Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 10/00450
uitspraakdatum: 15 maart 2011
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X TE Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 30 augustus 2010, nummer Awb 10/727, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zwolle (hierna: de Ambtenaar),
betreffende de hierna te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking van 27 februari 2010 heeft de Ambtenaar de waarde van de onroeren-de zaak plaatselijk bekend A-straat 1 te Z voor het kalenderjaar 2010
– naar de waardepeildatum 1 januari 2009 – vastgesteld op € 1.102.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de voornoemde waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). Bij uitspraak van 30 augustus 2010 heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Tot de stukken van het geding behoort het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 februari 2011 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, tot bijstand vergezeld van zijn echtgenote. De Ambte-naar is verschenen, tot bijstand vergezeld van A, taxateur.
1.7. De Ambtenaar heeft bij deze mondelinge behandeling een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
1.8. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak, plaatselijk bekend A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een vrijstaande woonboerderij met aanbouw, garage, dakkapellen en twee vrijstaande schuren. Het bouwjaar is 1900, in 2004 heeft een renovatie plaatsgevonden. De oppervlakte van het perceel is 4.540 m² en de inhoud van de woning is 1.099 m³.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009.
3.2. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 585.000.
3.3. De Ambtenaar verdedigt een waarde van € 1.102.000.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaar-de eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. Op de Ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.3. Ter onderbouwing van de waarde verwijst de Ambtenaar naar het door
A op 20 juni 2010 opgemaakte rapport waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.138.000. Bij deze taxatie zijn de vrijstaande woningen aan de B-straat 1 (kaveloppervlak-te 4.329 m²; inhoud 2.100 m³; garage en schuur; verkoopprijs € 1.525.000; verkoopdatum 1 december 2008), C-straat 1 (kaveloppervlakte 3.989 m²; inhoud 950 m³; garage, hooischuur en twee dakkapellen; verkoopprijs € 807.000; verkoopdatum 14 juli 2008), D-straat 1 (kaveloppervlakte 1.270 m²; inhoud 817 m³; schuur; verkoopprijs € 675.000; verkoopdatum 31 oktober 2008) en D-straat 2 (kaveloppervlakte 4.200 m²; inhoud 665 m³; garage en schuur; verkoopprijs € 708.000; verkoopdatum 3 februari 2009) als referentieobject gebruikt. Ter indicatie zijn de verkoopprijzen van twee andere vrijstaande woningen opgenomen, namelijk E-straat 1 (kaveloppervlakte 3.141 m²; inhoud 995 m³; aanbouw, inpandige garage en drie dakkapellen; verkoopprijs € 1.295.000; verkoopdatum 1 oktober 2009) en A-straat 2 (kaveloppervlakte 12.140 m²; inhoud 797 m³; twee schuren; verkoopprijs € 850.000; ver-koopdatum 27 december 2007).
4.4. Naar het Hof begrijpt, heeft A twee onroerende zaken ter indicatie opgenomen omdat de verkooptransacties te ver verwijderd zouden zijn van de waardepeildatum. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de verkooptransactie van A-straat 2 meer dan één jaar is gelegen van de waardepeildatum – namelijk 27 december 2007 – zodat deze niet kan worden gebruikt voor de waardebepaling. Indien de Rechtbank heeft bedoeld te oordelen dat aan verkooptransacties die meer dan één jaar verwijderd zijn van de waardepeildatum, nimmer enige bewijskracht toekomt, is haar oordeel onjuist. De Rechtbank behoort in een dergelijk geval, zoals ten aanzien van ieder bewijsmiddel, de aannemelijkheid te beoordelen van de gerapporteerde bevindingen. Naar het oordeel van het Hof kunnen de verkooptransacties E-straat 1 en A-straat 2 in beginsel worden gebruikt bij de waardevaststelling van de onroerende zaak.
4.5. Belanghebbende twijfelt aan de vakbekwaamheid van A omdat deze niet gediplomeerd en niet gecertificeerd is als taxateur. Ter zitting van het Hof heeft A aangegeven niet over voor het taxeren relevante diploma’s te beschikken, dat hij in het verleden wel aan een makelaarsopleiding is begonnen, dat hij de nodige cursussen heeft gevolgd en dat de door hem in het in 4.3 genoemde rapport gebruikte titel WOZ-taxateur niet beschermd is. De Ambtenaar heeft ter zitting van het Hof gesteld dat A voldeed en voldoet aan de eisen die zijn neergelegd in de tot 1 januari 2010 geldende Uitvoeringsregeling vakbekwaamheidseisen Wet waardering onroerende zaken. Alhoewel volgens het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Noord-Nederland, A sinds 1 januari 2001 werkzaam is als taxateur – en derhalve ervaring heeft opgedaan met het taxeren – kan naar het oordeel van het Hof redelijkerwijs twijfel bestaan over zijn vakbekwaamheid.
4.6. Het voorgaande brengt mee dat aan het in 4.3 genoemde rapport niet de bewijskracht van een deskundigenrapport toekomt. De in dat rapport vermelde gegevens kunnen worden aangemerkt als gegevens die door de Ambtenaar zijn aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt.
4.7. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof tegen het in 4.3 vermelde rapport ingebracht dat het moeilijk is om echt goed vergelijkbare referentieobjecten te vinden. Belanghebbende heeft zelf de volgende objecten aangevoerd: A-straat 3 (kaveloppervlakte 13.520 m²; inhoud 650 m³; verkoopprijs € 740.000; verkoopdatum 26 maart 2010), A-straat 4 (kaveloppervlakte 1.300 m²; inhoud 1.200 m³; verkoopprijs € 670.000; verkoopjaar 2008), B-straat 2 (kaveloppervlakte 1.662 m²; inhoud 850 m³; verkoopprijs € 870.000; verkoopda-tum 29 december 2009) en F-straat 1 (kaveloppervlakte 830 m²; inhoud 500 m³; verkoopprijs € 420.000; verkoopdatum 15 december 2009). Belanghebbende heeft in dit verband opge-merkt dat deze objecten qua ligging goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De Ambtenaar betwist dat deze objecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en voert met betrekking tot A-straat 3 aan dat deze woning ten tijde van de verkoop niet meer aan de eisen van de tijd voldeed en inmiddels is gerenoveerd, dat A-straat 4 en B-straat 2 twee onder één kap woningen betreffen en dat F-straat 1 in de uiterwaarden ligt, een kleinere inhoud en oppervlakte heeft en een andere prijsklasse betreft. Met betrekking tot dit laatste object heeft belanghebbende aangegeven dat het hem alleen om de grondwaarde gaat. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door de Ambtenaar, zijn stelling dat de door hem aangevoerde objecten zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, niet aannemelijk gemaakt. De verkooptransacties van deze objecten kunnen derhalve niet worden gebruikt bij de waardebepaling van de onroerende zaak.
4.8. Het Hof is van oordeel dat de door de Ambtenaar ingebrachte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name het refe-rentieobject E-straat 1 wat betreft type woning (vrijstaand), bouwjaar (1900; beide gereno-veerd), inhoud (1.099 m3-995 m³), perceel (4.540 m2-3.141 m²) en ligging (in dezelfde buurt) in voldoende mate vergelijkbaar is met de onroerende zaak.
4.9. Voor zover belanghebbende betoogt dat de Ambtenaar de afgelopen kalenderjaren de WOZ-waarde steeds heeft verhoogd terwijl in de markt zich een prijsdaling heeft voorge-daan, faalt het betoog omdat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Bovendien is het referentieobject E-straat 1 op 1 oktober 2009 verkocht – derhalve negen maanden na de waardepeildatum – zodat een zich voordoende prijsdaling in de verkoopprijs is verdiscon-teerd. Evenmin zijn gemiddelde prijsmutaties in een individueel geval relevant.
4.10. Belanghebbende betoogt ten slotte dat rekening moet worden gehouden met de gebreken aan de verdiepingsvloer en heeft de daaruit voortvloeiende waardedruk berekend op € 200.000.
4.11. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft belanghebbende in zijn hogerberoepschrift verwezen naar een tweetal rapporten van deskundigen, doch heeft deze rapporten niet meegestuurd. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende verzocht deze rapporten alsnog in het geding te mogen brengen. Belanghebbende heeft gesteld dat hij ter zitting van de Rechtbank deze stukken ook wilde overleggen, maar dat de Rechtbank – evenals de Ambtenaar en A – dit niet nodig vond. Gelet hierop rekent het Hof genoemde rapporten toch tot de stukken van het geding. De Ambtenaar heeft na een leespauze op de inhoud van de rapporten gereageerd en niet verzocht om aanhouding van de zaak.
4.12. In bijlage 6 van het deskundigenrapport van 20 mei 2009 wordt als indicatie voor de herstelkosten een bedrag van € 56.551 vermeld. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gesteld dat dit uitsluitend materiaalkosten betreft en dat hij ook nog andere kosten dient te maken – waaronder voor schilderwerk en tijdelijke huur van een andere woonruimte – en dat het totaal aan kosten op € 200.000 uitkomt. Volgens belanghebbende brengt de gebrekkige verdiepingsvloer derhalve een waardedruk mee van € 200.000. De Ambtenaar heeft daartegen ingebracht dat de waardedruk maximaal € 56.551 zal bedragen. Gelet op deze betwisting door de Ambtenaar, is het aan belanghebbende om zijn stelling aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft de gestelde kostenpost, behoudens het bedrag van € 56.551, niet met enig bewijsmiddel onderbouwd. Bij de waardebepaling moet met de (onderbouwde) kostenpost van € 56.551 rekening worden gehouden. Nu een bepaalde kostenpost niet een waardedruk van dezelfde omvang hoeft mee te brengen, stelt het Hof de waardedruk in goede justitie vast op € 50.000. De waarde van de onroerende zaak dient derhalve te worden verminderd tot € 1.138.000 (getaxeerde waarde) minus € 50.000, ofwel € 1.088.000.
Slotsom
Het hoger beroep is gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof vindt geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling nu van kosten van professionele rechtsbijstand niet is gebleken en belanghebbende voor het overige niet heeft gesteld dat hij proceskosten heeft gemaakt.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.088.000;
- gelast dat de gemeente Zwolle aan belanghebbende de betaalde griffierechten van in totaal € 152 vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 111 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter,
mr. C.M. Ettema en mr. A.J.H. van Suilen in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2011.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (B.F.A. van Huijgevoort)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer)
postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.