a. tot en met e. een aantal feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Op 1 september 2007 is titel 7.5 in werking getreden en is de Pachtwet komen te vervallen. Tussen beide wettelijke regelingen bestaat geen voor het onderhavige geval van belang zijnd verschil. De vraag welk recht volgens het overgangsrecht van toepassing is, behoeft daarom geen beantwoording.
4.2 Het Hoogheemraadschap vordert in deze procedure ontbinding van de pachtovereenkomst tussen partijen met betrekking tot een gedeelte van het verpachte perceel grond in de gemeente [woonplaats], hierna aan te duiden als de gedeelten [appellant] heeft daartegen als verweer aangevoerd dat tussen partijen een ontbindingsovereenkomst is tot stand gekomen, waarbij niet alleen is overeengekomen ontbinding met betrekking tot de gedeelten B en F, maar tevens met betrekking tot de overige door hem van het Hoogheemraadschap gepachte percelen (aangeduid als A, C, D en E). Hij vordert in reconventie nakoming van de ontbindingsovereenkomst en aldus een schadeloosstelling van € 62.699,40, subsidiair dooronderhandeling en meer subsidiair betaling van schadevergoeding van € 60.290,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag. De pachtkamer heeft bij vonnis van 1 december 2006 de pachtovereenkomst ontbonden wat betreft de gedeelten B en F. Bij vonnis van 3 augustus 2007 heeft de pachtkamer de vordering in reconventie afgewezen en in conventie partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over benoeming van een deskundige teneinde de schadeloosstelling als gevolg van de ontbonden pachtovereenkomst vast te stellen.
4.3 Met grief I keert [appellant] zich tegen het oordeel van de pachtkamer dat tussen partijen geen overeenkomst is tot stand gekomen.
4.4 Tussen partijen staat vast dat de onderhandelingen over de pachtbeëindiging zijn gevoerd tussen de vader van pachter[rentmeester] [...] Rentmeesterskantoor B.V. Deze laatste (hierna aan te duiden als [rentmeester]) heeft vier brieven naar [appellant] geschreven waarin verslag wordt gedaan van de gevoerde gesprekken en de bereikte resultaten.
4.5 [appellant] stelt zich op het standpunt dat uit het gespreksverslag van die datum blijkt dat [rentmeester] reeds op 3 december 2003[appellant] een finaal aanbod heeft gedaan, dat behelsde dat het Hoogheemraadschap tegenover een algehele afstand van pachtrechten een vergoeding zou betalen van
€ 20.000,00 per hectare. Er waren volgens [appellant] twee voorbehouden, namelijk (a) voortzetting van de huur van het parkeerterrein door [X] en (b) geen mogelijkheid van ruil met grond van de gemeente [woonplaats]. Als daaraan was voldaan hadden partijen volgens [appellant] een akkoord.
4.6 Het hof verwerpt dit standpunt. In het gespreksverslag valt te lezen dat het door [appellant] bedoelde finale aanbod is gedaan “onder voorbehoud van goedkeuring van het Hoogheemraadschap van [...]”. Bovendien is in de aanhef van de brief (naast het woord “aanwezig”) vermeld dat [rentmeester] optreedt namens [...] Rentmeesterskantoor B.V. Een en ander brengt mee dat noch [appellant] noch diens vader ervan heeft mogen uitgaan dat het door [rentmeester] gedane aanbod namens het Hoogheemraadschap werd gedaan. De – niet door verwijzing naar enig feit gesteunde - opmerking van [appellant] (memorie van grieven punt 17) dat vast staat dat [rentmeester] bevoegd was om namens het Hoogheemraadschap een finaal aanbod te doen is in het licht van de hiervoor genoemde feiten dan ook onvoldoende gemotiveerd.
Bij het voorgaande komt nog dat het Hoogheemraadschap heeft gesteld (conclusie van repliek, punt 23) dat [appellant] kort tevoren al zijn eigen gronden in hetzelfde bestemmingsplan aan het bedrijvenschap had verkocht en bij die verkoop ook eerst ambtelijk overeenstemming was bereikt onder voorwaarde van instemming van het bestuur van het bedrijvenschap en [appellant] dit onweersproken heeft gelaten. Dat betekent, anders dan [appellant] bij memorie van grieven onder 10 heeft doen stellen, dat [appellant], in elk geval zijn vertegenwoordiger vader [appellant], bekend was met de wijze van totstandkomen van overeenkomsten met rechtspersonen als het bedrijvenschap en dus ook het Hoogheemraadschap en in het bijzonder met de omstandigheid dat het bestuur van een dergelijke rechtspersoon als enige bevoegd is overeenkomsten als de onderhavige aan te gaan. Hij mocht dus niet aannemen dat [rentmeester] bevoegd was om namens het Hoogheemraadschap aanbiedingen te doen en overeenkomsten te sluiten.
4.7 [appellant] betoogt verder dat partijen op 3 december 2003 in elk geval overeenstemming op hoofdlijnen hebben bereikt, doordat [appellant] het finale aanbod heeft aanvaard onder voorwaarden die kort daarop in vervulling zijn gegaan (memorie van grieven onder 17).
4.8 Het hof is van oordeel dat ook dat betoog faalt. Niet alleen gaat [appellant] voorbij aan het door [rentmeester] gemaakte voorbehoud, zoals hiervoor onder 4.6 is overwogen, maar bovendien blijkt uit het gespreksverslag dat [appellant] het aanbod niet aanvaardde, maar in overleg wilde treden met het bedrijvenschap en de gemeente [woonplaats] over verkoop en verpachting van andere percelen, waarop [rentmeester] nog heeft aangegeven dat beide zaken los van elkaar staan. Het gespreksverslag noopt dus niet tot de conclusie dat partijen het op hoofdlijnen met elkaar eens zijn geworden.
4.9 Ook de brieven van 9 maart 2004 en 17 mei 2004 bevatten een voorbehoud. In de brief van 9 maart 2004, die [rentmeester] ondertekent namens [...] Rentmeesterskantoor BV, schrijft deze dat hij, zoals besproken, het aanbod van [appellant] zal voorleggen aan [Y] van het Hoogheemraadschap. In de brief van 17 mei 2004 herhaalt [rentmeester], nadat hij heeft aangegeven[appellant] en [rentmeester] na onderhandeling en bedrag van € 62.699,40 zijn overeengekomen als schadevergoeding voor de pachtrechten, dat hij dit ter beoordeling zou voorleggen aan [Y] en dat [Y] afziet van dit voorstel en een nieuw voorstel doet. Nu ook in deze brieven steeds sprake is van een voorbehoud van toestemming van ([Y] van) het Hoogheemraadschap, en – zoals hiervoor is overwogen – het besluitvormingsproces van een rechtspersoon als het Hoogheemraadschap bij (de vertegenwoordiger van) [appellant] bekend was, althans behoorde te zijn, kan [appellant] niet gerechtvaardigd hebben vertrouwd dat [rentmeester] bevoegd was namens het Hoogheemraadschap een overeenkomst met hem te sluiten. Bij gebreke van instemming van het Hoogheemraadschap is dan ook geen overeenkomst tot stand gekomen.
4.10 [appellant] heeft gesteld dat het Hoogheemraadschap aansluitend aan het gesprek van 3 december 2003 een huurovereenkomst heeft gesloten met [X], aan wie [appellant] een gedeelte van het door hem gepachte perceel had verhuurd als parkeerterrein ten behoeve van diens restaurant. Het Hoogheemraadschap heeft daartegenover aangevoerd dat een concept was opgesteld als blijk van zijn bereidheid om tot verhuur over te gaan en dat dit concept ten gevolge van een interne fout reeds was ondertekend, maar dat het origineel bij [rentmeester] is gebleven en aan [X] op diens verzoek alleen een kopie is verstrekt (conclusie van repliek onder 22).
4.11 Het hof is van oordeel dat (de vertegenwoordiger van) [appellant], onder de door het Hoogheemraadschap geschetste omstandigheden die op zichzelf niet door hem zijn weersproken, niet gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen dat tussen hem en het Hoogheemraadschap een overeenkomst was tot stand gekomen. Niet alleen is geen sprake van een verklaring of gedraging jegens [appellant], maar van een ter informatie aan een derde verschaffen van een kopie van een overeenkomst, maar bovendien blijft de omstandigheid bestaan dat [rentmeester] in de onderhandelingen met [appellant] ook na het verstrekken van de kopie van de huurovereenkomst het voorbehoud is blijven maken dat het Hoogheemraadschap dient in te stemmen.
4.12 [appellant] heeft bij memorie van grieven nog gesteld dat de brieven met enige reserve moeten worden gelezen (punt 9) en dat het hof alle omstandigheden van het geval in het oordeel moet betrekken (punt 10). Hij heeft echter, los van de maatschappelijke kennis van [appellant], waarover het hof in r.o. 4.6 heeft geoordeeld, niet - voldoende duidelijk – aangegeven welke omstandigheden het hof zou moeten meewegen en tot welke – andere – uitleg van de desbetreffende passage van het gespreksverslag dat zou moeten leiden. Bovendien gaat [appellant], gelet op de weergave van de inhoud van de brief van 3 december 2003 in punt 12 van de memorie van grieven, ook uit van een letterlijke uitleg van het gespreksverslag. Op deze gronden wordt zijn stelling wordt als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd.
4.13 Het voorgaande brengt mee dat grief I wordt verworpen.
4.14 Met grief II keert [appellant] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen sprake is geweest van vertrouwen zijdens [appellant] in de totstandkoming van de overeenkomst met het Hoogheemraadschap, zodat de vordering om verder te onderhandelen niet kan worden toegewezen.
4.15 Het hof stelt voorop dat als maatstaf voor de beoordeling geldt dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn; deze laatste maatstaf is een strenge die tot terughoudendheid noopt (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467).
4.16 Hiervoor is reeds overwogen dat (de vertegenwoordiger van) [appellant] moest beseffen dat niet [rentmeester] maar het Hoogheemraadschap bevoegd was om overeenkomsten te sluiten en dat in de gespreksverslagen in verband juist daarmee steeds een voorbehoud is gemaakt. [appellant] heeft geen omstandigheden gesteld die de conclusie zouden rechtvaardigen dat hij er gerechtvaardigd op vertrouwde dat het Hoogheemraadschap die goedkeuring zou verlenen. De omstandigheid dat aan [X] een afschrift van een concept-overeenkomst was ter hand gesteld, was zoals hiervoor onder 4.11 reeds is overwogen onvoldoende om het vertrouwen te rechtvaardigen dat het Hoogheemraadschap de overeenkomst met [appellant] te sluiten; in elk geval is deze omstandigheid niet van dien aard dat het onaanvaardbaar is dat het Hoogheemraadschap de onderhandelingen (over alle gepachte gronden) afbreekt. Andere omstandigheden zijn, zoals hiervoor onder 4.12 reeds is overwogen, onvoldoende gesteld. Ook grief II faalt derhalve.
4.17 Grief III is gericht tegen de verwerping door de rechtbank van de meer subsidiaire vordering van [appellant]. Daarbij vordert [appellant] dat de beide pachtovereenkomsten geheel worden ontbonden tegen betaling van de overeengekomen vergoeding van € 2,00 per vierkante meter. Aan deze vordering legt [appellant] blijkens punt 29 van de memorie van grieven ten grondslag dat er in elk geval overeenstemming is over de afwikkeling van de kwestie door betaling van € 60.290,00.
4.18 De grief faalt. Uit het hiervoor in rov. 4.8 tot en met 4.13 overwogene blijkt dat naar het oordeel van het hof tussen [appellant] en het Hoogheemraadschap geen overeenstemming is bereikt, omdat juist door [rentmeester] een voorbehoud is gemaakt van goedkeuring door het Hoogheemraadschap en die goedkeuring er niet is gekomen. Daarom kan geen sprake zijn van overeenstemming tot betaling van € 60.290,00.
4.19 De slotsom van het voorgaande is dat de grieven I, II en III falen. Daarmee faalt ook grief IV, die zelfstandige betekenis mist. Het vonnis waarvan beroep zal dan ook worden bekrachtigd en de zaak zal voor verdere behandeling en beslissing worden teruggewezen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de pachtkamer van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Gouda van 3 augustus 2007 voor zover aan het hoger beroep onderworpen;
wijst de zaak terug naar die rechter ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van het Hoogheemraadschap begroot op € 2.682,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 251,00 voor griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, A. Smeeïng-van Hees en M.M. Olthof en de raden mr. F.J.A. baron Van Verschuer, en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 september 2008.