Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer 200.070.545
(zaaknummer rechtbank 608578)
arrest van de pachtkamer van 19 juli 2011
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal beroep,
geïntimeerde in het incidenteel beroep,
advocaat: mr. H.E. Davelaar,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal beroep,
appellant in het incidenteel beroep,
advocaat: mr. B. Nijman.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 28 april 2010, dat de pachtkamer van de rechtbank Utrecht, sector kanton, tussen appellant (hierna ook te noemen: [appellant]) als eiser en geïntimeerde (hierna ook te noemen: [geïntimeerde]) als gedaagde heeft gewezen. Van genoemd vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
¦ de dagvaarding in hoger beroep d.d. 26 mei 2010;
¦ de memorie van grieven;
¦ de memorie van antwoord in het principaal beroep, tevens memorie van grieven in het incidenteel beroep;
¦ de memorie van antwoord in het incidenteel beroep;
¦ de akte houdende uitlating in het incidenteel beroep van [geïntimeerde];
¦ de antwoordakte houdende uitlating in het incidenteel beroep van [appellant].
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3 De vaststaande feiten
3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
3.2 Bij schriftelijke en door de grondkamer op 27 juni 1985 goedgekeurde pachtovereenkomst van 25 april 1985 heeft de rechtsvoorgangster van [geïntimeerde] met ingang van 1 juni 1985 voor de duur van twaalf jaar verpacht aan de rechtsvoorganger van [appellant] (hierna: [vader]):
“de boerenhoeve met stallen, schuren, hooiberg, erf, ondergrond, bouw-, weiland en water, gelegen te [plaats] aan [adres], kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie B, nrs. 5, 9, 10 en 1546, tezamen groot 16 hectaren, 7 aren en 60 centiaren en sectie A, nr. 582, groot 4 aren en 20 centiaren, met uitzondering echter van: het woonhuis met schuur, ondergrond, erf en weg gelegen te [plaats], aan [adres], uitmakende gedeelten, tezamen groot ongeveer 30 aren van gemeld perceel sectie B, nr. 1546 en sectie A, nr. 582 (…).”
3.3 In 1992 is [appellant] naast [vader] medepachter geworden en [geïntimeerde] eigenaar en verpachter. [vader] is nadien als pachter teruggetreden, zodat [appellant] als enige pachter overbleef.
3.4 In verband met de verbreding van de Rijksweg A2 is een deel van het pachtobject in 2002 onteigend; daarna resteerde 6.67.00 ha pachtgrond.
3.5 De pachtovereenkomst is diverse malen verlengd, deels bij beschikking van de pachtrechter. De laatste pachttermijn eindigde per 1 juni 2007.
3.6 Bij brief van 22 februari 2006 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] kennis gegeven geen verlenging te wensen. [appellant] heeft vervolgens bij de pachtrechter om verlenging verzocht. Bij beschikking van 18 april 2007 heeft de pachtkamer van de rechtbank Utrecht, sector kanton, de overeenkomst met de wettelijke duur van zes jaren verlengd. In hoger beroep heeft deze kamer van het hof bij beschikking van 20 november 2007 beslist op het hoger beroep van [geïntimeerde]. Het dictum van deze beschikking van het hof luidt als volgt:
“vernietigt de bestreden beschikking van de pachtkamer van de rechtbank Utrecht, sector kanton, van 18 april 2007;
beëindigt de pachtovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant];
stelt de ontruimingstermijn vast op 10 maanden na de datum van deze beschikking;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in eerste aanleg en van het hoger beroep…”.
3.7 [appellant] heeft tegen de beschikking van 20 november 2007 beroep in cassatie ingesteld, maar is bij beschikking van de Hoge Raad van 19 december 2008 in zijn beroep niet-ontvankelijk verklaard.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In dit geding vordert [appellant], kort samengevat, een vergoeding naar bilijkheid voor door hem aan het gepachte aangebrachte verbeteringen op de voet van artikel 7:350 Burgerlijk Pro Wetboek en/of artikel 31 Pachtwet Pro (het zogenaamde “melioratierecht”). Daarnaast vordert hij sinds de conclusie van repliek afgifte van diverse roerende zaken, op straffe van een dwangsom. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering op grond van het melioratierecht en de vordering tot afgifte deels toegewezen, een en ander met compensatie van de proceskosten.
4.2 Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Het hof zal hierna ingaan op de vraag welke regeling volgens het overgangsrecht op de rechtsverhouding tussen partijen van toepassing is.
4.3 Met de grieven 1, 2, 3 en 4 in het principaal beroep komt [appellant] op tegen de beslissing met betrekking tot het melioratierecht. Die beslissing heeft de pachtkamer in eerste aanleg gegrond op de overweging dat, kort gezegd, het vorderingsrecht van [appellant] ingevolge het vierde lid van artikel 31 Pachtwet Pro is vervallen. Volgens die bepaling moest de vordering tot vergoeding voor verbeteringen ten minste drie maanden voor het einde van de pachtovereenkomst worden ingesteld, tenzij de overeenkomst niet door het verstrijken van de bepaalde termijn was geëindigd, in welk geval de vordering nog tot drie maanden na het einde kon worden ingesteld. Volgens de pachtkamer in eerste aanleg is de pachtovereenkomst geëindigd op 1 juni 2007, omdat – bij gebreke van verlenging – immers toen de laatste pachttermijn eindigde (zie hiervoor onder 3.5), en daarmee was het vorderingsrecht ten tijde van de inleidende dagvaarding (19 februari 2008) reeds vervallen. De inwerkingtreding van het nieuwe recht brengt daar volgens het bestreden vonnis geen verandering in.
4.4 In dit verband overweegt het hof als volgt. Het nieuwe recht met betrekking tot de verlenging van een pachtovereenkomst verschilt wezenlijk van het oude. Volgens artikel 7:369 Burgerlijk Pro Wetboek blijft, in geval van verzet door de pachter tegen een door de verpachter gedane opzegging, de opgezegde pachtovereenkomst van kracht tot het moment dat de pachtrechter onherroepelijk heeft beslist op de beëindigingsvordering van de verpachter. De Pachtwet kende geen vergelijkbare voorziening voor de periode tot het moment dat de pachtrechter op het verlengingsverzoek van de pachter had beslist. In verband daarmee werd algemeen aangenomen dat ingeval het verlengingsverzoek werd afgewezen, de pachtovereenkomst na afloop van de laatste pachttermijn eindigde. De stilzwijgende veronderstelling van de (toenmalige) wetgever is klaarblijkelijk geweest dat de pachtrechter (ruimschoots) voorafgaand aan het einde van de lopende pachttermijn zou beslissen. In het geval dat die veronderstelling niet opging, omdat de laatste pachttermijn ten tijde van de beslissing op het verlengingsverzoek (in hoogste ressort) reeds was geëindigd, leidde het stelsel van de Pachtwet tot de weinig bevredigende uitkomst dat met die beslissing eerst achteraf kwam vast te staan of de pachtovereenkomst voortduurde, dan wel reeds was geëindigd.
4.5 Vooral het laatste geval gaf aanleiding tot moeilijkheden. Veelal poogde de pachtrechter in die moeilijkheden te voorzien door aan zijn afwijzing van het verlengingsverzoek een ontruimingstermijn te verbinden die met het inmiddels opgetreden tijdsverloop rekening hield. Ervan uitgaande dat zo’n ontruimingstermijn niet leidde tot het voortbestaan van de pachtovereenkomst gedurende die termijn, blijft de moeilijkheid bestaan dat de vervaltermijn van het vierde lid van artikel 31 Pachtwet Pro verlopen kon zijn voordat door de beslissing van de pachtrechter vast kwam te staan dat de pachtovereenkomst was geëindigd. Die termijn leidde zelfs ook tot verval van recht indien de laatste pachttermijn weliswaar ten tijde van de beslissing van de pachtrechter nog niet was afgelopen, maar wel binnen drie maanden daarna zou aflopen. Volgens het vierde lid van artikel 31 Pachtwet Pro moest de vordering tot vergoeding voor verbeteringen immers ten minste drie maanden vóór het einde van de pachtovereenkomst worden ingesteld ingeval de overeenkomst door het verstrijken van de bepaalde termijn eindigde.
4.6 Op zichzelf is juist hetgeen [geïntimeerde] aanvoert (memorie van antwoord onder 9), namelijk dat een pachter die moeilijkheid kon voorkomen door op de mogelijkheid van een afwijzing van zijn verzoek te anticiperen, wat dan leidde tot het instellen van een voorwaardelijke vordering uiterlijk drie maanden voor het einde van de dan nog lopende pachttermijn. Daarmee is echter nog niet gezegd dat de consequenties van het stelsel van de Pachtwet voor pachters die een zodanige voorwaardelijke vordering niet hebben ingesteld (namelijk verlies van een vorderingsrecht voorafgaand aan het moment dat onvoorwaardelijk duidelijk werd dat voor het instellen van een vordering aanleiding bestond) de toets van artikel 1 Eerste Pro Protocol bij het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens kunnen doorstaan.
4.7 Tegen deze achtergrond moet de onder 3.6 bedoelde beschikking van 20 november 2007 aldus worden begrepen dat het hof – ter vermijding van de hiervoor bedoelde moeilijkheden en consequenties – (deels) op het nieuwe recht anticipeerde door in het dictum (zie hiervoor onder 3.6) het verlengingsverzoek niet af te wijzen, maar in plaats daarvan de pachtovereenkomst te beëindigen, hetgeen impliceert dat die overeenkomst naar het oordeel van het hof tot dat moment nog voortduurde.
4.8 [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd (memorie van antwoord onder 22) dat aan de beschikking van 20 november 2007 geen gezag van gewijsde toekomt, omdat sprake is van oneigenlijke rechtspraak. Hij ziet met dit betoog er echter aan voorbij dat de bedoelde beschikking de rechtsbetrekking in geschil betreft tussen dezelfde partijen en tot stand is gekomen in een procedure die niet minder waarborgen biedt dan een dagvaardingsprocedure, zodat artikel 236 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van overeenkomstige toepassing is. Het hof wijst in dit verband op de beschikking van de Hoge Raad van 30 oktober 1998, NJ 1999, 83 en op de Memorie van Antwoord aan de Eerste Kamer, Kamerstukken I, 2001-2002, 26855, nr. 16, p. 42.
4.9 Uit een en ander volgt dat de grieven 1, 2, 3 en 4 in het principaal beroep doel treffen, omdat de pachtovereenkomst tussen partijen niet vóór 20 november 2007 is geëindigd. Op dat moment was het nieuwe recht in werking getreden. Artikel 7:350 Burgerlijk Pro Wetboek heeft onmiddellijke werking, zodat niet het vierde lid van artikel 31 Pachtwet Pro, maar in plaats daarvan het vijfde lid van artikel 7:350 Burgerlijk Pro Wetboek de termijn geeft waarbinnen de vordering van de pachter tot vergoeding van verbeteringen kan worden ingesteld, namelijk binnen drie maanden na het einde van de pachtovereenkomst. Die termijn was ten tijde van de inleidende dagvaarding (19 februari 2008) nog niet verlopen, zodat [appellant] in op zijn melioratierecht gegronde vordering kan worden ontvangen.
4.10 Met betrekking tot de toewijsbaarheid van die vordering overweegt het hof als volgt.
4.11 [appellant] verwijst voor zijn vordering onder meer naar een taxatierapport van [taxateur/rentmeester] (productie 7 bij inleidende dagvaarding). Dat rapport bevat een taxatie van de waarde van de navolgende verbeteringen (tweede tot en met vierde blad):
¦ Woonhuis (bouwjaar 1933):
• installatie centrale verwarming (1992)
• verbouwing badkamer en toilet (1992)
• vernieuwen dak boenhok (1995/96)
• vernieuwing elektrische bedrading (1992)
• vloer woonkamer
• aansluiting riolering (1997)
• vervanging waterleiding (1992)
¦ Achterhuis (bouwjaar 1933):
• installatie krachtstroomgroepen en leidingen (1992)
• vervanging waterleiding (1992)
• aanbrengen verlichting (1992)
• vervangen staldeuren (1993)
¦ Hooiberg: aanbrengen van damwand profielplaten, storten betonvloer, aanbrengen hekwerk en aanleg van waterleiding (1983)
¦ Schuur/potstal (nieuwbouw 2002)
¦ Erfverharding 600 m2
¦ Ruwvoeropslag (1992/1993 en 2005)
¦ Mestopslag (vanaf 2003)
¦ 3 silo’s (2001, 2002 en 2007)
4.12 Volgens zowel het derde lid van artikel 350 Burgerlijk Pro Wetboek als het vóór 1 september 2007 van kracht zijnde derde lid van artikel 31 Pachtwet Pro kan het melioratierecht slechts worden uitgeoefend voor zover het betreft verbeteringen die door de pachter tijdig, onder opgave van geschatte kosten, schriftelijk zijn aangekondigd en waartegen de verpachter zich vervolgens niet binnen een maand heeft verzet of waarvoor de pachter een vervangende machtiging heeft verkregen van de pachtrechter respectievelijk de grondkamer.
4.13 [appellant] heeft wat betreft de vervanging van staldeuren van het achterhuis, welke vervanging volgens hem in 1995 (en dus niet in 1993) heeft plaatsgevonden, verwezen naar de vervangende machtiging van de grondkamer van 17 februari 1995 (productie 3 bij inleidende dagvaarding). Wat betreft de in 2002 nieuwgebouwde schuur/potstal heeft [appellant] verwezen naar de beschikking van 15 maart 2000 van de Centrale Grondkamer waarbij het hoger beroep van [geïntimeerde] tegen de vervangende machtiging van de grondkamer is verworpen (productie 4 bij inleidende dagvaarding).
4.14 Wat betreft de vervangende machtiging met betrekking tot de schuur/potstal heeft [geïntimeerde] bij conclusie van antwoord onder 21 “bij gebrek aan wetenschap” betwist dat de door de Centrale Grondkamer aan de machtiging verbonden voorwaarde, namelijk de verlening van een onherroepelijke milieuvergunning voor het gebruik van de stal, is vervuld. Na de door [appellant] bij conclusie van repliek onder 16 gegeven toelichting (die erop neerkomt dat aan de eisen van de Wet milieubeheer was voldaan), is [geïntimeerde] niet meer op dit punt teruggekomen. Gelet op bedoelde toelichting gaat het hof ervan uit dat de vervangende machtiging met betrekking tot de schuur/potstal zijn werking heeft verkregen.
4.15 Voor het overige (inleidende dagvaarding onder 3) beroept [appellant] zich erop dat sprake is geweest van noodzakelijke verbeteringen in verband met de vervallen staat van de boerderij en dat in 1990 door de pachtrechter een vordering tot machtiging om op kosten van [geïntimeerde] achterstallig onderhoud te doen uitvoeren, is afgewezen (een deel van dit vonnis is door hem overgelegd bij zijn akte van 19 maart 2008). Ook voert hij aan dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd “onder de ogen van [geïntimeerde], die ook van een en ander in kennis was gesteld en de verbeteringen begrijpelijkerwijs ook heeft geaccepteerd”. Dat de verbeteringen schriftelijk zijn aangekondigd onder opgave van de geschatte kosten, is door hem echter niet gesteld en uit de door hem aangevoerde feiten en omstandigheden kan niet volgen dat een zodanige schriftelijke aankondiging van hem niet kon worden gevergd.
4.16 Uit het voorgaande volgt dat van een door [geïntimeerde] als verpachter verschuldigde vergoeding voor verbeteringen slechts aan de orde kan zijn wat betreft (1) de staldeuren van het achterhuis en (2) de schuur/potstal.
4.17 Volgens zowel het tweede lid van artikel 7:350 Burgerlijk Pro Wetboek als het vóór 1 september 2007 van kracht zijnde tweede lid van artikel 31 Pachtwet Pro kan de door de verpachter verschuldigde vergoeding niet overtreffen het bedrag waarmee de waarde van het gepachte bij het einde van de pacht ten gevolge van de aangebrachte verbetering is verhoogd en wordt de vergoeding lager gesteld naarmate de pachter de vruchten van de verbetering reeds heeft kunnen genieten. Volgens het eerste lid van beide artikelen is voor de hoogte van de vergoeding voor het overige de billijkheid bepalend.
4.18 Met het oog op de vaststelling van de hoogte van de door [geïntimeerde] verschuldigde vergoeding zal het hof een plaatsopneming en een comparitie van partijen bevelen. Bij gelegenheid van de comparitie zal het hof mede aandacht besteden aan het betoog van [geïntimeerde] bij conclusie van antwoord onder 24 tot en met 38, wat erop neer komt dat de investering door [appellant] in de schuur/potstal van de aanvang af onverantwoord was en dat in verband daarmee naar billijkheid voor een vergoeding geen plaats kan zijn, terwijl bovendien geen sprake is van een verbetering van het voormalige gepachte, omdat de schuur/potstal ook door [geïntimeerde] of een nieuwe pachter niet rendabel kan worden geëxploiteerd.
4.19 Mede naar aanleiding van de plaatsopneming en de bij gelegenheid van de comparitie van partijen in te winnen inlichtingen, zal het hierna te noemen deskundige lid een beredeneerde voorlopige begroting van de verschuldigde vergoeding opstellen, welke voorlopige begroting aan het proces-verbaal van de plaatsopneming en de comparitie van partijen zal worden gehecht. Partijen zullen vervolgens naar aanleiding van het proces-verbaal en naar aanleiding van bedoelde voorlopige begroting desgewenst het debat kunnen voortzetten.
4.20 Grief 5 in het principaal beroep heeft betrekking op de gedeeltelijke afwijzing door de pachtkamer in eerste aanleg van de vordering van [appellant] tot afgifte van roerende zaken, namelijk wat betreft de hekken van de “open stal”, de silo’s achter de “open stal” en de circa 300 stelconplaten. Volgens het bestreden vonnis is in zoverre geen sprake van roerende zaken.
4.21 Het hof zal bij gelegenheid van de onder 4.18 bedoelde plaatsopneming en comparitie van partijen tevens aandacht besteden aan de bedoelde hekken, silo’s en stelconplaten.
4.22 Met grief I in het incidenteel beroep klaagt [geïntimeerde] erover dat de pachtkamer in eerste aanleg zich bevoegd heeft geacht om kennis te nemen van de vordering van [appellant], voor zover deze is gewijzigd bij conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis. Gelet op het vijfde lid van artikel 71 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering in verband met het tweede lid van artikel 1019q van hetzelfde wetboek kan [geïntimeerde] echter in zoverre niet in zijn hoger beroep worden ontvangen.
4.23 Grief II in het incidenteel beroep heeft betrekking op hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg bij het bestreden vonnis onder met name 3.10 heeft overwogen. Deze grief slaagt. [geïntimeerde] beroept zich niet op verrekening maar op een opschortingsrecht zoals dat voortvloeit uit de omstandigheid dat [appellant] het gepachte eerst eind 2009 heeft ontruimd en de staat waarin het gepachte door [appellant] zou zijn opgeleverd. De pachtkamer in eerste aanleg heeft dit verweer dan ook ten onrechte met een beroep op artikel 6:136 Burgerlijk Pro Wetboek gepasseerd. Het hof zal dit verweer alsnog beoordelen.
4.24 Wat betreft de staat waarin het gepachte door [appellant] is opgeleverd, heeft [geïntimeerde] bewijs aangeboden (memorie van grieven in het incidenteel beroep onder 86). Bij gelegenheid van de onder 4.18 bedoelde plaatsopneming en comparitie van partijen zal het hof aan de staat waarin [appellant] het gepachte heeft opgeleverd aandacht besteden en met partijen bespreken of vervolgens nog bewijslevering noodzakelijk is. Iedere verdere beslissing omtrent het beroep op opschorting wordt aangehouden.
4.25 Met grief III in het incidenteel beroep richt [geïntimeerde] zich tegen de toewijzing van de vordering tot afgifte van diverse zaken, namelijk het windbreekgaas, zes drinkbakken in de “open stal”, 15 drinkbakken en 30 hangriemen uit de “oude stal”, de werkbank, de kunstmeststrooier, de hark “Vicon/Lely”, circa 50 fruitkisten, de werkplaatsinventaris, inclusief diverse metalen en pvc-voorraden uit de “oude hooiberg”, de trekkerbak, zeven kuilafdekkleden, de voorraad kachelhout, de tuinbank en zes pvc voerbakken op het erf en demontabele hekken bij de “hooiberg achter de oude stal”.
4.26 Het hof zal bij gelegenheid van de plaatsopneming en comparitie van partijen aan een en ander aandacht besteden. Ook zal de eventuele noodzaak van bewijslevering aan de orde komen.
4.27 De slotsom in het principaal beroep is dat na de hiervoor bedoelde plaatsopneming en comparitie van partijen nader zal worden beslist. De slotsom in het incidenteel beroep is dat [geïntimeerde] niet-ontvankelijk is voor zover hij zich richt tegen het oordeel van de pachtkamer in eerste aanleg omtrent haar bevoegdheid, welke niet-ontvankelijkheid het hof bij gelegenheid van het eindarrest in het dictum zal opnemen, en dat voor het overige na de plaatsopneming en comparitie van partijen nader zal worden beslist.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bepaalt dat het lid van het hof mr. W.L. Valk, die hierbij tot raadsheer-commissaris wordt benoemd, en het deskundige lid ing. L.L.M. de Lorijn het voormalige verpachte zullen bezichtigen, vergezeld van de griffier;
bepaalt dat partijen hun verhinderdagen zullen opgeven op de rol van 16 augustus 2011, waarna dag en uur van de descente (ook indien voormelde opgave van een of meer der partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
bepaalt dat partijen in persoon, aansluitend aan bedoelde bezichtiging en plaatsopneming, tezamen met hun advocaten zullen verschijnen voor voornoemde raadsheer-commissaris en deskundige lid, zulks tot het geven van inlichtingen en opdat kan worden onderzocht of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
bepaalt dat de advocaten van partijen tijdig met elkaar in overleg zullen treden over een neutrale plaats alwaar de comparitie van partijen kan plaatsvinden;
bepaalt dat het deskundige lid ing. L.L.M. de Lorijn na de plaatsopneming en comparitie van partijen een beredeneerde voorlopige begroting van de verschuldigde vergoeding zal opstellen, welke voorlopige begroting aan het proces-verbaal van de plaatsopneming en de comparitie van partijen zal worden gehecht;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, M.F.J.N. van Osch en M.G.W.M. Stienissen en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.B.M. Duenk, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2011.