Uitspraak
Arrest d.d. 16 augustus 2011
Zaaknummer 200.070.606/01
HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
Nevenzittingsplaats Leeuwarden
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
gevestigd te Amstelveen,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. R.M. Berendsen, kantoorhoudende te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te Lelystad,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. A.H.H. Nauta, kantoorhoudende te Lelystad.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 16 juni 2010 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 13 juli 2010 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 27 juli 2010.
De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep luidt:
"(...) voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het vonnis waarvan appel te vernietigen en geïntimeerde alsnog te veroordelen
a. om aan appellante tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 8.981,69, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom ad € 8.656,56 vanaf 21 juli 2010 tot de dag waarop alles is voldaan;
b. om aan appellante tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag ad € 786,96 voor iedere maand of gedeelte van een maand dat de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] na 31 juli 2010 nog niet is verhuurd aan een derde, althans (voor het geval het hof toekomstige schade thans niet toewijsbaar acht) voor iedere maand of gedeelte van een maand die na 31 juli 2010 is verstreken op het moment dat eindarrest in deze zaak wordt gewezen, elke termijn te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de dag waarop alles is voldaan, onder de bepaling dat zodanige schadevergoeding niet verschuldigd is over de tijd na 31 oktober 2015;
c. in de kosten van de procedure in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:
"(...) tot verwerping van het door [appellante] ingestelde hoger beroep."
Partijen hebben hun zaak schriftelijk doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellante] heeft van (ongenummerde) grieven gediend.
De beoordeling
de feiten
1.1 Het hof ziet, mede gelet op de inhoud van de grieven, aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen. Deze feiten komen in het kort op het volgende neer.
1.2 Op 7 november 2007 hebben [appellante] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder (destijds ook handelend onder de naam Eagle Tuning & Kitcars) een huurovereenkomst gesloten betreffende bedrijfsruimten in de zin van art. 7:230a BW. De huurovereenkomst heeft betrekking op een tweetal bedrijfsunits aan de [adres] en is aangegaan voor de periode van drie jaar, ingaande 1 november 2007. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 786,96 per maand, welk bedrag bestaat uit de huurprijs (incl. € 117,29 btw) en een voorschot op bijkomende leveringen en diensten van € 52,36 (incl. 8,36 btw).
1.3 In de huurovereenkomst zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
"Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 3 jaar, ingaande op 01 november 2007 en lopende tot en met 31 oktober 2010.
3.2 Na het verstrijken van de in de 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 oktober 2015. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.
3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 9 maanden bij een huurperiode van 3 jaar en 12 maanden bij een huurperiode van 5 jaar.
(…)"
1.4 Op enig moment heeft [geïntimeerde] het betalen van de huurpenningen gestaakt. De huurovereenkomst is bij vonnis van de kantonrechter van 5 augustus 2009, met herstelvonnis van 23 augustus 2009, ontbonden wegens wanbetaling. [geïntimeerde] is bij dat vonnis veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte en tot betaling van de huurachterstand, rente en kosten aan [appellante]. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
1.5 [geïntimeerde] heeft op of omstreeks 26 augustus 2009 de bedrijfsruimten ontruimd. Voorts heeft [geïntimeerde] op 17 november 2009 aan zijn uit voormeld vonnis voortvloeiende betalingsverplichtingen voldaan.
het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2.1 [appellante] vordert schadevergoeding op grond van art. 6:277 BW Pro wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, bestaande uit huurderving vanaf 1 september 2009 tot het moment waarop [appellante] een nieuwe huurder heeft gevonden voor de bedrijfsruimten. In eerste aanleg luidde het petitum als volgt:
"Op grond van deze argumenten vordert eiseres dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad
a. gedaagde veroordeelt om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 3.168,82, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom ad € 3.147,84 vanaf 12 december 2009 tot de dag waarop alles is voldaan;
b. gedaagde veroordeelt om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag ad € 786,96 voor iedere maand of gedeelte van een maand dat de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] na 31 december 2009 nog niet is verhuurd aan een derde, althans voor iedere maand of gedeelte van een maand die na 31 december 2009 is verstreken op het moment dat vonnis in deze zaak wordt gewezen, elke termijn te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de dag waarop alles is voldaan;
c. gedaagde verwijst in de kosten van deze procedure."
2.2 [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering.
2.3 In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering van [appellante] afgewezen. Hiertoe heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerde] voldoende heeft gesteld ter afwering van de vordering en dat [appellante], door niet van repliek te dienen, onweersproken heeft gelaten dat geen sprake is van huurderving. [appellante] is veroordeeld in de proceskosten.
met betrekking tot de eiswijziging
3.1 [appellante] heeft haar eis in zoverre gewijzigd dat thans wordt gevorderd schadevergoeding voor iedere maand of gedeelte van een maand dat de bedrijfsruimten niet verhuurd zijn aan een derde, onder bepaling dat de schadevergoeding niet verschuldigd is over de tijd na 31 oktober 2015.
3.2 Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis, aangezien tegen die wijziging als zodanig geen bezwaar is gemaakt en het hof ook ambtshalve geen gronden aanwezig acht om de eiswijziging buiten beschouwing te laten.
met betrekking tot de grieven
4.1 Ten aanzien van de vraag of sprake is van huurderving, stelt het hof voorop dat nu de huurovereenkomst is ontbonden vanwege de tekortkoming (de betalings¬achterstand) van [geïntimeerde], op [geïntimeerde] op grond van art. 6:277 BW Pro de verplichting rust de in dat wetsartikel bedoelde schade van [appellante] te vergoeden.
4.2 De omvang van deze schade dient te worden vastgesteld door met elkaar te vergelijken, enerzijds, de hypothetische situatie waarin [appellante] zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten onberispelijke wederzijdse nakoming door [geïntimeerde] en, anderzijds, de feitelijke situatie waarin [appellante] na ontbinding van de overeenkomst verkeert (HR 10 juli 2009, LJN: BI3402). De bewijslast en het bewijsrisico betreffende de omvang van de gestelde schade berust, overeenkomstig de hoofdregel van art. 150 Rv Pro, op [appellante].
4.3 Het hof stelt vast partijen het erover eens zijn dat [appellante] een vordering tot schadevergoeding heeft over de maanden van de resterende contractuele huurperiode waarin de bedrijfsruimten niet zijn verhuurd. Het hof begrijpt in dit verband de gewijzigde vordering aldus, dat [appellante] meent dat de expiratiedatum van de huurovereenkomst 31 oktober 2015 is.
4.4 Het hof kan [appellante] hierin niet volgen. Het enkele feit dat de huurovereenkomst in artikel 3.2, zoals hiervoor aangehaald in r.o. 1.3, voorziet in de mogelijkheid van verlenging dan wel voortzetting na 31 oktober 2010, betekent niet dat er zonder meer van kan worden uitgegaan dat de huurovereenkomst daadwerkelijk zou zijn voortgezet na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode. [appellante] heeft nagelaten feiten en omstandigheden te stellen die haar (impliciete) stelling dat de huurovereenkomst zou zijn verlengd, kunnen dragen. Het hof is derhalve van oordeel dat 31 oktober 2010 heeft te gelden als de expiratiedatum van de huurovereenkomst, zodat de schadevergoedingsplicht van [geïntimeerde] is beperkt tot het tijdvak van 1 september 2009 tot en met 31 oktober 2010.
4.5 Uit de stellingen van [geïntimeerde] leidt het hof af dat hij van mening is dat de bedrijfsruimten reeds vóór laatstgenoemde datum aan een derde zijn verhuurd. Hij heeft daartoe gesteld dat hij uit mededelingen van huurders in de omgeving heeft begrepen dat de onderhavige bedrijfsruimten wel degelijk in gebruik zijn. Uit navraag bij makelaardij [Y], die de bedrijfsruimten in portefeuille zou hebben, blijkt dat de betrokken bedrijfsruimten niet te huur zijn, aldus [geïntimeerde]. Ook stelt [geïntimeerde] dat hij een vergelijkend akoestisch onderzoek heeft uitgevoerd, waaruit blijkt dat de units niet leeg zijn. Verder heeft [geïntimeerde] foto's overgelegd waarop bandensporen in de sneeuw te zien zijn, die aangeven dat voertuigen de ruimte(n) binnen gereden zijn en waarop een kunstplant te zien is die onder een garagedeur vastklemt.
4.6 [appellante] heeft gemotiveerd betwist dat de units verhuurd zijn, in welk verband hij een verklaring heeft overgelegd van de directeur van makelaardij [Y], [de directeur]. Het e-mailbericht van [de directeur] van 25 maart 2010, gericht aan de raadsman van [appellante], heeft als onderwerp "[adres]" en luidt als volgt:
"Beste Rob,
Met referte aan jouw schrijven d.d. 18 maart jl. bericht ik jou als volgt. De in hoofde genoemde objecten hebben wij wel degelijk in verhuur namens [appellante]. Van een gesprek met Eagle (het hof begrijpt: [geïntimeerde]) hierover dat dit niet zo zou zijn is mij niets bekend.
Het gehele project, waar de genoemde huisnummers deel van uitmaken, hebben wij al langere tijd in portefeuille. Aangezien we telkens wel een aantal wisselende units beschikbaar hebben kan het zo zijn dat bij de ene unit wel een te huur bord hangt en bij de andere niet. Commercieel gezien is het overigens ook niet verstandig is om bij alle lege units borden op te hangen. Dit werkt averechts in een slechte markt met veel beschikbaar aanbod. In dit project hangen bij andere units wel degelijk meer dan voldoende te huur borden. Een ander punt is dat we vorige week zowel [adres] als [adres 2] hebben bezichtigd met een aspiranthuurder. Ons kantoor beschikt over over de sleutel en het loopt actief mee in onze portefeuille. Hieruit blijkt overduidelijk dat wij hiervoor opdracht hebben van [appellante]."
4.7 Anders dan [geïntimeerde] meent, rust de bewijslast van de gegrondheid van zijn verweer op hem. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] echter nagelaten zijn stellingen omtrent de mededelingen van de makelaar en de huurders van omliggende units te staven met producties. Ook van het akoestisch onderzoek zijn geen stukken overgelegd. De door [geïntimeerde] overlegde foto's van bandensporen in de sneeuw en de kunstplant maken weliswaar aannemelijk dat de bedrijfs¬ruimten (incidenteel) worden betreden, maar geenszins dat de bedrijfsruimten ook verhuurd zijn. [geïntimeerde] kon voorts, gelet op de inhoud van de door [appellante] overgelegde verklaring van de makelaar [de directeur], niet volstaan met het herhalen van zijn stellingen zonder deze nader te specificeren en/of te onderbouwen.
4.8 Ten aanzien van zijn stelling dat de bedrijfsruimten verhuurd zijn, heeft [geïntimeerde] dus niet aan zijn stelplicht voldaan. Tot bewijslevering zal hij daarom niet worden toegelaten, nog daargelaten dat een een voldoende concreet bewijsaanbod ontbreekt. Dat de bedrijfsruimten op enig moment vóór het verstrijken van de reguliere contractstermijn zijn verhuurd, is derhalve niet vast komen te staan.
4.9 Volgens [geïntimeerde] heeft [appellante] niet aan haar schadebeperkingsplicht voldaan, omdat makelaardij [Y] geen "Te huur" borden heeft geplaatst en de betrokken bedrijfsruimten dus niet zichtbaar te huur worden aangeboden. Het hof overweegt dat uit de verklaring van [de directeur], waarvan de juistheid door [geïntimeerde] niet (voldoende) is betwist, blijkt dat het hier gaat om een gebouw dat in meerdere units is verdeeld. Hiervan staat een steeds wisselend aantal units te huur. Niet bij alle units hangen "Te Huur" borden, maar de makelaar beschikt over de sleutels en organiseert - ook in de units [adres] - bezichtigingen door aspirant-huurders. Door [geïntimeerde], op wie de stelplicht en de bewijslast rust van het beroep op schending van de schadebeperkingsplicht, zijn geen feiten gesteld waarom het plaatsen van "Te huur" borden op de units [adres] onder de gegeven omstandigheden een toegevoegde waarde zou hebben op de inspanningen van [appellante] om de units weer verhuurd te krijgen. Het lag voorts op de weg van [geïntimeerde] om concreet aan te geven wat [appellante] redelijkerwijs nog meer had moeten doen om haar schade te beperken, maar dat heeft [geïntimeerde] nagelaten. Er is dan ook geen grond voor het oordeel dat [appellante] in strijd met haar schadebeperkingsplicht heeft gehandeld.
4.10 Ten aanzien van de hoogte van de schade overweegt het hof dat over schade¬vergoeding geen btw is verschuldigd. Voor zover in het maandbedrag van € 786,96 btw is begrepen, komt de vordering daarom niet voor toewijzing in aan¬merking. Concreet betekent dit dat een maandbedrag van € 661,31 toewijsbaar is.
De slotsom
5 De grieven slagen. Het vonnis van 16 juni 2010 zal worden vernietigd, behoudens voor wat betreft de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling. Het hof ziet geen aanleiding de in eerste aanleg ten laste van [appellante] uitgesproken proceskostenveroordeling aan te tasten, omdat deze kosten in overwegende mate aan zijn proceshouding, namelijk het niet van repliek dienen, zijn toe te schrijven.
Aangezien partijen in appel over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, ziet het hof aanleiding de proceskosten in hoger beroep te compenseren. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vordering van [appellante] als hierna bepaald toewijzen.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis van 16 juni 2010 waarvan beroep, behoudens de beslissing omtrent de proceskosten;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] ten titel van schadevergoeding tot betaling aan [appellante] van € 661,31 per maand over de maanden september 2009 t/m oktober 2010, elke termijn te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de eerste dag van de daarop volgende maand tot de dag van algehele voldoening;
compenseert de proceskosten in hoger beroep, in die zin dat partijen hun eigen kosten dragen;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, M.E.L. Fikkers en H. de Hek en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van 16 augustus 2011 in bijzijn van de griffier.