Uitspraak
Arrest d.d. 16 november 2010
Zaaknummer 200.050.432/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. R.S. Wertheim, kantoorhoudende te Zwolle,
tegen
Gemeente Dalfsen,
gevestigd te Dalfsen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. W.E.M. Klostermann, kantoorhoudende te Zwolle.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 19 augustus 2009 door de rechtbank Zwolle-Lelystad.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 16 november 2009 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van de Gemeente tegen de zitting van 8 december 2009.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"1. te vernietigen het vonnis waarvan beroep;
2. opnieuw rechtdoende bij arrest de inleidende vorderingen (zoals opgenomen in de conclusie van repliek tevens houdende akte wijziging van eis) alsnog toe te wijzen;
3. de geïntimeerde te veroordelen om al hetgeen appellant ter uitvoering van het bestreden vonnis aan geïntimeerde heeft voldaan, aan appellant terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;
4. de gemeente Dalfsen te veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 133, dan wel, ingeval van betekening van het arrest, voor een bedrag van € 199;
een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het arrest, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsheeft - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
een en ander, voorzover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad."
Bij memorie van antwoord is door de Gemeente verweer gevoerd met als conclusie:
"De vorderingen van [appellant] dienen afgewezen te worden en bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest dient [appellant] veroordeeld te worden in de kosten van het geding in hoger beroep, te vermeerderen met nakosten tot een (forfaitair) bedrag van € 131,--, verhoogd met een bedrag van € 68,00 indien en voor zover [appellant] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling heeft voldaan en het arrest om die reden is betekend."
Voorts heeft [appellant] een akte genomen en de Gemeente een antwoordakte, met producties, waarop [appellant] weer heeft gereageerd door het nemen van een akte uitlating producties.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft één grief opgeworpen.
De beoordeling
De feiten
1. De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.12. van het bestreden vonnis een weergave van de naar haar oordeel vaststaande feiten gegeven.
2. [appellant] heeft aangevoerd dat de rechtbank bij de weergave van de vaststaande feiten ten onrechte een aantal feiten niet heeft vermeld. Er is echter geen rechtsregel die de rechter verplicht alle door de ene partij gestelde en door de andere partij erkende of niet weersproken feiten als vaststaand in de uitspraak te vermelden. Het staat de rechter vrij uit de aldus tussen partijen vaststaande feiten die selectie te maken welke hem voor de beoordeling van het geschil relevant voorkomt.
3. Voorts heeft [appellant] gesteld dat de rechtbank ten onrechte als vaststaand feit heeft aangemerkt dat de Gemeente voor de wijk de Gerner Es te Dalfsen een anti-verdichtingsbeleid voert. De Gemeente daarentegen heeft betoogd dat zij met betrekking tot deze wijk wel degelijk voortdurend een anti-verdichtingsbeleid heeft toegepast. Nu partijen op dit punt van mening verschillen, heeft de rechtbank ten onrechte als vaststaand aangenomen dat de Gemeente een zodanig beleid voert.
4. Volgens [appellant] heeft de rechtbank tevens ten onrechte als vaststaand feit vermeld dat [appellant] aan gemeenteambtenaar [naam gemeenteambtenaar] zou hebben geopperd het anti-verdichtingsbeleid voor Gerner Es te verlaten en voor meer percelen splitsing met een bouwmogelijkheid toe te staan. Het voorstel was naar zijn mening afkomstig van [naam gemeenteambtenaar]. De Gemeente heeft in het midden gelaten van wie het voorstel afkomstig was en heeft benadrukt dat het College van burgemeester en wethouders (verder het College) het voorstel van de hand heeft gewezen.
Het hof is evenals de Gemeente van opvatting dat in het midden kan blijven wie het voorstel heeft gedaan gezien de duidelijke stellingname van het College op dit punt.
5. Voor het overige heeft [appellant] geen grieven ontwikkeld tegen de weergave van de vaststaande feiten, zodat ook in hoger beroep in zoverre van die feiten zal worden uitgegaan. De feiten komen op het volgende neer.
6. [appellant] was eigenaar van de woning met ondergrond en tuin aan het [adres 1]. De woning met ondergrond en circa de helft van de totale perceelsoppervlakte heeft [appellant] verkocht aan een derde. Dit deel van het perceel is naderhand vernummerd tot [adres 2]. Het resterende deel van het perceel, dat het adres [adres 1] heeft gehouden en verder ook als zodanig zal worden aangeduid, heeft [appellant] in eigendom behouden.
7. Het [adres 1] ligt in de wijk Gerner Es. Voor deze wijk is het bestemmingsplan "Gerner Es 1972" van kracht. Op grond van dit bestemmingspan is geen bebouwing toegestaa[adres 1]]
8. Daarnaast was [appellant] eigenaar van het nabij [straatnaam] gelegen perceel kadastraal bekend [perceelnummer] (verder aan te duiden als perceel [perceelnummer]), met een oppervlakte van 1.57.22 ha.
[appellant] heeft het perceel [perceelnummer] in 2000 verkocht aan de Gemeente voor een bedrag van f. 817.544,-.
9. In de akte van levering van het perceel [perceelnummer] van 4 mei 2000 is onder meer het volgende opgenomen:
"Inspanningsverplichting
Artikel 10
a. Koper verplicht zich jegens verkoper al het mogelijke te doen om een bouwkavel (voor de bouw van een woning) te realiseren op dat gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Dalfsen [sectienummer] (eigendom van verkoper), hetwelk met arcering is aangegeven op een aan deze akte gehechte en door partijen getekende situatieschets."
10. De Gemeente heeft het perceel [perceelnummer] gekocht ten behoeve van de realisering van de wijk Gerner Marke.
11. De gemeenteraad van Dalfsen heeft op 25 april 2005 het bestemmingsplan "De Gerner Marke" vastgesteld. Van dit bestemmingsplan maakt het perceel [adres 1] deel uit. In het bestemmingsplan heeft het perceel [adres 1] de bestemming "Woondoeleinden" gekregen.
12. Gedeputeerde staten van Overijssel (verder GS) hebben bij besluit van 29 november 2005 de bestemmingswijziging van het [adres 1] goedgekeurd.
13. Naar aanleiding van een beroep van omwonenden heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder de Afdeling) bij uitspraak van 19 juli 2006 het besluit van GS vernietigd, voor zover daarbij goedkeuring is verleend aan het plandeel betreff[adres 1]]
De Afdeling heeft daartoe, voor zover van belang, overwogen:
"2.7.3. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat ten aanzien van het perceel [appellant] (hof: [adres 1]) sprake is van een splitsing van het oorspronkelijke perceel, waarna op het afgesplitste deel door het toekennen van een woonbestemming en een bouwvlak een woning kan worden gebouwd. Verder is ter zitting namens de gemeenteraad gesteld dat het beleid voor de wijk De Gerner Es is gericht op het handhaven van de ruimte en openheid in deze wijk en dat met de kavelsplitsing van het perceel [appellant] een uitzondering is gemaakt op dit onverkort geldende beleid. Voorts is niet bestreden dat ten behoeve van [appellant] in planologische kavelsplitsing is voorzien in ruil voor gronden van [appellant] die de gemeente Dalfsen nodig heeft voor het realiseren van de voorziene woonwijk De Gerner Marke. De in 2.6.5. genoemde overeenkomst (hof: de koopovereenkomst met betrekking tot perceel [perceelnummer]) bevat een inspanningsverplichting. In de daarop volgende procedures vindt een verdere afweging en onderbouwing plaats. Met het oog daarop dwingt de omstandigheid dat de inspanningsverplichting is aangegaan en als basis heeft gediend voor het plandeel betreffende het perceel [appellant] op zichzelf niet tot de conclusie dat de gemeenteraad heeft gehandeld met vooringenomenheid in de zin van artikel 2:4, eerste lid, van de Awb. Nu de inspanningsverplichting echter leidt tot een afwijking van het geldende anti-verdichtingsbeleid, was het aan verweerder (hof: GS) hieromtrent gericht onderzoek te doen teneinde ook de schijn van vooringenomenheid weg te nemen. In dit geval rustte naar het oordeel van de Afdeling op verweerder de taak om nader te onderzoeken of en in welke mate aan de vaststelling van het plandeel betreffende het perceel [appellant] niet-planologische argumenten ten grondslag hebben gelegen en of dit consequenties heeft voor de vraag of het plandeel in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. (…)"
14. De Gemeente heeft op 2 november 2006 naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling een brief naar GS gestuurd, waarin is aangegeven dat naar de mening van de Gemeente het [adres 1] als bouwperceel kan worden ingepast, omdat de aankoop door de Gemeente van het perceel [perceelnummer] nodig was op grond van maatschappelijk relevante overwegingen. Vanwege de zeer directe ruimtelijke relatie met het nieuwe woongebied Gerner Marke is met name op ruimtelijke gronden afgeweken van het anti-verdichtingsbeleid voor de Gerner Es. GS hebben vervolgens opnieuw beslist en onder aanvulling van de gronden het bestemmingsplan wederom goedgekeurd.
15. Omwonenden hebben ook tegen dat besluit beroep ingesteld bij de Afdeling.
16. De Gemeente heeft als verweerschrift bij brief van 27 juni 2007 een afschrift van haar brief van 2 november 2006 aan de Afdeling gezonden.
17. De voorzitter van de Afdeling heeft naar aanleiding van een door een der omwonenden ingediend verzoek om een voorlopige voorziening in zijn uitspraak van 20 juli 2007 overwogen:
"Bij uitspraak van 19 juli 2006, no. 200600217/1, heeft de Afdeling het besluit van verweerder van 29 november 2005 vernietigd voor zover daarbij goedkeuring was verleend aan het plandeel betreffende het perceel [appellant]. Daartoe overwoog de Afdeling dat verweerder nader had moeten onderzoeken of en in welke mate aan genoemd plandeel niet-planologische argumenten ten grondslag hebben gelegen en of dit consequenties heeft voor de vraag of het plandeel in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. (…)
De Voorzitter heeft gerede twijfel of verweerder aan het thans bestreden besluit het door de Afdeling bedoelde onderzoek ten grondslag heeft gelegd. Voorshands lijkt het bestreden besluit enkel gebaseerd op het argument dat met de toekenning van een bouwtitel aan het perceel [appellant] de verwezenlijking van de woonwijk De Gerner Marke dichterbij wordt gebracht. Genoemd argument lijkt gelet op de stukken enkel op financiële overwegingen te berusten. Financiële overwegingen als zodanig zijn van niet-planologische aard en kunnen derhalve op zichzelf niet dienen als motivering van het standpunt van verweerder dat het plandeel betreffende het perceel [appellant] niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening."
18. De Afdeling heeft bij uitspraak van 28 februari 2008 het beroep van de omwonenden gegrond verklaard en het goedkeuringsbesluit van GS vernietigd.
De Afdeling heeft onder meer het volgende overwogen:
"De Afdeling begrijpt verweerder aldus dat hij het realiseren van De Gerner Marke op de wijze, zoals in het plan is voorzien, beschouwt als het motief op basis waarvan een woonbestemming aan het perceel [appellant] is toegekend. Met het toekennen van deze woonbestemming is de gemeenteraad afgeweken van het gemeentelijke planologische beleid voor De Gerner Es, dat erop is gericht om verdichting tegen te gaan. Gelet hierop moet het er voor worden gehouden dat de ruimtelijke onderbouwing van de in geding zijnde woonbestemming in de eerste plaats ligt in de relatie tot het realiseren van De Gerner Marke.
Nu verweerder de woonbestemming van het perceel [appellant] koppelt aan de realisering van De Gerner Marke, had het in de rede gelegen om bij het door de Afdeling bedoelde onderzoek nadrukkelijk aandacht te besteden aan de vraag in hoeverre het betrekken van de door de gemeente van [appellant]] aangekochte gronden bij de voorziene woonwijk De Gerner Marke noodzakelijk was voor het realiseren van deze woonwijk. Hierbij had tevens kunnen worden onderzocht in hoeverre de gemeente de mogelijkheid had om deze gronden in eigendom te verwerven zonder de inspanningsverplichting op zich te nemen om aan het perceel [appellant] een woonbestemming toe te kennen. Daarbij is van belang in hoeverre de gemeente de mogelijkheid had om deze gronden te onteigenen, indien was gebleken dat aankoop langs minnelijke weg zonder het opnemen van de inspanningsverplichting niet mogelijk was. Uit de stukken blijkt niet dat verweerder de hiervoor genoemde punten heeft betrokken bij het door de Afdeling bedoelde nadere onderzoek.
Ter zitting heeft de gemeenteraad bovendien verklaard dat de voorziene woonwijk De Gerner Marke ook gerealiseerd had kunnen worden zonder daarbij de van [appellant] aangekochte gronden te betrekken, maar dat met de aangekochte gronden het plangebied op een goede manier kan worden afgerond. De gemeenteraad heeft ter zitting voorts verklaard dat hij onteigening in een gemeente van beperkte omvang niet aangewezen acht en dat hij daarom gronden minnelijk wil verwerven. In het kader van de onderhandelingen met [appellant] over de aankoop van zijn gronden is het thans in geding zijnde perceel [appellant] een rol gaan spelen, aldus de gemeenteraad ter zitting.
Het enkele feit dat de gemeenteraad niet van de mogelijkheid tot onteigening gebruik heeft willen maken, kan geen ruimtelijk relevant motief opleveren voor het opnemen van een woonbestemming ten behoeve van het perceel [appellant]. De van [appellant] aangekochte gronden waren voorts niet noodzakelijk voor de realisering van De Gerner Marke. Verweerder heeft zich dan ook ten onrechte op het standpunt gesteld dat aan de bestemming van het perceel [appellant] een planologische overweging ten grondslag ligt vanwege een samenhang met de realisering van De Gerner Marke. Gelet hierop was het toekennen van de woonbestemming aan het perceel [appellant] in afwijking van het in De Gerner Es geldende anti-verdichtingsbeleid niet nodig ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. "
Het geding in eerste aanleg
19. [appellant] heeft na wijziging van eis gevorderd de Gemeente te veroordelen tot betaling aan hem van € 808.152,80, vermeerderd met € 2.128,65 aan buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en (na)kosten. Naar de opvatting van [appellant] is de Gemeente toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de op haar rustende inspanningsverplichting.
20. De Gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
21. De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de kosten van de procedure.
De grief
22. [appellant] heeft verschillende, niet als zodanig benoemde grieven tegen het bestreden vonnis naar voren gebracht, waarmee hij heeft beoogd het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voor te leggen.
23. Kern van het geschil vormt de vraag of de Gemeente al het mogelijke heeft gedaan om de bouw van een woning op het perceel [adres 1] mogelijk te maken.
24. Voorop staat, zoals ook partijen zelf hebben aangegeven, dat de vraag wat zij zijn overeengekomen niet enkel kan worden beantwoord op grond van de taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt immers steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
25. In dat licht moet worden geoordeeld dat onder "al het mogelijke" moet worden verstaan al datgene wat van de Gemeente redelijkerwijs mocht worden verlangd om de bestemming van het [adres 1] gewijzigd te krijgen. Daarbij zijn de volgende aspecten van belang.
26. De wijk Gerner Es is ruim opgezet en de kavels hebben royale afmetingen. De Gemeente heeft gesteld dat zij dit karakter van de wijk van begin af aan heeft gehandhaafd. Weliswaar heeft [appellant] aangevoerd dat in de loop van de jaren enkele kavels zijn gesplitst, maar hij heeft daar geen concrete voorbeelden van gegeven. Dit had wel op zijn weg gelegen gezien de gemotiveerde betwisting van zijn stelling door de Gemeente. Het hof gaat er dan ook vanuit dat de Gemeente een beleid heeft gevoerd om de ruime opzet van de wijk te handhaven en verdichting tegen te gaan.
27. In de wijk Gerner Marke is voorzien in kleinere kavels. In het kader van de aansluiting van de Gerner Marke op de Gerner Es zag de Gemeente mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit van de overgang tussen deze twee wijken te versterken door in afwijking van het voor de Gerner Es geldende beleid op het [adres 1] de bouw van een woning toe te staan. Om die reden heeft de Gemeente de wijziging van de bestemming van het [adres 1] meegenomen in het bestemmingsplan Gerner Marke.
GS hebben deze afweging van de gemeenteraad gevolgd en goedkeuring aan de bestemmingswijziging van [adres 1] gegeven.
28. De Afdeling daarentegen heeft de ruimtelijke onderbouwing van de bestemmingswijziging in haar uitspraak van 19 juli 2006 niet toereikend geacht. In reactie daarop heeft de Gemeente in haar brief van 2 november 2006 aan GS de planologische afweging opnieuw uiteengezet, waarna GS het bestemmingsplan wederom hebben goedgekeurd.
29. Naar het oordeel van het hof kon onder de gegeven omstandigheden van de Gemeente redelijkerwijs niet meer worden verwacht; zelfs niet wanneer het initiatief tot de verkoop van het perceel [perceelnummer] van de Gemeente zou zijn uitgegaan. Met name kon van de Gemeente niet worden verlangd het beleid tot handhaving van de ruimtelijke structuur van de Gerner Es op te geven naar aanleiding van de uitspraken van de Afdeling van 19 juli 2006 en van de Voorzitter van de Afdeling van 20 juli 2007. In dat verband maakt het niet uit of na de uitspraak van de Voorzitter de mogelijkheid tot wijziging van dat beleid voor het eerst door [appellant] is geopperd, dan wel door een ambtenaar van de Gemeente is voorgesteld. Het standpunt van het College is telkens duidelijk geweest. Verdichting van de Gerner Es zou met uitzondering van het perceel [adres 1] niet worden toegestaan. In dat licht had het zenden van een nader verweerschrift aan de Afdeling na de uitspraak van de Voorzitter van 20 juli 2007, anders dan [appellant] heeft betoogd, geen zin. De planologische onderbouwing was door de Gemeente al uiteengezet in het verweerschrift van 27 juni 2007 in samenhang met de brief van 2 november 2006 en verdere argumenten waren er niet in de visie van de Gemeente.
30. Gezien het oordeel van de Afdeling in haar uitspraak van 28 februari 2008 om geen genoegen te nemen met de door de Gemeente aangebrachte koppeling tussen het planologisch regime voor de Gerner Marke en de wijziging van de bestemming voor het [adres 1], kon van de Gemeente verder niet worden verlangd een zogenaamd postzegelplan vast te stellen voor dit perceel of een procedure te starten als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijk Ordening, zoals die destijds van kracht was. Ook in die procedures staat het belang van een goede ruimtelijke ordening voorop en zou zeker in beroep bij de Afdeling de mogelijkheid van bebouwing van het [adres 1] zijn afgestuit op het belang van handhaving van de ruimtelijke structuur van de Gerner Es.
31. Het hof komt op grond van hetgeen hiervoor is overwogen tot het oordeel dat de Gemeente al datgene heeft gedaan wat redelijkerwijs van haar mocht worden verlangd om te komen tot wijziging van de bestemming van het [adres 1] in een woonbestemming met een bouwblok. Daarmee heeft de Gemeente voldaan aan haar uit de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel [perceelnummer] voortvloeiende inspanningsverplichting. Van een toerekenbare tekortkoming is derhalve geen sprake.
32. Voor zover [appellant] heeft betoogd dat de Gemeente ten opzichte van hem onrechtmatig heeft gehandeld, moet worden geoordeeld dat [appellant] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die deze stelling kunnen dragen.
Slotsom
33. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 6.174,- aan verschotten en € 3.895,- aan geliquideerd salaris van de advocaat (1 punt, tarief VII, € 3.895,- per punt, factor 1)
34. De Gemeente heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van nakosten. Die vordering is naar het oordeel van het hof echter niet toewijsbaar. Weliswaar heeft artikel 237 lid 1 Rv Pro mede betrekking op de nakosten (zie HR 19 maart 2010, LJN: BL1116), maar de Gemeente heeft niet voldoende gegevens verstrekt om deze te kunnen begroten.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 6.174,- aan verschotten en € 3.895,- aan geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, B.J.H. Hofstee en E.W.J. de Groot, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 16 november 2010 in bijzijn van de griffier.