Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 10/00495
uitspraakdatum: 9 augustus 2011
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Almelo van 29 september 2010, nummer AWB 10/647 WOZ BY1 A, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hengelo (hierna:de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking van 31 oktober 2009 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1-1, te Q (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op 1 januari 2009, voor het kalenderjaar 2009, vastgesteld op € 825.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2009 (hierna: OZB) voor eigenaren-niet woningen vastgesteld op € 1.884,30.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 31 mei 2010, de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 509.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd tot € 1.162,55.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 september 2009 gegrond verklaard voor zover het betrekking heeft op de proceskostenvergoeding in de bezwaarfase, en voor het overige ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord A als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door B (taxateur), alsmede de Ambtenaar bijgestaan door C, (taxateur).
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1-1 te Q, gelegen op het bedrijventerrein D. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 728 m² op de begane grond en 728 m² op de eerste verdieping, en is ingericht als opslagruimte ten behoeve van verhuur van opslagunits. Onder de naam “E” verhuurt belanghebbende deze opslagunits voor kortlopende perioden aan derden.
2.2 De Ambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2009, op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld. Tijdens de bezwaarprocedure is komen vast te staan dat deze onroerende zaak onjuist is afgebakend, aangezien het uit vier WOZ-objecten blijkt te bestaan, namelijk a-straat1, a-straat 1-1, a-straat 1-2 en a-straat 1-3. De objecten a-straat 1 en Zaagstraat a-straat1-2, zijn aan derden verhuurd, terwijl het object a-straat1-3 leeg staat.
2.3 De Ambtenaar heeft bij beschikking van 31 oktober 2009 de waarde van de onroerende zaak a-straat-1-1 te Q voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld.
2.4 Bij uitspraak op bezwaar van 7 april 2010 heeft de Ambtenaar het bezwaar tegen de waardebeschikking van 28 februari 2009 inzake a-straat 1, gegrond verklaard, het betreffende object alsnog juist afgebakend, en de waarde voor a-straat 1 dienovereenkomstig verlaagd.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 mei 2010 heeft de Ambtenaar het bezwaar tegen de waardebeschikking van 31 oktober 2009 inzake a-straat 1-1 gegrond verklaard, en de waarde verminderd tot € 509.000.
2.5 Op 12 juni 2009 heeft de taxateur B namens belanghebbende de onroerende zaak opgenomen en de WOZ-waarde voor de onroerende zaak per 1 januari 2008 getaxeerd op
€ 290.000 (afgerond). De taxateur heeft die waarde berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, uitgaande van een bezettingsgraad van 45%, en een gerealiseerde verhuuropbrengst van € 30.576 per jaar en een kapitalisatiefactor van 9,51. De bevindingen van taxateur B zijn neergelegd in zijn taxatierapport van 15 juni 2009.
2.6 Namens de Ambtenaar heeft taxateur C de onroerende zaak op 30 juni 2010 opgenomen en de WOZ-waarde per 1 januari 2008 getaxeerd op € 510.000 (afgerond). De taxateur heeft die waarde berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, uitgaande van een genormaliseerde jaarhuur van € 50.960 en een kapitalisatiefactor van 10,0. De bevindingen van taxateur C zijn neergelegd in zijn taxatierapport van 5 juli 2010.
2.7 Bij akte van 22 januari 2010 is de onroerende zaak krachtens een koopovereenkomst geleverd aan derden. De koopsom voor de onroerende zaak bedraagt € 250.000.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de Ambtenaar met dagtekening 31 oktober 2009 een aanslag OZB mocht opleggen terzake van de onroerende zaak, terwijl deze onroerende zaak ten tijde van het opleggen van die aanslag ook onderdeel uitmaakte van het in de beschikking van 28 februari 2009 beschreven object a-straat 1, en die objectafbakening eerst bij uitspraak op bezwaar van 7 april 2010 zodanig is aangepast, dat de onroerende zaak daarvan geen deel meer uitmaakt. Indien deze vraag bevestigend dient te worden beantwoord is voorts in geschil of de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Verder is in geschil of belanghebbende in aanmerking komt voor een hogere vergoeding van proceskosten gemaakt in de bezwaar- en beroepsfase, dan welke door de Rechtbank is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag ontkennend, en de tweede en derde vraag bevestigend. Ter onderbouwing van zijn stelling met betrekking tot de eerste vraag voert belanghebbende aan dat geen aanslag OZB kan worden opgelegd voordat de objectafbakening is aangepast en aan de belastingplichtige bekend is gemaakt. Voor wat de waarde van de onroerende zaak verwijst belanghebbende naar het onder 2.5 vermelde taxatierapport en de omstandigheid dat de onroerende zaak in 2010 voor € 250.000 aan derden is verkocht.
3.3 De Ambtenaar beantwoordt de eerste vraag bevestigend en de tweede en derde vraag ontkennend. Voor wat de waarde van de onroerende zaak betreft verwijst de Ambtenaar naar het onder 2.6 vermelde taxatierapport.
3.4 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de in één geschrift vervatte uit spraken op bezwaar, en primair tot vernietiging van de aanslag OZB 2009 en subsidiair tot vermindering van de WOZ-waarde van de onroerende zaak tot € 290.000 en – naar het Hof begrijpt – tot vermindering van de aanslag OZB dienovereenkomstig. Daarnaast concludeert belanghebbende tot vaststelling van een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase met inachtneming van een gewicht van de zaak van “zwaar”, en voor de beroepsfase bij de Rechtbank met inachtneming van een gewicht van de zaak van “gemiddeld”.
3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Aanslag OZB
4.1 Belanghebbende stelt dat de aanslag OZB dient te worden ingetrokken omdat de onroerende zaak (a-straat 1-1), voor het heffingsjaar 2009, ook reeds is betrokken in de heffing over een ander – zij het onjuist afgebakend – object (a-straat 1). Naar de mening van belanghebbende dient eerst de onjuiste objectafbakening van a-straat 1 te worden gecorrigeerd, en kan pas daarna – of tegelijkertijd – ter zake van de onroerende zaak een aanslag worden vastgesteld. Nu de objectafbakening van a-straat 1 eerst bij uitspraak op bezwaar van 7 april 2010 is gecorrigeerd, dat wil zeggen verkleind, en daarbij drie andere objecten zijn afgebakend, waaronder de onroerende zaak, kan een aanslag OZB – aldus belanghebbende – voor de onroerende zaak pas vanaf 7 april 2010 worden vastgesteld. De aanslag is evenwel reeds op 31 oktober 2009 vastgesteld.
4.2 Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. In zijn arrest van 9 mei 2003, nr. 35 987, LJN AD6058, BNB 2003/270, heeft de Hoge Raad overwogen dat binnen de aanslagtermijn van artikel 11, lid 3, AWR - eventueel tot behoud van rechten, indien tegen de aanvankelijk gegeven beschikkingen een rechtsmiddel is aangewend - terzake van het juist afgebakende object nieuwe aanslagen in de onroerendezaakbelastingen kunnen worden opgelegd.
Naar het oordeel van het Hof heeft voornoemde jurisprudentie ook te gelden in het onderhavige geval, waarin het object aanvankelijk te ruim is afgebakend. Het staat de heffingsambtenaar dan vrij om naast de oorspronkelijke aanslag een nieuwe aanslag op te leggen ter zake van een object dat anders is afgebakend dan het object dat in de oorspronkelijke aanslag is betrokken. In dat verband acht het Hof mede van belang dat uiteindelijk geen sprake is geweest van een dubbele belastingheffing.
Waarde van de onroerende zaak
4.3 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.4 Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.5 Opgemerkt dient te worden dat deze in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN: AP1375, BNB 2004/251).
4.6 Op de Ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2008 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.7 Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 509.000, wijst de Ambtenaar op het taxatierapport van C (WOZ-taxateur) van 5 juli 2010, waarin de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008, is getaxeerd op € 510.000. Deze getaxeerde waarde van de onroerende zaak is als volgt berekend:
Omschrijving Bouwlaag m² m²-prijs Jaarhuur Kap factor Waarde
Opslagruimte 0 728 € 35 € 25.480 10,0 € 245.800
Opslagruimte 1 728 € 25 € 25.480 10,0 € 245.800
€ 509.600
In de tabel is ten aanzien van de prijs per m² onderscheid gemaakt tussen de begane grond (bouwlaag 0) en de eerste etage (bouwlaag 1). De in de tabel vermelde totale jaarhuur van bouwlaag 1 (€ 25.480) correspondeert echter niet met een huur van € 25 per m² maar met een huur van € 35 per m². In de bijlage bij het taxatierapport (“Onderbouwing waarde-oordeel”) is de taxateur echter ook voor de eerste etage uitgegaan van een huurwaarde van € 35 per m².
4.8 Genoemde C heeft ter onderbouwing van zijn taxatie vijf bedrijfspanden in het taxatierapport opgenomen waarbij van één de in de markt tot stand gekomen transactieprijs bekend is en van alle de huurprijzen bekend zijn. Voorts heeft hij er op gewezen dat naar zijn mening het in 2010 gerealiseerde verkoopcijfer onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen, en daarom bij de waardebepaling geen rol mag spelen. Uit de gegevens met betrekking tot de referentieobjecten blijkt, naar de mening van de Ambtenaar, dat het verkoopcijfer niet marktconform kan zijn.
4.9 Het Hof is van oordeel dat de Ambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2008 niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
4.9.1 De door de Ambtenaar vermelde vergelijkingspanden betreffen alle verhuurde oppervlakten op de begane grond. Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, acht het Hof het niet aannemelijk dat verhuurde oppervlakten op de eerste verdieping eenzelfde huur generen als oppervlakten op de – doorgaans eenvoudiger toegankelijke – begane grond. De Ambtenaar maakt in de hierboven onder 4.7 opgenomen tabel ook onderscheid tussen de huurwaarde per m² op de begane grond en de eerste verdieping, maar brengt dit cijfermatig niet tot uitdrukking in de waarde van de onroerende zaak.
4.9.2 Het referentieobject “b-straat 2” te Q ligt evenals de onroerende zaak op het bedrijventerrein D. Dit object betreft echter een kantoor en werkplaats, hetgeen dit object naar het oordeel van het Hof niet geschikt maakt als referentieobject voor de onroerende zaak, die immers opslagruimte betreft. De naast “b-straat 2” door de Ambtenaar vermelde referentieobjecten zijn alle gelegen op het Bedrijventerrein F Noord. Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat het bedrijventerrein D, waarop de onroerende zaak is gelegen, in tegenstelling tot het terrein F Noord, qua opzet gedateerd is. De Ambtenaar heeft dit niet weersproken.
Uit de door de Ambtenaar overgelegde gegevens blijkt niet hoe en in welke mate de Ambtenaar, bij de waardebepaling van de onroerende zaak, daarmee rekening heeft
gehouden.
4.9.3 In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak relatief kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan, dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, zijnde de prijs welke de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak wou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000,
nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52).
Niet in geschil is dat de kopers van de onroerende zaak niet aan belanghebbende zijn gelieerd. Anders dan de Ambtenaar stelt, is de verkoopprijs naar het oordeel van het Hof, niet “vervuild” doordat er sprake is van een verkoop onder bezwaar van verhuur. De door de Ambtenaar bedoelde verhuur betreft de verhuur van de opslagunits, welk verhuur de bedrijfsactiviteit van belanghebbende is. Het betreft zonder uitzondering kortlopende contracten met betrekking tot de opslagunits, waardoor de onroerende zaak naar het oordeel van het Hof op korte termijn vrij opgeleverd kan worden. Van de verhuur van de units gaat dan ook naar het oordeel van het Hof geen waardedruk uit.
Het door de Ambtenaar vermelde “recht van koop” dat blijkens de leveringsakte van
22 januari 2010 door de koper is bedongen, doet naar het oordeel van het Hof evenmin afbreuk aan de bruikbaarheid van het gerealiseerde verkoopcijfer. Dit recht van koop bestaat immers daarin dat de kopers te zijner tijd tegen de dan geldende marktwaarde, als eerste de gelegenheid krijgen om de naastgelegen kantoor/showroom te verwerven van belanghebbende. Indien al zou moeten worden aangenomen dat dit recht op koop een waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt, dan zou het voor de onroerende zaak betaalde bedrag naar het oordeel van het Hof derhalve lager uitvallen dan € 250.000.
Weliswaar is het verkoopcijfer ruim twee jaar na de waardepeildatum gerealiseerd, zodat het met enig voorbehoud dient te worden gehanteerd, maar naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar ook met inachtneming daarvan, niet aannemelijk kunnen maken dat de door hem per waardepeildatum getaxeerde waarde bezien in het licht van de in 2010 gerealiseerde verkoopprijs (die minder dan 50% van de door de Ambtenaar getaxeerde waarde bedraagt), niet te hoog is vastgesteld.
4.10 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, BNB 2005/378).
4.11 Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak evenmin aannemelijk. In het door
S. Hansen opgestelde taxatierapport van 15 juni 2009 vermeld in 2.5 hiervoor, wordt voor de bepaling van de gezochte waarde uitgegaan van de door belanghebbende feitelijk in enig jaar gerealiseerde huur met betrekking tot de opslagboxen. Daarbij rekent de taxateur met een bezettingsgraad van 45%, en gaat dus uit van een gemiddelde leegstand van 55%. Daarnaast heeft de taxateur van belanghebbende nog eens afzonderlijk rekening gehouden met een leegstandsrisico van 10%, waardoor tweemaal met het leegstandsrisico rekening wordt gehouden. Naar het oordeel van het Hof dient de huurwaarde te worden bepaald uitgaande van een voor het gehele verhuurbare oppervlak objectief te realiseren huuropbrengst – en niet van de gerealiseerde huuropbrengst van een deel van het oppervlak – waarna vervolgens met een mogelijk leegstandsrisico rekening gehouden kan worden.
4.12 Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 365.000.
Vergoeding kosten bezwaarfase
4.14 Bij de door de Rechtbank aan belanghebbende toegekende vergoeding van kosten in verband met de behandeling van het bezwaar, is de Rechtbank uitgaan van een gewicht van de zaak van “gemiddeld”. Nu belanghebbende stelt dat het gewicht van de zaak als “zwaar” dient te worden aangemerkt, dient hij dit te onderbouwen. Het Hof acht belanghebbende daarin niet geslaagd. Dat geschillen omtrent objectafbakening niet veelvuldig voorkomen, acht het Hof hiertoe niet voldoende.
slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht, uitgaande van een gewicht van de zaak van gemiddeld, vast op € 874 voor de kosten in eerste aanleg (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde van € 437 per punt) en € 874 voor de kosten in hoger beroep (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde van € 437 per punt) ofwel in totaal op € 1.748.
6. Beslissing
Het Hof
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen over de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase en de vergoeding van het griffierecht;
- vernietigt de uitspraken van de Ambtenaar,
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 365.000,
- vermindert de aanslag OZB 2009 dienovereenkomstig,
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in de (hoger) beroepsfase tot een bedrag van € 1.748,
- gelast dat de gemeente Hengelo aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 448 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. W.A.P. Nieuwenhuizen, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
De beslissing is op 9 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.L.M. Egberts) (M.G.J.M. van Kempen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.