Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 104.004.551
arrest van de vijfde civiele kamer van 12 augustus 2008
inzake
1. de vennootschap onder firma [appellant sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Projectontwikkeling Nijverdal B.V.,
gevestigd te Nijverdal,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Partiplan Zwolle B.V.,
gevestigd te Zwolle,
appellanten,
procureur: mr. P.M. Wilmink,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
procureur: mr. F.J. Boom.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van het vonnis van 4 september 2007 dat de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) tussen appellanten (hierna ook te noemen: [appellanten]) als eisers en geïntimeerden (hierna ook te noemen: [geïntimeerden]) als gedaagden heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 22 november 2007 [geïntimeerden] aangezegd van dat vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof.
2.2 In dat dagvaardingsexploot hebben [appellanten] zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht en hebben zij bewijs aangeboden. Zij hebben gevorderd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vordering zoals die is ingesteld bij inleidende dagvaarding alsnog zal toewijzen, zonodig met verbetering en aanvulling van gronden, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden en hebben zij bewijs aangeboden. Zij hebben geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep.
2.4 Ter zitting van 7 maart 2008 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellanten] door mr. O.C.A. Millaard, advocaat te Zwolle, en [geïntimeerden] door mr. P. de Haan, advocaat te Almere; beiden hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
2.5 Ter gelegenheid van voornoemde terechtzitting zijn partijen overeengekomen hun geschil ter mediation voor te leggen aan een door het hof in overleg met partijen te benoemen mediator. De zaak is daartoe aangehouden voor een periode van drie maanden. De mediation heeft niet geleid tot een oplossing van het geschil.
2.6 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3 De grieven
[appellanten] hebben de volgende grieven aangevoerd.
Grief 1:
Ten onrechte heeft de rechtbank Almelo geen althans onvoldoende waarde gehecht aan de schriftelijke overeenkomst die tussen partijen gesloten is en waarin in artikel 3 opgenomen Pro staat dat het gaat om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd nadat de overeenkomst eerst één jaar heeft gelopen.
Grief 2:
Ten onrechte oordeelt de kantonrechter dat de verklaringen van de getuigen in onderling verband en samenhang de juistheid van het door [geïntimeerden] gestelde omtrent de overeenkomst voor het leven bevestigt.
Grief 3:
Ten onrechte oordeelt de rechtbank dat het niet bestaan van een afspraak omtrent de vergoeding van verbeteringen die met toestemming van de verhuurster zijn aangebracht als tussentijds zou zijn opgezegd een aanwijzing is voor de juistheid van
het standpunt van huurders. Evenzeer ten onrechte heeft de rechtbank geoordeeld dat het feit dat [geïntimeerden] geen bonnetjes heeft bewaard ook als een bevestiging moet worden gezien voor het standpunt van [geïntimeerden].
Grief 4:
Ten onrechte oordeelt de rechtbank dat [A.] in verband met wroeging en in verband met het door hem gedane depot aanwijzingen zijn ontstaan dat hij wel degelijk (wist) dat het zou gaan om een huur voor het leven.
Grief 5:
Ten onrechte concludeert de rechtbank in overweging 13 dat het voor [A.] en/of [B.] duidelijk moet zijn geweest dat het om een huur zou gaan tot aan de dood of ernstige ziekte.
Grief 6:
Ten onrechte heeft de Rechtbank Almelo, althans de kantonrechter, geoordeeld zoals zij heeft gedaan waarmee [geïntimeerden] beoogt de gehele (zaak) opnieuw aan uw Hof voor te leggen.
4 De vaststaande feiten
4.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties dan wel als door de kantonrechter vastgesteld en in hoger beroep niet bestreden, de navolgende feiten vast.
4.2 Appellanten onder 2 en 3 zijn gezamenlijk eigenaar van het pand aan de [adres]. De zich in dit pand bevindende woning wordt door appellante onder 1 verhuurd aan [geïntimeerden].
4.3 Appellante onder 1 is de rechtsopvolgster van [B.] B.V. (hierna te noemen: [B.]). [B.] heeft op 14 juli 1998 met [geïntimeerden] een huurovereenkomst gesloten waarin, voor zover hier relevant, onder meer de volgende bepalingen zijn opgenomen:
3.1. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande op 1 september 1998 en lopende tot en met 31 augustus 1998.
3.2. Indien in 3.1. een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.
3.3. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 20.1 van de algemene bepalingen.
5 De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1 In deze zaak gaat het om de vraag of, zoals [appellanten] betogen, de in rechtsoverweging 4.3. genoemde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten en dus - met inachtneming van de daarvoor wettelijke vereisten - opzegbaar is, dan wel, zoals [geïntimeerden] betogen, of de huurovereenkomst voor het leven is aangegaan, zodat deze niet opzegbaar is. De kantonrechter heeft de visie van [geïntimeerden] gevolgd en om die reden de vordering van appellanten afgewezen. Daartegen richt zich het hoger beroep.
5.2 Met [appellanten] is het hof van oordeel dat de schriftelijke huurovereenkomst, zoals die is gesloten op 14 juli 1998, het uitgangspunt moet zijn. In zoverre slaagt grief 1.
Op grond van het hiervoor in rechtsoverweging 4.3 genoemde artikel 3.2. van de huurovereenkomst moet deze worden aangemerkt als een huurovereenkomst die, na ommekomst van de in artikel 3.1. genoemde periode van één jaar, voor onbepaalde tijd is gaan gelden in de zin van artikel 7:228 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Dat zou betekenen dat de overeenkomst opzegbaar is met inachtneming van de daarvoor geldende wettelijke bepalingen.
5.3 Nu [geïntimeerden], in afwijking van hetgeen in de huurovereenkomst is bepaald, zich er op beroepen dat de huurovereenkomst een overeenkomst voor het leven is, ligt het, gelet op het bepaalde in artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), op hun weg daarvan bewijs aan te bieden en te leveren. Bij de kantonrechter heeft een voorlopig getuigenverhoor plaatsgehad, waar als getuigen zijn gehoord geïntimeerden, [C.], [A.], [D.] en [E.].
In hoger beroep hebben [geïntimeerden] (opnieuw) bewijs aangeboden. Aan een bewijsaanbod in hoger beroep dienen hoge eisen te worden gesteld. [geïntimeerden] hebben aangegeven nader bewijs te willen leveren, zonder aan te geven waaromtrent zij bewijs willen leveren. Weliswaar hebben zij aangeboden de reeds (in het voorlopig getuigenverhoor) gehoorde getuigen opnieuw te doen horen, maar zij hebben nagelaten aan te geven, hetgeen wel van hun gevergd kon worden, zeker in hoger beroep, waarover die getuigen kunnen worden gehoord en wat deze getuigen anders kunnen verklaren dan zij al verklaard hebben, of wat zij nog aan hun verklaringen zouden kunnen toevoegen. Voorts hebben [geïntimeerden] bewijs aangeboden door het overleggen van nader bewijs, maar ook op dit punt hebben zij niet aangegeven welk nader bewijs nog kan worden overgelegd. Het hof zal het bewijsaanbod van [geïntimeerden] daarom passeren.
5.4 Het hof zal moeten bezien of het [geïntimeerden] geslaagd acht in het bewijs van hun stelling dat aan hen - in afwijking van het bepaalde in de schriftelijke huurovereenkomst - een levenslang huurrecht was verleend. De grieven 2 tot en met 5 richten zich tegen de door de kantonrechter gegeven bewijswaardering.
5.5 Het hof stelt voorop dat voor de door [geïntimeerden] afgelegde verklaringen de beperking geldt van artikel 164 Rv Pro. Dat betekent dat die verklaringen voor de door hen te bewijzen afspraak geen bewijs in hun voordeel kunnen opleveren, tenzij de verklaringen strekken ter aanvulling van onvolledig bewijs. Daarvoor moeten aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaringen voldoende geloofwaardig maken (HR 31 maart 1995, NJ 1997, 592).
5.6 [E.] is de enige getuige die het standpunt van [geïntimeerden] heeft bevestigd. Hij heeft verklaard dat voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst [geïntimeerden] tegen [A.] heeft gezegd dat het de bedoeling was om te huren na een forse verbouwing en dat ze er dan de rest van hun leven wilden wonen. Daarmee ging volgens [E.] [A.] akkoord, mits de architect toestemming zou geven voor de door [geïntimeerden] gewenste veranderingen en mits de huurovereenkomst slechts voor [geïntimeerden] zou gelden: de kinderen mochten er geen aanspraak op maken. Verder heeft [E.] nog verklaard dat bij het tekenen van het contract - waarin een periode van een jaar en niet de levenslange duur was opgenomen -, door [geïntimeerden] tegen [D.] is gezegd dat met [A.] was afgesproken dat ze er de rest van hun leven konden blijven wonen.
5.7 [D.] heeft dat weersproken. Hij heeft verklaard dat bij het sluiten van de overeenkomst niet door [geïntimeerden] is aangegeven dat zij met [A.] een afspraak hadden over wonen voor de rest van hun leven. [D.] heeft in zijn verklaring ook aangegeven dat die afspraak zo afwijkend is dat hij daarover zeker eerst met [A.] contact zou hebben opgenomen, als [geïntimeerden] ervan melding hadden gemaakt. En er zou ook binnen kantoor zeker over gesproken zijn voordat het contract zou worden opgemaakt. Daarom herinnert hij zich ook zo goed dat het niet gezegd en niet gebeurd is.
5.8 [A.] ten slotte heeft verklaard dat hij graag wilde dat (na het vertrek van de vorige huurder uit het pand, hof) er een huurder in kwam die er langere tijd zou blijven wonen, maar hij heeft met klem ontkend dat hij aan [geïntimeerden] zou hebben beloofd dat zij er tot in lengte van dagen in zouden mogen blijven wonen.
5.9 Het hof komt op grond van de afgelegde getuigenverklaringen tot de conclusie dat het kennelijk de intentie was van partijen om langere tijd een huurovereenkomst te hebben met elkaar. Dat partijen daarbij zijn overeengekomen, of dat [A.] een toezegging in die zin aan [geïntimeerden] heeft gedaan, dat [geïntimeerden] voor de rest van hun leven in de woning mochten blijven wonen, is naar het oordeel van het hof onvoldoende komen vast te staan.
De omstandigheden die de kantonrechter noemt en waaraan hij een aanwijzing ontleent voor de juistheid van de stelling van [geïntimeerden], te weten dat [A.] wroeging zou hebben gehad en bij de verkoop van zijn pand 75.000,00 gulden in depot heeft gestort als tegemoetkoming aan [geïntimeerden] voor de door hen gedane investeringen in het pand, passen evenzeer in de situatie - zoals die uit nagenoeg alle verklaringen naar voren komt - dat partijen de intentie hadden zich voor een lange periode te binden. Hetzelfde geldt naar het oordeel van het hof voor de omstandigheid dat voorafgaand aan de verbouwing door [geïntimeerden] geen afspraken zijn gemaakt over een eventueel te betalen vergoeding bij vertrek alsmede het gegeven dat [geïntimeerden] geen bonnen hebben bewaard van de verbouwingskosten: men ging er immers van uit dat van vertrek op korte termijn geen sprake zou zijn. Daaruit kan echter niet zonder meer worden afgeleid dat de huur voor de rest van het leven van [geïntimeerden] zou zijn.
5.10 Het hof komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat het aanvullend bewijs niet zodanig sterk is en zodanig essentiële punten betreft dat het de door [geïntimeerden] afgelegde (partijgetuigen)verklaringen voldoende geloofwaardig maakt en daarmee de beperkingen die daarvoor krachtens artikel 164 lid 1 Rv Pro in beginsel gelden, kunnen worden weggenomen. Dat betekent dat het hof, anders dan de kantonrechter, [geïntimeerden] niet geslaagd acht in het bewijs van hun stelling dat zij een levenslang huurecht hadden.
5.11 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven 2 tot en met 6 terecht zijn voorgesteld, zodat het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd. Dat leidt ertoe dat beoordeeld moet worden of de vordering zoals die in eerste aanleg door [appellanten] is ingesteld, kan worden toegewezen. De devolutieve werking van het hoger beroep brengt mee dat alle verweren die tegen de vordering in eerste aanleg zijn aangevoerd, maar niet eerder aan de orde zijn geweest, moeten worden besproken.
5.12 [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg naar voren gebracht dat appellanten onder 2 en 3 geen belang hebben bij de vordering en daarom niet-ontvankelijk moeten worden verklaard. [geïntimeerden] voeren daartoe aan dat appellanten onder 2 en 3 geen partij zijn bij de huurovereenkomst, waarop de gevorderde verklaring voor recht ziet.
Het hof verwerpt dat verweer. Appellante sub 1 is de verhuurster van [geïntimeerden]; dat zij belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht is geen punt van discussie. Naar het oordeel van het hof hebben appellanten sub 2 en 3, die als vennoten van appellante sub 1 de gezamenlijke eigenaren zijn van de woonruimte [adres], om die reden voldoende belang bij de vordering.
5.13 De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden gegeven. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [geïntimeerden] worden veroordeeld in de kosten van de procedure in beide instanties.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo) van 4 september 2007 en doet opnieuw recht,
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [appellant sub 1] en [geïntimeerden] met betrekking tot de woonruimte [adres] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in de zin van artikel 7:228 BW Pro is,
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 84,31 voor explootkosten, € 281,00 voor vast recht en € 900,00 voor salaris van de gemachtigde en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 84,31 voor explootkosten, € 251,00 voor griffierecht en
€ 2.682,00 voor salaris van de procureur,
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.A. Katz-Soeterboek, D.J. van der Kwaak en C.J.H.G. Bronzwaer en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 augustus 2008.