Uitspraak
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belasting
eerste meervoudige belastingkamer
nummer 07/00379
Uitspraakdatum: 5 november 2008
Uitspraak
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank te Arnhem (hierna: de Rechtbank) van 26 juni 2007, met het nummer AWB 06/6132 in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Neerijnen (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding bij de Rechtbank
1.1. Bij beschikking van 28 februari 2005 is op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroe-rende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: het object), per peildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 281.021.
1.2. Bij uitspraak van 18 april 2006 heeft de Ambtenaar het door belanghebbende tijdig tegen de waardebeschikking ingediende bezwaar ongegrond verklaard en de voor het object vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft in haar voor-noemde uitspraak het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en de oorspronkelijk vastgestelde waarde – mede op grond van artikel 26a van de Wet WOZ – gehandhaafd.
2. Geding voor het Hof
2.1. Belanghebbende heeft bij zijn op 31 juli 2007 bij het Hof ingekomen beroepschrift tegen voornoemde uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij dit Hof en daarbij als bijlage een foto van het object overgelegd.
2.2. Tot de stukken van het geding behoort voorts het verweerschrift in hoger beroep van de Ambtenaar.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2008 te Arnhem. Daarbij is de Ambtenaar verschenen. Belanghebbende is, hoewel daartoe uitgenodigd door het Hof niet ter zitting verschenen.
2.4. Van de zitting is het proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
3. De feiten
3.1. Belanghebbende is eigenaar van voornoemd object. Het betreft een in 1965 gebouwde vrijstaande woning met schuur, gelegen op een perceel grond van circa 440 m² in Z dat met negen andere plaatsen deel uitmaakt van de gemeente Neerijnen. Blijkens de door beide partijen overgelegde foto’s van het object bestaat de woning uit twee aan elkaar gebouwde gedeelten met ieder een afzonderlijk dak. Na verkrijging van een daartoe verleende bouwvergunning in 2001 heeft belanghebbende het dak van het grotere deel van de woning laten vervangen. De bouwkos-ten daarvan hebben € 49.915 bedragen. In september 2002 hebben de eindcontrole en gereedmel-ding van deze verbouwing plaatsgevonden. De inhoud van de woning is bij die gelegenheid in opdracht van de gemeente door de taxateur A vastgesteld op 397 m³. Belanghebbende heeft voorts eind 2006 de kozijnen van zijn woning laten vervangen door hardhouten kozijnen met dubbel glas, de buitenkant van de woning voorzien van stucwerk en in zijn woning een nieuwe keuken laten inbouwen.
3.2. Door de Ambtenaar is ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarde van € 281.020 een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door B, WOZ-taxateur, die het object daartoe op 29 januari 2007, derhalve na de voltooiing van beide hiervóór genoemde verbeterin-gen, in opdracht van de gemeente uitpandig heeft opgenomen. In het op 30 januari 2007 opge-maakte taxatierapport is de waardeopbouw als volgt verantwoord:
– woning 397 m³ à € 500,– € 198 000,–
– bijgebouwen € 1 000,–
– dakkapel 2× € 6 000,–
– grond 440 m² à € 163,– € 71 720,–
Waarde € 277 220,–
De Ambtenaar heeft de oorspronkelijk vastgestelde waarde van € 281.021 met toepassing van artikel 26a van de Wet WOZ gehandhaafd.
3.3. Ter onderbouwing van de juistheid van de vastgestelde waarde zijn in voornoemd taxatie-rapport de gegevens opgenomen van drie in – het eveneens tot de gemeente Neerijnen behorende dorp – Q gelegen vrijstaande woningen, die binnen acht maanden na de peildatum 1 januari 2003 zijn verkocht. Ter bevestiging van de juistheid van die waarde heeft de taxateur tevens de gege-vens overgelegd van de onroerende zaak b-straat 1 te Z (een aan het object grenzende onroerende zaak) met een inhoud van 385 m³, gelegen op een perceel van 1.360 m², dat op 1 februari 2000 is verkocht.
3.4. Van de drie in Q gelegen vergelijkingspanden zijn in voornoemd taxatierapport de volgen-de relevante marktgegevens vermeld:
– c-straat 1 betreft een vrijstaande woning, met garage, bouwjaar 1968, met een inhoud van 378 m³ (hoofdgebouw), gelegen op een perceel van 4.850 m², dat 17 juni 2003 is verkocht voor € 340.000;
– d-straat 1 betreft een vrijstaande woning met garage, bouwjaar 1963, met een inhoud van 360 m³, gelegen op een perceel grond van 1.370 m², dat op 15 augustus 2003 is verkocht voor € 285.000, en
– e-straat 1 betreft een vrijstaande woning, met garage, bouwjaar 1992, met een inhoud van 418 m³, gelegen op een perceel grond van 418 m², dat op 24 april 2003 is verkocht voor
€ 287.000.
In de bij het taxatierapport gevoegde matrix is de gemiddelde prijs per m³ (gestaffeld) voor de onderscheiden onroerende zaken berekend op:
– Het onderhavige object € 500;
– c-straat 1 € 350;
– d-straat 1 € 300
– e-straat 1 € 505.
In het verweerschrift in eerste aanleg heeft de Ambtenaar het verschil in prijs per kubieke meter als volgt toegelicht:
“De prijs per kubieke meter inhoud van de twee gehanteerde woningen d-straat 1 en c-straat 1 te Q, liggen aanzienlijk lager vanwege de mindere kwaliteit en voorzieningen dan eisers woning. Eveneens is bij de bepaling rekening gehouden met het feit dat deze twee woningen buiten de kern van Q zijn gelegen.
De woning e-straat 1 te Q is in alle opzichten een goed vergelijkbare woning, ondanks het bouwjaar van 1992. Het kwaliteits- en voorzieningenniveau van deze woning is zeer goed vergelijkbaar met de woning van eiser. In de waardering speelt mee de volledige renovatie rond 2002 van de woning van eiser.”
3.5. In het op 30 januari 2007 uitgebrachte taxatierapport wordt geen melding gemaakt van de datum waarnaar de toestand van het object in aanmerking is genomen noch wordt aangegeven waaruit de in 2001/2002 gerealiseerde uitbreiding/verbouwing bestaat.
4. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de Ambtenaar de waarde van het object per waardepeilda-tum 1 januari 2003 juist heeft vastgesteld, welke vraag de Ambtenaar bevestigend en belangheb-bende ontkennend beantwoordt.
4.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken. Met name bestrijdt belanghebbende in hoger beroep dat zijn woning rond 2002 zowel in- als uitpandig geheel zou zijn gerenoveerd.
4.3. Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
4.4. Belanghebbende verzoekt in hoger beroep de WOZ-waarde aanzienlijk te verminderen, naar het Hof verstaat, tot een waarde die in redelijke verhouding staat tot de waarde (€ 197.860) die aan de onroerende zaak b-straat 14 te Z is toegekend.
4.5. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde wordt ingevolge artikel 18 van Pro de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de onroerende zaak heeft op de peildatum, en wel naar de staat waarin die zaak op die datum verkeert. De peil-datum ligt twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, tenzij – kort gezegd – sprake is van een waardeverandering tengevolge van bouw, verbouw, verbete-ring, afbraak of wijziging van bestemming in de twee jaren voorafgaand aan het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld (artikel 19, lid 1, onderdeel b, Wet WOZ). In dit concrete geval zal daarom de toestand van het object per 1 januari 2003 als uitgangspunt voor de waardevaststelling voor het onderhavige WOZ-tijdvak 2005-2006 moeten gelden.
5.2. Het ligt op de weg van de Ambtenaar om te bewijzen dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het daartoe op 30 januari 2007 opgemaakte taxatierapport van B waarbij een foto van het object is gevoegd die dateert van eind 2006 en dat is gebaseerd op de direct daaraan voorafgaande uitpandige opname van het object, vermeldt ten onrechte geen toestandsdatum. Voorts komt uit dat rapport niet naar voren dat de in 2001 en 2002 gerealiseerde uitbrei-ding/verbouwing slechts betrekking heeft op de vervanging van het dak van (een gedeelte van) de woning door een nieuw – van dakpannen voorzien – zadeldak en niet is gebaseerd op “een volle-dige renovatie van de woning” zoals de Ambtenaar in zijn onder 3.4 genoemde verweerschrift heeft betoogd en in hoger beroep staande houdt waar hij stelt dat moet worden uitgegaan van een ingrijpende verbouwing omdat de inhoud van de woning ten gevolge van het veranderen van het dak met ongeveer 225 m³ is vergroot.
5.3. Nog daargelaten dat het Hof het onaannemelijk acht dat alleen de vervanging van het dak van een deel van de woning een extra ruimte van 225m³ heeft doen ontstaan op de totale inhoud (na voltooiing) van de woning van 397 m³, heeft de Ambtenaar op geen enkele wijze zichtbaar – en derhalve voor het Hof controleerbaar – gemaakt dat de taxateur bij zijn (uitpandige) opname op 29 januari 2007 rekening heeft gehouden met de staat van de kozijnen per toestandsdatum 1 januari 1003 en de nog verouderde inpandige staat van de woning. De omstandigheid dat de prijs per gemiddelde m³ van de vergelijkingspanden c-straat 1 en d-straat 1 te Q, die eveneens in de jaren 60 zijn gebouwd, en een min of meer even grote inhoud hebben als het object, op een aanmerkelijk lager bedrag (€ 350 respectievelijk € 300 per m³) dan het object (€ 500) is berekend, duidt eerder op het tegendeel. Voor het geval de Ambtenaar meent dat een gemiddelde prijs van € 500 per m³ voor het object verdedigbaar is omdat dit in lijn ligt met de gemiddelde prijs per m³ van het pand e-straat 1, miskent hij dat dit pand in 1992 is gebouwd en het object is gebouwd in 1965 en slechts voor wat betreft de verbouwing/ uitbouw van het dak sprake is van renovatie. Het Hof acht de Ambtenaar daarom niet geslaagd in het op hem rustende bewijs dat de waarde van het object naar de in artikel 18 van Pro de Wet WOZ neergelegde criteria is vastgesteld. Hetgeen de Ambtenaar ter zitting daaraan heeft toegevoegd heeft daarin geen verandering gebracht.
5.4. Belanghebbende heeft van zijn kant evenmin de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Nog afgezien van het feit dat van het door hem genoemde vergelijkingspand b-straat 14 te Z geen verkoopprijs van om en nabij de peildatum voorhanden is, en aldus geen betrouwbare afspiegeling voorhanden is van de waarde per peildatum zoals de Wet WOZ die als uitgangspunt neemt, bestaan tussen deze onroerende zaak en het object zodanig grote verschillen in bouwjaren (oorspronkelijk en renovatie) en daarmee samenhangende kwaliteit, inhoud en perceelsopper-vlakte dat dit onvoldoende geschikt is als vergelijkingspand. Het enkele feit dat deze onroerende zaak eenzelfde ligging heeft als het object is bepaald onvoldoende. Nu belanghebbende de door hem verdedigde waarde ook voor het overige niet met objectieve relevante gegevens heeft onder-bouwd, met name niet zelf een taxatierapport heeft overgelegd, kan belanghebbende evenmin in zijn standpunt worden gevolgd.
5.5. Het Hof stelt vast dat de meest essentiële feitelijke en verifieerbare gegevens ontbreken om tot een waardevaststelling van het object in goede justitie te komen. Met name heeft het Hof geen inzicht kunnen verkrijgen in de wijze waarop door de gemeente rekening is gehouden met de op de toestanddatum gerealiseerde verbeteringen van de woning noch in de verhouding in m³ tussen de als oudbouw en nieuwbouw aan te merken inhoud van de woning. Nu in het dossier de meest wezenlijke gegevens voor de waardebepaling van de onderhavige object ontbreken, waaronder de in 2001 door de gemeente afgegeven bouwvergunning en het taxatierapport dat kennelijk na gereedmelding door de gemeente is opgemaakt, zal ook de Rechtbank niet in staat zijn de waarde alsnog in goede justitie vast te stellen. Een en ander noopt het Hof ertoe om de zaak voor een juiste waardevaststelling en onderbouwing daarvan terug te verwijzen naar de gemeente zelf.
6. Slotsom
Het hoger beroep is gegrond.
7. Kosten
In beroep en hoger beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbij-stand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten be-stuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8. Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– vernietigt de uitspraak op bezwaar;
– draagt de Ambtenaar op, opnieuw op het bezwaar van belanghebbende te beslissen;
– gelast dat de gemeente Neerijnen aan belanghebbende vergoedt het door deze voor de behan-deling van zijn beroep bij de Rechtbank en de behandeling van zijn hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht van € 38 respectievelijk € 106.
Aldus gedaan te Arnhem door mr. M.C.M. de Kroon, voorzitter, mr. J. A. Monsma en mr. D.V.E.M. van der Wiel-Rammeloo. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 november 2008.
De griffier, De voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (M.C.M. de Kroon)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 november 2008
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassa-tie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.