Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Lelystad
zaaknr.: 398081 CV 08-4951
datum : 4 maart 2009
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap
[EISENDE PARTIJ],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie, hierna te noemen [eisende partij],
gemachtigde: mr. T. Mulder, advocaat te Almere,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden woonachtig te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie, hierna te noemen [gedaagde partij],
gemachtigde: mr. E.L.F. de Meijer, advocaat te Amsterdam.
De procedure
In deze zaak is op 5 november 2008 een tussenvonnis uitgesproken. Ingevolge dit tussenvonnis heeft op 4 februari 2009 een comparitie van partijen plaatsgevonden voor het geven van nadere inlichtingen alsmede voor het onderzoeken van een minnelijke regeling. Partijen zijn verschenen. Het treffen van een minnelijke regeling is niet mogelijk gebleken. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt. De zaak is verwezen naar de rol voor het wijzen van vonnis.
De verdere beoordeling van het geschil
in conventie
1
De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen in het tussenvonnis van 5 november 2008.
2
De vraag die dient te worden beantwoord is of [eisende partij] gegronde reden heeft om tot beëindiging van de huurovereenkomt met [gedaagde partij] over te gaan. In de tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] gesloten huurovereenkomst d.d. 31 oktober 1997 is in artikel 2.2 onder b onder meer bepaald dat de huurovereenkomst van rechtswege zal zijn beëindigd indien en op het moment dat [gedaagde 1], gedaagde sub 1, geen werkzaamheden meer verricht in dienst van, danwel in opdracht of ten behoeve van [H] of een aan haar gelieerde vennootschap, door welke oorzaak of op welke wijze dan ook, terwijl niet is gebleken dat de werkzaamheden naar verwachting zullen worden hervat. Uit de brieven d.d. 30 mei 2007 waarin aan [gedaagde 1], gedaagde sub 1, en [gedaagde 2], gedaagde sub 2, de huurovereenkomst is opgezegd, volgt dat [eisende partij] de omstandigheid dat [gedaagde 1] vanaf 1 januari 2008 geen werkzaamheden meer voor [eisende partij] verricht, niet ten grondslag heeft gelegd aan de opzegging van de huurovereenkomst. Derhalve zal uitsluitend worden beoordeeld of [eisende partij], zoals zij in haar huuropzegging d.d. 30 mei 2007 als reden heeft aangevoerd, het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik ter huisvesting van één van haar werknemers. [eisende partij] heeft daartoe gesteld dat zij de door [gedaagde partij] gehuurde woning, die is gelegen op het door haar geëxploiteerde golfresort [H], nodig heeft voor een werknemer, de heer [S], die in dienst is genomen in de functie van beheerder/verblijf- en dagrecreatie van het golfresort [H], waarbij in de met hem gesloten arbeids-overeenkomst de verplichting is opgenomen tot bewoning op het terrein van het golfresort. [eisende partij] heeft, nadat [gedaagde partij] hadden bestreden dat door [eisende partij] een beheerder was aangetrokken met de verplichting om op het golfresort te gaan wonen, de met de heer [S] op 18 januari 2008 gesloten arbeidsovereenkomst in het geding gebracht. Uit deze arbeids-overeenkomst komt naar voren dat indiensttreding van de heer [S] zal plaatsvinden per de datum waarop [gedaagde partij] de door hen gehuurde woning hebben ontruimd. Anders dan [gedaagden] als verweer hebben aangevoerd, kan uit dit laatste niet worden afgeleid dat [eisende partij] de functie van beheerder/verblijf- en dagrecreatie met een verhuisverplichting, heeft gecreëerd om [gedaagde partij] uit hun woning te krijgen. Tijdens de comparitie is door [eisende partij] immers genoegzaam toegelicht dat de heer [S] thans als hoofd technische dienst werkzaam is op het door haar eveneens geëxploiteerde [RP] te Biddinghuizen, dat de heer [S] aldaar ook in een dienstwoning woonachtig is en dat [eisende partij] vanwege de omstandigheid dat het hoofd technische dienst op het [RP] woonachtig dient te zijn, eerst tot vervanging van de heer [S] kan overgaan als hij zijn huidige dienstwoning verlaat. Door [eisende partij] is er voorts op gewezen dat zij ingevolge de aan haar verleende exploitatie-vergunning voor het golfresort [H], gehouden is om aan de daarin gestelde voorwaarden te voldoen waaronder het treffen van voorzieningen in geval van noodsituaties. Van belang is daarom, aldus [eisende partij], dat er een beheerder woonachtig is op het terrrein van [H] zelf. Voorts heeft [eisende partij] aangegeven dat er 273 recreatiewoningen op het golfresort zullen worden ontwikkeld en dat er vanaf eind 2007 reeds een vijftigtal daarvan in beheer zijn genomen en beschikbaar zijn voor recreatieverhuur. De behoefte aan een permanente beheerder wordt daarom steeds groter. [gedaagde partij] hebben weliswaar aangevoerd dat reeds is voorzien in een permanente beheerder omdat een medewerker van [eisende partij], de heer [Z], sinds 2004 op het terrein woonachtig is, maar dit verweer van [gedaagde partij] dient te worden gepasseerd. [eisende partij] heeft immers tijdens de comparitie aangegeven dat de heer [Z] uitsluitend in dienst is gekomen om een toezichthoudende rol te vervullen bij het ontwikkelen van het park en het bouwen van de recreatiewoningen. Bovendien beschikt hij, aldus [eisende partij], niet over de vereiste diploma’s om de functie van beheerder van het park uit te oefenen. [gedaagde partij] heeft dit vervolgens niet gemotiveerd weersproken zodat de kantonrechter van de juistheid daarvan uitgaat.
3
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [eisende partij] zich met recht beroept op de aanwezigheid van een dringende noodzaak voor eigen gebruik van de door [gedaagde partij] gehuurde woning. Dat [eisende partij], aldus [gedaagde partij], op het terrein van het golfresort een kruisgebouw heeft staan waarin de heer [S] gehuisvest kan worden maakt dit oordeel niet anders nu [eisende partij] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er thans in het kruisgebouw geen woonruimte aanwezig is, dat voorts in het kruisgebouw geen volwaardige, voor het gezin van de heer [S] geschikte, woning maar slechts een appartement zou kunnen worden gecreëerd en, voorzover er een appartement in het kruisgebouw zou worden gecreëerd, deze bestemd is voor de huisvesting van een toezichthouder voor de haven. Ook de omstandigheid dat er volgens [gedaagde partij] een extra dienstwoning op het golfresort mag worden neergezet, baat [gedaagden] niet. In alle redelijkheid kan immers niet van [eisende partij] worden gevergd, een extra dienstwoning te bouwen ten behoeve van één van haar werknemers terwijl een niet werknemer, de heer van Echtelt, die thans geen enkele zakelijke relatie met [eisende partij] meer heeft, een reeds bestaande woning bezet houdt.
4
Vervolgens is de vraag aan de orde of afwegende de belangen van [eisende partij] en de belangen van [gedaagde partij], van [eisende partij] niet kan worden gevergd de huurovereenkomst met [gedaagde partij] te verlengen. [gedaagde partij] hebben aangevoerd dat zij inmiddels beiden meer dan zestig jaar oud zijn, dat zij in 2007 een nieuwe onderneming hebben opgezet en dat het gelet op deze persoonlijke omstandigheden, nagenoeg onmogelijk is om een huis te kopen of te huren. Bovendien hebben zij actief gezocht naar woonruimte die te huur staat op zo kort mogelijke afstand van de loods in Biddinghuizen die door hen wordt gehuurd ten behoeve van hun onderneming. Daarbij hebben zij moeten vaststellen dat van de woonruimte die te huur wordt aangeboden slechts een klein deel daadwerkelijk beschikbaar is. Naar het oordeel van de kantonrechter wegen deze belangen van [gedaagde partij] evenwel niet op tegen het dringende belang van [eisende partij] om de woning te gaan laten gebruiken door één van haar werknemers. Aan de omstandigheid dat [gedaagde partij] beiden meer dan zestig jaar oud zijn, dient te worden voorbijgegaan. [gedaagde partij] hebben immers niet bestreden dat zij in goede gezondheid verkeren en dat zij ondanks deze leeftijd enkele jaren geleden nog een eigen onderneming zijn gestart. Dat zij na de start van hun eigen onderneming niet in staat zijn om een woning te kopen in verband met het niet kunnen verkrijgen van een hypothecaire geldlening, laat onverlet dat zij wel in de gelegenheid zijn om een woning te huren. Niet gebleken is dat de financiële omstandigheden van [gedaagde partij] in verband met de start van hun bedrijf zodanig slecht zijn dat zij geen woning kunnen huren. Financiële stukken waaruit een eventueel slechte financiële situatie van [gedaagden] blijkt, zijn door hen niet overgelegd. [gedaagde partij] hebben bovendien gesteld dat zij tot op heden de huurpenningen van € 1.015,-- per maand, nog steeds overmaken op de derdenrekening van hun gemachtigde. Ook hieruit valt op te maken dat [gedaagde partij], ondanks de start van een eigen onderneming, in staat zijn om een substantieel bedrag aan huur te betalen. De kantonrechter neemt tenslotte in aanmerking dat [gedaagde partij] er ook rekening mee hebben kunnen houden, gelet op het gestelde in hiervoor aangehaald artikel
2.2 onder b van de huurovereenkomst, dat indien er geen werkzaamheden meer door [gedaagde 1] zouden worden verricht ten behoeve van [eisende partij], al dan niet in dienstverband, zij niet langer in de woning zouden kunnen blijven wonen.
5
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot het oordeel dat, gelet op de dringende noodzaak voor het eigen gebruik van het verhuurde door [eisende partij] en afwegende de belangen van partijen, van [eisende partij] niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde partij] voortzet. De huuropzegging door [eisende partij] heeft derhalve de beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg tenzij zou blijken dat [gedaagde partij] geen andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eisende partij] voldoende aannemelijk gemaakt dat voor [gedaagde partij] passende woonruimte beschikbaar is of beschikbaar is geweest. Zowel bij dagvaarding als bij repliek heeft [eisende partij] diverse advertenties overgelegd van te koop en te huur staande woningen in de omgeving van Zeewolde en in de buurt van de door [gedaagde partij] gehuurde loods in Biddinghuizen. Volgens [gedaagde partij] hebben zij moeten vaststellen dat van de woonruimte die op Funda wordt aangeboden slechts een zeer klein deel daadwerkelijk beschikbaar is omdat de meeste woningen reeds zijn verhuurd, maar dit is door [gedaagden] niet aannemelijk gemaakt. Kennelijk hebben [gedaagde partij] niet direct nadat de aangeboden woning in de verhuur kwam, daarop gereageerd. Dit kan echter niet op [eisende partij] worden afgewenteld. Dat volgens [gedaagde partij] de aangeboden woningen te klein waren, er in de woningen geen kantoorruimte was en de prijs van de woningen te hoog was, is evenmin reden om te oordelen dat er geen passende woonruimte beschikbaar is. Onder “passende woonruimte” dient niet te worden begrepen woonruimte die identiek is aan de huidige woonsituatie maar die aanvaardbaar is gelet op het geboden woongenot en de financiële draagkracht van [gedaagde partij]. Tenslotte acht de kantonrechter van belang dat [gedaagde partij], na de huuropzegging, er geen blijk van hebben gegeven actief op zoek te zijn geweest naar andere passende woonruimte. Onder deze omstandigheden kan van [eisende partij] niet worden gevergd, meer aan te tonen dan zij heeft gedaan. De kantonrechter gaat dan ook uit van de passendheid van de te koop en te huur staande woningen in de door [eisende partij] overgelegde advertenties.
6
De slotsom is dat de primaire vordering van [eisende partij] tot vaststelling van het tijdstip waarop de tussen haar en [gedaagde partij] gesloten huurovereenkomst zal eindigen alsmede tot vaststelling van het tijdstip van de ontruiming van de woning aan [adres] te [gemeente], toewijsbaar is. De einddatum van de huurovereenkomst en de datum van ontruiming zullen worden bepaald op 1 juni 2009.
7
Nu de primaire vordering van [eisende partij] is toegewezen, behoeft de subsidiaire vordering van [eisende partij] geen verdere beoordeling.
in conventie en in reconventie
8
[eisende partij] heeft in conventie, na vermeerdering van eis, tevens gevorderd om [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.157,02 terzake van achterstallige huurpenningen over de maanden januari 2008 tot en met juni 2008 als ook tot betaling van het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten over de maanden januari 2008 tot en met juni 2008 ten bedrage van € 390,-- per maand, derhalve in totaal € 2.340,--. Voorts hebben [gedaagde partij] geweigerd, althans verzuimd, om de eindafrekening 2007 tot een bedrag van
€ 1.086,72 te betalen, aldus [eisende partij]. Ook daarvan heeft [eisende partij] de betaling gevorderd. De totale vordering beloopt daarom volgens [eisende partij] € 9.583,74. [gedaagde partij] hebben hiertegen aangevoerd dat zij vanaf 1 januari 2008 de huur hebben verrekend met een vordering die zij hebben op [eisende partij]. [gedaagde partij] hebben de huurpenningen, zolang niet in rechte is beslist over de huurprijsverhoging per 1 januari 2006 (ktr: de vordering in reconventie), gestort op de derdengeldrekening van hun advocaat. Het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten is door [eisende partij] vastgesteld op € 390,-- maar dat is geweest op een moment dat behalve de woning ook de loods met werkplaats werd gehuurd, aldus [gedaagde partij]. De huur van de loods is per 1 januari 2008 beëindigd zodat [gedaagde partij] aan [eisende partij] hebben gevraagd deze vergoeding vast te stellen op € 250,-- per maand. Een bedrag van € 2.000,-- (8 maanden à € 250,--) is daarom, volgens [gedaagde partij], naar [eisende partij] overgemaakt. De eindafrekening 2007 is inmiddels voldaan, aldus [gedaagde partij].
9
De vorderingen in reconventie van [gedaagde partij] hebben allemaal betrekking op de huurprijsverhoging per 1 januari 2006. Nu de vorderingen van [gedaagde partij] in reconventie samenhangen met het door [gedaagde partij] in conventie gevoerde verrekeningsverweer, en de vordering van [eisende partij] in conventie terzake van de achterstallige huurpenningen, het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten en de eindafrekening 2007, in nauw verband staat met de vorderingen van [gedaagde partij] in reconventie, is er reden om deze vorderingen gezamenlijk te behandelen.
10
Partijen twisten over de vraag of de aanpassing van de huur per 1 januari 2006 rechtsgeldig is geweest. Tussen partijen staat vast dat vóór 1 januari 2006 de huurprijs van de door [gedaagde partij] gehuurde woning onder de liberalisatiegrens ingevolge artikel 3 lid 2 Uitvoeringswet Pro huurprijzen was gelegen en dat dit ook bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen het geval was. Dit betekent dat, ingevolge het gestelde in artikel 7:247 BW Pro, sprake was van een zogenaamde niet geliberaliseerde huurwoning. Dat de huurprijs van de door [gedaagde partij] gehuurde woning, zoals door [eisende partij] is aangevoerd, niet marktconform was en deze alleen maar op dit niveau heeft gelegen omdat zich in de nabijheid van het gehuurde een asielzoekerscentrum bevond, maakt dit oordeel niet anders. Bij de beoordeling van de vraag of al dan niet sprake is van geliberaliseerde huurruimte is immers niet relevant om welke reden de huurprijs onder de liberalisatiegrens is gelegen. Enkel de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst is bepalend en deze lag, zo is hiervoor overwogen, op de datum waarop [eisende partij] en [gedaagde partij] een huurovereenkomst met elkaar zijn aangegaan, onder de liberalisatiegrens. [gedaagde partij] hebben overigens ook betwist dat enkel vanwege de aanwezigheid van het asielzoekerscentrum in de nabijheid van het gehuurde, een onder de liberalisatiegrens gelegen huurprijs is overeengekomen, waarna vervolgens [eisende partij] haar stelling niet nader heeft onderbouwd. Aan deze stelling van [eisende partij] dient derhalve te worden voorbijgegaan.
11
Hetgeen hiervoor is overwogen brengt mee dat uitsluitend in overleg danwel overeenkomstig het gestelde in de artikelen 7:252 BW de huurprijs kan worden gewijzigd. Volgens [eisende partij] hebben partijen in goed gezamenlijk overleg de nieuwe huurprijs bepaald op € 1.000,-- per maand ingaande 1 januari 2006. Nu [gedaagde partij] dit laatste hebben betwist, had het op de weg van [eisende partij] gelegen om dit aannemelijk te maken. [eisende partij] heeft weliswaar een brief d.d. 25 november 2005 gericht aan [gedaagde partij] in het geding gebracht maar daaruit volgt niet dat de gewijzigde huurprijs per 1 januari 2006 in overleg met [gedaagde partij] is vastgesteld. In de brief wordt immers enkel aangegeven dat er op 25 november 2005 een gesprek heeft plaatsgevonden tussen [eisende partij] en [gedaagde 1], gedaagde sub 1, en dat [eisende partij] in dat gesprek heeft aangegeven bereid te zijn gedurende de periode dat [gedaagde partij] de woning bewonen, de huurprijs aan te passen op € 1.000,-- per maand vanaf
1 januari 2006. Uit deze brief volgt niet dat [gedaagde 1] in dat gesprek met deze huurprijs heeft ingestemd. Nu [eisende partij] geen andere stukken in het geding heeft gebracht waaruit de instemming van [gedaagden] met de gewijzigde huurprijs blijkt, en [eisende partij] evenmin anderszins gespecificeerde bewijslevering heeft aangeboden op dit punt, dient deze stelling van [eisende partij] te worden gepasseerd.
12
Het voorgaande leidt ertoe dat [eisende partij] uitsluitend overeenkomstig het gestelde in artikel 7:252 BW Pro de huurprijs kan wijzigen. [eisende partij] heeft de stelling van [gedaagde partij] dat [eisende partij] de in voornoemd artikel opgenomen voorschriften niet in acht heeft genomen, niet weersproken. Volgens [eisende partij] hebben [gedaagde partij] evenwel hun recht verwerkt om daarop een beroep te doen omdat [gedaagde partij] met ingang van 1 januari 2006 de nieuw overeengekomen huurprijs zonder enig voorbehoud en/of commentaar zijn nagekomen. Door [gedaagde partij] is niet betwist dat zij de door [eisende partij] voorgestelde huurprijs van € 1.000,-- per maand met ingang van 1 januari 2006 gedurende een periode van 2 jaar zonder voorbehoud en/of commentaar aan [eisende partij] hebben betaald. In beginsel mag daaruit worden afgeleid dat [gedaagde partij] met de gewijzigde huurprijs hebben ingestemd. In geval van niet geliberaliseerde huurruimte kan de huurprijs evenwel slechts worden verhoogd op de wijze zoals voorgeschreven in de artikelen 7:252 en 7:253 BW. Deze bepalingen zijn van dwingend recht en uit het samenstel van deze bepalingen maakt de kantonrechter op dat niet te snel er op mag worden vertrouwd dat een huurder instemt met een voorstel tot huurprijsverhoging. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter met zich mee dat er zware eisen moeten worden gesteld aan het beroep van [eisende partij] op rechtsverwerking alsmede dat dit beroep op rechtsverwerking alleen dan kan opgaan indien volgens de in artikel 7:252 opgenomen Pro voorschriften is gehandeld. Van dit laatste is evenwel geen sprake geweest. Met name heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij] niet laten weten, zoals in artikel 7:252 lid 2 onder Pro e BW is voorgeschreven, op welke wijze en binnen welke termijn zij bezwaar kunnen maken tegen de (voorgestelde) huurprijsverhoging en welke gevolgen er zijn indien zij niet doen blijken van deze bezwaren. Lid 4 van artikel 7:252 BW Pro verbindt daaraan het gevolg dat de voordien geldende huurprijs verschuldigd blijft tenzij blijkt dat degene tot wie het voorstel was gericht niet door het verzuim is benadeeld. Van dit laatste is onmiskenbaar sprake nu [gedaagde partij] vanaf 1 januari 2006, een ten opzichte van vóór 1 januari 2006 substantieel hogere huurprijs per maand hebben moeten betalen en er als gevolg van het vormverzuim door [eisende partij], geen beoordelingsverzoek omtrent de huurprijsverhoging is voorgelegd aan de huurcommissie. De kantonrechter kent naast deze dwingend voorgeschreven bepalingen ook betekenis toe aan de omstandigheid dat [gedaagde partij] niet eerder zijn geconfronteerd met een eenzijdige huurprijsverhoging door [eisende partij], dat zij derhalve onbekend zijn met de voorschriften die terzake daarvan gelden en dat [gedaagde partij], op het moment van de eenzijdige huurprijsverhoging, nog in een afhankelijkheidsrelatie stonden tot [eisende partij] nu zij in (onder)aanneming werkzaamheden voor [eisende partij] verrichtten. Dat zij onder deze omstandigheden kennelijk de gewijzigde huurprijs hebben betaald, acht de kantonrechter dan ook goed voorstelbaar en dit alles leidt er toe dat een beroep op rechtsverwerking niet gerechtvaardigd is.
13
De slotsom van hetgeen hiervoor is overwogen is dat de eenzijdig door [eisende partij] doorgevoerde huurprijsverhoging per 1 januari 2006, niet rechtsgeldig geweest. De huurprijs is derhalve vanaf 1 januari 2006 € 365,-- per maand blijven bedragen.
14
[eisende partij] heeft in conventie de achterstallige huurpenningen gevorderd over de periode van 1 januari 2008 tot 1 juli 2008. Uitgaande van de vanaf 1 januari 2006 ongewijzigd gebleven huurprijs van € 365,-- en rekeninghoudend met de jaarlijks door de Minister vastgestelde huurprijsverhoging, bedraagt deze huurprijs per 1 januari 2008, volgens het door [gedaagden] als productie 5 bij antwoord in het geding gebrachte overzicht, € 380,82 per maand. [eisende partij] heeft met betrekking tot de berekeningsmethodiek van deze huurprijs enkel aangevoerd dat daarbij door [gedaagde partij] geen rekening is gehouden met het gestelde in artikel 19.1 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen waarin is bepaald dat de huurprijs dient te worden aangepast conform het maandprijs indexcijfer van de gezinsconsumptie, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek. Dit verweer van [eisende partij] dient evenwel te worden verworpen omdat artikel 19.1 van de algemene bepalingen slechts betrekking heeft op woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs. Daarvan is, zoals hiervoor onder 10 is overwogen, geen sprake. De vordering van [eisende partij] in conventie terzake van de achterstallige huurpenningen over de periode van 1 januari 2008 tot
1 juli 2008 komt daarom voor een bedrag van € 2.284,92 (6 maanden à € 380,82) voor toewijzing in aanmerking. [eisende partij] is niet meer teruggekomen op het door [gedaagde partij] met betrekking tot het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten gevoerde verweer dat zij terzake van deze post een bedrag van € 2.000,-- (8 maanden à € 250,--) aan [eisende partij] hebben overgemaakt. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat dit bedrag door [eisende partij] is ontvangen. [Gedaagden] hebben evenwel niet bestreden dat de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten € 390,-- per maand bedraagt. [gedaagde partij] hebben weliswaar aangevoerd dat zij aan [eisende partij] hebben voorgesteld om deze vergoeding vast te stellen op een bedrag van € 250,-- per maand omdat de huur van de loods per 1 januari 2008 is beëindigd maar nu niet is gebleken dat [eisende partij] met dit voorstel heeft ingestemd, is er geen grond om uit te gaan van een bedrag van € 250,-- per maand. Dit betekent dat [gedaagde partij] over de periode van 1 januari 2008 tot 1 juli 2008 nog een bedrag van € 840,-- ( 6 maanden à € 140,--) terzake van voorschot voor bijkomende leveringen en diensten aan [eisende partij] verschuldigd zijn. Door [eisende partij] is niet betwist dat [gedaagde partij] inmiddels de eindafrekening 2007 hebben voldaan. Dit onderdeel van de vordering dient daarom te worden afgewezen.
15
De vordering van [eisende partij] in conventie terzake van de achterstallige huurpeningen en de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, komt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, in beginsel (behoudens indien en voor zover het beroep op verrekening door [gedaagde partij] slaagt), voor een bedrag van € 3.124,92 voor toewijzing in aanmerking. Volgens [gedaagde partij] hebben zij vanaf 1 januari 2008 de huur verrekend met hetgeen zij over de periode vanaf 1 januari 2006 tot en met 31 december 2007 te veel aan huur hebben betaald als gevolg van de onterechte huurprijsverhoging. Door [gedaagde partij] is evenwel niet betwist de stelling van [eisende partij] dat ingevolge artikel 17 van Pro de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst, de huurpenningen uiterlijk op de eerste van de maand verschuldigd zijn, zonder enige korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben. Verrekening van de huurpenningen is derhalve niet geoorloofd geweest. Dat [gedaagde partij] de huurpenningen wel op de derdenrekening van hun gemachtigde hebben gestort betekent niet dat er bevrijdend door hen is betaald nu niet is gebleken dat degene aan wie betaald moest worden, [eisende partij], deze betalingen heeft bekrachtigd of erdoor is gebaat. Het voorgaande betekent dat het door [gedaagde partij] gevoerde verrekeningsverweer niet slaagt en de vordering van [eisende partij] voor een bedrag van € 3.124,92 dient te worden toegewezen alsmede, bij gebreke van gemotiveerde betwisting, de daarover gevorderde wettelijke rente.
16
De vorderingen in reconventie van [gedaagde partij] om voor recht te verklaren dat de huurprijsverhoging die [eisende partij] per 1 januari 2006 heeft doorgevoerd in strijd is met het bepaalde in artikel 7:252 BW Pro en dat de sinds 1 januari 2008 geldende huurprijs gelijk is aan
€ 380,82, is, gelet op hetgeen onder 10 tot en met 13 is overwogen, toewijsbaar.
17
Nu [gedaagden] over de periode van 1 januari 2006 tot en met 31 december 2007, in plaats van de vanaf 1 januari 2006 geldende huurprijs van € 365,--, de volgens [eisende partij] verschuldigde huurprijs van € 1.000,-- hebben voldaan, hebben zij het verschil onverschuldigd betaald. De vordering van [gedaagde partij] om voor recht te verklaren dat zij over de periode van
1 januari 2006 tot en met 31 december 2007 een bedrag van € 15.185,72 onverschuldigd aan [eisende partij] hebben betaald, is derhalve toewijsbaar. [gedaagde partij] hebben aan de hand van het bij antwoord overgelegde overzicht, de opbouw van dit bedrag voldoende onderbouwd. [eisende partij] heeft tegen de hoogte van dit bedrag ook geen andere verweer gevoerd dan het hiervoor onder 14 reeds beoordeelde en verworpen verweer terzake van het in de huurovereenkomst opgenomen indexcijfer.
18
De vordering van [gedaagde partij] om voor recht te verklaren dat zij gerechtigd zijn het onverschuldigd aan [eisende partij] betaalde bedrag te verrekenen met vanaf 1 januari 2008 verschuldigde huurpenningen dient, gelet op hetgeen hiervoor onder 15 is overwogen, te worden afgewezen.
19
Nu verrekening niet mogelijk is, is de vordering van [gedaagde partij] om [eisende partij] te veroordelen tot restitutie aan [gedaagde partij] van de onverschuldigd betaalde bedragen, toewijsbaar. [gedaagde partij] hebben voorts de daarover vervallen rente gevorderd, maar dit dient te worden afgewezen nu [gedaagden] over de periode van 1 januari 2006 tot en met
31 december 2007 de huurpenningen zonder voorbehoud hebben betaald en [eisende partij] in die periode derhalve niet in verzuim is geweest.
20
Nu [eisende partij] en [gedaagde partij] in conventie en in reconventie ieder deels in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten op hierna te melden wijze worden gecompenseerd.
De beslissing
De kantonrechter
in conventie
- stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen terzake van de woning aan de [adres] te [gemeente] zal eindigen vast op 1 juni 2009;
- bepaalt dat [gedaagde partij] het gehuurde aan de [adres] te [gemeente] op 1 juni 2009 moeten hebben ontruimd en hebben verlaten, en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eisende partij] dienen te stellen, bij gebreke waarvan [eisende partij] de woning kan doen ontruimen door een deurwaarder, die daarbij zonodig de hulp van de sterke arm kan inroepen;
- veroordeelt [gedaagde partij] om tegen bewijs van kwijting aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 3.124,92 vermeerderd met de wettelijke rente over de afzonderlijke termijnen vanaf het moment dat [gedaagde partij] met betaling daarvan in verzuim zijn tot aan de dag van algehele voldoening;
- compenseert de kosten van dit geding aldus dat elke partij belast blijft met de aan haar zijde gevallen kosten;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
- verklaart voor recht dat de huurprijsverhoging die [eisende partij] per 1 januari 2006 heeft doorgevoerd in strijd is met het bepaalde in artikel 7:252 BW Pro;
- verklaart voor recht dat [gedaagde partij] een bedrag van € 15.185,72 onverschuldigd aan [eisende partij] hebben betaald;
- verklaart voor recht dat de sinds 1 januari 2008 verschuldigde huurprijs gelijk is aan
€ 380,82;
- veroordeelt [eisende partij] tot restitutie aan [gedaagde partij] van onverschuldigd betaalde bedragen;
- compenseert de kosten van dit geding aldus dat elke partij belast blijft met de aan haar zijde gevallen kosten;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 4 maart 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.