Uitspraak
2 december 2008
pachtkamer
zaaknummer 104.001.150
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal beroep,
geïntimeerde in het incidenteel beroep,
advocaat: mr. F.J. Boom,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te [woonplaats]e,
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde sub 3],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden in het principaal beroep,
appellanten in het incidenteel beroep,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe.
1 Het verloop van het geding
1.1 Voor het verloop van het geding tot aan de tussenarresten van 19 september 2006 en 17 april 2007 verwijst het hof naar die arresten.
1.2 Ingevolge het tussenarrest van 17 april 2007 is een deskundigenbericht uitgebracht.
1.3 Naar aanleiding van dat deskundigenbericht hebben partijen het debat bij memories na deskundigenbericht voortgezet, eerst [appellant] en vervolgens [geïntimeerden]. [appellant] heeft bij die gelegenheid een aantal nieuwe producties in het geding gebracht.
1.4 Vervolgens hebben partijen andermaal de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
2 Voortgezette beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.1 Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet verval-len. Het gaat in dit geding om (de omvang van) de vorderingsrechten zoals die voor partijen per 7 maart 2001 zijn ontstaan. Uit het samenstel van de bepalingen van artikel 69 en Pro artikel 68a lid 2 Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek volgt dat op de onderhavige zaak het oude recht van toepassing is gebleven.
Het met het gepachte samenhangende varkensrecht.
2.2 Bij het tussenarrest van 17 april 2007 heeft het hof onder 2.6 beslist dat [appellant] – in aanvulling op de door de pachtkamer van de rechtbank berekende vergoeding – aan [geïntimeerden] 30% verschuldigd is van de waarde van 487 eenheden varkensrecht op de datum dat het varkensrecht daadwerkelijk aan [appellant] ter beschikking is gesteld. Uit hun laatste memories volgt dat partijen het erover eens zijn dat het varkensrecht medio mei 2007 daadwerkelijk aan [appellant] ter beschikking is gesteld. Ook zijn partijen het erover eens dat de waarde per medio mei 2007 € 155,— per varkenseenheid bedroeg en dat de verkoopopbrengst moet worden vermeerderd met 19% omzetbelasting. De opbrengst inclusief omzetbelasting berekenen partijen op € 89.827,16. 30% daarvan is € 26.948,15 inclusief omzetbelasting.
2.3 [appellant] heeft nog aangevoerd (memorie na deskundigenbericht onder 5) dat de koopprijs gestort is op de derdengeldrekening van de bemiddelaar [...], maar het is het hof niet duidelijk geworden welke consequentie [appellant] daaraan wil verbinden.
De pachtersinvesteringen
2.4 De deskundigen hebben in hun rapport de aan hen voorgelegde vragen uitvoerig beantwoord.
2.5 Gelet op de reacties van partijen op de inhoud van het rapport van de deskundigen gaat het thans met name nog om:
1. De vraag of [appellant] ook wat betreft gebouw 2A (een biggenschuur) vergoedingsplichtig is (memorie na deskundigenbericht van [appellant] onder 7-9; me-morie na deskundigenbericht van [geïntimeerden]. onder 3).
2. De vraag of het bedrag van de ter zake van de verbeteringen ten laste van de pachter gekomen kosten uitsluitend op grond van boekhoudkundige bescheiden mag worden vastgesteld (memorie van [appellant] onder 10).
3. De vraag of voor het op bedoelde kosten in mindering te brengen bedrag in verband met de mate waarin de pachter de vruchten van de verbeteringen reeds heeft kunnen genieten, de boekhoudkundige afschrijvingen bepalend zijn (memorie van [appellant] onder 12).
4. De vraag of de billijkheid als bedoeld in het eerste lid van artikel 31 Pachtwet Pro mee kan brengen dat een hogere vergoeding verschuldigd is dan het verschil tussen het bedrag van de ter zake van de verbeteringen ten laste van de pachter gekomen kosten en het bedrag in verband met de mate waarin de pachter de vruchten van de verbeteringen reeds heeft kunnen genieten (memorie van [appellant] onder 11 en onder 13-14; memorie van [geïntimeerden] onder 4.b).
5. De vraag of van belang is of de verpachter daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen (memorie van [appellant] onder 15; memorie van [geïntimeerden. onder 5 en 6).
2.6 Wat betreft de vraag of [appellant] ook wat betreft gebouw 2A vergoedingsplichtig is geldt het volgende. Gebouw 2A betreft een biggenschuur. [geïntimeerden] voeren aan dat deze biggenschuur één geheel vormt met de in de pachtwijzigingsovereenkomst bedoelde loods en daaronder mede moet worden begrepen. [appellant] bestrijdt dat. Voor de uitleg van de inhoud van de pachtwijzigingsovereenkomst, zoals weergegeven in het tussenarrest van 19 september 2006 onder 3.3, is bepalend wat partijen over en weer redelijkerwijs hebben mogen verwachten. [geïntimeerden] hebben niet betwist dat gebouw 2A uit een ander bouwjaar stamt als gebouw 2B. Ook is de functie van gebouw 2A wezenlijk verschillend aan die van gebouw 2B. Gelet op een en ander ligt het niet voor de hand dat partijen met het begrip “loods” mede de biggenschuur op het oog hebben gehad. [geïntimeerden] hebben bovendien niet betwist dat de tekst van de overeenkomst door hun advocaat is opgesteld, wat een omstandigheid is die ervoor pleit om de onduidelijkheid in de formulering te hunnen nadele uit te leggen. [appellant] is derhalve niet vergoedingsplichtig wat betreft gebouw 2A.
2.7 De vraag of het bedrag van de ter zake van de verbeteringen ten laste van de pachter gekomen kosten uitsluitend op grond van boekhoudkundige bescheiden mag worden vastgesteld, heeft het hof in het tussenarrest van 19 september 2006 onder 4.26 reeds in die zin beantwoord, dat bedoeld bedrag zo nodig door schatting kan worden bepaald. Hetgeen [appellant] bij zijn laatste memorie aanvoert, is voor het hof geen aanleiding om daarop terug te komen.
2.8 De vraag of voor het op bedoelde kosten in mindering te brengen bedrag in verband met de mate waarin de pachter de vruchten van de verbeteringen reeds heeft kunnen genieten, de boekhoudkundige afschrijvingen bepalend zijn, moet ontkennend worden beantwoord. Terecht zijn de deskundigen, kort gezegd, uitgegaan van een bedrijfseconomische benadering en hebben zij onder meer rekening gehouden met de restwaarde van de gebouwen. Het hof verwijst naar de pagina’s 8 en 9 van het rapport van de deskundigen.
2.9 De vraag of de billijkheid als bedoeld in het eerste lid van artikel 31 Pachtwet Pro mee kan brengen dat een hogere vergoeding verschuldigd is dan het verschil tussen het bedrag van de ter zake van de verbeteringen ten laste van de pachter gekomen kosten en het bedrag in verband met de mate waarin de pachter de vruchten van de verbeteringen reeds heeft kunnen genieten, hebben de deskundigen bevestigend be-antwoord. Het hof beantwoordt die vraag echter – in overeenstemming met de heer-sende opvatting in de literatuur – ontkennend. Zoals het hof in rechtsoverweging 4.25 van het tussenarrest van 19 september 2006 heeft overwogen, vormt het bedrag dat voor de pachter met de gedane investeringen was gemoeid voor de hoogte van de vergoeding een bovengrens. Volgens het tweede lid van artikel 31 Pachtwet Pro moet dat bedrag vervolgens lager worden gesteld naarmate de pachter de vruchten van de aan-gebrachte verbeteringen reeds heeft kunnen genieten. De verwijzing naar de billijkheid in het eerste lid van bedoeld artikel 31 biedt Pro de ruimte om met de bijzondere omstan-digheden van het geval rekening te houden binnen de grenzen die artikel 31 stelt Pro en strekt er niet toe bedoelde bovengrens weg te nemen.
2.10 De deskundigen hebben in hun rapport de bouwkosten en het uitgebate gedeel-te daarvan gespecificeerd en het hof zal van de door hen getaxeerde bedragen uitgaan, met uitzondering van het bedrag voor de zeugenstal. De deskundigen hebben immers nadrukkelijk overwogen dat zij de werkelijke bouwkosten hoger inschatten dan ƒ 150.000,— (pagina’s 4 en 5 van hun rapport) en hebben aangegeven daarmee rekening te hebben gehouden bij hun waardering naar billijkheid (pagina’s 9 en 10). Te¬gen de achtergrond van hetgeen de deskundigen op p. 11 vermelden over de ontwikkeling van bouwkosten stelt het hof de bouwkosten van de zeugenstal voorshands bij wijze van schatting op ƒ 225.000,—. Het daarop in mindering te brengen bedrag in verband met de mate waarin de pachter de vruchten van de verbeteringen heeft kunnen genieten, stelt het hof met de deskundigen op tweederde gedeelte, wat uitgaande van de zojuist bedoelde schatting van de bouwkosten leidt tot een restant van ƒ 75.000,—, is € 34.033,52. Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen om zich over de schatting van de bouwkosten van de zeugenstal bij akte uit te laten, eerst [geïntimeerden]. en vervolgens [appellant].
2.11 Of de verpachter daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte veranderingen, is een omstandigheid die in het kader van de billijkheid een rol kan spelen. In verband met de mate waarin de waarde van het voormalige gepachte als gevolg van de pachtersinvesteringen is verhoogd (de deskundigen begroten die waardeverhoging op in totaal € 142.500,—) ziet het hof geen aanleiding om de verschuldigde vergoeding (die aanzienlijk lager uitkomt dan het bedrag van de waardeverhoging) te stellen op een bedrag lager dan het verschil tussen het bedrag van de ter zake van de verbeteringen ten laste van de pachter gekomen kosten en het bedrag in verband met de mate waarin de pachter de vruchten van de verbeteringen reeds heeft kunnen genieten. Be-doelde waardeverhoging kan [appellant] te gelde maken, hoezeer hij ook daartoe niet verplicht is.
2.12 Afgezien van hetgeen onder 2.9 en 2.10 is overwogen, gaat het hof uit van de juistheid van de bevindingen van de deskundigen.
2.13 Het voorgaande leidt ertoe dat de volgende bedragen als vergoeding toewijsbaar zijn (wat betreft het onder a bedoelde bedrag is het oordeel van het hof voorlopig van aard):
a. voor de kraamzeugenstal: € 34.033,52;
b. voor de loods/berging: € 4.500,—;
c. voor weg/erfverharding: € 12.000,—;
d. voor de stal “Spieker”: € 2.500,—.
Het totaal van de ter zake van pachtersinvesteringen door [appellant] aan [geïntimeerden] verschuldigde vergoeding, bedraagt daarvan uitgaande € 53.033,52.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.14 Met hun grief in het incidenteel beroep stellen [geïntimeerden] hun vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten aan de orde. De rechtbank heeft die vordering afgewezen. Uit het voorgaande volgt dat niet meer dan € 53.033,52 ter zake van pachtersinvesteringen toewijsbaar is. De buitengerechtelijke werkzaamheden waarvan [geïntimeerden]. vergoeding vragen, waren gericht op de invordering van een veelvoud van dit bedrag. Gelet daarop voert [appellant] (memorie van antwoord in incidenteel appel onder 10) terecht aan dat niet is voldaan aan de redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2 sub a Burgerlijk Pro Wetboek.
Slotsom
2.15 Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen om zich bij akte uit te laten als onder 2.10 bedoeld. Het hof geeft partijen in overweging om te bezien of zij na dit ar-rest de zaak met een minnelijke regeling kunnen beëindigen.
3 Beslissing
Het hof, recht doende in het principaal en het incidenteel beroep:
verwijst de zaak naar de rol van 13 januari 2008 voor akte aan de zijde van [geïntimeerden] als bedoeld onder 2.10;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, M.M. Olthof en J.K.B. van Daalen en de deskundige leden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H. Duenk, en is in te-genwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 december 2008.