Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
Tweede meervoudige belastingkamer
nummer 09/00291
datum uitspraak: 23 februari 2010
appellant : X (hierna: belanghebbende)
verweerder in hoger beroep : de heffingsambtenaar van de gemeente Zeewolde (hierna: de Ambtenaar)
uitspraak in eerste aanleg : van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 30 juni 2009, nummer AWB 08/1080
betreft : de WOZ-beschikking voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008, naar de waardepeildatum 1 januari 2007
onderzoek ter zitting : op 10 februari 2010 te Arnhem
waarbij verschenen : belanghebbende en A namens de Ambtenaar
gronden:
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning a-straat 1 te Z (hierna: de woning). Het betreft een in 1989 gebouwde geschakelde woning met uitpandige garage. De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 171 m². De inhoud van de woning bedraagt 306 m³. De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 naar de waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld op € 203.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende-zaakbelasting voor zakelijk gerechtigden (hierna: OZB) voor het jaar 2007 bekendgemaakt. Na door belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag gemaakt bezwaar heeft de Ambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De rechtbank heeft de WOZ-waarde verminderd tot € 184.000. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
2. Partijen houdt verdeeld of de nader door de Rechtbank vastgestelde waarde van de woning per peildatum 1 januari 2007 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend. Belanghebbende verzoekt in hoger beroep de vastgestelde waarde te verminderen tot €175.000.
3. De Ambtenaar heeft tot staving van zijn standpunt met betrekking tot de waardebepaling van de woning een taxatierapport overgelegd van 7 augustus 2008, opgesteld door B. In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de woning van € 188.000 per waardepeildatum 1 januari 2007, welke waarde is vastgesteld door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van de volgende panden:
Adres Bouwjaar Perceel Inhoud Verkoopdatum Verkoopprijs
a-straat 2 1989 197 m2 306 m3 16 april 2007 € 198.000
a-straat 3 1989 160 m2 306 m3 17 januari 2006 € 180.000
b-straat 1 1997 209 m2 350 m3 4 oktober 2006 € 238.500
4. Voorts zijn de volgende aan de a-straat gelegen woningen verkocht:
a-straat 4 op 20 oktober 2006 voor € 170.000 en a-straat 5 op 2 november 2007 voor € 175.000. De Ambtenaar heeft in zijn verweerschrift nog gewezen op de verkoop van a-straat 6 voor € 197.000. De Ambtenaar heeft daarbij geen verkoopdatum vermeld doch die woning stond op 5 augustus 2008 nog te koop.
5. De Ambtenaar heeft in zijn uitspraak geen beslissing genomen omtrent de aanslag OZB. Belanghebbende heeft daartegen in zijn beroepschrift en zijn hogerberoepschrift geen klacht geformuleerd. Partijen hebben ter zitting bevestigd dat het geding enkel de vastgestelde waarde van de woning betreft in het kader van de Wet WOZ.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2007.
7. Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de Rechtbank nader vastgestelde en door de Ambtenaar in appel verdedigde waarde van de woning per 1 januari 2007 van € 184.000, zodat op de Ambtenaar de last rust deze nader vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
8. In het onder 3 genoemde taxatierapport heeft de taxateur op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode de onderhavige waarde bepaald. Behoudens de woning aan de b-straat, die wat inhoud, perceelsoppervlakte maar vooral wat bouwtype en uitstraling betreft sterk afwijkt van de woning van belanghebbende, kunnen de in het taxatierapport genoemde woningen naar het oordeel van het Hof, in beginsel, als vergelijkingsobjecten dienen voor de bepaling van de vast te stellen waarde van de woning. Het is het Hof niet gebleken dat, zoals belanghebbende stelt, de verkoopsom van het vergelijkingspand aan de a-straat 2 te Z niet overeenstemt met de waarde in het economische verkeer op de desbetreffende transactiedatum. Anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, vormt de omstandigheid dat de transactiedatum van het object a-straat 3 11 maanden van de peildatum is gelegen, naar het oordeel van het Hof in dit geval geen grond om dat verkoopcijfer te dezen buiten aanmerking te laten.
9. De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat de - door belanghebbende genoemde - woningen a-straat 4 en a-straat 5 hier niet als vergelijkingsobject kunnen dienen, omdat - aldus de Ambtenaar - de gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten niet stroken met de waarde in het economische verkeer ervan. Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, acht het Hof de Ambtenaar evenwel niet erin geslaagd zijn standpunt aannemelijk te maken. De enkele stelling van de Ambtenaar dat deze woningen onder druk - zoals een tweede hypotheek, danwel de verdeling van een boedel door erfgenamen - voor een prijs zijn verkocht die onder het marktniveau liggen, is daartoe onvoldoende. Nu de verkoopcijfers van deze - goed met de woning van belanghebbende vergelijkbare - woningen licht kunnen werpen op de waarde van de woning van belanghebbende op de peildatum, dienen deze verkoopcijfers in de beoordeling te worden betrokken. Gelet op deze verkoopcijfers en de omstandigheid dat de taxateur van de Ambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze uit de verkoopcijfers van de door hem genoemde vergelijkingsobjecten de nader vastgestelde waarde van € 184.000 kan worden afgeleid, acht het Hof de Ambtenaar niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs van zijn stelling dat die nader vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
10. Alsdan is het de vraag of belanghebbende de door hem gestelde waarde van de woning aannemelijk maakt. Het Hof overweegt dienaangaande als volgt. In de periode van 17 januari 2006 tot 2 november 2007 zijn vier met belanghebbendes woning vergelijkbare woningen verkocht, namelijk a-straat 3 op 17 januari 2006 voor € 180.000, a-straat 4 op 20 oktober 2006 voor € 170.000, a-straat 2 op 16 april 2007 voor € 198.000 en a-straat 5 op 2 november 2007 voor € 175.000. Gelet op het feit dat de verkoopdatum van a-straat 3 en de verkoopdatum van a-straat 5 ten opzichte van elkaar ongeveer even ver van de waardepeildatum verwijderd liggen en dit bovendien eveneens heeft te gelden ten aanzien van de verkoopdata van a-straat 4 en a-straat 2, kan het effect van het tijdsverloop ten aanzien van de waardepeildatum geacht worden te zijn geneutraliseerd. Daarbij merkt het Hof op dat van twee woningen (namelijk a-straat 3 en a-straat 2) op het moment van verkoop de garage was verbouwd tot een tot bewoning dienend gedeelte; twee woningen verkeerden, evenals de woning van belanghebbende, in de oorspronkelijke staat en beschikten derhalve over een niet verbouwde garage. Uit de verkoopcijfers kan naar het oordeel van het Hof worden afgeleid dat een woning met een verbouwde garage een hogere opbrengst geeft dan een woning zonder verbouwde garage. Indien dan ten aanzien van de vier verkoopcijfers een gemiddelde verkoopprijs wordt becijferd, waarbij rekening wordt gehouden met de verschillen in perceelsgrootte en tevens rekenschap wordt gegeven van het feit dat de garage van belanghebbende niet is verbouwd, komt het Hof tot het oordeel dat de door belanghebbende gestelde waarde van € 175.000 voor de woning niet te laag is.
11. Hierbij zij nog opgemerkt dat de verkoopprijs van het door de Ambtenaar genoemde pand a-straat 6 te Z weliswaar te ver - vermoedelijk eind 2008 - van de waardepeildatum is gerealiseerd om hier als bewijsmiddel te dienen, maar niettemin kan deze prijs wel enig licht werpen op de gezochte waarde van de woning op de waardepeildatum. Naar het oordeel van het Hof biedt die verkoopprijs evenzeer steun aan de door belanghebbende genoemde waarde van € 175.000 op de waardepeildatum, nu het hier om een woning met verbouwde garage gaat en deze woning bijna twee jaren na de waardepeildatum is verkocht.
12. Het voorgaande leidt het Hof tot het oordeel dat belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 175.000 aannemelijk heeft gemaakt. De overige door hem aangevoerde klachten kunnen niet leiden tot de vaststelling van een lagere waarde en behoeven derhalve in het kader van de beslechting van het onderhavige geschil geen behandeling meer.
slotsom:
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. De vastgestelde waarde moet worden verminderd.
kosten:
Belanghebbendes kosten voor de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 50 voor reis- en verblijfkosten voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank en het Hof.
beslissing:
Het Gerechtshof
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep bij de Rechtbank tegen de uitspraak op bezwaar gegrond;
- vernietigt de uitspraak op het bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 175.000;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 50, en
- gelast dat de gemeente Zeewolde aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van € 149 vergoedt (€ 39 griffierecht Rechtbank en € 110 griffierecht Hof).
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. R. den Ouden en
mr. C.M. Ettema, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Luggenhorst als griffier.
De beslissing is op 23 februari 2010 in het openbaar uitgesproken.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Luggenhorst) (J.P.M. Kooijmans)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
– bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
– het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.