Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.063.411
(zaaknummer rechtbank 101528)
arrest van de derde civiele kamer van 14 juni 2011
inzake
de coöperatie
Coöperatieve Rabobank Graafschap-Zuid U.A.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,
tegen:
1. [geïntimeerde],
wonende te [woonplaats]
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Makelaarskantoor [A en B] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. P.M. Leerink.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 10 juni 2009 en 20 januari 2010 die de rechtbank[geïntimeerde sub 1] tussen appellante (hierna: de Rabobank) als eiseres en geïntimeerden (hierna: [geïntimeerden sub 1 en 2]) als gedaagden heeft gewezen; van dat laatste vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 15 april 2010,
- de memorie van grieven met producties,
- de memorie van antwoord met producties,
- de ter gelegenheid van het pleidooi aan de zijde van de Rabobank bij akte ingediende producties 19 en 20,
- de pleitnota's van de op 20 april 2011 gehouden pleidooien.
3. De vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar vonnis van 20 januari 2010 onder 2.1 tot en met 2.6 feiten vastgesteld. Aangezien tegen die vaststelling geen grieven zijn aangevoerd zal het hof in het hoger beroep van die feiten uitgaan.
4. De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende. In opdracht van "[C] V.O.F." heeft [geïntimeerde sub 1], destijds in dienst van Makelaarskantoor Maalderink, een agrarische kavel met een zich daarop bevindende landbouwschuur (hierna: de onroerende zaak) getaxeerd. In het taxatierapport van 30 augustus 1999 heeft [geïntimeerde sub 1] de onderhandse verkoopwaarde getaxeerd op € 256.385,82 (NLG 565.000,00) en de executiewaarde op
€ 217.814,50 (NLG 480.000,00). In het taxatierapport is onder meer opgenomen:
"Op deze taxatie zijn de Voorwaarden en Tarieven van de NVM van toepassing. Dienovereenkomstig aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever" (hierna: het beding).
Door de Rabobank is aan de vennootschap onder firma [D] V.O.F. en haar vennoten [C] en [E] een financiering (geldlening en rekening-courant krediet) verstrekt van € 317.646,15 (NLG 700.000,00). Als zekerheden had de bank een eerste hypotheekrecht bedongen voor een bedrag van € 317.646,15 (NLG 700.000,00). Tevens zijn aan de Rabobank ter zekerheid dieren, inventaris, vorderingen en voorraden verpand en is door de verkoper van de onroerende zaak een borgtocht van
€ 45.378,02 (NLG 100.000,00) verstrekt. Nadat de V.O.F. en haar vennoten niet meer aan hun betalingsverplichtingen konden voldoen heeft de Rabobank de financiering opgezegd en een veiling uitgeschreven om de onroerende zaak te verkopen. Op de veiling van 9 juli 2007 is de onroerende zaak afgemijnd op € 70.000,00, waarna de onroerende zaak alsnog onderhands is verkocht voor een bedrag van € 100.000,00. Op 2 augustus 2007 zijn de V.O.F. en haar vennoten in staat van faillissement verklaard. In 2009 heeft LTO Vastgoed in opdracht van de Rabobank een taxatie van de onroerende zaak uitgevoerd naar de waarde in 1999 en in 2007. In haar rapport heeft LTO Vastgoed de vrije verkoopwaarde voor 1999 bepaald op € 128.535,00 en voor 2007 op € 156.000,00.
4.2 De Rabobank heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd dat de rechtbank [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 156.385,82, zijnde het verschil tussen de door [geïntimeerde sub 1] getaxeerde onderhandse verkoopwaarde en de werkelijke verkoopopbrengst, en tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en proceskosten. De rechtbank heeft in het vonnis van 20 januari 2010 de vorderingen afgewezen. In hoger beroep is de Rabobank met vijf grieven tegen dit vonnis opgekomen, waarbij zij haar eis heeft gewijzigd en thans een bedrag vordert van € 117.814,50, zijnde het verschil tussen de door [geïntimeerde sub 1] getaxeerde executiewaarde en de daadwerkelijk gerealiseerde onderhandse verkoopwaarde, te vermeerderen met rente, buitengerechtelijk kosten en proceskosten.
4.3 De grieven zijn alle gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat, samengevat, de Rabobank door het taxatierapport te gebruiken ter onderbouwing van haar financieringsbeslissing feitelijk de gelding van het beding heeft aanvaard, waardoor [geïntimeerden] zich tegenover de Rabobank op het beding kan beroepen.
De Rabobank stelt - samengevat - dat, gelet op het verschil tussen de gerealiseerde verkoopwaarde en de getaxeerde executiewaarde, [geïntimeerden] een beroepsfout heeft gemaakt. Bij het verstrekken van de financiering mocht zij erop vertrouwen dat zij op grond van de in het taxatierapport genoemde bedragen een goede zekerheid voor deze financiering zou hebben. Dit is niet het geval gebleken, zodat [geïntimeerden] jegens de Rabobank aansprakelijk is voor de door haar geleden schade.
4.4 Het hof zal de grieven gezamenlijk beoordelen. De Rabobank heeft terecht aangevoerd dat het beding geen exoneratie jegens de opdrachtgever van [geïntimeerden] inhoudt. Hieruit volgt dat in het onderhavige geval niet zozeer aan de orde is of
sprake is van doorwerking ten opzichte van derden van verweermiddelen die [geïntimeerden] jegens haar opdrachtgever zou hebben kunnen tegenwerpen. Het debat van partijen daaromtrent kan om die reden buiten beschouwing worden gelaten.
4.5 Voor het aannemen van zorgplichten jegens een derde is van belang of [geïntimeerden] moest verwachten dat de derde ook daadwerkelijk op de informatie zou vertrouwen. Het hof constateert dat [geïntimeerden] in haar rapport heeft opgenomen dat het (enige) doel van de taxatie was het verkrijgen van financiering door een bank of andere financieringsinstelling ten behoeve van aankoop. Hieruit volgt dat [geïntimeerden] erop bedacht was dat op basis van het taxatierapport door een bank of financiële instelling een financieringsbeslissing zou (kunnen) worden genomen.
In het taxatierapport was echter behalve het doel van de taxatie eveneens expliciet opgenomen dat [geïntimeerden] ten aanzien van de inhoud van het rapport geen verantwoordelijkheid aanvaardde jegens anderen dan de opdrachtgever. Door het opnemen van het beding heeft [geïntimeerden] nauwkeurig aangegeven welk vertrouwen de derde in de verstrekte informatie kan stellen en wat de derde ten aanzien van de omvang van de zorgplicht van de opsteller van het rapport kan verwachten. Hieruit volgt dat de Rabobank niet gerechtvaardigd het vertrouwen kon hebben dat ondanks het beding er desondanks een zorgplicht van [geïntimeerden] jegens haar zou gelden. Het hof acht daarbij van belang dat de Rabobank bij uitstek is te beschouwen als een professionele partij waar het gaat om het nemen van beslissingen aangaande het verlenen van financieringen. Indien de Rabobank ondanks de vermelding dat geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard jegens anderen dan de opdrachtgever, een financieringsbeslissing op het taxatierapport wilde baseren, maar niettemin de mogelijkheid om de taxateur aansprakelijk te stellen niet prijs wilde geven, dan had het op haar weg gelegen om na kennisname van de reikwijdte van de aansprakelijkheid hiertegen bezwaar te maken. Dit heeft de Rabobank niet gesteld en hiervan is ook niet gebleken.
4.6 Door de Rabobank is nog naar voren gebracht dat het in Nederland bij alle financierende instellingen gebruikelijk is om in beginsel genoegen te nemen met een taxatierapport van een onafhankelijke en betrouwbare (NVM-) makelaar dat is gemaakt in opdracht van de partij die om financiering verzoekt en dat door opname van "een zinnetje" dat de reikwijdte van de aansprakelijkheid beperkt het geen enkele zin voor de bank zou hebben om een klant te vragen een taxatierapport over te leggen. [geïntimeerden] heeft in dit verband aangevoerd dat vanaf 2001 een model taxatierapport financieringsdoeleinden verplicht is gesteld door het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF), waarin de taxateur aansprakelijkheid aanvaardt jegens de financiële instelling die met name is genoemd of die op basis van het taxatierapport het object heeft gefinancierd. CHF heeft als koepelorganisatie van banken, verzekeraars en pensioenfondsen het model taxatierapport verplicht gesteld voor de bij haar aangesloten financiële instellingen. Deze praktijk is vanaf 2001 ingesteld en het taxatierapport dateert van voor 2001, namelijk 31 augustus 1999.
Het hof stelt vast dat de Rabobank deze door [geïntimeerden] geschetste wijziging niet heeft bestreden. De kennelijk in de praktijk gevoelde behoefte om meer helderheid te scheppen over de reikwijdte van de aansprakelijkheid benadrukt dat het op de weg van de Rabobank had gelegen om destijds bezwaar te maken tegen de opname van het beding in het rapport.
4.7 De verwijzing door de Rabobank naar een uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht NVM (productie 20 aan de zijde van de Rabobank) gaat ook niet op, nu in die zaak door de betrokken bank juist wel nadere vragen aan de taxerend makelaar waren gesteld, die ook door de taxerend makelaar waren beantwoord alvorens tot financiering werd overgegaan. Uit de beslissing blijkt dat ook juist dat aspect van doorslaggevende betekenis is geweest om de opgelegde berisping te bekrachtigen.
4.8 Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat een professionele partij als de Rabobank, die na kennisname van het beding in het taxatierapport vervolgens heeft stilgezeten en desondanks haar financieringsbeslissing daarop heeft gebaseerd, niet erop mocht vertrouwen dat zij na een tegenvallende verkoopwaarde [geïntimeerden] alsnog aansprakelijk zou kunnen houden. Bij [geïntimeerden] heeft redelijkerwijs het vertrouwen kunnen bestaan dat ondanks haar wetenschap dat het rapport gebruikt zou worden gebruikt voor het in het rapport omschreven doel, zij door opname van het beding de reikwijdte van haar mogelijke aansprakelijkheid ten opzichte van derden op voldoende heldere wijze had begrensd.
4.9 Het hof merkt ten overvloede nog het volgende op. Dat door [geïntimeerden] bij de taxatie een beroepsfout is gemaakt - in de zin dat bij het opstellen van het taxatierapport door haar niet is gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur verwacht kan worden - is, op basis van de processtukken, niet vast komen te staan. Het enkele feit dat het verschil tussen de taxatiewaarde voor onderhandse verkoop en de gerealiseerde waarde 54% bedraagt is daartoe onvoldoende. Het door [geïntimeerden] gevoerde verweer ten aanzien van dit verschil is door de Rabobank in onvoldoende mate weerlegd. Terecht is immers door [geïntimeerden] aangevoerd dat in het taxatierapport met zoveel woorden is opgenomen dat bij de vaststelling van de executiewaarde niet is uitgegaan van een verkoop op een veiling aangezien dat ter plaatse niet of nauwelijks werkt. Niettemin heeft de Rabobank aanvankelijk geprobeerd de onroerende zaak via een veiling te verkopen. Nadat was afgemijnd op een bedrag van € 70.000,00 heeft de Rabobank alsnog gekozen voor een onderhandse verkoop, hetgeen geresulteerd heeft in een verkoopprijs van € 100.000,00. Dat uiteindelijk de onroerende zaak onderhands is verkocht laat onverlet dat de publiciteit rondom de gehouden veiling van invloed kan zijn geweest op de uiteindelijke verkoopprijs. Van belang acht het hof voorts dat eerst na het moment van taxatie door [geïntimeerden] de omvang van de op het perceel aanwezige bodemverontreiniging aan het licht is gekomen. Dat in opdracht van de toenmalige eigenaar een bodemonderzoek is verricht, is in het taxatierapport vermeld ("In het kader van deze taxatie is er geen onderzoek verricht naar de gesteldheid van de bodem, waarbij wel verwezen wordt naar een door de eigenaar verricht bodemonderzoek".) Niet (meer) in geschil is dat [geïntimeerden] bij de taxatie de haar tot dan toe bekende vervuiling heeft meegenomen. Uit de overgelegde stukken blijkt dat op het moment van taxatie alleen een milieuonderzoek uit 1996, waarop in het taxatierapport wordt gedoeld, beschikbaar was. De andere in het geding gebrachte rapporten over de bodemsituatie ter plekke dateren allemaal van na het moment van taxatie. Daarbij komt nog dat LTO Vastgoed, anders dan [geïntimeerden], een zichttaxatie heeft uitgevoerd op 27 augustus 2009, zodat niet zonder meer is vast komen te staan of de taxatie van LTO Vastgoed als vergelijking kan dienen voor de door [geïntimeerden] uitgevoerde taxatie.
4.10 De slotsom is dat alle grieven falen en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De Rabobank zal als de in het ongelijke gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad zoals gevorderd.
5. De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Zutphen van 20 januari 2010;
- veroordeelt de Rabobank in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 7.896,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 4.815,00 voor griffierecht.
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Ch.E. Bethlem, L.M. Croes en M.G. van 't Westeinde
en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2011.