Uitspraak
Arrest d.d. 31 mei 2011
Zaaknummer 107.001.914/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de derde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[naam] h.o.d.n. [naam],
voorheen wonende te [woonplaats], thans te [woonplaats2],
appellant,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. J.E. Brands, kantoorhoudende te Arnhem,
tegen
[naam],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. P.R. Leenders, kantoorhoudende te Arnhem.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 23 maart 2010 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Ter uitvoering van genoemd tussenarrest heeft een deskundigenonderzoek plaatsgehad.
Het deskundigenbericht is op 25 oktober 2010 ter griffie van het gerechtshof ontvangen.
Vervolgens hebben beide partijen een memorie na deskundigenbericht genomen.
Ten slotte hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
1. Bij tussenarrest van 23 maart 2010 is [deskundige] benoemd tot deskundige teneinde bericht uit te brengen omtrent de volgende vragen:
a. hebben de in rechtsoverweging 8 van het tussenarrest van 22 september 2009 genoemde werkzaamheden, die in 2004 zijn uitgevoerd, ertoe geleid dat het pand dientengevolge - en derhalve los van eventuele andere factoren - in waarde is gestegen?
b. zo ja, hoe groot is die waardestijging in 2004 ten opzichte van 2003 geweest, waarbij het hof mede wijst op de verklaring van [x] van 3 juni 2009 (productie bij akte van 23 juni 2009)?
c. geeft het onderzoek nog aanleiding tot het maken van opmerkingen, die in verband met de beslissing van dit geschil van belang zouden kunnen zijn?
2. De deskundige heeft vraag a. als volgt beantwoord:
"Het herstel van de in de verklaring van de stadsdeelinspecteur van 3 juni 2009 genoemde gebreken (…) alsmede het aanbrengen van een nieuwe centrale verwarmingsketel, water- en gasleidingen, rioolafvoer en elektra heeft zeker gevolgen voor de waarde van de woning. De bovengenoemde werkzaamheden zijn van constructieve aard en zijn feitelijk belangrijke onderdelen van een woning die als basis dienen voor het vaststellen van de waarde. Zonder deugdelijke vloeren is een woning al heel snel onbewoonbaar. Zeker bij oudere woningen 1950 of ouder zoals onderhavig pand bepalen veel van deze onderdelen de waarde en courantheid van de woning. Over het algemeen kan worden vastgesteld dat de werkzaamheden zoals uitgevoerd de waarde van de woning onmiddellijk na oplevering zullen doen stijgen."
3. Het antwoord van de deskundige op vraag b. luidt als volgt:
"De woning stijgt in het economische verkeer in waarde door het uitvoeren van de gebreken zoals deze zijn vermeld in de verklaring van de stadsdeelinspecteur van de gemeente Den Haag, met circa 85% van de totale verbouwings-/ renovatiekosten, zijnde een bedrag ad € 42.006,20.
Berekend komt dit op een stijging van circa € 35.705,00 inclusief BTW. Het verschil tussen de investering en de verhoging van de waarde heeft te maken met de persoonlijke smaak van de opdrachtgever of de uitvoerder die vrijwel nooit gelijk is aan een willekeurige koper. Bij de vaststelling van deze waarde hebben wij ons uiteraard gericht op de verklaring zoals vermeld in de productie bij de akte van 23 juni 2009 zoals in de vraagstelling is vermeld. In de beide aannemingsovereenkomsten staan op detailniveau nadere omschrijvingen die zijn uitgevoerd welke niet exact zijn vermeld in de verklaring van de inspecteur. Volledigheidshalve hebben wij de uitgevoerde werkzaamheden beoordeeld aan de hand van het door de inspecteur opgestelde minimale hersteloverzicht. Hieruit en uit de uitgevoerde werkzaamheden concluderen wij dat dit nagenoeg met elkaar is te vergelijken."
4. [appellant] heeft te kennen gegeven zich te kunnen verenigen met de bevindingen van de deskundige.
[geïntimeerde] heeft bij het deskundigenbericht een tweetal kanttekeningen geplaatst.
5. In de eerste plaats heeft [geïntimeerde] opgemerkt dat uit het rapport niet blijkt welke factoren de deskundige bedoelt wanneer hij in alinea 2.2 van zijn rapport vermeldt:
"Uiteraard hebben wij specifieke door de makelaar toegekende factoren laten meewegen bij de beoordeling van de uiteindelijk vastgestelde economische waarden omstreeks 2003/2004."
6. Het hof overweegt dienaangaande als volgt. Genoemde zinsnede moet worden gelezen in verband met de daaraan voorafgaande tekst. Daarin geeft de deskundige aan dat hij onderzoek heeft gedaan naar de gemiddelde woningwaarde in de wijk en dat in dat verband door hem waardegegevens zijn vastgesteld op het prijspeil 2007/2008. Daaropvolgend vermeldt hij:
"Deze gegevens hebben wij uiteraard geïndexeerd naar de stand zoals die conform de vraagstelling is bepaald op 2003 naar 2004 (…). Uiteraard hebben wij voor de verkooptransacties het kadaster geraadpleegd en (lees: om, hof) de meest belangrijke informatie voor het op juiste wijze beantwoorden van de door het gerechtshof gestelde vragen te kunnen beantwoorden. Uiteraard hebben wij de specifieke door de makelaar toegekende factoren lagen meewegen bij de beoordeling van de uiteindelijk vastgestelde economische waarden omstreeks 2003/2004."
7. Het hof verstaat de laatst geciteerde zinsnede aldus dat de deskundige bij het bepalen van de gemiddelde woningwaarde de gevonden waarden niet alleen heeft gecorrigeerd naar het prijspeil van 2003/2004 maar ook rekening heeft gehouden met specifieke factoren die bij de verschillende in het kadaster gevonden verkooptransacties op de gevonden waarden van invloed zijn geweest.
Nu [geïntimeerde] bovendien niet aangeeft tot welke gevolgtrekking haar eerste kanttekening zou moeten leiden - zij stelt ook niet dat de door de deskundige genoemde gemiddelde waarden onjuist zijn - gaat het hof verder aan deze opmerking van [geïntimeerde] voorbij.
8. [geïntimeerde] heeft naar aanleiding van het deskundigenbericht in de tweede plaats opgemerkt dat zij zich niet kan vinden in de conclusie van de deskundige dat de waarde van de woning in het economisch verkeer als gevolg van de verbouwing is gestegen met circa 85% van de totale verbouwings- en renovatiekosten.
9. Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] niet langer betwist dat de uitgevoerde werkzaamheden tot een waardestijging van de woning hebben geleid.
De deskundige heeft de waardestijging van de onderhavige woning gerelateerd aan de totale kosten die met het uitvoeren van de in vraag a. bedoelde werkzaamheden waren gemoeid, in totaal € 42.006,20.
[geïntimeerde] verenigt zich met dat uitgangspunt, maar maakt bezwaar tegen het percentage dat de deskundige in dat verband heeft gehanteerd. Zij kan zich niet verenigen met het oordeel van de deskundige dat de waardestijging gelijk is aan 85% van dit bedrag. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat de waardestijging van de woning ongeveer 40% van genoemde kosten bedraagt, derhalve € 16.802,-. [geïntimeerde] beroept zich in dit verband op een tweetal artikelen van het internet. Zij stelt dat daaruit volgt dat in de praktijk een vuistregel wordt aangehouden dat gemiddeld één derde van de verbouwingskosten leidt tot een waardestijging van de woning en dat verbouwingskosten in de praktijk globaal voor 45% uit materiaalkosten bestaan en voor 55% uit arbeidsloon.
10. De door [geïntimeerde] aangehaalde artikelen zijn afkomstig van de websites "Huis, de complete hypotheek- en interieursite" en "Van Helvoort registermakelaars in assurantiën BV."
Op de eerste website staat onder meer vermeld:
"Ga er niet vanuit dat uw huis met hetzelfde bedrag als dat van uw investering in waarde stijgt. Een soort vuistregel is dat u van uw verbouwingskosten gemiddeld één derde terugziet bij verkoop van uw woning. Verklaring: de koper van uw huis heeft bijvoorbeeld een andere smaak (geen gekleurde tegels in de badkamer, of juist wel). Of u heeft een derde slaapkamer opgeofferd aan verruiming van de badkamer, terwijl de potentiële koper nou net zo'n derde slaapkamer nodig heeft."
Op de tweede website komt de volgende zinsnede voor:
"Globaal bestaan verbouwingskosten voor 45% uit materiaalkosten en voor 55% uit arbeidsloonkosten."
11. Naar het oordeel van het hof kan aan genoemde artikelen - wat daar overigens ook van zij - in het onderhavige geval geen betekenis worden toegekend, omdat deze slechts melding maken van "een vuistregel" en een "globale" indicatie.
De al besproken sites gaan blijkens de gegeven toelichting uit van verbouwingen die worden uitgevoerd ter verfraaiing van een woning, bijvoorbeeld door het vernieuwen van een op zichzelf functionele keuken of badkamer.
De waardestijging van de woning als gevolg van een zodanige verbouwing zal dan gering zijn.
In het onderhavige geval gaat het echter niet om "algemene gemiddelden" maar om de beantwoording van de vraag tot welke waardestijging de aan deze woning uitgevoerde werkzaamheden hebben geleid.
12. Op grond van rechtsoverweging 2.5 van het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 12 april 2006 staat tussen partijen vast dat het hier een woning betreft die op 12 december 2003 door de Dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag is afgesloten en verzegeld in verband met levensgevaarlijke gebreken. De werkzaamheden die aan de woning zijn uitgevoerd bestonden uit het herstel van deze - op een door genoemde dienst opgestelde lijst opgesomde - gebreken, alsmede uit het aanbrengen van een nieuwe cv-ketel, water- en gasleidingen, rioolafvoer en elektra.
Het ging derhalve om het aanbrengen van voor het gebruik van de woning essentiële basisvoorzieningen.
In het licht daarvan ziet het hof geen aanleiding te twijfelen aan de conclusie van de deskundige dat de uitgevoerde verbouwings-/renovatiewerkzaamheden tot de door de deskundige genoemde waardestijging van de woning gelijk aan 85% van de verbouwingskosten hebben geleid. Het hof zal zijn beslissing dan ook baseren op het oordeel van de deskundige, zij het dat er in het kader van de grondslag van de vordering - ongerechtvaardigde verrijking - naar het oordeel van het hof geen plaats is voor het in rekening brengen van BTW.
Het hof stelt de waardestijging mitsdien vast op een bedrag van € 30.004,--.
Nu het pand van [geïntimeerde] met genoemd bedrag in waarde is gestegen, is [geïntimeerde] in zoverre ongerechtvaardigd verrijkt ten koste van [appellant], die tenminste voor dit bedrag is verarmd.
Slotsom
13. De vordering van [appellant] is op basis van de vermeerderde grondslag van zijn eis toewijsbaar tot een bedrag van € 30.004,--. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 10 februari 2005, zoals gevorderd, nu [geïntimeerde] als gevolg van de verbouwing in 2004 is verrijkt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en het hof zal, opnieuw recht doende, [geïntimeerde] veroordelen genoemd bedrag aan [appellant] te voldoen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in beide instanties, met dien verstande dat de kosten van het deskundigenbericht in eerste aanleg voor rekening van [appellant] blijven, vanwege het falen van de primaire grondslag van zijn vordering. Deze kosten worden aan de zijde van [appellant] tot aan deze uitspraak wat het geliquideerde salaris voor de advocaat betreft begroot op € 2.026,50 (3,5 punt tarief III) in eerste aanleg en op € 4.053,-- (3,5 punt tarief III) in hoger beroep.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 11 april 2007
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te betalen de somma van € 30.004,-- (zegge: dertigduizend en vier euro), vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 10 februari 2005;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg - die van het gelegde beslag daaronder begrepen, maar die van het deskundigenbericht in eerste aanleg daarvan uitgezonderd - en begroot die kosten op € 1.213,60 aan verschotten en € 2.026,50 aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
veroordeelt [geïntimeerde] voorts in de kosten van de procedure in hoger beroep - die van het deskundigenbericht daaronder begrepen - en begroot deze kosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] op € 5.701,31 aan verschotten en op € 4.053,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, voorzitter, M.M.A. Wind en B.J.H. Hofstee en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 31 mei 2011 in bijzijn van de griffier.