Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 08/154
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 18 september 2008
inzake
[X], wonende te [Z], eiser,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Lingewaard, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [A-straat 1] respectievelijk [A-straat 1 A], te [Z] (hierna: de woningen), per waardepeildatum 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 op € 493.000 ([A-straat 1]) respectievelijk € 244.000
([A-straat 1 A]).
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2007 de waarden gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 20 december 2007, ontvangen bij de rechtbank op 21 december 2007 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juli 2008 te Arnhem.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A], WOZ-taxateur.
2. Feiten
[A-straat 1]
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een twee-onder-één-kap(bedrijfs)woning met bedrijfsruimten (loodsen). De inhoud van de woning is ongeveer 480 m³ en de oppervlakte van de ondergrond van de woning is ongeveer 500 m². De oppervlakte van (de grond onder) de loodsen is 1.546 m².
[A-straat 1 A]
Eiser is genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning wordt bewoond door [B], de zoon van eiser. De woning is een twee-onder-één-kap(bedrijfs)woning. De inhoud van de woning is ongeveer 480 m³ en de oppervlakte van de ondergrond van de woning is ongeveer 220 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woningen op de waardepeildatum.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd:
- dat verweerder vergelijkingsobjecten heeft gebruikt die zijn gelegen in woonwijken, terwijl de woningen van
eiser zijn gelegen op een industrieterrein;
- dat geen rekening is gehouden met bodemverontreiniging;
- dat geen rekening is gehouden met overlast van de omringende ondernemingen. Met name gaat het daarbij om geluidsoverlast (‘s morgens vroeg en ’s avonds laat), parkeeroverlast, lozingen door een naburige
transportonderneming en geuroverlast (veroorzaakt door een zuiveringsinstallatie).
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een tweetal door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 4 maart 2008 door [A], WOZ-taxateur te [Q]. De taxatierapporten hebben betrekking op de woning [A-straat 1] respectievelijk de woning [A-straat 1 A]. De taxateur heeft de woningen inpandig opgenomen. In deze taxatierapporten is de waarde van de woningen getaxeerd op € 448.000 ([A-straat 1]) respectievelijk € 197.000 ([A-straat 1 A]). Naast gegevens van de woning, bevatten deze taxatierapporten gegevens van een tweetal vergelijkingsobjecten.
Eiser heeft ter zitting verklaard dat de objectafbakening niet langer in geschil is. Daarnaast hebben partijen ter zitting verklaard dat het beroep zowel betrekking heeft op de woning aan de [A-straat 1] als de woning aan de [A-straat 1 A].
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Beroep reeds gegrond
Uit de door verweerder overgelegde taxatierapporten blijkt dat de waarde van de woning aan de [A-straat 1] dient te worden gesteld op € 448.000 en de waarde van de woning aan de [A-straat 1 A] op € 197.000. Verweerder heeft, op grond van de taxatierapporten, in het verweerschrift ook het standpunt ingenomen dat de waarde moet worden gesteld op
€ 448.000 respectievelijk € 197.000. Reeds daarom is het beroep gegrond.
4.2 Ten aanzien van de waarde van de woningen
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 448.000 ([A-straat 1]) respectievelijk € 197.000 ([A-straat 1 A]). Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
Ten aanzien van de vervuiling
Eiser heeft gesteld dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanwezige bodemvervuiling. Eiser heeft daartoe een brief van de provincie Gelderland d.d.
5 januari 1994 overgelegd. In deze brief staat onder andere vermeld dat de bodem van het bedrijfsterrein plaatselijk licht verontreinigd is met EOX en een aantal polycyclische aromatische koolwaterstoffen. Daarnaast overschrijdt volgens deze brief het PAK-totaalgehalte de A-waarde (achtergrondniveau). Ook wordt opgemerkt dat in het grondwater een lichte verontreiniging met kwik is aangetroffen. Tot slot blijkt uit de brief dat wanneer er grond van het terrein zou moeten worden afgevoerd, deze grond niet zonder meer hergebruikt kan worden. Daarnaast heeft eiser een brief van het [C] d.d. 15 december 1994 overgelegd waaruit blijkt dat de bodem weliswaar vervuild is, maar dat het gaat om zeer geringe hoeveelheden PAX’s en EOX in de bodem en kwik in het grondwater. Tot slot heeft eiser een brief van 22 oktober 2007 van de provincie Gelderland overgelegd. Daaruit blijkt dat eiser eigenaar of gebruiker is van een bedrijfsterrein waar vanwege bedrijfsactiviteiten (in het verleden) de bodem mogelijk sterk verontreinigd is geraakt. In de brief wordt eiser erop gewezen dat hij zich uiterlijk
31 december 2007 moet aanmelden, wil hij in de toekomst in aanmerking komen voor een subsidie voor bodemsanering. Eiser heeft gesteld dat een potentiële koper rekening zou houden met de vervuiling, hetgeen zou resulteren in een aanzienlijk lagere verkoopprijs. Wellicht zouden de woningen hierdoor onverkoopbaar worden, aldus eiser.
Blijkens de taxatierapporten heeft verweerder geen rekening gehouden met de vervuiling. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de vervuiling niet bekend is en dat de vervuiling geen beperkingen oplevert volgens de bouwvergunning. Daarnaast heeft verweerder gesteld dat bij de naastgelegen onderneming ([D]) in 1998, 2000, 2004 en 2007 bodemonderzoeken zijn uitgevoerd, maar dat er geen aanleiding is gezien om tot een nader onderzoek over te gaan.
Gezien hetgeen eiser heeft aangevoerd, acht de rechtbank het aannemelijk dat de grond vervuild is, dat deze vervuiling een waardedrukkende factor vormt en dat een potentiële koper met deze vervuiling rekening zal houden. Hetgeen verweerder heeft aangevoerd overtuigt de rechtbank niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat aan de vervuiling een waardedruk moet worden toegekend.
Ten aanzien van de verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van de woningen.
Eiser heeft aangevoerd dat de woningen niet vrij verkoopbaar zijn, aangezien de plaatselijke regelgeving niet toestaat dat de woning gebruikt wordt voor niet bedrijfsgebonden bewoning. Dit zou een waardedrukkende factor vormen, aldus eiser.
Verweerder heeft deze stelling gemotiveerd betwist. Verweerder heeft verwezen naar het taxatierapport en er op gewezen dat bij het vaststellen van de waarde per m² en m³ rekening is gehouden met deze beperking. De waarde per m² en m³ ligt aanzienlijk lager dan die van vergelijkbare woningen die een dergelijke beperking niet kennen.
Tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat er een (extra) waardedruk in aanmerking moet worden genomen. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de beperking door een aanzienlijk lagere waarde per m² en m³ in aanmerking te nemen.
Deze beroepsgrond van eiser faalt derhalve.
Ten aanzien van de ligging van de woningen
Eiser heeft aangevoerd dat de in het taxatierapport van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten niet zijn gelegen op een industrieterrein maar in een woonwijk, waar geen overlast bestaat van de omringende ondernemingen. Dit zou een waardedrukkende factor vormen, aldus eiser.
Ook deze stelling is door verweerder gemotiveerd betwist. Verweerder heeft verwezen naar het taxatierapport en er op gewezen dat bij het vaststellen van de waarde per m² en m³ rekening is gehouden met de ligging op het industrieterrein. De waarde per m² en m³ ligt aanzienlijk lager dan die van de vergelijkingsobjecten.
Tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat er een (extra) waardedruk in aanmerking moet worden genomen. Verweerder heeft voldoende rekening gehouden met de overlast door een aanzienlijk lagere waarde per m² en m³ in aanmerking te nemen.
Deze beroepsgrond van eiser faalt derhalve.
Waarde vastgesteld in goede justitie
Gelet op de verschillen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woningen in een juiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Nu geen van beide partijen aannemelijk heeft gemaakt welke waardedruk aan de vervuiling moet worden toegekend, zal de rechtbank deze waardedruk in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt de waardedruk wegens vervuiling, alle relevante feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, vast op € 21.000 ([A-straat 1]) respectievelijk € 10.000 ([A-straat 1 A]).
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb, omdat de rechtbank niet gebleken is dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 427.000 ([A-straat 1]) respectievelijk
€ 187.000 (Nijverheidsstraat 3-A) en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de
vernietigde uitspraken op bezwaar;
- gelast dat de gemeente Lingewaard het door eiser betaalde griffierecht van € 39 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 18 september 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. L.B.M. Klein Tank, rechter, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Gudden, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.