Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 08/00449
uitspraakdatum: 2 februari 2010
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank) van 10 juli 2008, nummer 07/1847 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Apeldoorn, (hierna: de Ambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking van 28 februari 2007 heeft de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Z, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 - naar de waardepeildatum 1 januari 2005 - vastgesteld op
€ 235.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de voornoemde waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 september 2007 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Bij uitspraak van 10 juli 2008 heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 27 augustus 2008, ingekomen bij het Hof op
29 augustus 2008, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2009 te Arnhem. Belanghebbende is daar, vergezeld van zijn echtgenote, verschenen, alsmede de Ambtenaar. Het Hof heeft ter zitting het onderzoek gesloten.
1.6. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een hoekwoning met bouwjaar 1971. De inhoud van de woning is ongeveer 386 m³ en de oppervlakte van het perceel is 409 m². De waarde van de woning is vastgesteld op € 235.000.
2.2. De onroerende zaak is direct gelegen naast een terrein waar A B.V. was gevestigd. Ultimo 2004 was bekend dat A B.V. zou gaan verhuizen en dat op het terrein woningen zouden worden gebouwd. Vanaf september 2006 hebben er sloopwerkzaamheden op het terrein plaatsgevonden. Ultimo 2006 is algemeen bekend geworden dat op het A-terrein sprake zou kunnen zijn van bodemverontreiniging. Nadat door bodemonderzoek zekerheid is verkregen over de verontreiniging van het A-terrein, zijn begin 2007 saneringswerkzaamheden aangevangen, waarbij de grond tot maximaal 4,5 meter diepte is ontgraven.
2.3. In een brief van B van 15 april 2008 aan belanghebbende is het volgende opgemerkt:
“(…)
Als onderdeel van de grondsanering, ter bepaling van de kwaliteit van de bodem, zijn daarbij grondmonsters genomen van de putbodems en putwanden. De uitvoering van de grondsanering is gerapporteerd in het evaluatierapport dat is opgesteld door C bedrijfsadviseurs en is goedgekeurd door het bevoegd gezag de provincie Gelderland. (…)
Uit de analyseresultaten blijkt dat er ter plaatse van de perceelgrens geen gehalten aan chroom meer boven de terugsaneerwaarde van 60mg/kg zijn aangetoond, en dat ook voor de overige onderzochte stoffen geen overschrijdingen zijn aangetoond boven de terugsaneerwaarde. Hiermee is voldaan aan de saneringsdoelstelling en is er voor de saneringslocatie geen sprake van enig risico of gebruiksbeperking, noch van enige vorm van overschrijding van verontreinigingen in de bodem ter plaatse van de perceelgrens aan de a-straat 2 en 1 te Z.
(…)”
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende betoogt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de staat ervan op
1 januari 2007. Verder stelt belanghebbende dat bij de waardevaststelling ten onrechte geen rekening is gehouden met de waardedruk als gevolg van de onduidelijkheid omtrent de ontwikkelingen op het A-terrein en de waardedruk door de ernstige bodemvervuiling op dat terrein.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. De waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de onroerende zaak heeft op de peildatum, en wel naar de staat waarin die zaak op die datum verkeert. De peildatum ligt twee jaren voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval vangt het kalenderjaar waarvoor de waarde is vastgesteld aan op 1 januari 2007, zodat de waardepeildatum is gelegen op 1 januari 2005.
4.3. Het vorenstaande lijdt ingevolge artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ uitzondering indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaand aan het begin van het kalenderjaar een waardeverandering ondergaat door een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid. Alsdan wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2007).
4.4. Naar het oordeel van het Hof geldt de door belanghebbende aangevoerde omstandigheid met betrekking tot het aangrenzende A-terrein specifiek voor de onroerende zaak. Redengevend daarvoor is dat de onroerende zaak, anders dan de andere in de buurt gelegen woningen, direct grenst aan het A-terrein, ten aanzien waarvan in de loop van 2006 algemeen bekend is geworden dat de bodem ervan verontreinigd zou kunnen zijn. Deze omstandigheid brengt tevens een waardeverandering van de onroerende zaak mee. Iedere potentiële koper zal immers vanaf dat moment rekening houden met een mogelijke bodemverontreiniging van het aangrenzende A-terrein en een mogelijke doorsijpeling ervan naar de onroerende zaak. Gelet op het bepaalde in artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ dient de waarde van de onroerende zaak derhalve te worden bepaald naar de staat ervan op 1 januari 2007.
4.5. Op de Ambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde die de onroerende zaak op 1 januari 2005 heeft, naar de staat waarin die zaak op 1 januari 2007 verkeert, niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2005.
4.6. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de Ambtenaar naar het op 23 november 2007 door taxateur D opgemaakte taxatierapport, waarin de waarde is getaxeerd op € 235.000. In het rapport zijn de woningen aan de a-straat 3 (kaveloppervlakte 262 m²; inhoud 386 m³; verkoopprijs € 225.500), a-straat 4 (kaveloppervlakte 219 m²; inhoud 386 m³; verkoopprijs € 210.500) en b-straat 1 (kaveloppervlakte 211 m²; inhoud 396 m³; verkoopprijs € 230.000), als referentieobject gebruikt. Verder is in het rapport vermeld dat het terrein naast het perceel van belanghebbende inmiddels een bouwterrein is.
4.7. Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij de waardevaststelling ten onrechte geen rekening is gehouden met de waardedruk als gevolg van de onduidelijkheid omtrent de ontwikkelingen op het A-terrein. Volgens belanghebbende bestaat weliswaar al sinds eind 2004 het plan om op dit terrein woningen te bouwen, maar is de precieze invulling ervan lang onduidelijk geweest. Zo was het op 1 januari 2007 nog onduidelijk of er, naast de laagbouw, aan de andere zijde van het A-terrein een woontoren zou komen. Bovendien was de bestemming in het gemeentelijke bestemmingsplan nog niet gewijzigd zodat in theorie nog rekening moest worden gehouden met een (ongewijzigde) industriële bestemming.
4.8. De onduidelijkheid omtrent de woontoren – die mogelijk op tientallen meters van de onroerende zaak en de andere woningen in de wijk zou worden gebouwd - is niet van een zodanige aard dat daaraan enige waardedrukkende invloed kan worden toegekend. Daarbij dient bedacht te worden dat tegenover de mogelijke nadelen (verstoring uitzicht, meer bewoners) ook voordelen (meer groenvoorziening) staan. Het Hof wordt in dit oordeel gesteund door belanghebbendes opmerking ter zitting dat het hem om het even is of de woontoren wordt gerealiseerd of niet. Ook aan het nog niet gewijzigde bestemmingsplan kan geen waardedruk worden toegekend, nu al vanaf 2004 duidelijk is dat er op het A-terrein woningen zullen worden gebouwd. Voor een mogelijke industriële bestemming bestaat geen enkele aanwijzing. Bovenal zou een eventuele waardedrukkende invloed van de onduidelijkheid omtrent de woontoren en het ongewijzigde bestemmingsplan, in de verkoopcijfers van de in 4.6 genoemde referentieobjecten, en daarmee in daarop gebaseerde WOZ-waarde van de onroerende zaak, zijn verdisconteerd, nu al deze objecten in de nabijheid van de onroerende zaak en het A-terrein zijn gelegen.
4.9. Met bodemverontreiniging die op 1 januari 2007 in de bodem van belanghebbendes perceel aanwezig is, moet rekening worden gehouden, ook al wordt deze eerst daarna geconstateerd. Gelet op het door B in 2007 verrichte bodemonderzoek, waarvan de resultaten aan belanghebbende zijn bekend gemaakt in de brief van 15 april 2008 (zie 2.3), acht het Hof evenwel niet aannemelijk dat de grond van belanghebbendes perceel is verontreinigd. Het Hof ziet in belanghebbendes (blote) stellingen dat de grond van zijn perceel, gelet op de ernst van de verontreiniging van het A-terrein, verontreinigd moet zijn en dat het door B verrichte bodemonderzoek ondeugdelijk is uitgevoerd, onvoldoende reden om tot een ander oordeel te komen.
4.10. Het vorenstaande neemt niet weg, zoals reeds is overwogen in 4.4, dat de omstandigheid dat ultimo 2006 algemeen bekend was geworden dat de bodem van het aangrenzende A-terrein verontreinigd zou kunnen zijn – de mate van vervuiling werd pas in de loop van 2007 bekend – een waardedrukkende invloed heeft. Iedere potentiële koper zou op 1 januari 2007 immers rekening hebben gehouden met een mogelijke bodemverontreiniging van het aangrenzende A-terrein en een mogelijke doorsijpeling naar de onroerende zaak. Deze invloed wordt in het bod van de denkbeeldige beste gegadigde verdisconteerd, zodat bij de waardering van de onroerende zaak daarmee rekening moet worden gehouden.
4.11. Gelet op het feit dat partijen zich niet hebben uitgelaten over de omvang van de invloed van de mogelijke bodemverontreiniging op de waarde, stelt het Hof deze in goede justitie vast op 5%. Deze waardedrukkende invloed brengt volgens het Hof echter niet mee dat de vastgestelde waarde dient te worden verminderd. Redengevend voor dit oordeel is het volgende. De in het taxatierapport opgevoerde referentieobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar (1971), inhoud van de woning (386-396 m³), en ligging (dezelfde woonwijk) betreft, zeer goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Afgezien van de situering ten opzichte van het A-terrein, vertoont de onroerende zaak alleen een verschil met de referentieobjecten ten aanzien van de perceelgrootte. Het perceel van belanghebbende is 147 m² groter dan het perceel van de hoekwoning aan de a-traat 3 (verkoopprijs € 225.500), en is 198 m² groter dan het perceel van de hoekwoning aan de b-straat 1 (verkoopprijs € 230.000). Uitgaande van de door de Ambtenaar ter zitting genoemde, en door belanghebbende niet weersproken, m²-prijs van € 125, is naar het oordeel van het Hof in de getaxeerde waarde van € 235.000 onvoldoende rekening gehouden met het verschil in perceelgrootte ten opzichte van de referentieobjecten, zodat deze waarde in dat opzicht te laag is vastgesteld. Indien vervolgens rekening wordt gehouden met de waardedrukkende invloed van de bodemverontreiniging en met het bepaalde in artikel 26a van de Wet WOZ, kan worden geconcludeerd dat de waarde die de onroerende zaak op 1 januari 2005 heeft, naar de staat ervan op 1 januari 2007, niet te hoog is vastgesteld.
4.12. Het hoger beroep van belanghebbende is derhalve ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter,
mr. J. van de Merwe en mr. P.M. van Schie, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2010.
De griffier, De voorzitter,
(N. ten Broek) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 februari 2010.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer)
postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.