Uitspraak
uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 07/00488
Uitspraakdatum: 31 maart 2009
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank in Zutphen (hierna: de Rechtbank) van 21 augustus 2007, nummer 06/1478 WOZ, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lochem (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken heeft verweerder bij beschikking met dagtekening 30 april 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de A-straat te Z (hierna: de woning) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 761.800.
1.2. Na door belanghebbende tegen deze beschikking gemaakt bezwaar heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Tot de stukken van het geding behoren het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die, al dan niet met bijlagen, door partijen zijn overgelegd, en waarvan door de griffier van het Hof afschriften zijn verzonden aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 3 februari 2009 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede de Ambtenaar.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een onderkelderde, vrijstaande villa met een plat dak, met garage, gelegen in een bosrijke omgeving in het buitengebied van Z. De woning heeft een inhoud van ongeveer 995 m³. Het woonperceel is 2.050 m² groot.
2.2. Reeds onmiddellijk na de bouw van de woning in 1978 is gebleken dat daaraan bouwkundige gebreken kleven, te weten lekkage van de buitenmuren van de kelders en een witte uitslag op het schoonmetselwerk in het interieur van de woning.
2.3. De Ambtenaar heeft bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een "Onderbouwing vastgestelde waarde" (hierna: de onderbouwing) overgelegd, waarin wordt geconcludeerd dat kan worden aangenomen dat de meest biedende gegadigde zeker bereid zou zijn geweest op de waardepeildatum een bedrag van € 761.800 voor de woning te betalen. De onderbouwing is niet gedagtekend en ondertekend, en bevat niet de naam en de hoedanigheid van degene die haar heeft opgemaakt. In de onderbouwing zijn gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van drie referentiepanden die rond de waardepeildatum zijn verkocht, te weten B-straat te Z (een vrijstaande woning met een inhoud van 920 m³ en gelegen op een perceel van 5.350 m², op 3 juni 2002 verkocht voor € 794.115), B-straat te Z (een vrijstaande woning met een inhoud van 940 m³ en gelegen op een perceel van 2.435 m², op 20 januari 2004 verkocht voor € 895.000), en C-straat te Z (een vrijstaande woning met een inhoud van 887 m³ en gelegen op een perceel van 3.051 m², op 24 november 2003 verkocht voor € 795.000). In een nadien door de Ambtenaar ingezonden matrix, die evenmin is gedagtekend of ondertekend, zijn de hiervoor genoemde verkoopprijzen uitgesplitst naar de objectonderdelen woning, bijgebouwen en grond, waarbij is vermeld welke kavelwaarde voor de grond (de zogenoemde staffel) is gebruikt. Bij de matrix zijn foto's gevoegd van de vergelijkingsobjecten.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde juist is. Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. De Ambtenaar is van mening dat de waarde juist is vastgesteld.
3.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken. Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende verzoekt in hoger beroep de vastgestelde waarde te verminderen tot - naar het Hof begrijpt - € 725.100.
3.4. De Ambtenaar concludeert overeenkomstig de door de Rechtbank vastgestelde waarde.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat zijn hoger beroep enkel de vaststelling van de waarde van de woning betreft. Hij vertrouwt erop dat de Ambtenaar de aanslagen onroerendezaakbelastingen zal aanpassen indien de uitspraak van het Hof daartoe aanleiding geeft. De gemachtigde van de Ambtenaar heeft beaamd dat zulks het geval zal zijn.
4.2. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat het - door belanghebbende gestelde - onrechtmatig bestuurlijk handelen van de Ambtenaar niet tot een lagere waarde van de woning, en derhalve in een procedure als de onderhavige niet tot een geslaagd beroep kan leiden. Evenzeer deelt het Hof het oordeel van de Rechtbank dat het de Ambtenaar - evenals overigens belanghebbende - vrijstaat in elke fase van het geding nieuwe argumenten, waaronder gegevens met betrekking tot nieuwe vergelijkingsobjecten, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, in te brengen.
4.3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
4.4. Van belanghebbendes woning is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
4.5. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar verwezen naar de in 2.3. genoemde onderbouwing en matrix. Daaraan is ter zitting toegevoegd dat de onderbouwing is opgesteld door Q, een externe taxateur. De matrix is door een medewerker van de gemeente opgesteld.
4.6. Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar, op wie te dezen de bewijslast rust, niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het louter terugrekenen van verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar prijzen per m³ en het vergelijken daarvan met de m³-prijs van de woning van belanghebbende is daartoe onvoldoende. Met name is door de gemachtigde van de Ambtenaar ter zitting onvoldoende verklaard in hoeverre de m³-prijzen vergelijkbaar zijn, nu geen verder inzicht is verschaft in de indeling van de panden, het afwerkings- en onderhoudsniveau daarvan en de invloed van de aanwezigheid van schuine en platte daken en van kelders op de prijs per m³. Onduidelijk is gebleven of, en zo ja, op welke wijze, de aanwezigheid van kelders in de waardering is betrokken; onverklaard is gebleven op welke wijze een waarde aan de bij- en aanbouwen is toegekend. Hoewel het Hof begrip heeft voor de problemen die de Ambtenaar ontmoet bij de waardering van min of meer unieke panden als de onderhavige die zijn gelegen op grote percelen in, vaak, kleinere kernen van een gemeente, ontslaat zulks hem niet, juist waar het moeilijk wordt vergelijkingsobjecten te vinden, de vergelijkbaarheid van panden verder inzichtelijk te maken. Aanbeveling verdient voorts dat zulks op een kenbare wijze geschied door een ter zake kundige, die volledig op de hoogte is van de plaatselijke marktomstandigheden. Voorts is onduidelijk gebleven op welke wijze door de Ambtenaar reeds bij het geven van de beschikking rekening is gehouden met de bouwkundige gebreken. Hoe de, aanvankelijk modelmatige, waardering is herleid tot de beschikte waarde, rekening houdend met een gewijzigde staffel en te maken kosten in verband met de bouwkundige gebreken, is naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van het Hof kan, uiteraard met marges, uit de door de Ambtenaar overgelegde gegevens wel worden afgeleid wat het waardeniveau is van het marktsegment waarin belanghebbendes woning zich bevindt.
4.7. Alsdan is de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde, die door de Ambtenaar gemotiveerd wordt bestreden, aannemelijk maakt.
4.8. Belanghebbende verwijst, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, onder meer naar een taxatie van zijn woning, medio augustus 2005, op een bedrag van, naar hij stelt, € 835.000 à € 850.000. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat die taxatie is opgemaakt door een gerenommeerd deskundige doch dat hij, op diens verzoek, de naam van de deskundige niet openbaar kan maken. Van de taxatie is geen rapport opgemaakt. Belanghebbende heeft voorts ter zitting verklaard dat de deskundige in aanmerking heeft genomen dat de waarde van enerzijds € 835.000 en anderzijds € 850.000, afhankelijk is van de doelgroep waartoe de potentiële koper behoort omdat de koper die behoort tot de groep die de woning naar de eisen des tijds zal aanpassen, het schoonmetselwerk in het interieur zodanig zal bewerken dat van de witte uitslag geen hinder en dus geen waardedruk, wordt ondervonden. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde berekend door uit te gaan van het gemiddelde van de twee genoemde waarden, het stijgingspercentage voor woningen in de regio volgens de NVM en door hem - nader - op € 64.300 berekende kosten van herstel van de structurele gebreken.
4.9. Naar het oordeel van het Hof maakt ook belanghebbende de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk nu in het ongewisse is gebleven wie de taxatie aan belanghebbende heeft uitgebracht, op welke uitgangspunten die taxatie is gebaseerd en hoe zij tot stand is gekomen. Belanghebbende stelt dat de door hem gestelde kosten van herstel van de bouwkundige gebreken niet in die taxatie zijn verwerkt, doch dit blijkt nergens uit. Bovendien is die taxatie verricht naar een peildatum die dermate ver van de onderhavige peildatum is gelegen dat daaraan geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend. Voorts is onvoldoende komen vast te staan dat die taxatiewaarde zonder meer met toepassing van de algemene NVM-cijfers kan worden teruggerekend. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat met meer kosten dan de Ambtenaar in aanmerking heeft genomen, in de omvang zoals door hem berekend, rekening moet worden gehouden.
4.10. Nu zowel de Ambtenaar als belanghebbende de door hem voorgestane waarderingen niet aannemelijk heeft gemaakt zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de waarde van de woning in goede justitie bepalen. Het Hof heeft in dit verband geen aanleiding gevonden een deskundigenbericht in te winnen. Partijen hebben daar ook niet om verzocht. Met inachtneming van al hetgeen partijen hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat aan de woning van belanghebbende op de onderhavige peildatum een waarde van € 738.000 kan worden toegekend.
4.11. Gelet op vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.
5. Kosten
Aangezien het Hof de uitspraak van de Rechtbank op grond van het voorgaande zal vernietigen, ziet het Hof aanleiding om belanghebbende een proceskostenvergoeding toe te kennen voor het door hem ingestelde hoger beroep. Nu andere kosten zijn gesteld noch gebleken berekent het Hof de proceskosten van belanghebbende op € 40 voor zijn reis- en verblijfkosten in verband met het bijwonen van zowel de zitting van de Rechtbank als die van het Hof.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
– vernietigt de uitspraak op het ingediende bezwaar tegen de onderhavige beschikking;
– vermindert de vastgestelde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2003 tot € 738.000;
– bepaalt dat de gemeente Lochem aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van € 38 (rechtbank) en € 106 (gerechtshof) vergoedt;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 40, te vergoeden door de gemeente Lochem.
Aldus gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van de griffier mr. A. Vellema.
De beslissing is op 31 maart 2009 in het openbaar uitgesproken.
(A. Vellema) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.