Uitspraak
Arrest d.d. 22 maart 2011
Zaaknummer 200.034.771/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [appellant 1],
wonende te [woonplaats],
2. [appellant 2],
wonende te [woonplaats],
appellanten in het principaal en geïntimeerden in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. E.L.F. de Meijer, kantoorhoudende te Amsterdam,
tegen
Harderglorie B.V.,
gevestigd te Zeewolde,
geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Harderglorie,
advocaat: mr. T. Mulder, kantoorhoudende te Almere,
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 5 november 2008 en 4 maart 2009 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, locatie Lelystad, sector kanton, hierna: de kantonrechter.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 27 mei 2009 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 4 maart 2009 met dagvaarding van Harderglorie tegen de zitting van 30 juni 2009.
De conclusie van de memorie van grieven, vergezeld van drie producties, luidt:
"Het is op vorenstaande gronden dat [appellanten] concludeert dat het uw Gerechtshof moge behagen bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het op 4 maart 2009 onder rolnummer 398081 CV 08-4951 tussen partijen in conventie gewezen vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, Harderglorie niet-ontvankelijk te verklaring in haar vordering, althans haar deze te ontzeggen, met veroordeling van Harderglorie in de kosten van deze procedure, zowel in eerste als in tweede instantie."
Bij memorie van antwoord, vergezeld van acht producties, is door Harderglorie verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:
"In principaal hoger beroep
Dat het Uw Hof behage, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, al dan niet met verbetering en/of aanvulling van de gronden, het bestreden vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad van 5 november 2008 onder zaaknummer 398081 CV 08-4951 gewezen te bekrachtigen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in eerste aanleg en in dit hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 7 dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen arrest tot aan de dag der algehele voldoening."
Door [appellanten] is in het incidenteel appel geantwoord met als conclusie:
"[appellanten] verzoekt Uw Gerechtshof Harderglorie in haar incidenteel beroep niet ontvankelijk te verklaren, althans het incidenteel beroep van Harderglorie te verwerpen, en het vonnis op 4 maart 2009 onder rolnummer 398081 CV 08-4951 tussen partijen in reconventie gewezen, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden, te bekrachtigen met veroordeling van Harderglorie in de kosten van deze procedure, zowel in eerste als in tweede instantie."
Vervolgens hebben partijen hun zaak schriftelijk doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellanten] hebben in het principaal appel vier grieven opgeworpen.
Harderglorie heeft in het incidenteel appel drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
ten aanzien van de feiten
1. De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 5 november 2008 de feiten vastgesteld. Nu tegen dit vonnis geen hoger beroep is ingesteld, staan deze feiten tussen partijen vast. Het hof zal deze feiten herhalen aangevuld met enige feiten die eveneens als vaststaand hebben te gelden.
1.1. Harderglorie exploiteert te Zeewolde een golfresort geheten "Harderwold".
1.2. Harderglorie heeft met ingang van begin 1997 de zich op dit golfresort bevindende woning aan de [adres] aan appellant sub 1 (hierna: [appellant 1]) ter beschikking gesteld in het kader van een tussen [appellant 1] en een aan Harderglorie gelieerde onderneming gesloten arbeidsovereenkomst waarbij [appellant 1] in de functie chef-horeca bij het te Biddinghuizen gelegen Rivièra Park werkzaam was. Aan [appellant 1] is aangaande de woning bij brief van 27 februari 1997 het volgende geschreven:
"U is gedurende uw huidige contractsperiode, ter bewoning, de boerderij aan de [adres] ter beschikking gesteld.
Mocht na genoemde periode uw arbeidscontract niet worden verlengd, zal de huur conform in het arbeidscontract gesteld aflopen.
Indien uw huidige contract zal worden verlengd, of worden omgezet in een vast dienstverband, dient u een andere huisvesting te zoeken.
Mochten er op dat moment echter, onder nader te bepalen voorwaarden, mogelijkheden zijn de boerderij voor een nieuwe periode te bewonen, zullen wij met u in overleg treden. "
1.3. Op grond van het vigerend bestemmingsplan rust op deze woning de bestemming dienstwoning.
1.4. Ten tijde van de terbeschikkingstelling van de woning aan [appellant 1] was op het terrein van Harderwold een asielzoekerscentrum gevestigd. Dit was in elk geval eind 2005 niet meer het geval.
1.5. [appellanten] zijn met ingang van 1 november 1997 een vennootschap onder firma [de V.O.F.] aangegaan. In het handelsregister staat als bedrijfsomschrijving vermeld: Groenvoorzieningsonderhoud, Boomkwekerij, Groothandel in zaden, meststoffen, bestrijdingsmiddelen en aanverwante artikelen. Verhuur van tuin- en parkmachines.
1.6. Het dienstverband tussen de aan Harderglorie gelieerde onderneming en [appellant 1] is op enig moment maar in elk geval per 1 november 1997 geëindigd. Met ingang van 1 november 1997 is [de V.O.F.] betrokken geweest bij het groenonderhoud van het golfresort Harderwold.
1.7. Harderglorie en [appellant 1] hebben met ingang van 1 november 1997 met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] een huurovereenkomst gesloten. Deze overeenkomst is schriftelijk vastgelegd in een door Harderglorie en [appellant 1] op 31 oktober 1997 ondertekend contract. In dit contract is voor zover in dit geding van belang het volgende bepaald.
"Artikel 2. Duur, einde en ontruiming
(…)
-b- huurder geen werkzaamheden meer verricht in dienst van, danwel in opdracht of ten behoeve van verhuurder of een aan haar gelieerde vennootschap, door welke oorzaak of op welke wijze dan ook, terwijl middels de hierna genoemde aanzegging en kennisgeving blijkt dat de werkzaamheden naar verwachting niet zullen worden hervat. Verhuurder zal huurder bij deurwaardersexploit of aangetekend schrijven, voor zover zulks mogelijk tenminste één maand tevoren, van de beëindiging kennis geven en het tijdstip van ontruiming aanzeggen, welke aanzegging en kennisgeving tevens geldt als opzegging van deze overeenkomst voor zover dit vereist zou zijn."
De overeengekomen huurprijs bedroeg hfl. 800,00 per maand. [appellant 1] betaalde in december 2008 een huur van € 350,00 per maand.
1.8. Harderglorie heeft in 2005 een nieuwe golfbaan aangelegd. Per einde 2005 heeft zij het overgrote deel van het groenonderhoud van de golfbaa[B.V. X]V. X] uitbesteed. Harderglorie heeft daarbij bedongen dat [B.V. X] het onderhoud van de recreatiebaan aan [de V.O.F.] zou uitbesteden.
1.9. Namens Harderglorie is bij brief van 25 november 2005 het volgende aan [appellant 1] geschreven:
"Conform het hedenmorgen met u besproken contract omtrent de huurvoorwaarden [adres], het volgende.
1. Huurovereenkomst wordt aangaan voor de periode dat uw onderhoudsfirma werkzaamheden verricht voor [B.V. X] op het complex van Harderwold B.V.
2. De bij u in gebruik zijnde loods wordt geheel vanaf 1 januari 2006 in gebruik gegeven aan firma [B.V. X].
3. Uw machinepark kan om niet gebruik blijven maken van de benodigde ruimte. Mogelijke benodigde verbouwingen c.q. uitbreidingen en energielasten zullen door derden gedragen worden.
De huurprijs van de boerderij aan de [adres] bedroeg in november 2003 volgens het puntensysteem € 1.337.
Wij zijn bereid gedurende de periode dat deze boerderij door u wordt bewoond, conform het in punt 1 gestelde, de huurprijs aan te passen op
€ 1.000,-- per maand vanaf 1 januari 2006 exclusief energielasten. De huurprijs zal vanaf die datum worden aangepast met de normale huurprijsverhogingen c.q. indexeringen.
De door u toegezegde huurverhoging van € 100,-- per maand vanaf 1 januari 2004, zal alsnog worden verrekend."
1.10. [appellant 1] heeft vanaf 1 januari 2006 tot 1 januari 2008 maandelijks de huurprijs van € 1.000,00 plus de nadien in rekening gebrachte verhoging(en) aan Harderglorie betaald.
1.11. Harderglorie heeft de overeenkomst met [B.V. X] medio 2006 opgezegd. Het groenonderhoud is na ommekomst van de overeenkomst door een aan Harderglorie gelieerde onderneming ter hand genomen.
1.12. Namens Harderglorie is bij brieven van 30 mei 2007 de huurovereenkomst tegen 1 januari 2008 zowel aan [appellant 1] als aan appellante sub 2 (hierna: [de echtgenote van appellant 1]) als wettelijk medehuurster opgezegd. Deze brief is bij deurwaardersexploten van 31 mei 2007 zowel aan [appellant 1] als aan [de echtgenote van appellant 1] betekend. De brief van 30 mei 2007 houdt - voor zover in dit geding van belang - het volgende in:
"De reden waarom tot opzegging van de huurovereenkomst wordt overgegaan is gelegen in het feit dat daar waar het gehuurde is gelegen op het golfpark, cliënte het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik ter huisvesting van een van haar werknemers. Cliënte heeft een werknemer in dienst genomen in de functie van beheerder van het golfresort waarbij in de arbeidsovereenkomst de verplichting wordt opgenomen tot bewoning op het terrein van het golfresort. Zulks is voor een goede taakvervulling ook van belang. Met ingang van 1 januari 2008 zal deze werknemer het gehuurde moeten gaan bewonen."
1.13. Het met [appellanten] gevoerde overleg tot ontruiming van de woning heeft niet tot enig resultaat geleid. Bij vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 8 januari 2008 zijn [appellanten] veroordeeld de bij hen in gebruik zijnde loods, eveneens op het golfresort gelegen, te ontruimen. De loods is op 22 februari 2008 aan Harderglorie opgeleverd.
1.14. Harderglorie is met de heer[A] (hierna: [A]) een overeenkomst aangegaan dat [A] bij haar in dienst zal treden per de datum waarop de huidige huurder van de woning aan de [adres] te [woonplaats] heeft ontruimd. Harderglorie heeft in de overeenkomst met [A] deze woning als dienstwoning aangewezen. De overeenkomst is schriftelijk vastgelegd en heeft als datum van ondertekening 18 januari 2008.
het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2. Harderglorie heeft gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip waarop [appellanten] de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] moeten ontruimen, zal vaststellen. Nadien heeft Harderglorie haar eis vermeerderd en tevens gevorderd [appellanten] te veroordelen tot betaling van niet door [appellanten] betaalde huurpenningen, alles met kostenveroordeling.
2.1. [appellanten] hebben in conventie verweer gevoerd en in reconventie gevorderd - verkort weergegeven -:
-a. voor recht te verklaren dat de door Harderglorie per 1 januari 2006 doorgevoerde huurverhoging in strijd met art. 7: 252 BW heeft plaats gevonden;
b. voor recht te verklaren dat [appellanten] een bedrag van € 15.185,72 onverschuldigd aan Harderglorie heeft betaald;
c. voor recht te verklaren dat de sinds 1 januari 2008 verschuldigde huurprijs gelijk is aan € 380,82;
d. voor recht te verklaren dat [appellanten] gerechtigd is het onverschuldigd aan Harderglorie betaalde bedrag te verrekenen met vanaf 1 januari 2008 verschuldigde huurpenningen;
e. Harderglorie te veroordelen tot restitutie aan [appellanten] van onverschuldigd betaalde bedragen, voor zover die niet zijn verrekend, telkens met kosten veroordeling.
2.2. Harderglorie heeft de vordering in reconventie betwist.
2.3. De kantonrechter heeft bij vonnis van 4 maart 2009 in conventie de vorderingen van Harderglorie toegewezen en het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, vastgesteld op 1 juni 2009. In reconventie zijn de vorderingen van [appellanten] toegewezen met dien verstande dat de vordering sub d niet is toegewezen maar dat Harderglorie is veroordeeld tot restitutie aan [appellanten] van onverschuldigd betaalde bedragen. Zowel in conventie als in reconventie zijn de proceskosten gecompenseerd in die zin dat elke partij belast blijft met de aan haar zijde gevallen kosten.
met betrekking tot de grieven
in het principaal appel
3. [appellanten] zijn met hun grieven opgekomen tegen het vonnis van de kantonrechter voor zover in conventie gewezen. [appellanten] zijn in grief 1 opgekomen tegen de overweging van de kantonrechter dat Harderglorie zich met recht beroept op de aanwezigheid van een dringende noodzaak voor het eigen gebruik van de woning.
[appellanten] hebben daartoe aangevoerd dat Harderglorie zich ten onrechte op de voorwaarden in de exploitatievergunning beroept. Daargelaten dat de vergunning niet is overgelegd, kan ook zonder aanwezigheid van een beheerder op het terrein worden voldaan aan het treffen van voldoende voorzieningen in noodsituaties.
Aangaande de arbeidsovereenkomst met [A] voeren [appellanten] aan dat deze slechts is aangegaan om een noodzaak tot het beëindigen van de huurovereenkomst met [appellanten] te construeren maar dat aan de arbeidsovereenkomst geen daarmee overeenstemmende wilsovereenstemming tussen Harderglorie en [A] ten grondslag ligt. Als Harderglorie het tijdens deze procedure zonder beheerder kan stellen, is de vraag hoe dringend de noodzaak is om de woning in gebruik te nemen. Harderglorie zou dan al die tijd niet voldoen aan een voorwaarde in de exploitatievergunning zoals door haar is gesteld. Uit de door Harderglorie overgelegde bescheiden blijkt bovendien dat het niet om een voorwaarde in een exploitatievergunning gaat. Harderglorie heeft weliswaar tegenover de gemeente een beheersverplichting maar daaraan kan heel goed worden voldaan zonder dat de beheerder op het terrein woont. [appellanten] wijzen erop dat het aangaan van een arbeidsovereenkomst onder een opschortende voorwaarde ongebruikelijk is. Een ander onwaarschijnlijk aspect is dat voor een arbeidsovereenkomst de nadruk die op de dienstwoning is gelegd, overdreven sterk is. Voorts wijzen [appellanten] op artikel 1.1. van de arbeidsovereenkomst met [A] waarin is opgenomen dat de werkgever (= Harderglorie; hof) zich bij dagvaarding van 13 maart 2008 tot de bevoegde kantonrechter heeft gewend met de vordering het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst met de huidige huurder van de woning eindigt. Uit deze zinsnede blijkt dat de arbeidsovereenkomst met [A] geantedateerd is.
Voorts hebben [appellanten] aangevoerd dat er op het terrein al een beheerder ([B]) woont. Voor een beheerder van een park als dat van Harderwold gelden geen diplomavereisten waarover [B] niet beschikt. Nu het terrein met de geplande recreatiewoningen zich minder voorspoedig ontwikkelt dan waarvan Harderglorie bij het maken van de plannen aanvankelijk is uitgegaan en waarvan ook de kantonrechter is uitgegaan, is bovendien geen permanent beheer noodzakelijk. Harderglorie is door de gemeente ook nooit op aangesproken op niet nakoming van de beheersverplichting. [appellanten] wijzen er daarbij op dat de opschortende voorwaarde waaronder de arbeidsovereenkomst met [A] is aangegaan, nog steeds niet in vervulling is gegaan. Bovendien is voor [A] op het terrein andere woonruimte beschikbaar. Het Kruisgebouw staat te midden van de recreatiewoningen en is daardoor voor een beheerder veel geschikter dan de onderhavige woning. De gezinssamenstelling van [A] is nimmer aan de orde geweest zodat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat het Kruisgebouw voor het gezin van [A] geen volwaardige woonruimte oplevert. De belangen van [appellanten] bij voortzetting van de huurovereenkomst wegen dan ook zwaarder dan het belang van Harderglorie bij een beëindiging van de huurovereenkomst.
4. Harderglorie heeft de stellingen van [appellanten] weersproken en daartoe aangevoerd dat het altijd de bedoeling is geweest dat de huurovereenkomst met [appellant 1] van korte duur zou zijn. Harderglorie heeft een groot belang bij de onderhavige woning. [A] is thans als hoofd technische dienst werkzaam in het Rivièra Park te Biddinghuizen. Met [A] is al in 2007 overeengekomen dat hij als beheerder van Harderwold in dienst zou treden maar omdat Harderglorie wist dat [appellanten] de woning niet vrijwillig zouden verlaten en omdat het hoofd van de technische dienst van het Rivièra Park op het terrein van het park moet wonen, is de arbeidsovereenkomst onder een opschortende voorwaarde aangegaan. Per abuis is de arbeidsovereenkomst op 18 januari 2008 gedateerd.
Het behoort tot de taak van [A] om toe te zien op de naleving van de op Harderglorie rustende verplichtingen op grond van de met de gemeente Zeewolde gesloten ontwikkelingsovereenkomst. Bovendien is in het parkreglement van Harderwold bepaald dat voor het toezicht op de dagelijkse gang van zaken een beheerder is aangesteld. [B] is een algemeen medewerker met een LBO-opleiding die met name belast is met het begeleiden van de bouwactiviteiten op het recreatiepark. Hij is echter niet gekwalificeerd om de functie van beheerder te vervullen. Op het terrein van Harderwold is slechts één dienstwoning beschikbaar en dat is de onderhavige woning. Van Harderglorie kan niet worden verlangd dat zij het Kruisgebouw aanpast dan wel een nieuwe woning op een nog beschikbaar kavel gaat bouwen. [A] kan niet in een recreatiewoning worden gehuisvest omdat in deze woningen geen permanente bewoning is toegestaan. Bovendien is geen recreatiewoning beschikbaar. [A] is getrouwd en heeft een tweeling van 3 jaar oud. Een appartement in het Kruisgebouw is voor hem dus geen geschikte woonruimte. In het geval dat in het Kruisgebouw een appartement wordt gebouwd, zal deze bestemd worden voor de toezichthouder op de haven. Harderglorie heeft de woning dus dringend nodig voor de huisvesting van [A].
5. Het hof overweegt dat gelet op het bepaalde in art. 7: 273 lid 1 BW bij de beoordeling van het geschil alleen de opzeggingsgrond, vermeld in de onder 1.11. genoemde brief, te weten het verhuren van de woning aan de in dienst genomen beheerder, in casu [A], in aanmerking kan worden genomen. Op grond van vaste jurisprudentie kan het verhuren van een woning aan een werknemer van Harderglorie als eigen gebruik van Harderglorie worden aangemerkt indien Harderglorie door het in gebruik geven van deze woning een eigen belang dient. Het hof is van oordeel dat Harderglorie met haar stellingen en door het overleggen van de met de gemeente Zeewolde gemaakte exploitatieovereenkomst en het op Harderwold geldende parkreglement voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij haar eigen belang dient wanneer de door haar in dienst genomen beheerder op het terrein van Harderwold woont maar ook dat er sprake is van een dringend eigen gebruik van Harderglorie. Harderglorie heeft de noodzaak van de aanwezigheid van een beheerder ter gelegenheid van de persoonlijke verschijning van partijen in de kantongerechtsprocedure met een - niet betwist - aansprekend voorbeeld toegelicht. Harderglorie heeft voldoende aannemelijk gemaakt waarom zij met [A] een arbeidsovereenkomst onder een opschortende voorwaarde is aangegaan. Niet uit het oog mag worden verloren dat als onbetwist vast staat dat [A] thans werkzaam is op het aan Harderglorie gelieerde Rivièra Park, hij op dat park woont en dat het door de exploitant van het Rivièra Park noodzakelijk wordt geacht dat ook zijn opvolger op het Rivièra Park gaat wonen. Het feit dat het door Harderglorie en [A] ondertekende huurcontract geantedateerd is, is mede gelet op het feit dat in de overeenkomst zo duidelijk naar de door Harderglorie jegens [appellant 1] geëntameerde procedure wordt verwezen, van onvoldoende gewicht om tot het oordeel te komen dat het niet de bedoeling van Harderglorie en [A] is dat [A] de functie van beheerder op Harderwold gaat vervullen. Feiten en/of omstandigheden die tot een andersluidend oordeel moeten leiden zijn niet dan wel onvoldoende gesteld of gebleken. Dienaangaande wordt nog overwogen dat niet is komen vast te staan dat [B] in de functie van beheerder van Harderwold door Harderglorie is aangesteld dan wel dat [B] deze functie in feite vervult. Het hof verwijst naar hetgeen dienaangaande onbetwist door Harderglorie tijdens de comparitie van partijen is gesteld. Van Harderglorie kan niet worden gevergd dat zij [B] als beheerder van Harderwold aanstelt indien zij van mening is dat hij niet aan de vereisten voor deze functie voldoet. Ook indien juist is dat er minder recreatiewoningen op het park zijn gerealiseerd dan waarvan aanvankelijk is uitgegaan, wil dat niet zeggen dat er geen behoefte is aan een permanente aanwezigheid van een beheerder op het park. Het enkele feit dat er gedurende de looptijd van deze procedure geen beheerder op Harderwold woont, houdt niet in dat Harderglorie geen belang meer heeft bij het wonen van een beheerder op het park.
6. Uit hetgeen hiervoor over de permanente aanwezigheid van een beheerder is overwogen, volgt reeds dat Harderglorie de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft. Harderglorie heeft bovendien aannemelijk gemaakt dat er voor het gezin van [A] op het terrein van Harderwold geen andere huisvesting aanwezig is. Uit het proces-verbaal van de comparitie blijkt dat dit element - anders dan door [appellanten] is gesteld - ter zitting aan de orde is geweest. Het verbouwen van het Kruisgebouw zodanig dat daarin een appartement voor het gezin van [A] kan worden gecreëerd, kan gelet op de zeer jeugdige leeftijd van diens kinderen in het onderhavige geval niet als een passende huisvesting worden aangemerkt. Zonder bijkomende feiten en/of omstandigheden - die niet zijn gesteld of gebleken - kan redelijkerwijs niet van Harderglorie worden gevergd op het park een nieuwe dienstwoning te bouwen wanneer een geschikte woning aanwezig is.
Grief 1 faalt derhalve.
7. [appellanten] zijn in grief 2 opgekomen tegen de overweging van de kantonrechter dat de belangen van [appellant 1] niet opwegen tegen het dringende belang van Harderglorie om de woning te gaan gebruiken.
[appellanten] hebben daartoe aangevoerd dat zij beiden 62 jaar oud zijn en dat veel verhuurders hen om die reden geen woning zullen willen verhuren. Omdat zij recent een nieuwe onderneming zijn gestart, zullen banken hen niet zo maar bij de aankoop van een nieuwe woning willen financieren, aldus [appellanten] De vervangende woning moet passend zijn. Zo moet [appellant 1] in de woning de boekhouding van zijn nieuwe onderneming kunnen voeren.
8. Het hof is van oordeel dat Harderglorie in het geding in eerste aanleg voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er voor [appellanten] voldoende mogelijkheden zijn in de directe nabijheid een passende woning te huren. [appellanten] hebben deze stelling niet althans onvoldoende weersproken. Ook in hoger beroep is niet gesteld of gebleken dat het voor [appellanten] niet mogelijk is op korte termijn een passende woning te huren zodat ervan moet worden uitgegaan dat dit tot de mogelijkheden behoort. [appellanten] hebben niet aangetoond dat verhuurders niet bereid zijn aan mensen van 62 jaar een woning te verhuren. Waar het om vervangende woonruimte gaat, kunnen [appellanten] redelijkerwijs niet verlangen dat in de woning kantoorruimte aanwezig moet zijn. Niet valt in te zien dat [appellant 1] de boekhouding niet zou kunnen bijhouden in een zich in de woning bevindende slaapkamer.
Nu [appellanten] geen stukken in het geding hebben gebracht waaruit blijkt dat zij niet in staat zijn een woning te kopen, gaat het hof aan deze stelling van [appellanten] voorbij.
Het hof neemt voorts in aanmerking dat de onderhavige woning begin 1997 aan [appellanten] ter beschikking is gesteld in het kader van een arbeidsovereenkomst van [appellant 1] met een aan Harderglorie gelieerde onderneming. In de nadien gesloten huurovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat de woning aan [appellant 1] zou worden verhuurd zo lang hij werkzaamheden voor Harderglorie dan wel een aan haar gelieerde vennootschap zou verrichten. Deze voorwaarde is herhaald in de onder 1.8 vermelde brief uit 2005. Er is dus na laatstgenoemde brief en na het beëindigen van de werkzaamheden door [appellant 1] ten behoeve van Harderglorie geen zodanige lange termijn verstreken dat [appellanten] redelijkerwijs geen rekening behoefde te houden met een opzegging van de huurovereenkomst door Harderglorie op de grond dat [appellant 1] geen werkzaamheden voor Harderglorie of een aan haar gelieerde onderneming verrichtte. Het feit dat Harderglorie de huurovereenkomst op grond van een andere reden heeft opgezegd doet er niet aan af dat [appellanten] met een opzegging van de overeenkomst rekening dienden te houden.
Het hof is op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, dan ook van oordeel dat de belangen van Harderglorie bij de onderhavige woning zwaarder wegen dan het belang van [appellanten] om in de woning te kunnen blijven wonen.
Grief 2 faalt derhalve.
9. [appellanten] zijn in de grieven 3 en 4 opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat van Harderglorie niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [appellanten] voortzet en dat [appellanten] de woning moeten ontruimen.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, falen ook deze grieven.
10. Het in conventie gewezen vonnis moet dan ook worden bekrachtigd met dien verstande:
- dat nu de kantonrechter de van de ontruiming van het gehuurde op 1 juni 2009 heeft vastgesteld, deze datum inmiddels is verstreken en [appellanten] de woning nog steeds bewonen, het hof de datum van ontruiming op 22 april 2011, één maand na datum van het arrest, zal vaststellen;
- dat het hof later in dit arrest een beslissing zal geven over de proceskosten.
11. Het door [appellanten] gedane bewijsaanbod moet als onvoldoende gespecificeerd worden gepasseerd.
in het incidenteel appel
12. Harderglorie is met haar grieven opgekomen tegen het in reconventie gewezen vonnis van de kantonrechter en tevens tegen de in conventie gegeven beslissing dat de proceskosten dienen te worden gecompenseerd.
13. Harderglorie komt in grief 1 op tegen de overweging van de kantonrechter dat vast staat dat voor 1 januari 2006 de huurprijs van de door [appellanten] gehuurde woning onder de liberalisatiegrens ingevolge artikel 3 lid 2 Uitvoeringswet Pro Huurprijzen was gelegen en dat dit ook bij aanvang van de huurovereenkomst het geval was.
Harderglorie heeft ter onderbouwing van haar grief aangevoerd dat de (geringe) hoogte van de aanvangshuur een gevolg was van de overlast veroorzakende aanwezigheid van het asielzoekerscentrum op het terrein. De aanwezigheid van het asielzoekerscentrum moet als een gebrek aan het gehuurde worden aangemerkt. Er was dan ook sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte. Harderglorie heeft in dat kader verwezen naar de WOZ-waarde van het gehuurde.
14. Het hof overweegt dat Harderglorie het gelijk aan haar zijde heeft wanneer zij stelt dat partijen vrij zijn om een huurprijs overeen te komen. In dezen is echter van belang dat partijen bij het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst een huurprijs zijn overeengekomen van hfl. 800,00 per maand. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was de Huurprijzenwet woonruimte (hierna: HPW) van kracht en bedroeg de huurliberalisatiegrens hfl. 1.085,00 per maand. De door partijen overeengekomen huurprijs lag derhalve onder dit grensbedrag. Artikel 2 lid 2 HPW Pro is nagenoeg gelijkluidend aan het huidige artikel 7: 247 BW zoals dat ook het geval is met art. 19 HPW Pro en art. 7: 252 BW. Uit de bewoordingen van art. 2 lid 2 HPW Pro/ art. 7: 247 BW volgt dat bij de beoordeling van de vraag of er al dan niet sprake is van geliberaliseerde woonruimte alleen de hoogte van de huurprijs zoals deze bij de aanvang van de bewoning gold, van belang is. De overwegingen op grond waarvan partijen de huurprijs zijn overeengekomen, zijn dus niet van belang.
Grief 1 faalt derhalve.
15. Harderglorie is met grief 2 opgekomen tegen de overweging van de kantonrechter dat de huurprijs uitsluitend met inachtneming van het bepaalde in art. 7: 252 BW had mogen worden gewijzigd.
Harderglorie heeft ter toelichting op deze grief aangevoerd dat partijen in onderling overleg zijn overeengekomen de huurprijs per 1 januari 2006 aan te passen. De reden voor de aanpassing van de huurprijs was gelegen in het vertrek van het asielzoekerscentrum kort voordien. De kantonrechter heeft volgens Harderglorie ten onrechte het door haar gedane beroep op rechtsverwerking verworpen. Er was sinds eind 2005 geen sprake van een afhankelijkheidsrelatie. Ook is geen sprake geweest van een eenzijdige huurprijsverhoging. Partijen zijn gelet op de gewijzigde omstandigheden een nieuwe huurprijs overeengekomen die gedurende twee jaren door [appellanten] is betaald.
16. [appellanten] hebben aangevoerd dat gelet op de door [de V.O.F.] bij Harderglorie behaalde omzet er in 2005 nog steeds sprake was van een afhankelijkheidsrelatie. Omdat Harderglorie het bepaalde in art. 7: 252 BW niet in acht heeft genomen, kan van rechtsverwerking geen sprake zijn, aldus [appellanten]
17. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter op goede gronden heeft overwogen dat de huurprijs uitsluitend met inachtneming van art. 7: 252 BW had mogen worden gewijzigd. Dit wetsartikel is krachtens art. 7: 265 BW namelijk van dwingend recht. Vast staat dat Harderglorie de in genoemd wetsartikel voorgeschreven richtlijnen niet in acht heeft genomen. Nu niet anders is gesteld of gebleken, moet ervan worden uitgegaan dat [appellanten] dientengevolge zijn benadeeld. [appellanten] blijven dus de voor januari 2006 geldende huurprijs verschuldigd tenzij het door Harderglorie gedane beroep op rechtsverwerking slaagt.
18. Het hof overweegt dienaangaande dat het enkele stilzitten van [appellanten] niet tot rechtsverwerking kan leiden. Er moet sprake zijn van gedragingen van [appellanten] waaraan Harderglorie het gerechtvaardigde vertrouwen mocht ontlenen dat [appellanten] niet meer tegen de hoogte van de per 1 januari 2006 overeengekomen huurprijs zou opkomen (onder meer HR 21-6-2002, NJ 2002,540 LJN AE1529).
19. Bij de beoordeling van het geschil is van belang dat uit de onder 1.8 vermelde brief blijkt dat partijen in november 2005 de gehele huurovereenkomst en dus niet alleen de - aanzienlijke - wijziging van de huurprijs per 1 januari 2006 hebben besproken. Harderglorie heeft - in elk geval in genoemde brief - toegelicht wat een redelijke huurprijs ten tijde van het aangaan van de huur zou zijn geweest. [appellanten] hebben deze stelling van Harderglorie niet weersproken zodat van de juistheid van deze stelling moet worden uitgegaan. [appellanten] hebben weliswaar betwist dat het vertrek van het asielzoekerscentrum de aanleiding voor de huurprijswijziging is geweest maar zij hebben niet toegelicht op grond van welke overwegingen [appellant 1] dan wel met deze zeer aanzienlijke verhoging van de huurprijs akkoord is gegaan. Het moet er dus voor worden gehouden dat de door Harderglorie opgegeven reden juist is. [appellanten] hebben voorts niet, en mede gelet op de overgelegde WOZ waarde van de woning in elk geval onvoldoende, betwist dat een huur van € 1.000,00 per maand per 1 januari 2006 voor de door hen gehuurde woning als een redelijke huur moet worden aangemerkt. Het hof neemt voorts in aanmerking dat [appellanten] de overeengekomen huurprijs gedurende twee jaren en dus ook na de opzegging van de huurovereenkomst door Harderglorie per einde mei 2007 hebben betaald zonder over de hoogte van de huur een opmerking te maken. [appellant 1] stellen in hun schriftelijk pleidooi dat zij zich na de opzegging in hun rechtspositie zijn gaan verdiepen. Nadien zijn zij echter nog ruim een half jaar doorgegaan met de betaling van de 'nieuwe' huurprijs. Het is juist dat er in november 2005 sprake was van een afhankelijkheidsrelatie maar na de opzegging van het contract met [B.V. X] door Harderglorie was dit niet meer het geval. Ook in die periode zijn [appellanten] doorgegaan met het betalen van de nieuw overeengekomen huurprijs.
Het hof is dan ook van oordeel dat [appellanten] weliswaar zijn benadeeld door het feit dat Harderglorie hen niet conform het bepaalde in art. 7: 252 BW heeft voorgelicht maar dat gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, het door Harderglorie gedane beroep op rechtsverwerking slaagt.
In zoverre slaagt grief II dus.
20. Het hof overweegt volledigheidshalve dat [appellanten] in het geding in eerste aanleg geen andere grondslag ter onderbouwing van hun vordering in reconventie hebben aangevoerd dan hiervoor reeds behandeld is.
21. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat juist is dat Harderglorie de huurverhoging per 1 januari 2006 in strijd met het bepaalde in strijd met art. 7: 252 BW heeft plaats gevonden maar dat [appellanten] gelet op het geslaagde beroep van Harderglorie op rechtsverwerking bij toewijzing van de vordering
sub a geen belang heeft zodat deze vordering evenals de vorderingen b. tot en met e. alsnog zal worden afgewezen.
22. Harderglorie is met grief 3 opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat zowel in conventie als in reconventie de proceskosten moeten worden gecompenseerd.
Nu het vonnis voor zover in conventie gewezen zal worden bekrachtigd en de vorderingen van [appellanten] in reconventie alsnog zullen worden afgewezen, dient het vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling zowel in conventie als in reconventie te worden vernietigd en moeten [appellanten] in beide procedures als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
Grief 3 slaagt derhalve.
De slotsom
23. [appellanten] zullen als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure in hoger beroep worden veroordeeld (geliquideerd salaris van de advocaat 2 punten tariefgroep II).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtig het vonnis in conventie waarvan beroep behoudens ten aanzien van de datum van ontruiming van de woning aan de [adres] te [woonplaats] door [appellanten] en de proceskosten;
vernietigt het vonnis in conventie waarvan beroep ten aanzien van de datum van ontruiming van de woning aan de [adres] te [woonplaats] door [appellanten] en de proceskosten;
vernietigt het vonnis in reconventie waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
bepaalt dat [appellanten] het pand aan de [adres] te [woonplaats] op 22 april 2011 moet hebben ontruimd en hebben verlaten, en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Harderglorie dienen te stellen, bij gebreke waarvan Harderglorie de woning kan doen ontruimen door een deurwaarder, die daarbij zonodig de hulp van de sterke arm kan inroepen;
wijst de vorderingen van [appellanten] in reconventie af;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Harderglorie:
in eerste aanleg in conventie op € 359,80 aan verschotten en € 500,00 aan geliquideerd salaris voor de gemachtigde;
in eerste aanleg in reconventie op € 250,00 aan geliquideerd salaris voor de gemachtigde;
in hoger beroep op € 262,00 aan verschotten en € 1.788,00 aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, J.M. Rowel-van der Linde en M.C.D. Boon-Niks en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 22 maart 2011 in bijzijn van de griffier.