Uitspraak
Arrest d.d. 21 juni 2011
Zaaknummer 200.050.790/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de derde kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
1. [naam appellant 1],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [appellant 1],
2. [naam appellant 2],
wonende te [woonplaats],
hierna te noemen: [appellant 2],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. M.W. Winthagen, kantoorhoudende te Zeist,
tegen
1. [naam geïntimeerde 1],
wonende te Zeewolde,
hierna te noemen: [geïntimeerde 1],
2. [naam geïntimeerde 2],
wonende te Zeewolde,
hierna te noemen: [geïntimeerde 2],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. B. Korvemaker, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 13 augustus 2008, 12 november 2008 en 8 juli 2009 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, hierna: de rechtbank.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 5 oktober 2009 is door [appellanten] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis van 8 juli 2009 met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 15 december 2009.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"A. Primaire grondslag
Primair
1.
De overeenkomst tussen partijen partieel te vernietigen op grond van artikel 3:41 Burgerlijk Pro Wetboek;
2.
[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om aan [appellanten] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
- de hoofdsom van € 40.000,00;
- de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 9 februari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
- de expertisekosten van € 916,00 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
1 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
- de buitengerechtelijke kosten ad € 1.158,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
Subsidiair
[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om aan [appellanten] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
- de hoofdsom van € 40.000,00;
- de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 9 februari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
- de expertisekosten van € 916,00 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
1 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
- de buitengerechtelijke kosten ad € 1.158,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
B. Subsidiare grondslag
1.
Voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld jegens [appellanten];
2.
[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [appellanten] tegen behoorlijk bewijs van kwijting, thans begroot op:
- een bedrag van € 40.000,00;
- de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 9 februari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
- de expertisekosten van € 916,00 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
1 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
- de buitengerechtelijke kosten ad € 1.158,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
C. Meer subsidiaire grondslag
1.
De overeenkomst tussen partijen gedeeltelijk te ontbinden op grond van artikel 6:265 jo Pro. 6:270 Burgerlijk Wetboek;
2.
[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om aan [appellanten] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
- de hoofdsom van € 40.000,00;
- de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 9 februari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
- de expertisekosten van € 916,00 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
1 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
- de buitengerechtelijke kosten ad € 1.158,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
D. Uiterst subsidiaire grondslag
primair
1.
Te verklaren voor recht dat het naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de overeenkomst op de huidige condities in stand blijft.
2.
[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om aan [appellanten] tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen:
- de hoofdsom van € 40.000,00;
- de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 9 februari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
- de expertisekosten van € 916,00 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
1 januari 2008, althans vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
- de buitengerechtelijke kosten ad € 1.158,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
Subsidiair
1.
Te verklaren voor recht dat het naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de overeenkomst op de huidige condities in stand blijft.
2.
De condities van de overeenkomst op een andere door uw Gerechtshof gepaste wijze aan te passen en [geïntimeerden] te veroordelen hiertoe.
II Proceskosten
[geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten, zowel in de eerste als in tweede aanleg, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten, te rekenen vanaf 14 dagen na datum uitspraak."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden] verweer gevoerd met als conclusie:
"voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en zonodig onder verbetering/aanvulling van gronden, het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad d.d. 8 juli 2009, gewezen onder zaak-/
rolnummer 145121/HA ZA 08-573, te bekrachtigen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van appellanten in de kosten van het hoger beroep."
Vervolgens hebben [appellanten] hun zaak doen bepleiten door hun advocaat onder overlegging van een pleitnota.
Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd en heeft het hof een dag bepaald waarop arrest zal worden gewezen. Partijen hebben ermee ingestemd dat het hof op de pleitdossiers arrest wijst.
De grieven
[appellanten] hebben 14 grieven opgeworpen.
De beoordeling
De vaststaande feiten
1. Grief 8 werpt terecht op dat het hierna te noemen convenant niet is aangegaan door de gemeente, maar door de [de parochie], hierna te noemen: de parochie. Het hof zal de vaststaande feiten in overeenstemming daarmee vaststellen.
2. Over de weergave van de vaststaande feiten - in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.4 van genoemd vonnis van 8 juli 2009 - bestaat voor het overige geen geschil, zodat ook in hoger beroep van die feiten zal worden uitgegaan, aangevuld met enkele andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan.
2.1. Partijen hebben op 22 februari 2007 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [geïntimeerden] aan [appellanten] hebben verkocht de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats], hierna te noemen: de woning, voor een koopsom van € 320.000,00.
2.2. De woning is op 17 augustus 2007 aan [appellanten] geleverd, bij welke gelegenheid partijen elkaar voor het eerst hebben ontmoet en gesproken.
2.3. De bezichtiging van de woning en het onderhandelingsproces ten aanzien van de verkoop van de woning zijn gedaan door de makelaar van [geïntimeerden], te weten de heer [de makelaar], hierna te noemen: de makelaar, verbonden aan [de makelaar] Makelaars te Zeist.
2.4. De achterzijde van het perceel waarop de woning is gelegen, grenst aan een perceel dat in eigendom toebehoort aan de parochie. Op het perceel van de parochie bevinden zich een kerk, een begraafplaats en groenvoorzieningen.
2.5. In oktober 2007 hebben [appellanten] een brief, gedateerd 7 oktober 2007, ontvangen van het bestuur van de parochie. Deze brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
"Aan de bewoners van de huizen aan de [adres] te [woonplaats], grenzend aan de tuin van de parochie [de parochie].
(...)
Namens het parochiebestuur nodig ik u uit voor een gesprek over de bouwplannen van de parochie. In een eerder gesprek hebben wij u plannen gepresenteerd met een bouwvolume van 12 appartementen. In een later stadium is het plan veranderd naar een plan met 4 vrijstaande woningen. Mede op grond van uw wensen en bezwaren hebben we in overleg met de gemeente Soest en het Bisdom het plan dusdanig aangepast dat wij het plan nu definitief willen indienen.
Zoals wij eerder hebben afgesproken willen wij ook dit plan ter informatie aan u voorleggen. Wij willen die gelegenheid gebruiken om eventuele wensen, verbeteringen te inventariseren. (…)"
2.6. [betrokkene] heeft in zijn e-mailbericht van 20 oktober 2007 aan [appellanten] bericht:
"Onder verwijzing naar jullie verzoek bevestig ik hiermee dat ik mij herinner dat [naam geïntimeerde 1] (hof: [geïntimeerde 1]) aanwezig was bij het eerste gesprek dat wij met het kerkbestuur hebben gevoerd over de voorgenomen verkoop van het perceel dat grenst aan onze achtertuinen (ook wel bekend als de parochietuin). Dit gesprek dateert van circa 2 jaar geleden. Destijds is aan de orde geweest dat men voornemens was dit perceel te verkopen en daarop een appartementencomplex te bouwen. Over de exacte aard en omvang van de bouwplannen bestond destijds nog geen volledige duidelijkheid. Feit is wel dat men heeft aangekondigd t.z.t. een vrijstelling van het vigerende bestemmingsplan te zullen vragen. "
2.7. In de brief namens de parochie aan de gemeente van 12 december 2007 is het volgende opgenomen:
"Na de eerste planfase, dus al in 2005, hebben wij contact gezocht met "onze buren" aan de [adres] en hen geïnformeerd over onze plannen. Tijdens deze gesprekken werd als snel duidelijk dat zij niet bijzonder ingenomen waren met deze plannen. Als laatste is toen afgesproken dat de bewoners verder zouden worden geïnformeerd bij het definitief worden van de bouwplannen. Sinds die tijd, dus vanaf mei 2005, is intensief overleg gevoerd met betrokken partijen (…) en wij zijn er van uit gegaan dat de bewoners op de hoogte waren van het feit dat wij nog steeds bezig waren met de bouwplannen. Uiteindelijk hebben deze ontwikkelingen geresulteerd in een definitief plan, geschikt om in te dienen bij de gemeente en te communiceren naar de bewoners. Wij zijn er daarbij steeds van uit gegaan dat voor deze bouwplannen een artikel 19 procedure Pro nodig zou zijn.
Dat een en ander in een stroomversnelling is gekomen door de ontwikkelingen in het kader van de bestemmingsplanprocedure [woonplaats] Kom, heeft ons net als de buurtbewoners verrast."
2.8. Door Ing. [betrokkene], beëdigd rentmeester en makelaar, is op 14 december 2007 in opdracht van [appellanten] een taxatierapport opgemaakt. Dit rapport vermeldt, voor zover hier van belang:
"Doel van de opdracht.
Het indicatief opstellen van de waardedaling ten aanzien van de woning [adres] als gevolg van de ontwikkelingen aan de achterzijde van deze woning.
(…)
Wijziging van de planologische situatie:
De locatie achter de getaxeerde woning betreft momenteel nog een bosgebied met een variëteit aan bomen. Het betreft de grond gelegen tussen de begraafplaats en de [de parochie]kerk en had/heeft de functie van parochietuin. Momenteel is er een bestemmingsplanwijziging in voorbereiding die de bouw van een 3-tal vrijstaande woningen en een kleinschalig appartementencomplex mogelijk maakt. (…)
Vrije verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, op basis van het vigerende bestemmingsplan en zonder rekening te houden met het toekomstig bouwplan:
€ 335.000,= (…)
Vrije verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, rekening houdende met het toekomstig bouwplan:
€ 295.000,=
Waardedaling bedraagt € 40.000,= (…)
Deze waardedaling wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door
• Privacy-aantasting
• Omgevingsverandering (…)"
2.9. Op 8 oktober 2008 zijn de bewoners aan de [adres] 4A tot en met 4D en 6A tot en met 6D, waaronder [appellant 1] en [appellant 2], en de parochie een "realisatie convenant voor de nieuwbouw van woningen, gelegen op de locatie: terreinen van de R.K. kerk van de Heilige [de parochie] te [woonplaats]", hierna: het convenant, met elkaar overeengekomen. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
"1. Inleiding
(…)
Het doel van dit convenant is te komen tot een voor partijen aanvaardbare oplossing voor de invulling van het plangebied, door middel van het vastleggen van de in dit convenant opgenomen randvoorwaarden.
Dit convenant is het resultaat van overleg tussen de partijen bij dit convenant, welk overleg heeft plaatsgevonden in verband met de bezwaren van de bewoners tegen de aanvankelijke bouwplannen.
2. Situering en uitgangspunten
(…)
Tussen de geplande woningen en de daarachter gelegen woningen van de bewoners voornoemd wordt een groenstrook gerealiseerd.
De groenstrook krijgt een besloten karakter.
3. Voorwaarden voor de realisering van de woningbouw zijn:
(…)
F. dat ten behoeve van de realisatie van het bouwplan in overleg met de betrokken bewoners aan de [adres] nadere voorwaarden worden gesteld aan de uiteindelijke uitvoering van het bouwplan, vastgelegd in de hierna omschreven uitvoeringsvoorwaarden.
(...)
3. Uitvoeringsvoorwaarden:
A. dat een strook van 12 meter van het gebied, de parochietuin, met de bestaande beplanting in stand blijft. Te weten een strook van 12 meter direct grenzend aan de percelen van de bewoners voornoemd. Deze strook is weergegeven op de tekening die als bijlage aan dit convenant is gehecht. Verder te noemen "de groenstrook".
B. dat de beplanting in deze groenstrook uitsluitend na op overeenstemming gericht overleg met de bewoners kan worden verwijderd en of aangevuld. De bewoners hebben hierbij een zwaarwegende stem.
C. dat de afspraak is om in oktober 2008 een gezamenlijke werkgroep, bestaande uit de bewoners samen met de tuingroep van de parochie onder leiding van een tuinarchitect/boomdeskundige of hovenier, een beplantingsplan te laten uitwerken.
D. dat de groenstrook als zodanig in het bestemmingsplan c.q. vergunningsvoorwaarden wordt opgenomen.
E. dat het karakter en gebruik van de groenstrook door het parochiebestuur wordt gegarandeerd.
F. dat de groenstrook eigendom blijft van de parochie.
G. als verdere garantie geldt de toezegging van het Parochiebestuur dat, indien de parochie om welke reden dan ook de groenstrook wil verkopen, zij deze in eerste instantie zal aanbieden aan de bewoners voornoemd (recht van eerste koop). (…)
H. het achterpad, dat zich thans tussen de woningen en de groenstrook bevindt zal met gemiddeld 150 cm worden verbreed. Zie voor exacte maatvoering de bijgevoegde tekening. Deze uitbreiding zal kadastraal worden vastgelegd. Aan ieder van de bewoners zal het aan hun perceel grenzend stuk grond deel uitmakend van de verbreding in eigendom worden overgedragen. Deze uitbreiding maakt geen deel uit van de eerder genoemde 12 meter groenstrook. (…)
I. dat tussen het achterpad en de groenstrook een groene, planten, afscheiding wordt aangelegd. De bestaande afscheiding zal daarbij niet worden verplaatst, maar verwijderd. Bij de hoogte van de groene afscheiding wordt uitgegaan van 180 cm. De afscheiding blijft eigendom van het kerkbestuur. Om de overlast tot een minimum te beperken zal de groenstrook gerealiseerd worden zodra de bouwvergunning is verleend. De parochie zal als goede buur zorgen voor goed onderhoud van de groenstrook en daarover regelmatig contact onderhouden met de aangrenzende buren.
J. voorts zullen alle zichtlijnen vanuit de woningen voor zover bestaand worden vastgelegd en in overleg met de direct betrokken bewoner(s) zoveel als mogelijk worden afgeschermd door groenblijvende beplanting.
K. Kosten van alle uitvoeringsvoorwaarden zijn voor het kerkbestuur voornoemd.
L. de uitvoering onder 4.i. en j. gaat in overleg en met toestemming van de voornoemde werkgroep.
(…)
O. dat afmetingen, goothoogten en nokhoogten alsmede de situering van de bebouwingen op het terrein zijn vastgelegd op de in punt 2 genoemde tekening
P. dat de achtergevels van de drie vrijstaande woningen op de verdieping geen raamopeningen bevatten. Dat in de verkoop van de woningen ook dwingend wordt vastgelegd, dat er geen ramen of dakkapellen aan de achterzijde mogen worden aangebracht.
Q. dat bewoners voornoemd (uitgezonderd nr. 6) een bedrag ter hoogte van € 5.000,- (zegge vijfduizend euro) zullen ontvangen als compensatie voor ongemak en door hen zelf in te richten en te bepalen aanpassingen van huis en tuin. Dit bedrag zal door de parochie worden overgemaakt op een door ieder aan te geven bankrekening binnen 1 maand na afgeven van de definitieve bouwvergunning. (…)
R. indien geen bouwvergunning wordt verleend is geen der partijen gebonden aan dit convenant. De uitvoeringsvoorwaarden gaan in als er een bouwvergunning wordt verleend.
In aanvulling op het convenant zijn partijen in oktober 2008 overeengekomen:
"1. dat de nokhoogte van de villa's gesitueerd achter de woningen van de bewoners maximaal 7 meter zal bedragen;
2. dat de woningen gesitueerd direct achter de kerk (de voormalig appartementen) uitsluitend zullen bestaan uit een begane grond met daarop een kleine kap.
3. dat voor de woningen genoemd onder 2 geldt dat de daarop gesitueerde verdieping blind zal zijn aan de zijde alwaar zich de te bouwen villa's en de woningen van de bewoners bevinden."
2.10. [betrokkenen] hebben op 24 november 2008 ten behoeve van de in eerste aanleg gehouden comparitie onder meer verklaard:
"De besprekingen zijn in 2005 van start gegaan. De heer [geïntimeerde 1] was voornamelijk aan het woord bij deze besprekingen. Vervolgens hebben we een hele tijd niets vernomen van de Kerk en uiteindelijk zijn de besprekingen weer hervat in oktober 2007."
2.11. In de "verklaring betreffende de start van het Carolus-project" van [betrokkene], adviseur van de parochie, van 21 december 2008, is onder meer het volgende opgenomen:
"Na diverse overleggen met bisdom en gemeente Soest waren we in de projectontwikkeling in mei 2005 zover dat het zinvol was om met de buurt verder te spreken over de bouwplannen in de parochietuin. Dit gesprek vond plaats in de pastorie. Van dit gesprek zijn geen notulen gemaakt.
Alle acht huiseigenaren waren daarbij aanwezig. Ook de fam. [naam] [geïntimeerde 1], [adres] 6a.
In dit gesprek hebben we de eerste bouwplannen laten zien. We zijn toen uit elkaar gegaan met de toezegging dat als de bouwplannen definitief zouden worden ingediend wij in de voorfase nogmaals bij elkaar zouden komen.
(…)"
2.12. Inmiddels is het bestemmingsplan aldus gewijzigd dat thans op het perceel van de parochie woningbouw is toegestaan.
2.13. Op 22 december 2010 is een omgevingsvergunning aangevraagd tot het oprichten van vier woningen en het kappen van bomen op het perceel van de parochie.
Het geschil en de procedure in eerste aanleg
3. [appellanten] hebben [geïntimeerden] gedagvaard voor de rechtbank en gevorderd om [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om aan hen te betalen de hoofdsom van € 40.000,00, vermeerderd met wettelijke rente, expertisekosten en buitengerechtelijke kosten. [appellanten] hebben aan deze vordering ten grondslag gelegd dat er sprake is van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a en Pro
sub b BW en vorderen opheffing van het daardoor voor hen ontstane nadeel.
4. Bij het bestreden vonnis van 8 juli 2009 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerden]
Wijziging eis in hoger beroep
5. [appellanten] hebben hun eis gewijzigd en de grondslag van hun vordering uitgebreid. De grieven 1, 2 en 5 hebben betrekking op deze wijziging van de grondslag van de vorderingen van [appellanten].
De primaire vordering is gebaseerd op dwaling. [appellanten] vorderen thans primair partiële vernietiging op grond van artikel 3:41 BW Pro, althans opheffing van het door hen geleden nadeel op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro.
Subsidiair vorderen [appellanten] schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen van [geïntimeerden] jegens hen.
Meer subsidiair vorderen [appellanten] gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:265 in Pro samenhang met
artikel 6:270 BW Pro en veroordeling van [geïntimeerden] tot schadevergoeding.
De uiterst subsidiaire vorderingen zijn erop gebaseerd dat het, gelet op alle omstandigheden van dit geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de koopovereenkomst in stand blijft onder de huidige condities en dat deze overeenkomst aanpassing behoeft op grond van deze maatstaven.
6. [geïntimeerden] hebben zich tegen de wijziging van de eis en van de grondslagen van de eis op zichzelf niet verzet. Omdat het hof ook ambtshalve niet van bezwaren is gebleken, zal het hof recht doen op basis van de gewijzigde eis. De grieven 1, 2 en 5 behoeven daarom verder geen bespreking.
De grieven
Nieuwe grief
7. [geïntimeerden] zijn van mening dat [appellanten] bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep een nieuwe grief hebben opgeworpen, omdat zij thans voor het eerst stellen niet alleen over het uitzicht op het perceel van de parochie te hebben gedwaald, maar ook over het bouwen van woningen op dit perceel.
8. Het hof acht daarmee geen nieuwe grief opgeworpen. Uit de toelichting op grief 3 volgt afdoende dat [appellanten] ook de wijziging van het uitzicht door nieuwbouw op het perceel van de parochie aan hun vordering wegens dwaling ten grondslag hebben gelegd.
De overige grieven
9. De grieven 3, 4, 6, 7, 9, 10 en 11 richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de vordering van [appellanten] dient te worden afgewezen, omdat er geen sprake is van de door [appellanten] aan hun vordering ten grondslag gelegde dwaling. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Grief 12 klaagt over de afwijzing van de op dwaling gebaseerde vorderingen van [appellanten] en werpt geen zelfstandige klacht op. Grief 12 behoeft daarmee geen afzonderlijke bespreking.
10. [appellanten] hebben gesteld dat zij een doorslaggevend belang hechten aan een ongewijzigd uitzicht en dat zij om die reden de makelaar hebben gevraagd of het uitzicht zo zou blijven. De makelaar heeft die vraag volgens hen bevestigend beantwoord. In de toelichting op grief 3 hebben zij nader uiteengezet waar voor hen het probleem zit. [geïntimeerde 1] is in 2005 aanwezig geweest bij een bespreking met het bestuur van de parochie over de plannen van het bestuur om woningen te bouwen in de tuin van de parochie. Daarom hadden [geïntimeerden] althans hun makelaar, hen naar aanleiding van hun vraag of het uitzicht ongewijzigd zou blijven moeten informeren over de plannen van het bestuur van de parochie. Nu [geïntimeerden] dat niet hebben gedaan is er volgens [appellanten] sprake van dwaling.
11. Het hof oordeelt dat [appellanten] weliswaar hebben geïnformeerd naar het uitzicht, maar dat zij niet uitdrukkelijk aan de orde hebben gesteld dat het uitzicht voor hen wezenlijk was, en dat ze de woning anders voor een veel lagere prijs zouden hebben gekocht.
12. Verder stelt het hof vast dat als gevolg van het convenant is gewaarborgd dat het uitzicht vanuit de woning niet dan wel nauwelijks verandert, waarbij in het bijzonder belang toekomt aan het uitzicht vanuit de woonkamer, als belangrijkste verblijfsruimte. Dit uitzicht wordt gedomineerd door de schuur in de tuin achter de woning en de bomen in de parochietuin die daar bovenuit steken. Deze bomen, die zich overwegend in de in het convenant genoemde strook van 12 meter bevinden, blijven staan. Dat de kerk een kapvergunning voor deze bomen heeft aangevraagd blijkt, anders dan [appellanten] hebben gesteld, niet uit de in rechtsoverweging 2.13 omschreven aanvraag voor een omgevingsvergunning. Vanuit de vertrekken boven in de woning van [appellanten] kan het zicht mogelijk enigszins veranderen, doordat achter de strook van 12 meter bomen gekapt kunnen worden. Gelet op de functie van de vertrekken boven, de handhaving van een strook bomen van 12 meter breed en de afstand van de woning tot de plaats waar wel bomen gekapt gaan worden is de wijziging van het uitzicht vanuit de vertrekken boven van een te verwaarlozen betekenis te achten.
13. [appellant 2] heeft bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep verklaard dat [appellanten] een e-mailbericht van de parochie hebben ontvangen, inhoudende dat "dat het convenant niet kon worden gegarandeerd". Het hof overweegt dat het gestelde e-mailbericht echter niet in het geding is gebracht en dat [appellanten] ook overigens onvoldoende hebben onderbouwd dat het convenant niet meer zou gelden. Het hof gaat er daarom vanuit dat het convenant nog van kracht is.
14. Aangezien het uitzicht vanuit de woning aldus nagenoeg ongewijzigd blijft is ook geen sprake van een schending van een mededelingsplicht door [geïntimeerden] en de voor hen optredende makelaar [de makelaar] naar aanleiding van de vraag van [appellanten] of het uitzicht ongewijzigd zou blijven.
15. [geïntimeerden] behoefden evenmin eigener beweging melding te maken van de bijeenkomst met het bestuur van de parochie over de voorgenomen woningbouw in 2005, omdat die bijeenkomst met een open einde is afgerond en er vervolgens geen actie richting de omwonenden meer is ondernomen door het bestuur van de parochie tot oktober 2007. Dit blijkt uit de in rechtsoverweging 2.11 weergegeven verklaring van [betrokkene]: "We zijn toen uit elkaar gegaan met de toezegging dat als de bouwplannen definitief zouden worden ingediend wij in de voorfase nogmaals bij elkaar zouden komen." Alsmede uit de in rechtsoverweging 2.10 weergegeven verklaring van [betrokkenen], waarin is opgenomen: "De besprekingen zijn in 2005 van start gegaan… Vervolgens hebben we een hele tijd niets vernomen van de Kerk en uiteindelijk zijn de besprekingen weer hervat in oktober 2007." Verder volgt dit uit het in rechtsoverweging 2.6 aangehaalde e-mailbericht van [betrokkene] en uit de in rechtsoverweging 2.7 geciteerde brief van de parochie van 12 december 2007.
16. Ten tijde van de verkoop van de woning in februari 2007 waren er dan ook geen concrete bouwplannen bekend bij de omwonenden, waaronder [geïntimeerden]
17. De conclusie moet daarom luiden dat, aangezien niet is voldaan aan de vereisten voor dwaling, het beroep daarop moet worden afgewezen. De grieven 3, 4, 6, 7, 9, 10, 11 en 12 falen derhalve.
Overige vorderingen en grondslagen daarvoor
18. Grief 13 heeft, gezien de toelichting op deze grief, betrekking op de subsidiaire, meer subsidiaire en uiterst subsidiaire vorderingen. Deze vorderingen strekken alle tot vergoeding door [geïntimeerden] van een bedrag van € 40.000,00 aan
[appellanten] en zijn gebaseerd op hetzelfde door [appellanten] aangevoerde feitencomplex.
19. Allereerst geldt dat onvoldoende is gesteld of gebleken dat het door [appellanten] aangevoerde handelen van [geïntimeerden] onrechtmatig handelen oplevert, dan wel grond oplevert voor de wijziging van de koopovereenkomst omdat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat de overeenkomst ongewijzigd in stand blijft.
20. Daarnaast is onvoldoende gesteld dat [appellanten], gezien de in het convenant getroffen maatregelen, nog schade heeft die voor (aanvullende) vergoeding in aanmerking komt.
21. De door [appellanten] gestelde mededeling van de makelaar dat het uitzicht ongewijzigd zou blijven kan onder de hiervoor weergegeven omstandigheden ook niet worden beschouwd als een garantie. De op grond van niet nakoming van deze garantie gevorderde schadevergoeding is daarmee evenmin toewijsbaar.
22. Grief 13 deelt daarmee het lot van de overige grieven.
23. Grief 14 klaagt over de afwijzing van de vorderingen van [appellanten] en werpt geen zelfstandige klacht op, zodat deze grief geen bespreking behoeft.
Bewijsaanbod
24. Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellanten], inhoudende dat tijdens de bezichtiging aan de makelaar de vraag is gesteld of het perceel van de parochie zo bleef en dat de makelaar hierop heeft geantwoord dat er geen wijzigingen zouden komen, nu, ook indien dit mocht komen vast te staan, dit niet leidt tot een andere beslissing.
De slotsom.
25. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep ( 3 punten x tarief IV ad € 1.631,00).
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 1.185,00 aan verschotten en € 4.893,00 aan geliquideerd salaris voor de advocaat.
verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. R.E. Weening, voorzitter, B.J.H. Hofstee en
L.C.A. Verstappen, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 21 juni 2011 in bijzijn van de griffier.