Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 200.001.306
(zaaknummer rechtbank 155302)
arrest van de derde civiele kamer van 10 november 2009
inzake
1.[appellant sub 1],
2.[appellante sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat mr. M. ten Cate,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] (California), Verenigde Staten,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.R. Lim.
1. De verdere procedure in hoger beroep
1.1 Het hof verwijst naar het tussenarrest van 19 augustus 2008.
1.2 [geïntimeerde] heeft vervolgens bij memorie van antwoord de grieven bestreden en bewijs aangeboden. Hij heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal bekrachtigen met verbetering van de door de rechtbank bepaalde proceskostenveroordeling, waarbij hij zijn eis aldus heeft vermeerderd dat hij, mede wat die proceskosten betreft, thans vordert [appellanten] te veroordelen
- het door hen gelegde conservatoir derdenbeslag op het depot binnen vijf werkdagen na het in deze zaak te wijzen eindarrest op te heffen en opgeheven te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,- voor iedere kalenderdag dat [appellanten] bij de nakoming van deze veroordeling in gebreke blijven, met een maximum van € 50.000,-, althans een door het hof te bepalen dwangsom en maximum;
- in de kosten van de procedure [zo begrijpt het hof:] in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente over die kosten vanaf de veertiende dag na de datum van het in deze zaak te wijzen eindarrest.
1.3 Ter zitting van dit hof van 30 januari 2009 hebben partijen de zaak door hun advocaten doen bepleiten, mede aan de hand van pleitnotities die zich bij de stukken bevinden.
1.4 Vervolgens hebben partijen de stukken wederom voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
2. De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
3. De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1 Vlak voor kerst 2006 heeft [geïntimeerde] zijn woning met onder meer een daarbij behorende oranjerie en gastenverblijf (hierna: de bijgebouwen), gelegen aan de [adres] en [adres] te [plaats] voor € 766.420,- verkocht aan [appellanten] De bijgebouwen waren indertijd opgericht zonder de daartoe vereiste bouwvergunning en in strijd met het bestemmingsplan. [geïntimeerde] heeft op 20 december 2006 alsnog de benodigde bouwvergunning – met de in verband daarmee noodzakelijke vrijstelling vanwege de strijd met het bestemmingsplan – voor de bijgebouwen bij de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) aangevraagd. In een van [appellanten] afkomstige en aan [geïntimeerde] toegestuurde concept-koopakte d.d. 22 december 2006 was in verband met de onzekerheid omtrent de toekomstige legalisatie van de bijgebouwen in artikel 19 de Pro volgende bepaling opgenomen:
Koper verklaart zich ermee bekend dat op het moment van het sluiten van deze overeenkomst door en voor rekening van verkoper bij de gemeente [gemeente] een bouwvergunning is aangevraagd voor de reeds gebouwde oranjerie en het reeds gebouwde gastenverblijf. Partijen zijn overeengekomen dat er ten laste van verkoper een bedrag ad.
€ 150.000,-- (..) door de notaris in depot zal worden gehouden, indien beide vergunningen ten tijde van de overdracht niet zijn verleend. Indien er uiterlijk 1 april 2007 voor zowel de oranjerie als het gastenverblijf geen vergunning is verleend, zal voornoemd bedrag uit het depot vervallen aan koper.
3.1.2 Partijen hebben op 30 december 2006 de koopakte getekend. Op voorstel van [appellanten] is daarin artikel 19 als Pro volgt gewijzigd (waarbij het hier onderstreepte gedeelte er met de hand is bijgeschreven):
Koper verklaart zich ermee bekend dat op het moment van het sluiten van deze overeenkomst door en voor rekening van verkoper een tweetal aanvragen reguliere bouwvergunning zijn ingediend bij de gemeente [gemeente] ten behoeve van het legaliseren van de reeds gebouwde en bestaande oranjerie alsmede het reeds gebouwde en bestaande gastenverblijf. Partijen zijn ter zake overeengekomen dat er ten laste van verkoper een bedrag ad. € 150.000,-- (..) door de notaris in depot zal worden gehouden, indien beide vergunningen ten tijde van de overdracht niet zijn verleend. Indien er uiterlijk 1 april 2007 geen rechtens onherroepelijke bouwvergunning (en vrijstelling) is verleend door de gemeente ten behoeve van de legalisering van de oranjerie en/of het gastenverblijf, zal het hiervoor omschreven bedrag in zijn geheel uit het depot vervallen aan koper, waarbij geldt dat dit bedrag ook komt te vervallen aan koper indien mocht blijken dat na genoemde datum (alsnog) een rechtens onherroepelijke bouwvergunning (en vrijstelling) kan worden verleend.
3.1.3 Bij brief van 25 januari 2007 heeft de gemeente [geïntimeerde] meegedeeld bereid te zijn medewerking te verlenen aan een vrijstellingsprocedure op de voet van artikel 19 lid 3 van Pro de toenmalige Wet op de ruimtelijke ordening. In de brief staat vermeld dat vanaf 2 februari 2007 het voornemen vrijstelling te verlenen tezamen met het bouwplan zes weken ter inzage ligt en dat na die termijn een beslissing zal worden genomen op de bouwaanvraag.
3.1.4 Op 29 januari 2007 heeft [geïntimeerde] het verkochte aan [appellanten] geleverd. Omdat de aangevraagde bouwvergunning toen nog niet was verleend, hebben partijen ten overstaan van de notaris een depotakte opgemaakt, waarbij door [appellanten] van de koopsom een bedrag van € 150.000,- bij de notaris in bewaring is gegeven. Artikel 2 van Pro die akte luidt, voor zoveel hier van belang:
Uitkering van de in bewaring genomen gelden zal geschieden:
a. aan verkoper, wanneer er vóór dan wel uiterlijk op 1 april 2007 rechtens onherroepelijke bouwvergunning(en) (en vrijstelling(en)) zijn verleend door de gemeente ten behoeve van de legalisering van de oranjerie en het gastenverblijf;
b. op de eerste werkdag na 1 april 2007 aan koper, wanneer aan de hiervoor onder sub a. genoemde voorwaarde niet is voldaan.
3.1.5 Bij beschikking van 19 maart 2007 heeft de gemeente de gevraagde bouwvergunning (en vrijstelling) verleend. Op de vergunning is onder andere vermeld dat binnen zes weken na het bekend worden van de beschikking een bezwaarschrift daartegen bij de gemeente kan worden ingediend.
3.1.6 De verleende bouwvergunning is op 5 mei 2007, na het verstrijken van de wettelijke termijn van zes weken waarbinnen tegen de vergunning bezwaar kon worden gemaakt, onherroepelijk geworden.
3.2 Omdat partijen het niet eens konden worden over de vraag aan wie de in depot gegeven gelden moesten worden uitgekeerd, heeft [geïntimeerde] [appellanten] (reeds) op 27 april 2007 in rechte betrokken en (primair) een verklaring voor recht gevorderd dat aan alle voorwaarden was voldaan voor uitkering van het bedrag van € 150.000,- aan [geïntimeerde]. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank die vordering toegewezen. Als uitgangspunt gold daarbij (rov. 4.2) dat de bewoordingen van artikel 19 van Pro de koopakte op zichzelf niet beslissend zijn, maar dat het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635; ‘Haviltex-maatstaf’). Volgens de rechtbank hadden partijen het depot bedacht voor het geval onverhoopt geen bouwvergunning zou kunnen worden verkregen en het risico bestond dat de bijgebouwen afgebroken zouden moeten worden. Voor dat geval wilden [appellanten] gecompenseerd worden. Gezien dit doel achtte de rechtbank aannemelijk dat partijen met artikel 19 van Pro de koopakte bedoeld hebben dat de bouwvergunning voor 1 april 2007 moest zijn verleend en dat de bezwaartermijn nadien ongebruikt moest zijn verstreken, wilde het depot aan [geïntimeerde] toevallen.
3.3 Met de grieven 1 tot en met 4 komen [appellanten] op tegen deze beslissing en de motivering daarvan. Grief 1 stelt onder meer de vraag aan de orde of de rechtbank hetgeen tussen partijen is overeengekomen terecht heeft uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. De toelichting bij de grief benadrukt dat zowel de koopovereenkomst als de depotovereenkomst in een notariële akte zijn neergelegd en dat dat dwingende bewijskracht oplevert “in die zin dat er van kan worden uitgegaan dat de opgenomen bepalingen de bedoelingen van partijen weergeven”. [appellanten] verwijzen hierbij naar de uitspraak van de Hoge Raad van 8 december 2000, NJ 2001, 350, waarin de Hoge Raad heeft overwogen dat het bij de vraag wat de omvang is van een overgedragen perceel, aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak.
De grief miskent hierbij echter dat het in de onderhavige zaak niet gaat om de vraag wat op grond van de akte is overgedragen, maar wat partijen hebben bedoeld met de in artikel 19 van Pro de koopakte en – als uitwerking daarvan – artikel 2 van Pro de depotakte opgenomen regeling en of dat hier, gelet op die bedoeling, tot uitkering van het depot aan [geïntimeerde] moet leiden. De gevolgen van de uitleg van die regeling doen zich verder uitsluitend gelden tussen partijen. Er is dus geen sprake van dat de regeling naar haar aard is bestemd de rechtspositie van derden te beïnvloeden, die de bedoeling van de contracterende partijen uit de akten niet kunnen kennen (vgl. HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493). Het hof is daarom met de rechtbank van oordeel dat het Haviltex-criterium als maatstaf bij de uitleg van die regeling moet worden toegepast.
3.4 De grieven 1 tot en met 4 stellen voorts aan de orde of de rechtbank een juiste uitleg heeft gegeven aan artikel 19 van Pro de koopakte.
Volgens [appellanten] is de onderhavige situatie expliciet voorzien en zij wijzen op de handgeschreven aanvulling van artikel 19. Het hof overweegt dat die aanvulling, blijkens de letterlijke tekst ervan, uitgaat van het geval dat de vergunning na 1 april 2007 wordt verleend. De tekst van de depotakte pleit wél voor de opvatting van [appellanten]: als vóór 1 april 2007 niet van een onherroepelijke vergunning blijkt, betaalt de notaris het depotbedrag op 2 april 2007 uit aan [appellanten]: het onherroepelijk worden na 1 april 2007 – zoals in het onderhavige geval – kan dan dus niet leiden tot uitbetaling aan [geïntimeerde], ook als de vergunning vóór 1 april 2007 was verleend.
[geïntimeerde] stelt echter dat dát niet bedoeld kan zijn: hij wist weliswaar dat de vrijstellingsprocedure eerst op 2 februari 2007 zou beginnen, maar schatte in, op grond van informatie van de gemeente, dat verlening van de vergunning dan medio maart 2007 haalbaar zou zijn. Hij wist niet dat dan nog eens zes weken zou moeten worden gewacht, alvorens de vergunning onherroepelijk zou worden. Met die zekere voorwaarde zou het geen zin hebben gehad het depot overeen te komen; hij had dan evengoed meteen een korting op de koopsom kunnen geven.
[appellanten] kenden het bestaan van de twee achtereenvolgende termijnen van ieder zes weken wel, zo hebben zij tijdens het pleidooi verklaard, maar wisten niet op welk moment de eerste termijn een aanvang had genomen of zou nemen (conclusie van antwoord, onder 16).
[geïntimeerde] stelt zich daarentegen op het standpunt (inleidende dagvaarding, onder 13; memorie van antwoord, onder 14 en 32) dat hij vóór het ondertekenen van de depotakte aan [appellanten] heeft gezegd dat de gemeente het voornemen om vrijstelling te verlenen op 2 februari 2007 bekend zou maken. [appellanten] waren er dus mee bekend, aldus [geïntimeerde], dat de bouwvergunning op zijn vroegst medio maart 2007 zou worden verleend.
3.5 Het gaat hier om een situatie waarin kopers, [appellanten], voor een koopsom van
€ 766.420,- van koper, [geïntimeerde], een woning met bijgebouwen hebben gekocht waarbij nog onzeker was of die bijgebouwen, in verband met de afwezigheid van een bouwvergunning, al dan niet gesloopt zouden moeten worden. Uit de stellingen van partijen leidt het hof af dat de ratio van hun afspraak over het depotbedrag van € 150.000,- gelegen was in de mogelijkheid dat de gemeente de bouwvergunning niet zou verlenen en de opstallen daarom gesloopt zouden moeten worden. Het hof leidt hieruit levens af dat indien de bijgebouwen wél behouden zouden (kunnen) worden, de korting van € 150.000,- op de koopsom niet in de rede lag. Het depotbedrag was aldus bedoeld ter compensatie van het verlies van de bijgebouwen. Daarbij gingen partijen er aanvankelijk van uit dat de vergunning uiterlijk 1 april 2007 verleend moest zijn, wilde het depotbedrag aan [geïntimeerde] toevallen. Toen de koopakte werd getekend is daar op verzoek van [appellanten] aan toegevoegd dat het om een onherroepelijke vergunning moest gaan. [geïntimeerde] stelt dat hij zich niet heeft gerealiseerd wat de gevolgen van die toevoeging zouden zijn voor een geval als het onderhavige, waar de vergunning wel is verleend vóór 1 april 2007, maar pas na die datum onherroepelijk wordt.
3.6 Het hof gaat uit van de juistheid van – en neemt dus als vaststaand aan – de stelling van [geïntimeerde] dat hij niet wist dat na 2 februari 2007 nog minimaal twaalf weken zou moeten worden gewacht, alvorens van een onherroepelijke vergunning sprake zou kunnen zijn. Redengevend daarvoor is allereerst dat [geïntimeerde] zich als redelijk handelend verkoper niet zou hebben verplicht tot een dergelijke grote voorwaardelijke korting op de koopsom (ongeveer 20% daarvan), als meteen al duidelijk was dat die voorwaarde zou worden vervuld. Uit de stellingen van [geïntimeerde] (en zijn verklaring ter comparitie in eerste aanleg) en de ratio van de regeling blijkt dat [geïntimeerde] er (steeds) vanuit ging dat de bouwvergunning door de gemeente vóór 1 april 2007 zou worden afgegeven en dat deze datum ook voor de gemeente haalbaar leek. Aldus zouden [appellanten] per 1 april 2007 de beschikking hebben over een woning mét behoud van de bijgebouwen. Door [appellanten] is niet gesteld dat (zij ervan mochten uitgaan dat) [geïntimeerde] wist dat na de verlening van de vergunning in ieder geval nog met een bezwaartermijn van zes weken moest worden gerekend, alvorens van onherroepelijkheid sprake zou kunnen zijn. Weliswaar hebben zij aangevoerd (conclusie van antwoord, onder 12) dat de notaris [geïntimeerde] bij het ondertekenen van de depotakte heeft gevraagd of [geïntimeerde] zich realiseerde dat hij het depotbedrag aan [appellant sub 1] zou moeten vrijgeven als de vergunning op 2 april 2007 nog niet onherroepelijk zou zijn. Maar juist omdat [appellanten], anders dan [geïntimeerde], er wel van op de hoogte waren dat na het begin van de vrijstellingsprocedure volgens de wettelijk voorgeschreven termijnen nog minimaal twaalf weken zou moeten worden gewacht, alvorens van een onherroepelijk vergunning sprake zou kunnen zijn – hetgeen zij bij memorie van grieven (onder 31) opmerken over eventuele verkorting van de toepasselijke termijnen is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet begrijpelijk –, had het (ook) op hun weg gelegen zich ervan te vergewissen dat [geïntimeerde] zich dat op 29 januari 2007 óók realiseerde. Dit geldt te meer, omdat het risico dat het onderhavige geval zich zou kunnen gaan voordoen, ook gelet op de genoemde vraag van de notaris, bepaald niet ondenkbaar was. Voor het geval de vrijstelling toen nog niet was aangevraagd, zou die onherroepelijkheid immers niet vóór 2 april 2007 worden bereikt. Uit niets blijkt dat [appellanten] er op 29 januari 2007 van mochten uitgaan dat de vrijstellingsprocedure al in gang was gezet – hetgeen toen ook nog niet het geval was.
3.7 Nu ervan uit moet worden gegaan dat [geïntimeerde] niet wist dat er na het begin van de vrijstellingsprocedure (de terinzagelegging van het voornemen vrijstelling te verlenen) nog minimaal twaalf weken zou moeten worden gewacht, voordat van een onherroepelijke vergunning sprake zou kunnen zijn, doet zich naar het oordeel van het hof – mede gelet op hetgeen onder 3.4 (tweede alinea, eerste en tweede volzin), 3.5 (laatste drie volzinnen) en 3.6 (eerste volzin) is overwogen – het geval voor dat partijen de onderhavige situatie, waarin de vergunning vóór 2 april 2007 is verleend maar pas ná het ongebruikt verstrijken van de bezwaartermijn onherroepelijk wordt, klaarblijkelijk niet voor ogen hebben gehad en dus niet hebben geregeld, de ogenschijnlijk duidelijke tekst van de depotakte ten spijt. Deze laatste dient immers gelezen te worden in het licht van de koopovereenkomst, waarin de genoemde leemte zich voordoet; [appellanten] hebben niet gesteld dat partijen hun rechtsverhouding op dit punt op 29 januari 2007 anders hebben geregeld dan op 30 december 2006.
3.8 Een redelijke en billijke invulling van de genoemde contractuele leemte op de voet van het eerste lid van artikel 6:248 BW Pro brengt naar het oordeel van het hof mee dat het depot dient toe te vallen aan [geïntimeerde]. [appellanten] hebben in casu door de overschrijding van de afgesproken datum immers geen enkel nadeel ondervonden, nu op 5 mei 2007 de rechtmatigheid van de bijgebouwen onherroepelijk is komen vast te staan. Vaststaat dat de datum 2 april 2007 door [geïntimeerde] is voorgesteld. Gesteld noch gebleken is dat die datum voor [appellanten] zo belangrijk was dat een korte overschrijding ervan ten gevolge van het ongebruikt verlopen van de bezwaartermijn van zes weken zou rechtvaardigen dat [appellanten] een zeer substantieel deel van de overeengekomen koopprijs zou toevallen. De redelijkheid en billijkheid brengen in zo’n geval bovendien mee dat een dergelijke ingrijpende koopprijskorting slechts toepassing vindt in de gevallen waarvan kan worden aangenomen dat partijen die voor ogen hebben gehad. Het onderhavige geval behoort daar, mede gelet op de ratio van artikel 19 van Pro de koopakte en de wijze van totstandkoming van de uiteindelijke versie van die bepaling, niet toe. De grieven 1 tot en met 4 falen dus.
3.9 Grief 5 richt zich – subsidiair – tegen de door de rechtbank ten laste van [appellanten] uitgesproken proceskostenveroordeling, waarbij de rechtbank volgens de toelichting bij die grief ten onrechte het liquidatietarief VII heeft toegepast.
[appellanten] stellen terecht dat in plaats daarvan tarief V had moeten worden toegepast. De vordering beloopt immers € 150.000,-. Die grief slaagt dus.
4. Slotsom
4.1 De grieven 1 tot en met 4 falen. Grief 5 slaagt, zodat het bestreden vonnis in zoverre zal worden vernietigd en de kostenveroordeling in eerste aanleg zal worden verminderd tot € 3.079,31. Voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd.
4.2 Nu het hoger beroep voor het grootste deel faalt, zullen [appellanten] ook in de kosten daarvan worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dit arrest en uitvoerbaarheid bij voorraad zoals door [geïntimeerde] gevorderd.
4.3 Behoudens het door de rechtbank bij de kostenveroordeling van [appellanten] gebruikte liquidatietarief komt het onderhavige arrest neer op een bekrachtiging van het bestreden vonnis en daarmee op een afwijzing van de “eis in de hoofdzaak” van [appellanten], zoals bedoeld in rechtsoverweging 3.5 van het tussen partijen gewezen incidentele arrest van 20 mei 2008. Ingevolge artikel 704 lid 2 van Pro het wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) vervalt daarom het door [appellanten] onder de notaris gelegde conservatoire beslag op het depot, zodra het onderhavige arrest in kracht van gewijsde zal zijn gegaan. In zoverre heeft [geïntimeerde] bij zijn in hoger beroep bij wijze van eisvermeerdering gedane vordering tot opheffing van dat beslag geen belang.
Voor zover [geïntimeerde] heeft bedoeld de opheffing reeds voordien te willen vorderen – daarop duidt zijn eis om die opheffing binnen vijf werkdagen na het wijzen van het onderhavige arrest te bewerkstelligen – heeft hij niet toegelicht waardoor die opheffing nu reeds zou worden gerechtvaardigd. Zijn vordering tot opheffing zal daarom worden afgewezen. Het hof zal zekerheidshalve hierna in het dictum te verstaan geven dat het beslag vervalt zodra dit arrest in kracht van gewijsde zal zijn gegaan.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Arnhem van 19 december 2007, voor zover daarin ten laste van [appellanten] een proceskostenveroordeling van € 5.397,31 is uitgesproken;
en in zoverre opnieuw recht doende:
veroordeelt [appellanten] in de kosten van de eerste aanleg, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 3.079,31;
bekrachtigt dat vonnis voor het overige;
veroordeelt [appellant sub 1] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.136,- voor griffierecht en op € 7.896,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na de datum van dit arrest;
verstaat dat het door [appellanten] gelegde conservatoire derdenbeslag ingevolge artikel 704 lid 2 Rv Pro vervalt, zodra dit arrest in kracht van gewijsde zal zijn gegaan;
verklaart de gegeven kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. Dozy, R.J.J. van Acht en B.J. Lenselink en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 november 2009.