Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 200.014.186
(zaaknummer rechtbank: 149135)
arrest van de derde civiele kamer van 30 maart 2010
inzake
1. [appellant sub 1],
en
2. [appellante sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. C.A. Hage,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
en
2, [geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. C.J. van Dijk.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 31 januari 2007, 9 mei 2007, 21 mei 2008 en 13 augustus 2008 die de rechtbank Arnhem tussen appellanten (hierna ook te noemen, in meervoud: [appellanten]) als eisers en geïntimeerden (hierna ook te noemen, in meervoud: [geïntimeerden] als gedaagden heeft gewezen. Van de vonnissen van 9 mei 2007, 21 mei 2008 en 13 augustus 2008 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 18 september 2008 [geïntimeerden] aangezegd van die vonnissen in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [geïntimeerden] voor dit hof.
2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] vijf grieven tegen de bestreden vonnissen van 9 mei 2007, 21 mei 2008 en 13 augustus 2008 aangevoerd en toegelicht. Zij hebben gevorderd, samengevat weergegeven, dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij arrest, [geïntimeerden] zal veroordelen om aan [appellanten] te voldoen een bedrag van € 56.600,99, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover en om aan [appellanten] te voldoen de kosten van vervangende woonruimte tijdens het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden en de kosten voor het opslaan van de meubels, nader op te maken bij staat, en voorts [geïntimeerden] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.
2.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden en producties in het geding gebracht. Zij hebben geconcludeerd, samengevat weergegeven, dat het hof het beroep zal verwerpen en het (eind)vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van [bedoeld zal zijn:] het hoger beroep.
2.4 Daarna hebben [appellanten] bij akte gereageerd op de producties bij memorie van antwoord en nog een nieuwe productie in het geding gebracht. Op deze laatste productie is nog bij akte gereageerd door [geïntimeerden]
2.5 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3. De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar vonnis van 9 mei 2007 onder 2.1 tot en met 2.7 feiten vastgesteld. Aangezien daartegen geen grieven zijn aangevoerd of bezwaren zijn geuit, zal het hof in hoger beroep ook van die feiten uitgaan.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Tegen het tussenvonnis van 31 januari 2007 zijn geen grieven aangevoerd, zodat [appellanten] in zoverre niet ontvankelijk zullen worden verklaard in het hoger beroep.
4.2 Het gaat in dit geding, samengevat weergegeven, om het volgende. Op 6 februari 2006 hebben [appellanten] van [geïntimeerden] een woning gekocht voor € 292.500,- kosten koper. Deze woning is op 15 maart 2006 geleverd. In een informatieformulier, dat ingevuld was door [geïntimeerden] en dat bijgesloten was bij de koopovereenkomst, staat onder meer vermeld bij de vraag of er (gerepareerde of verborgen) scheuren/beschadigingen aanwezig zijn: “Keuken, z.g. krimpscheuren i.v.m. nieuwbouw, enkele vloertegels liggen iets los”. De nieuwbouw (een uitbouw) is volgens het informatieformulier in 2004 gerealiseerd en “in eigen beheer” uitgevoerd. Medio juli 2006 hebben [appellanten] een grote scheur in de muur van de uitbouw geconstateerd. Op 18 juli 2006 heeft een inspectie plaatsgevonden door Bouwkundig Adviesbureau [A] te [vestigingsplaats], waarvan een rapportage is opgemaakt d.d. 4 september 2006. De conclusie in dit rapport luidt dat de vloer en fundering grondig moeten worden aangepakt om verdere verzakkingen, met als gevolg doorgaande scheurvorming en schade aan leidingen, te voorkomen. Een offerte voor deze herstelwerkzaamheden ad € 56.600,99 is uitgebracht door aannemersbedrijf [B] d.d. 5 september 2006. Tijdens een gesprek tussen partijen op 14 september 2006 hebben [appellanten] [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor de scheurvorming. Deze aansprakelijkheid is bij brief van 11 oktober 2006 door [geïntimeerden] van de hand gewezen.
4.3 [appellanten] hebben bij inleidende dagvaarding van 27 november 2006 betaling gevorderd van het voornoemde bedrag, omdat [geïntimeerden] toerekenbaar tekort zouden zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst; door de gebrekkige staat van de uitbouw beantwoordt de woning niet aan de koopovereenkomst. In eerste aanleg is het debat tussen partijen beperkt gebleven tot de vraag of [appellanten] tijdig hebben voldaan aan hun klachtplicht als bedoeld in art. 7:23 lid 1 (1e volzin) BW. Voor de rechtbank zijn hierover op 8 november 2007 en 31 januari 2008 eerst drie getuigen gehoord en na het tussenvonnis van 21 mei 2008 hebben partijen ieder nog een akte en [geïntimeerden] nog een conclusie genomen. Bij eindvonnis van 13 augustus 2008 heeft de rechtbank de vordering van [appellanten] afgewezen, omdat zij, kort gezegd, niet tijdig bij [geïntimeerden] hadden geklaagd over de gestelde gebreken aan de uitbouw.
4.4 De grieven I, II, III en IV van [appellanten] leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal deze grieven gezamenlijk beoordelen. Grief V mist zelfstandige betekenis en wordt daarom niet besproken.
De stelling van [appellanten] dat er sprake is van een constructiefout bij de uitbouw, is door [geïntimeerden] bestreden evenals de bouwkundige rapportage van [A] (cva sub 6-8 en mva sub E); zo er als sprake zou zijn van enig gebrek (mva sub I.15-16), dan betekent dit volgens [geïntimeerden] nog niet dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning (mva sub F en I.10). Voorts voeren [geïntimeerden] aan dat zij [appellanten] gewezen hebben op scheurvorming en loszittende tegels en dat [appellant sub 1] (appellant sub 1) als stukadoor een deskundige koper is. Ten slotte hebben [geïntimeerden] gesteld dat [appellanten] niet aan hun klachtplicht hebben voldaan (cva sub 14-15). Het hof zal met deze laatste stelling beginnen nu de grieven zich op dit onderdeel van het debat tussen partijen – en het oordeel van de rechtbank hierover – concentreren.
4.5 Op grond van art. 7:23 lid 1 BW dient de koper, op straffe van verval van zijn recht zich hierop alsnog te beroepen, de verkoper “binnen bekwame tijd” er op te wijzen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt nadat hij de afwijking of het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. Niet in geschil is dat [appellanten] met het onderzoek op 16 juli 2006 door [A] daadwerkelijk bekend zijn geraakt met de het vermeende gebrek aan de fundering en dat zij na de rapportage van 4 september 2006 van [A] binnen bekwame tijd hebben geklaagd bij [geïntimeerden]
[geïntimeerden] voeren echter in dit kader aan dat [appellanten] het (vermeende) gebrek (redelijkerwijs) eerder hadden behoren of kunnen ontdekken en aldus eerder zelf onderzoek hadden moeten verrichten.
4.6 [appellanten] voeren in de toelichting bij grief I aan, dat de onderzoeksplicht (behoren te ontdekken) van de koper geen rol speelt wanneer aan de zaak een bepaalde eigenschap blijkt te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat en/of wanneer het gebrek aan de zaak betrekking heeft op feiten die de verkoper kende of behoorde te kennen (art. 7:23 lid 1, 2e volzin BW). [appellanten] stellen dat in art. 5.3 van de (standaard NVM) koopovereenkomst de garantie is opgenomen dat de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik (bewoning) nodig zijn en dat deze garantie hier is geschonden vanwege het ontbreken van een deugdelijke fundering bij de uitbouw. Bovendien hebben [geïntimeerden] vraag F 1. in het inlichtingenformulier: “Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering”, ontkennend beantwoord.
4.7 Indien het hof veronderstellenderwijs uitgaat van het bestaan van het gestelde gebrek aan de fundering, dan rijst de vraag of de in art. 5.3 van de koopakte opgenomen bepaling in samenhang gelezen met het door [geïntimeerden] ingevulde formulier, ziet op de “bepaalde eigenschap” die blijkt te ontbreken, in de zin van genoemde bepaling. Deze vraag dient door uitleg van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst te geschieden, met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin deze bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift vaak wel van groot belang (HR 20 februari 2004, LJN AO1427, NJ 2005, 493). In dit licht bezien heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, het volgende te gelden. Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat "normaal gebruik" betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit is hier ingevuld “als woning”. Aangenomen kan worden dat de opstellers van de standaardakte met het hiervoor aangehaalde beding inhoud hebben willen geven aan de term "normaal gebruik" - en de daaraan verbonden rechtsgevolgen - zoals bedoeld in art. 7:17 lid 2 BW. Niet de bedoeling van de opstellers van de standaardakte is immers van belang voor de uitleg van een overeenkomst die schriftelijk is vastgelegd met gebruikmaking van die standaardakte, maar de bedoeling van de contracterende partijen (vgl. HR 23 december 2005, LJN AU2414, NJ 2010, 62).
4.8 Partijen hebben met hun koopovereenkomst kennelijk beoogd om de zaak als woning te verkopen. Dat is hier ook niet in discussie. In het door [geïntimeerden] ingevulde inlichtingenformulier wordt specifiek gevraagd naar de staat van de woning op diverse onderdelen. [geïntimeerden] hebben de vraag “Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering”, met “nee” beantwoord. Uit dit antwoord mochten [appellanten] afleiden dat [geïntimeerden] er voor instonden dat er geen sprake was van gebreken aan de fundering (van de uitbouw). Naar het oordeel van het hof speelt de onderzoeksplicht van [appellanten] dan geen rol (meer), nu [geïntimeerden] in het inlichtingenformulier heeft medegedeeld dat er geen sprake is (geweest) van gebreken aan de fundering. Deze mededeling krijgt extra gewicht (ten aanzien van de fundering van de uitbouw) nu [geïntimeerden] de uitbouw zelf hebben gerealiseerd. Dit betekent dat op [appellanten] geen onderzoeksplicht rustte naar het mogelijk bestaan van gebreken aan die fundering, ook niet na opmerkingen hierover (door derden) kort na de levering van de woning. Het feit dat [appellant sub 1] (appellant sub 1) stukadoor is, brengt ook niet mee dat hij op grond van die veronderstelde deskundigheid onderzoek had moeten verrichten naar de oorzaak van de (krimp)scheuren. Ter comparitie van 2 april 2007 heeft [appellant sub 1] verklaard dat hij de krimpscheuren en de loszittende 7 á 8 vloertegels tijdens de bezichtiging wel gezien heeft, dat dit niets bijzonders was, dat ook volgens de makelaar (van [geïntimeerden] – toev. hof) die scheurtjes gewoon krimpscheuren waren en dat hij dat niet verontrustend vond. Ten overvloede overweegt het hof dat de mededeling door [geïntimeerden] van de aanwezigheid van krimpscheuren (die ook tijdens de bezichtiging te zien waren) niet afdoen aan hun mededeling (in het inlichtingenformulier) dat er geen gebreken aan de fundering waren. Het voorgaande betekent dat [appellanten] na daadwerkelijke ontdekking van het (vermeende) gebrek aan de fundering, binnen bekwame tijd bij [geïntimeerden] hadden moeten klagen. Dat zij dit binnen bekwame tijd hebben gedaan, is niet in geschil (zie rechtsoverweging 4.5), zodat het hof met de rechtbank er van uitgaat dat dan [appellanten] na daadwerkelijke ontdekking van het gestelde gebrek aan de fundering, tijdig hebben geklaagd.
4.9 De grieven I en II slagen, de grieven III en IV, die zien op de bewijslastverdeling en bewijswaardering, behoeven verder geen bespreking.
Nu de grieven I en II slagen brengt de devolutieve werking van het hoger beroep met zich dat de overige weren van [geïntimeerden] besproken moeten worden.
4.10 Allereerst voeren [geïntimeerden] aan dat de vermeende gebreken aan de fundering van de uitbouw, niet in de weg staan aan “normaal gebruik” van de woning. De uitbouw kan anno 2009, zo stellen zij in de memorie van antwoord (sub F), nog steeds normaal gebruikt worden als onderdeel van de woning.
Het hof volgt hen niet in die stelling. Gebreken aan de fundering van een woning, waartoe de onderhavige uitbouw behoort, behoefden [appellanten] niet te verwachten in het licht van de mededeling van [geïntimeerden] in het inlichtingenformulier (het antwoord op vraag F 1); in dat geval beantwoordt de geleverde woning niet aan de (koop)overeenkomst en is er sprake van non-conformiteit in de zin van art. 7:17 lid 2 BW. Of er sprake is van gebreken aan de fundering en zo ja, in welke mate, wordt door het hof hierna besproken.
4.11 [geïntimeerden] betwisten dat er sprake is van een gebrek in de fundering; zij betwisten ook de inhoud van de bouwkundige rapportage van 4 september 2006 van [A]. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat zij voor de uitbouw een bouwvergunning van de gemeente hebben aangevraagd, waarbij de bouwtekeningen en de te realiseren constructie (met tekeningen) zijn verstrekt. Op die tekeningen is voorzien in een fundering (cva sub 6). Uit hun stellingen in hoger beroep (mva sub I.15-17) leidt het hof af dat de funderingswijze wellicht bouwkundig niet optimaal is, dat de fundering op ongeroerde (zwarte) grond is gelegd en dat [geïntimeerden] de funderingsconstructie “geheel te goeder trouw” in eigen beheer hebben uitgevoerd. Zij hebben echter niet toegelicht wat onder “eigen beheer” verstaan moet worden. Ter comparitie van 2 april 2007 heeft [geïntimeerden] (geïntimeerde sub 1) verklaard dat hij is afgeweken van de bouwtekening en dat hij in plaats van een fundering met broodjes, uit een oogpunt van kostenbesparing, heeft gekozen voor een zwevende betonvloer.
4.12 Het hof zou hier graag nader over geïnformeerd willen worden en inzage willen hebben in de bouwaanvraag met bouw- en constructietekeningen en de verleende bouwvergunning. Of er sprake is van een gebrek in de fundering, dient door een deskundige beantwoord te worden. Het hof is dan ook voornemens om een deskundige te benoemen. Het hof wenst met partijen te overleggen op een nader te bepalen comparitie wie zij als deskundige willen voordragen (bijvoorbeeld de heer Zeeman zoals partijen ter comparitie van 2 april 2007 hebben aangegeven) en welke vragen aan deze deskundige gesteld moeten worden. Het hof is voornemens om het voorschot, als bedoeld in art. 195 Rv, voor de deskundige door beide partijen gezamenlijk te laten dragen.
Voorts wenst het hof van [appellanten] te vernemen hoe de toestand van de uitbouw thans is (al dan niet onder overlegging van foto’s) en of zij al herstelwerkzaamheden hebben laten verrichten.
Een andere mogelijkheid die ter comparitie besproken zal worden is of partijen tot een minnelijke regeling kunnen komen.
5. Slotsom
5.1 Het hof zal een comparitie van partijen gelasten voor het verkrijgen van inlichtingen als overwogen in rechtsoverweging 4.12 en/of voor het beproeven van een minnelijke schikking. Een partij die bij gelegenheid van die comparitie nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, dient ervoor te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen. In de omstandigheden van het geval ziet het hof aanleiding af te wijken van de in artikel 2.18 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven genoemde termijn van vier dagen.
5.2 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in hun hoger beroep van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Arnhem van 31 januari 2007;
bepaalt dat partijen in persoon tezamen met hun advocaten zullen verschijnen voor het tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mevrouw mr. R.A. Dozy, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een nader door deze te bepalen dag en tijdstip, zulks tot het geven van inlichtingen als onder 4.12 aangegeven en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
bepaalt dat partijen de verhinderdagen van partijen en hun advocaten in de maanden mei, juni en juli 2010 zullen opgeven op de roldatum 13 april 2010, waarna dag en uur van de comparitie (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van de comparitie van partijen nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.H. van Ginkel., R.A. Dozy en C.J. Laurentius-Kooter, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 maart 2010.