Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 08/00521
uitspraakdatum: 22 december 2009
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Lingewaard, (hierna: de Ambtenaar),
en het incidenteel hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 18 september 2008, nummer AWB 08/154, in het geding tussen belanghebbende en de Ambtenaar betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking van 31 maart 2007 heeft de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaken aan de a-straat 1 en a-straat 1a te Z, voor het jaar 2007 - naar de waardepeildatum 1 januari 2005 - vastgesteld op respectievelijk € 493.000 en € 244.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de voornoemde waardebeschikkingen bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2007 de vastgestelde waarden gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). Bij voornoemde uitspraak van 18 september 2008 heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarden verminderd tot respectievelijk € 427.000 en € 187.000.
1.4. De Ambtenaar heeft bij brief van 14 oktober 2008, ingekomen bij het Hof op
15 oktober 2008, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Tegelijkertijd heeft belanghebbende incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.6. De Ambtenaar is in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het incidentele hoger beroep.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 december 2009 te Arnhem. Daarbij is verschenen de Ambtenaar. Belanghebbende is daar niet verschenen. Het Hof heeft ter zitting het onderzoek gesloten.
1.8. De Griffier heeft belanghebbende bij aangetekende brief met handtekening retour, verzonden op 21 oktober 2009 en gericht aan belanghebbende op het adres
a-straat 1 te Z, uitgenodigd ter zitting te verschijnen onder vermelding van plaats en tijdstip. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan het Hof, niet verschenen. Nu uit de van TNT Post/Track & Trace afkomstige informatie kan worden afgeleid dat de zending op 22 oktober 2009 is uitgereikt, is belanghebbende op een juiste wijze voor de zitting van het Hof opgeroepen.
1.9. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de
a-straat 1 te Z. Het betreft een bedrijfswoning met loodsen. Het bouwjaar van de bedrijfswoning is 2004. De loodsen zijn gebouwd in 1998 en 1999. De bedrijfswoning is van het type twee onder één kap samen met de woning a-straat 1a te Z. De inhoud van de bedrijfswoning is ongeveer 480 m³ en de oppervlakte van het woningperceel is ongeveer 500 m². De oppervlakte van het perceel waarop de loodsen zijn gelegen bedraagt ongeveer 1546 m². De waarde van de onroerende zaak nr. 1 is vastgesteld op € 493.000.
2.2. Belanghebbende is eveneens eigenaar van voornoemde onroerende zaak aan de a-straat 1a te Z, die eveneens in 2004 is gebouwd. De woning wordt bewoond door de zoon van belanghebbende. De inhoud van de woning is ongeveer 480 m³ en de oppervlakte van het perceel waarop de woning is gelegen is ongeveer 220 m². De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op € 244.000.
2.3. In eerste aanleg heeft de Ambtenaar nadere waarden bepleit van respectievelijk
€ 448.000 en € 197.000. Ter onderbouwing van deze waarden heeft de Ambtenaar verwezen naar de op 4 maart 2008 door WOZ-taxateur A opgemaakte taxatierapporten. In deze rapporten is vermeld dat er geen bijzonderheden betreffende vervuiling, bestemming of anderzijds bekend zijn.
2.4. Bij uitspraak van 18 september 2008 heeft de Rechtbank de vastgestelde waarden verminderd tot respectievelijk € 427.000 en € 187.000. Redengevend daarvoor is dat in de getaxeerde waarden ten onrechte geen rekening is gehouden met de bodemverontreiniging.
2.5. In een brief van de Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland van
5 januari 1994 aan belanghebbende is onder meer het volgende opgemerkt:
"Naar aanleiding van uw aanvraag van een vergunning in het kader van de Wet milieubeheer en een aanvraag van een bouwvergunning is in uw opdracht door het adviesbureau B te Q een nulsituatie-onderzoek uitgevoerd naar bodemverontreiniging op uw bedrijfsterrein.
(…)
Op basis van de resultaten van het uitgevoerde onderzoek kunnen wij nu reeds vaststellen dat de bodem van uw bedrijfsterrein plaatselijk licht is verontreinigd met EOX en een aantal polycyclische aromatische koolwaterstoffen. Tevens overschrijdt het PAK-totaal gehalte de
A-waarde (achtergrondniveau). In het grondwater is een lichte verontreiniging met kwik aangetroffen.
(…)
Gezien de aard en concentratie van de verontreinigde stoffen, de lokale verontreinigingssituatie en het bodemgebruik is er naar ons oordeel vooralsnog geen sprake van (dreigend) ernstig gevaar voor de volksgezondheid en/of milieu. Derhalve zijn activiteiten in het kader van de Interimwet bodemsanering naar ons oordeel niet noodzakelijk.
Wel wijzen wij u erop dat bij eventuele activiteiten, waarbij grond van het terrein afgevoerd wordt, deze grond niet zonder meer hergebruikt kan worden. (…)
Tevens delen wij u mede dat de locatie is opgenomen op onze inventarisatie van (mogelijke) bodemverontreinigingslocaties. Indien uit toekomstige analyseresultaten van zowel de vaste bodem als het grondwater blijkt dat de bodem weer voor alle functies, die hij van nature heeft, bruikbaar is, zullen we dit project als afgesloten beschouwen op vorengenoemde inventarisatielijst.
(…)"
2.6. In een brief van het Industrieschap B van 15 december 1994 aan Stichting C te R is het volgende meegedeeld:
" (…)
Zoals u in uw brief meedeelt heeft X op 3 oktober 1988 het koopcontract ondertekent. Het betrof hier een perceel aan de a-straat 1 (…). Het perceel was voordien in gebruik als weiland en boomgaard. Van eventuele verontreinigingen was niets bekend. Op grond daarvan mocht destijds verwacht worden dat het hier grond betrof die geschikt was voor industriële activiteiten.
Ten aanzien van de aangetroffen verontreinigingen merken wij het volgende op. Het gaat hier om zeer geringe hoeveelheden PAK's en EOX in de bodem en kwik in het grondwater. In Z wordt op verschillende plaatsen een iets verhoogde waarde van EOX aangetroffen. Waarschijnlijk is dit te wijten aan het gebruik van bestrijdingsmiddelen in het verleden. Ten aanzien van de aangetroffen PAK's kan opgemerkt worden dat dit gerelateerd kan worden aan de geringe puinrestanten waaronder teer en slakken. Zoals het onderzoek al aangeeft is de verhoging van de waarde voor kwik in het grondwater te wijten aan een verhoogd achtergrondniveau. Op meerdere plaatsen op het industrieterrein is deze verhoging evenwel waar te nemen."
2.7. In een brief van de provincie Gelderland van 22 oktober 2007 - met als onderwerp "Tijdig aanmelden voor bodemsanering met subsidie is de moeite waard" - is ter algemene informatie van de eigenaren van bedrijfsterreinen aan belanghebbende het volgende meegedeeld:
"Uit onze gegevens blijkt dat u eigenaar of gebruiker bent van een bedrijfsterrein waar vanwege bedrijfsactiviteiten (in het verleden) de bodem mogelijk sterk verontreinigd is geraakt. U kunt dus te maken krijgen met een bodemsanering. Als u in de toekomst in aanmerking wilt komen voor subsidie voor bodemsanering moet u zich uiterlijk 31 december 2007 aanmelden.
Aanmelden is een kleine moeite en het kan u in de toekomst veel geld besparen. Alleen bedrijven die zich uiterlijk 31 december 2007 hebben aangemeld, mogen na 2007 ook nog een subsidieaanvraag doen. (…)"
2.8. D, bodemadviseur bij de gemeente Lingewaard, heeft ter zitting verklaard dat gelet op de aangetroffen hoeveelheden PAK's en EOX in de bodem, niet gesproken dient te worden van verontreiniging maar van verhoging. Van bodemverontreiniging is immers pas sprake indien er een saneringsplicht bestaat, hetgeen in het onderhavige geval zeker niet het geval is. Verder heeft D verklaard dat met de geconstateerde hoeveelheden PAK's en EOX in de bodem, er geen enkele beperking in de gebruiksmogelijkheden bestaat. Op onderhavige grond mag zelfs een moestuin worden gehouden of een kinderdagverblijf worden gevestigd. In 2003/2004 heeft belanghebbende dan ook zonder meer een bouwvergunning gekregen voor de bouw van de bedrijfswoningen op het terrein, aldus D.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van genoemde onroerende zaken op de waardepeildatum
1 januari 2005. De Ambtenaar betoogt dat de Rechtbank ten onrechte rekening heeft gehouden met een waardedruk van respectievelijk € 21.000 en € 10.000 vanwege de bodemverontreiniging. Gelet op de lichte mate van verontreiniging is er geen verplichting tot bodemsanering en is er geen enkele gebruiksbeperking. De verontreiniging heeft derhalve geen waardedrukkende invloed, aldus de Ambtenaar.
3.2. Belanghebbende verdedigt in het incidenteel hoger beroep de door de Rechtbank vastgestelde waarden.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Op de Ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde die de onroerende zaken op 1 januari 2005 hebben, niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Dit betekent dat nu belanghebbende gemotiveerd een lagere waarde verdedigt door te wijzen op de bodemverontreiniging, op de Ambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de bodemverontreiniging geen waardedrukkende invloed heeft.
4.3. Met de bodemverontreiniging die op 1 januari 2005 in de bodem van belanghebbendes percelen aanwezig is, moet rekening worden gehouden. Voor het vaststellen van de waardedrukkende invloed is van belang of er een verplichting bestaat tot sanering van de grond en in hoeverre de eigenaar of een potentiële koper verantwoordelijk is voor de daarmee gepaard gaande saneringskosten. Verder is van belang of er door de mate van verontreiniging er een beperking is in de gebruiksmogelijkheden van de grond.
4.4. De Ambtenaar heeft erop gewezen dat uit de brief van 5 januari 1994 van de provincie Gelderland (zie 2.5) blijkt dat er geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging en dat er dus geen saneringsverplichting bestaat. Deze brief biedt naar het oordeel van het Hof grondslag voor deze lezing. Ervan uitgaande dat er geen saneringsverplichting bestaat, hoeven er geen saneringskosten te worden gemaakt. Naar het oordeel van het Hof behoeft bij de waardebepaling van de onroerende zaken reeds hierom geen rekening te worden gehouden met een waardedruk vanwege de bodemverontreiniging, nog ervan afgezien of deze saneringskosten op belanghebbende of een potentiële koper komen te rusten.
4.5. Ook de brief van 15 december 1994 van het Industrieschap (zie 2.6) en de informatiebrief van 22 oktober 2007 van de provincie Gelderland (zie 2.7) bieden geen steun aan de opvatting dat sprake is van een saneringsverplichting. Ook acht het Hof aannemelijk, mede gelet op de verklaring van D ter zitting, dat de gebruiksmogelijkheden van de grond niet op enigerlei wijze zijn beperkt. Het Hof is daarom van oordeel dat de Ambtenaar is geslaagd in zijn bewijs dat de aanwezige bodemverontreiniging bij de onderhavige onroerende zaken geen waardedrukkende invloed heeft.
4.6. Gelet op het vorenstaande heeft de Rechtbank ten onrechte rekening gehouden met een waardedruk vanwege bodemverontreiniging. Nu deze waardedruk buiten beschouwing wordt gelaten, dienen de waarden te worden verminderd tot de door de Ambtenaar in eerste aanleg nader bepleite waarden van respectievelijk € 448.000 en € 197.000.
4.7. Het hoger beroep van de Ambtenaar is derhalve gegrond. Het incidentele hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens de beslissing omtrent het griffierecht;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarden tot € 448.000 (a-straat 1) en € 197.000 (a-straat 1a).
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. J. Lamens mr. M.C.M. de Kroon, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 december 2009.
De griffier, De voorzitter,
(N. ten Broek) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 22 december 2009.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer)
postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.