Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 09/00106
uitspraakdatum: 13 juli 2010
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van rechtbank Arnhem van 25 februari 2009, nummer AWB 08/2440, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Renkum (hierna: de Heffingsambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak
a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, vastgesteld op € 471.900.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar afgewezen.
1.3. Belanghebbende is tegen voormelde uitspraak van de Heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep niet-ontvankelijk verklaard. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank vernietigd, belanghebbende ontvankelijk verklaard in zijn beroep en de zaak teruggewezen naar de Rechtbank.
1.4. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 315.000.
1.5. Het beroepschrift tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 25 maart 2009 ter griffie ingekomen.
1.6. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2010 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord belanghebbende. Namens de Heffingsambtenaar is met bericht aan het Hof niemand verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met carport, berging, serre en kelder. De inhoud van de woning was tot het jaar 2000 431 m³. Inclusief de tussen 2000 en 2008 gebouwde aanbouw/uitbouw komt de inhoud van de woning op 823 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 651 m². Het bouwjaar van de oorspronkelijke woning is 1990. Het betreft houtskeletbouw.
2.2. De bouwvergunning voor de aanbouw/uitbouw is verleend op 10 juli 2000. Het betrof een vergroting van de oorspronkelijke woning en een grote aanbouw daaraan.
2.3. Op 22 december 2000 heeft de gemeente Renkum (hierna: de gemeente) een bouwstop afgekondigd, omdat bleek dat hoger werd gebouwd dan was toegestaan door de bouwvergunning.
2.4. Bij brief van 19 april 2001, verzonden op 26 april 2001, is door de gemeente een besluit van 10 april 2001 aan belanghebbende gestuurd, waarin een aanvraag voor een gewijzigde bouwvergunning werd geweigerd. Tevens is belanghebbende in deze brief aangeschreven om het dak van de woning (“voor zover dit binnen de bestemming ‘achtererf’ valt”) voor 1 juni 2001 terug te brengen tot een hoogte van 6,5 meter, overeenkomstig de op 10 juli 2000 verleende bouwvergunning. Daarbij is ook een dwangsom van maximaal ƒ 15.000 in het vooruitzicht gesteld voor het geval niet aan de aanschrijving zou worden voldaan.
2.5. Op 28 februari 2003 hebben Burgemeester en Wethouders (hierna: B&W) van de gemeente besloten om in het kader van de (intrekking van de) door belanghebbende aangespannen beroepsprocedure tegen de weigering van de gewijzigde vergunningsaanvraag, een nieuwe vergunningsaanvraag in behandeling te zullen nemen die ziet op legalisering van het gebouwde.
2.6. Na indiening door belanghebbende van een nieuwe vergunningsaanvraag op 25 maart 2003 heeft de gemeente bij brief van 22 mei 2003 laten weten dat de aanvraag niet overeenstemde met het bestemmingsplan. Kennelijk is vervolgens de procedure van artikel 19, derde lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening gestart om te komen tot vrijstelling van het bestemmingsplan.
2.7. In een brief van de gemeente van 4 september 2003 aan de advocaat van belanghebbende heeft de gemeente onder meer geschreven: “Wellicht ten overvloede wijzen wij ook nog op artikel 4.14 onder b van de Bouwverordening van de gemeente Renkum. Hierin staat dat het na de bouw van een bouwwerk, waarvoor bouwvergunning is verleend, het verboden is dit bouwwerk in gebruik te geven of te nemen indien er niet is gebouwd overeenkomstig de bouwvergunning.”
2.8. Op 18 maart 2005 is de nieuwe bouwvergunning verleend waarbij de gerealiseerde bouw werd gelegaliseerd.
2.9. Er zijn door buren vier bezwaarschriften ingediend tegen de verlening van die bouwvergunning.
2.10. Nadat de gemeente de bezwaren op 8 maart 2006 heeft afgewezen, is na bemiddeling van de gemeente tussen belanghebbende en zijn buren uiteindelijk op 26 april 2006 overeenstemming bereikt over stopzetting van verdere procedures. De legaliserende bouwvergunning was daarmee definitief. Daarna is begonnen met het (laten) afbouwen van de aanbouw.
2.11. Belanghebbende heeft ter zitting van de Rechtbank foto’s getoond van de situatie die vanaf 22 december 2000 tot 26 april 2006 heeft bestaan. Op die foto’s is te zien dat de aanbouw aan de oorspronkelijke woning dicht was, maar niet helemaal afgewerkt, en dat de grote uitbouw gedeeltelijk nog open was. Belanghebbende heeft daar verklaard dat hij in die periode feitelijk heeft gewoond in de oorspronkelijke woning, waarbij tijdelijke scheidsmuren zijn geplaatst om het niet afgebouwde gedeelte zodanig af te scheiden dat het oorspronkelijke deel weer min of meer bewoonbaar was.
2.12. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A, registermakelaar & taxateur o.z. en aspirant lid Nederlandse Vereniging van Rentmeester. In dat rapport staat onder meer:
“ (…) De situatie die zich hier voordoet is dat het woonhuis, gebouwd als zijnde een houtskeletbouw woning, niet conform de eisen van het bestemmingsplan wordt verbouwd/gebouwd. Op 22 december 2000 (…) heeft de heer B, inspecteur Bouwtoezicht, in dienst van de gemeente Renkum, conform zijn bevoegdheid, de bouwwerkzaamheden stilgelegd. (…)
Dit impliceert dat de woning niet bewoond mag worden. (…)
Het bestemmingsplan heeft invloed op de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak omdat het fingerende [het Hof leest: vigerende] bestemmingsplan een voorschrift is dat algemene rechtskracht heeft. De voorschriften die een algemene werking hebben beïnvloeden de WOZ waarde. Een potentiële redelijk handelende koper zal zich laten leiden door de gebruiksmogelijkheden van het object, waarbij in beginsel wordt uitgegaan van de gebruiksmogelijkheden die op grond van het huidige bestemmingsplan zijn toegestaan. In de zaak van de locatie a-straat 1 te Q wordt het opstal niet conform de bouwvergunning verbouwd/gebouwd, de gemeente heeft een bouwstop op gelegd en conform de Bouwverordening mag het bouwwerk niet worden bewoond.
De redelijk handelend koper, conform artikel 17 WOZ Pro, zal bij de aankoop van dit onroerend goed terdege rekening houden met de factor dat de woning niet conform bestemmingsplan wordt gebouwd/verbouwd, dat er een bouwstop is opgelegd. Dat de bouwverordening aangeeft dat er niet in het bouwwerk gewoond mag worden. Deze redelijk handelend koper houdt rekening met de onzekerheden in de procedure en de daarmee gemoeide tijdsduur, de kosten die in rekening moeten worden gebracht om te voldoen aan het bestemmingsplan. De kosten die begroot zijn om de woning in de juiste staat te herstellen bedragen minmaal € 196.00,= [het Hof leest: minimaal € 196.000] exclusief BTW, volgens opgave van Bouwbedrijf C bv (…) waarbij afbreuk wordt gedaan aan het ontwerp van de woning. Tevens dient rekening gehouden te worden met de omstandigheden dat de onderbouw nog in een afbouwstadium verkeerde. Dit betekent het afbreken of gedeeltelijk afbreken van de woning en een nieuwe bouwaanvraag indienen conform bestemmingsplan.
De kosten die gemoeid zijn om het opstal te af te bouwen conform de eisen van het bestemmingsplan zijn dusdanig hoog dat een redelijk handelend koper er voor zal kiezen om een woning, uitgaande een houtskelet woning, (bouwkosten € 300 per m3) een nieuwe woning te laten bouwen.
Artikel 19 meldt Pro dat in de waardebepaling rekening gehouden dient te worden met specifieke omstandigheden van de onroerende zaak. In deze situatie zal de redelijk handelend koper uitgaan van de grondwaarde van de onroerende zaak met inachtneming van de bebouwing en gebruiksmogelijkheden conform het geldende bestemmingsplan voor deze locatie, rekening houdend met de bovenstaande beschreven problematiek. (…)
Waarde economisch verkeer conform Wet Waardering Onroerende Zaken
Grondwaarde uitgaande van een perceelsoppervlak van 651 m2 met een grondwaarde van € 200 per m2 op de waarde peildatum impliceert een waarde van € 130.200,= ”
2.13. De Heffingsambtenaar heeft aan de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door D, gediplomeerd WOZ-taxateur, verbonden aan E bv. In dat rapport staat onder meer:
“ De waarde per prijspeil 1 januari 2003 bedraagt € 417.900, (…)
In verband met de door X genoemde onbewoonbaarheid en afbraakplicht heeft de taxateur contact gezocht met F (teamleider van juridische control sanctionering van de gemeente Renkum). In 1999 is een aanbouw gerealiseerd waarop de gehele procedure is gestart in verband met bouwen in afwijking van de vergunning. Op 1 1 2005 is opnieuw een bouwvergunning verleend voor de bestaande situatie. Echter de buurman van X had ten tijde van de waardepeildatum 1 1 2005 bezwaar ingediend tegen de buitenplanse bestemmingsplanwijziging die door B&W verleend was. Als de buurman in het gelijk gesteld zou zijn, zou dit tot gevolg kunnen hebben dat het bouwplan aangepast c.q. afgebroken had moeten worden. De gemeente heeft volgens F de mogelijkheid om dit naast zich neer te leggen. Volgens F is er in de gemeente Renkum nog nooit een bouwwerk gesloopt. Gezien de gehele situatie en de omstandigheden zou het onwaarschijnlijk zijn als dit hier wel gebeurd zou zijn. Wel heeft de situatie op 1 1 2005 een waardedrukkend effect. Echter gezien het feit dat de objectkenmerken van de woning onjuist waren voor de vaststelling van de woz-waarde (de inhoud en daarmee de waarde waren veel te laag vastgesteld) is hier al voldoende rekening mee gehouden.”
In dit taxatierapport is de waarde als volgt onderbouwd:
Hoofdgebouw (823 m³ à € 235) € 193.405
Berging, carport, souterrain, serre € 12.270
Perceel (651 m² à € 325) € 211.575
Totaal € 417.250
2.14. Op 14 april 2009 heeft de griffier van het Hof (hierna: de Griffier) een aan belanghebbende verzonden brief terugontvangen. Op deze brief was het adres “a-straat 1, Q” doorgehaald en daarnaast staat de aantekening: “Verhuisd. b-straat 1, Q”.
2.15. Bij brief van 24 juni 2009 heeft de Griffier een afschrift van het verweerschrift gezonden aan belanghebbende op het adres b-straat 1, Q. Deze brief is onbestelbaar teruggekomen. Op verzoek van de Griffier deelde de Afdeling Burgerzaken van de gemeente Renkum vervolgens mee dat het adres van belanghebbende c-straat 1, Q was. De Griffier heeft op 3 juli 2009 een afschrift van het verweerschrift aan dat adres gezonden.
2.16. Belanghebbende is voor de zitting van het Hof van 12 februari 2010 uitgenodigd bij aangetekende brief, waarin plaats en tijdstip waren vermeld, van 7 januari 2010 aan het adres c-straat 1, Q. Deze brief is op of kort voor 5 februari 2010 terugontvangen met de mededeling ‘niet afgehaald’. De Griffier heeft de brief op 5 februari 2010 per gewone post verzonden aan hetzelfde adres. Voorts heeft de griffier op die datum per faxbericht aan de gemeente Renkum verzocht om gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens. Op 8 februari 2010 deelde de Afdeling Burgerzaken van de gemeente Renkum vervolgens mee dat het adres van belanghebbende sinds 10 november 2009
a-straat 1, Q was. Op dezelfde dag heeft de Griffier de uitnodiging zowel per aangetekende post als per gewone post verzonden aan het laatstvermelde adres en voorts belanghebbende telefonisch ingelicht.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is de waarde van de onroerende zaak in geschil.
3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen belanghebbende daaraan ter zitting heeft toegevoegd is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en gegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 130.200. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Belanghebbende stelt dat hij de uitnodiging voor de zitting te laat heeft ontvangen. De uitnodiging voor de zitting is op 7 januari 2010 aangetekend verzonden naar het destijds bij de Griffier bekende adres van belanghebbende. Toen na verificatie bij de gemeente bleek dat belanghebbende op een ander adres stond ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens, heeft de Griffier het adres verbeterd en de uitnodiging zo spoedig mogelijk opnieuw bij aangetekende brief verzonden. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende uitgenodigd voor de zitting met inachtneming van de geldende wettelijke voorschriften (artikel 27j, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen in verbinding met artikel 8:56, artikel 8:37, eerste en derde lid, en artikel 8:38 van Pro de Algemene wet bestuursrecht).
4.2. Belanghebbende wijst erop dat op de waardepeildatum een woonverbod gold voor het gehele bebouwde blok. Hij stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect dat daarvan uitgaat en dat daaraan niet afdoet dat hij er een periode (illegaal) heeft gewoond, terwijl van een normaal comfort geen sprake was.
4.3. Op de waardepeildatum 1 januari 2003 en ook nog bij het begin van het tijdvak op 1 januari 2005 bestond de onroerende zaak uit de (gedeeltelijk gesloopte) oude woning van belanghebbende en een gedeeltelijk gebouwde aanbouw en uitbouw. Sinds december 2000 was de bouw stilgelegd. In 2003 hebben B&W zich bereid verklaard een nieuwe vergunningsaanvraag gericht op legalisering in behandeling te willen nemen. Dit heeft uiteindelijk op 18 maart 2005 geleid tot verlening van een bouwvergunning, die op 26 april 2006 onherroepelijk is geworden. Op de waardepeildatum mocht de onroerende zaak niet worden gebruikt.
4.4. De bereidverklaring van B&W is naar ’s Hofs oordeel een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet waardering onroerende zaken, zodat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld naar de toestand bij de aanvang van het tijdvak op 1 januari 2005. Op die datum was bij B&W een aanvraag om een bouwvergunning in behandeling, maar was nog niet zeker dat deze zou worden verleend. Ook bestond onzekerheid over de vraag of tegen een verleende bouwvergunning bezwaarschriften zouden worden ingediend en waartoe de behandeling daarvan zou leiden.
4.5. Gelet op alle feiten en omstandigheden acht het Hof niet aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger was dan de grondwaarde, zoals belanghebbende bepleit. Er stond immers een woning in aanbouw en hoewel het gebouwde in strijd was met de verleende bouwvergunning en met het bestemmingsplan bestond, naar het Hof mede gelet op de hiervoor onder 2.13 bedoelde verklaring van F aannemelijk acht, de aanzienlijke kans dat deze bouw zou worden gelegaliseerd. Alles afwegende acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak naar de toestand op 1 januari 2005 en naar het waardepeil op 1 januari 2003 niet lager was dan € 315.000.
4.6. Gelet op het vorenoverwogene heeft de Rechtbank een juiste beslissing genomen. Het Hof zal dan ook de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.
5. Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de kosten die de wederpartij in verband met de behandeling van het hoger beroep voor het Hof heeft moeten maken.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mrs. J. van de Merwe, voorzitter, A.J.H. van Suilen en B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.
De beslissing is op 13 juli 2010 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(N. ten Broek) (J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 juli 2010
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.